АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-33616/2017

г. Уфа

21 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 15.05.2019

Полный текст решения изготовлен 21.05.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 , рассмотрев дело по иску

Управления  земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО "УФАСТРОЙИНВЕСТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третье лицо: Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан

о взыскании, согласно уточненным требованиям, суммы долга в размере 3 044 079 руб. 79 коп., пени размере 994 235 руб. 38 коп., и  обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи

при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность №Д-466 от 27.12.2018 г., удостоверение,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 18.12.2018 г., паспорт,

от третьего лица: ФИО4, доверенность от 06.02.2018 г., паспорт;

Управление  земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  обратилось в Арбитражный суд с иском к ООО "УФАСТРОЙИНВЕСТ" о взыскании, согласно уточненным требованиям, суммы долга в размере 3 044 079 руб. 79 коп., пени размере 994 235 руб. 38 коп., и  обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Представитель истца уточненное заявление от 03.12.2019 года поддерживает.

Представитель ответчика представил отзыв на уточненное исковое заявление, с требованиями истца не согласен

 Исследовав материалы дела, заслушав позицию сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 07.10.2011 г. между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью «УфаСтройИнвест» был заключен договор №1341-11 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:010913:8, общей площадью 11589 кв.м., расположенного по адресу: Кировский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, на пересечении улицы Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева, для проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, сроком с 12.08.2011 г. до 28.04.2014 г.

Согласно п.3.1 договора срок аренды установлен с 12.08.2011 по 28.04.2014 г.

В силу п. 3.4. договора в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 ГК РФ) он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений. 

 19.12.2013 года между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ответчиком было заключено дополнительное соглашение о внесении изменений № 1 в Договор №1341-11 от 07.10.2011г. аренды земельного участка.

Согласно п.1.1. Дополнительного соглашения №1 стороны внесли изменения - в п. 5.4.13 Договора слова «не позднее 08.05.2014г.» заменить на слова «не позднее 08.05.2017г.».

Согласно п. 4.7 договора аренды арендная плата вносится за каждый месяц вперёд, но не позднее десятого числа текущего месяца. Размер, порядок расчета и условия оплаты устанавливаются разделом 4 договора аренды.

03.03.17 г. Управление отправило предупреждение о необходимости погашения задолженности по арендной плате, пени и предложение о расторжении договора аренды земельного участка.

22.08.2017г. Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан направило претензию (исх. №УЗ 6966) ООО «УфаСтройИнвест» об имеющейся задолженности и необходимости ее погасить. На сегодняшний день задолженность не погашена.

В соответствии с п. 7.1. договора аренды в случае неисполнения или ненадлежашего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

За период действия договора аренды № 1341-11 от 07.10.2011 года арендатор несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с чем по состоянию на 22.08.2017 года имеется непогашенная задолженность по арендной плате в размере 3 131 654 руб. 40 коп. за период с 01.06.2015г. по 31.08.2017г. и пени в размере 509 899 руб. 93 коп. за период с 11.06.2015г. по 22.08.2017 г.

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с данным иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик в первоначальном отзыве пояснял, что за спорный период погашена задолженность в размере 4504844 руб. 66 копеек, что подтверждается платежным поручением №144 от 28.12.2017 года, также просил приостановить производство по делу до рассмотрения и вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу № А07-12907/2017.

В ходе судебных заседаний истец неоднократно уточнял исковые требования.

 В судебном заседании 03.06.2018 представитель ответчика заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела и вступления в законную силу судебного акта по делу № А07-12907/2017 и до  рассмотрения дела в Верховном Суде РФ № 3га-109/2018.

Судом было установлено, что в производстве Арбитражного суда Республики Башкортостан рассматривалось дело № А07-12908/2017 по иску Общества с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан о продлении договора аренды земельного участка № 1342-11 от 07.10.2011.

Кроме того, Верховным судом РБ по делу № 3га-109/2018 было рассмотрено заявление о признании ставки 5,18 недействительным (ранее ставка была 1,94), судебный акт по делу № 3га-109/2018 обжаловался в Верховном суде РФ.

Определением 13.06.2019 (резолютивная часть объявлена 06.06.2018) производство по делу № А07-33616/2017 было приостановлено до рассмотрения дела и вступления в законную силу судебного акта по делу № А07-12907/2017 и рассмотрения дела в Верховном Суде РФ № 3га-109/2018.

От истца в адрес суда  08.08.2018 поступило ходатайство о возобновлении производства по делу  № А07-33616/2017, в связи с тем, что обстоятельства, вызвавшие приостановление настоящего дела устранены.  

Определением от 05.09.2018г., в связи с допущенной ответчиком ошибкой в номере дела при подаче ходатайства, суд внес исправление в резолютивную часть определения  от 06.06.2018г. и в полный текст определения от 13.06.2018г., исправив номер дела «А07-12907/2017» на номер «А07-12908/2017».

Определением от 03.12.2018 производство по делу № А07-33616/2017 возобновлено.

