Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-3097/20-85-21

г. Москва

26 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 26 июня 2020 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе: 

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАК-ИНВЕСТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

о взыскании 1 544 443 руб. 13 коп.    

при участии: 

от истца – ФИО2 по дов. от 13.04.2020 №2/48

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ДОМ.РФ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы суд с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАК-ИНВЕСТ" о взыскании задолженности в размере 990 308 руб. 18 коп., процентов за предоставленную рассрочку в размере 272 673 руб. 91 коп., неустойки в размере 281 461 руб. 04 коп. по договору купли-продажи квартиры от 28.06.2013 № 21-13/46, об обращении взыскания в счет погашения задолженности ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАК-ИНВЕСТ" по договору купли-продажи квартиры от 28.06.2013 №21-13/46 на квартиру (кадастровый номер 22:63:020521:472, адрес 

<

...>) путем ее продажи с публичных торов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 490 000 руб. Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. ст. 12, 309, 310, 349, 350 Гражданского кодекса РФ. 

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает, что в нарушение положений договора купли-продажи ответчик не исполнил принятые на себя обязательства по внесению ежемесячных платежей, в результате чего за ним образовалась задолженность в заявленном размере, в связи с чем, истец просит взыскать данную задолженность, а также проценты и пени, начисленные на нее в соответствии с п.п. 2.2 и 5.1 договора купли-продажи квартиры от 28.06.2013 № 21-13/46. 

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Ответчик, извещенный о дате, времени и месте проведения судебного заседания в соответствии со ст.ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом, в суд не явился, своих представителей в суд не направил.

Дело рассмотрено без участия ответчика, в порядке ст.ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании полномочного представителя истца, который полностью изложил и поддержал свою позицию по делу, арбитражный суд пришел к выводу, что заявленный иск подлежит удовлетворению.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. 

Как усматривается из материалов дела, 28.06.2013 между истцом – ОАО «АРИЖК» (правопреемник – АО «ДОМ.РФ», продавец) и ответчиком – ЗАО «МАК-Инвест» (правопреемник ООО «МАК-Инвест», покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры № 21-13/46.

22.12.2014 согласно выписке из ЕГРЮЛ АО «МАК-Инвест» прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования в ООО «МАК-Инвест». 

В соответствии с п.п. 1.1, 1.2. договора продавец обязуется передать покупателю в собственность квартиру, находящуюся по адресу: 

<

...>.

На момент заключения договора купли-продажи квартира принадлежала продавцу на праве собственности на основании Протокола заседания комиссии о принятии решения об объявлении торгов не состоявшимися по продаже арестованного имущества № 29 от 29.07.2011, заявления от 25.08.2011 № 5026-06-01, заявления от 25.08.2011 № 5028-06-01 (запись о регистрации в ЕГРП от 28.12.2011 № 22-22-01/239/2011-58, кадастровый номер № 00:00:000000:0000: 01:401:002279680:0100:00048).

Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что квартира расположена на 5 этаже, состоит из 3 комнат, имеет общую площадь 43,5 кв.м.

Согласно п. 1.4 стоимость квартиры по договоренности сторон составляет 1 490 000 руб., НДС не облагается (пп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Во исполнение п.3.2. договора продавец передал, а покупатель принял квартиру на основании передаточного акта от 15.07.2013. 

В настоящий момент квартира принадлежит на праве собственности ООО «МАК-Инвест», что подтверждается выпиской из ЕГРН от 23.05.2019 №99/2019/263201781.  

Из материалов дела следует, что у покупателя образовалась задолженность по оплате основного долга в размере 990 308 руб. 18 коп. и процентов за предоставленную рассрочку за период с 01.11.2017 по 16.12.2019 в размере 272 673 руб. 91 коп.

В соответствии с п. 2.1.1 договора покупатель производит оплату суммы в размере 149 000 руб. на расчетный счет продавца в течение 10 рабочих дней с даты подписания договора.

Согласно п. 2.1.2 договора оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 1 341 000 руб. уплачивается покупателем в течение 120 месяцев с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором подписан договор, в рассрочку на условиях, установленных договором.

Указанные платежи осуществляются покупателем в соответствии с информационным графиком погашения остатка задолженности, являющимся приложением к договору (п. 2.5 Приложение: «График платежей»).

В соответствии с п. 2.2 договора за предоставление рассрочки по оплате стоимости квартиры покупатель в порядке, установленном договором, уплачивает продавцу проценты по ставке 10 % годовых на сумму остатка задолженности по оплате стоимости квартиры. Проценты начисляются на остаток задолженности ежемесячно, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем подписания договора.

14.11.2017 между АО «АРИЖК» (цедент) и АО «АИЖК» (цессионарий) заключен договор № 06/4186-17 уступки прав (цессии), цедент обязуется передать, а цессионарий обязуется принять права (требования) в полном объеме, принадлежащие цеденту на основании договоров купли-продажи, заключенных между цедентом и должниками. К цессионарию, которому передаются права (требования) по договору, переходят также права, обеспечивающие исполнение обязательств по договору купли-продажи  (п.п. 1.1, 1.2. договора). Согласно акту приема-передачи прав (требования) от 14.11.2017 №б/н АО «АИЖК» получило право требования по договору купли-продажи от 28.06.2013 №21-13/46 квартиры расположенной по адресу: 

<

...>. В силу ст.ст. 382, 384 Гражданского кодекса РФ следует, что принадлежащее кредитору право на основании обязательства может быть передано другому лицу по сделке и к новому кредитору переходит в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника. Суд исходит из действительности договора цессии, поскольку находит его соответствующим закону, договор в установленном порядке не оспорен и не признан недействительным.

Распоряжением Росимущества от 02.03.2018 № 97-р АО «АИЖК» переименовано в АО «ДОМ.РФ».

Исходя из условий договора, а также представленных документов суд приходит к выводу, что срок оплаты долга и процентов по договору за спорный период, наступил.

Представитель истца в судебном заседании указал, что задолженность ответчика по оплате основного долга составляет сумму в размере 990 308 руб. 18 коп. и процентов за предоставленную рассрочку в размере 272 673 руб. 91 коп.

Направленная в адрес ответчика претензия от 16.05.2018 № 13778-ТЛ, оставлена им без ответа и удовлетворения, в результате чего истец обоснованно обратился за судебной защитой.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьёй 454 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Истец свои обязательства выполнил добросовестно, однако ответчик, будучи в установленном Арбитражным процессуальным кодексом РФ порядке осведомленным о заявленных к нему в настоящем деле требованиях, каких-либо доказательств, свидетельствующих об оплате задолженности процентов в полном объеме, арбитражному суду не представил, задолженность по существу не оспорил.

В соответствии с п. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. 

В соответствии с ч. 1 ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении. Отзыв на исковое заявление направляется в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (ч. 3 ст. 131 АПК РФ).

Возражая относительно заявленных исковых требований, ответчик представил в порядке ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса РФ отзыв на исковое заявление, в котором просит отказать в удовлетворении исковых требований либо оставить исковое заявление без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора.

В соответствии с ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Пунктом 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрено, что арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора предполагает возможность разрешить спор без обращения в суд, и только в том случае, если спор не будет урегулирован сторонами самостоятельно в данном порядке, он передается на рассмотрение в суд.

Факт соблюдения претензионного порядка истцом подтверждается представленными в материалы дела претензией от 16.05.2018 №13778-ТЛ, почтовой квитанцией от 18.05.2018 с описью вложения, направленной по юридическому адресу ответчика, указанному в ЕГРЮЛ, с почтовым отправлением 12599323015921, которое выслано назад отправителю, в связи с истечением срока хранения.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Доводы ответчика о недоказанности истцом перехода прав от первоначального продавца ОАО «АРИЖК» к АО «ДОМ.РФ», а также отсутствии в материалах дела извещения должника о состоявшейся уступки права требования также подлежат отклонению ввиду следующего. 

По договору уступки прав (цессии) от 14.11.2017 № 06/4186-17 от АО «АРИЖК» (цедент) к АО «АИЖК» перешло право требования по договору купли-продажи от 31.07.2013 № 21-13/66.

В материалы дела представлен Акт передачи прав требований от 14.11.2017, по которому общая стоимость всех передаваемых прав составляет 70 791 061 руб. 48