От ответчика поступило дополнение к отзыву с ходатайством о назначении экспертизы, пояснил, что с исковыми требованиями не согласен, поскольку арендуемые земельные участки не могут быть использован полностью, поскольку со стороны проспекта Салавата Юлаева проходят красные линии.

06.05.2019 в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы судом отказано, так как суд не нашел правовых оснований для проведения экспертизы по тем вопросам, которые были предложены ответчиком для постановки перед экспертами. Кроме того, суд полагает, что ответчик умышленно затягивает рассмотрение спора по существу, поскольку ходатайство о назначении экспертизы было заявлено в судебном заседании 16.01.2019, однако на протяжении судебных заседаний (16.01.2019, 18.02.2019, 18.03.2019 - ответчиком не представлено документов по экспертным организациям и кандидатурам экспертов, в то время как времени было достаточно для подготовки). 

29.01.2019 третьим лицом Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан представлено письменное пояснение. Согласно которому,   земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8 частично расположен в границах красных линий, которые установлены в составе проекта планировки территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала ФИО5, Интернациональной, Восточного обхода городского округа 

<

...> утвержденного постановлением Администрации городского округа город Уфа РБ №1450 от 18.10.2017 г.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично на основании следующего.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредоставления доказательств.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в

В  соответствии с данным федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В п. 19 названного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В соответствии с положениями п. 2 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, а также с действовавшими до 01.03.2015 положениями п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда по делу № А07-12908/2017 от 29.06.2018 (резолютивная часть оглашена 25.06.2018) Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан в лице Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан суд обязал заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "УфаСтройИнвест" на срок – три года договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010913:8 для завершения строительства нежилого здания с целью размещения торгово- выставочного комплекса.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2018 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2018 по делу № А07-12908/2017 оставлено без изменения.

В судебном акте суда по делу № А07-12908/2017 отражено следующее.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.06.2018 по делу № А07-12908/2017 установлено, что истец является арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на этом земельном участке имеется зарегистрированный объект незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:010913:13 степенью готовности - 10%, соответствующий проектной документации, что подтверждается заключение эксперта № 53/16.4-18 от 01.06.2018 года проведенной судом в рамках дела, и договор аренды от 07.11.2011 N 1341-11, заключенный на срок до 28.04.2017, суд полагает, что истец имеет право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства нежилого здания с целью размещения торгово-выстовочного комплекса. 

Также, определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-12908/2017 от 01.02.2018 года проведена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Региональное бюро независимой экспертизы и оценки «СТАНДАРТ»» (ИНН 

<

***>), эксперту – ФИО6.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы: 1) соответствует ли объект незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:010913:13, расположенный по адресу: по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, на пересечении ул.Бакалинской и проспекте Салавата Юлаева, расположенный на земельном участке 02:55:010913:8 проектной документации? 2) соответствует ли степень готовности объекта незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:010913:13 - 10%, если нет установить процент готовности объекта (как объекта капитального строительства с признаками недвижимого имущества) на момент государственной регистрации 28.04.2017 и в настоящее время?  3) Имеет ли объект с наименованием объект незавершенного строительства (кадастровый номер 02:55:010913:13), расположенный по адресу: по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, на пересечении ул.Бакалинской и проспекте Салавата Юлаева неразрывную связь с землей (указать наличие признаков недвижимого имущества), может ли данный объект быть демонтирован без причинения ему соразмерного ущерба?

Экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы: 

Вопрос первый: Объект незавершенного строительства с кадастровым номером 02:55:010913:13, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010913:8 по адресу: РБ, г. Уфа, Кировский район, на пересечении ул. Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева соответствует проектной документации.

 Вопрос второй: Степень готовности объекта незавершенного строительства кадастровый номер 02:55:010913:13 на момент государственной регистрации 28.04.2017 согласно Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 28.04.2017г. составляла 10%. В настоящее время в соответствии с данными сборника №33 УПВС (Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов), процент готовности объекта (как объекта капитального строительства с признаками недвижимого имущества) составляет 26%.

Вопрос третий: Объект с наименованием объект незавершенного строительства (кадастровый номер 02:55:010913:13), расположенный по адресу: по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, на пересечении ул. Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева имеет неразрывную связь с землей, так как находится на ее поверхности и возводится для длительного периода эксплуатации, имеет индивидуальные материальные характеристики и не может быть перемещен без разрушения. Данный объект не может быть демонтирован без причинения ему несоразмерного ущерба, так как он является монолитным и его демонтаж приведет к его полному разрушению.

Решение суда по делу № А07-12908/2017 о продлении договора аренды для завершения строительства в настоящее время не исполнено. Новый договор сторонами не заключен.

Факт пользования обществом спорным земельным участком площадью 11 589 кв. м сторонам не отрицается, доказательств внесения арендной платы за пользование названным земельным участком обществом не представлено.

Согласно справочному расчету истца, проверенному судом и признанному верным, задолженность по арендной плате за период с 01.06.2015 по 30.11.2018 составляет:  3 044 079 руб. 79 коп. 

При изложенных обстоятельствах, требование о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению в сумме 3 044 079 руб. 79 коп.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 994 235 руб. 38 коп. за период с 11.06.2015 по 30.11.2018.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашение о неустойке.

В соответствии с п. 7.1. договора аренды в случае неисполнения или ненадлежашего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,05 % от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Судом проверен расчет суммы неустойки, сумма пени за период с 11.06.2015 по 30.11.2018 равна 994 235 руб. 38 коп.

При изложенных обстоятельствах, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению за период с 11.06.2015 по 30.11.2018  в сумме 994 235 руб. 38 коп.

Судом также установлено, что земельный  участок с кадастровым номером 02:55:010913:8 частично расположен в границах красных линий, которые установлены в составе проекта планировки территории общего пользования проспекта Салавата Юлаева, улиц Адмирала ФИО5, Интернациональной, Восточного обхода городского округа 

<

...> утвержденного постановлением Администрации городского округа город Уфа РБ №1450 от 18.10.2017 г.

 Согласно части 2 статьи 11.10 Земельного кодекса РФ подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий и т.д.

В силу пункта 11 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ установлено, что красные линии – это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно- кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Согласно пункту 2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

По совокупности положений статьи 36 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, не могут использоваться для застройки. Так, согласно части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ установлено, что правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом.

При этом, согласно пункту 2 части 4 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.

Как установлено материалами дела, земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8 сформирован для целей проектирования и строительства торгово-выставочного комплекса, площадь земельного участка составляет 11 589 кв.м. и определена из необходимости для строительства  указанного объекта. 

Границы красных линий не препятствуют использованию земельного участка для проектирования и строительства, доказательств размещения самого объекта строительства на красных линиях не представлено, доказательств внесения изменения в договор аренды по площади земельного участка также не представлено.

При рассмотрении дела А07-12908/2017 суд признал доказанным факт принятия арендатором мер и совершения действий, направленных на освоение земельного участка площадью 11 589 кв.м. в соответствии с целью его предоставления в аренду, в течение всего срока действия договора (включая заявленный истцом период образования задолженности.). В процессе исполнения договора от ответчика в адрес арендодателя претензий по состоянию переданного участка ввиду установления в его границах «красных линий» и относительно соразмерности арендной платы не поступало; арендатор был заинтересован в продлении договорных отношений и сохранял интерес в пользовании земельным участком с кадастровым номером 02:55:010913:8  исключительно в пределах 11 589 кв.м. отведенной площади, о чем свидетельствуют инициированием им судебного разбирательства в рамках дела А07-12908/2017 (дата поступления заявления в суд- 03.05.2017г., решение от 25.06.2018г.) о продлении договора аренды для завершения строительства нежилого здания. 

Кроме того, истцом заявлено требование об обязании ООО «УфаСтройИнвест» возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8, общей площадью 11 589 кв.м, расположенного по адресу: г.Уфа,  Кировский район, на пересечении улицы Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной;  в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу с. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Требование истца об обязании ООО «УфаСтройИнвест» возвратить по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 02:55:010913:8, судом рассмотрено, не подлежит удовлетворению в силу следующего.

В подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Подпунктом 5 п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу №А07-12908/2017 от 01.02.2018 года назначена судебная экспертиза. Проведенной экспертизой установлено, что объект с наименованием объект незавершенного строительства (кадастровый номер 02:55:010913:13), расположенный по адресу: по адресу: РБ, г.Уфа, Кировский район, на пересечении ул. Бакалинской и проспекта Салавата Юлаева имеет неразрывную связь с землей, так как находится на ее поверхности и возводится для длительного периода эксплуатации, имеет индивидуальные материальные характеристики и не может быть перемещен без разрушения. Данный объект не может быть демонтирован без причинения ему несоразмерного ущерба, так как он является монолитным и его демонтаж приведет к его полному разрушению.

Таким образом, учитывая нахождение на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности ответчику, у суда отсутствуют правовые основания для обязания общества возвратить земельный участок Управлению.

При изложенных обстоятельствах, с учетом установления и оценки всех юридически значимых и входящих в предмет доказывания по настоящему делу обстоятельств, суд удовлетворяет требования истца частично – c ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате 3 044 079 руб. 79 коп.  за период с , пени размере 994 235 руб. 38 коп., в остальной части требования не подлежат удовлетворению.

В  соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, которые он должен возместить в доход федерального бюджета, поскольку истец от оплаты государственной пошлины по иску освобожден.

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "УФАСТРОЙИНВЕСТ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Управления  земельных и имущественных отношений  Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан  (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму арендной платы в размере 3 044 079 руб. 79 коп., пени размере 994 235 руб. 38 коп. , и в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 43 192 руб.

В остальной части требований отказать.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. 

 Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

 Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина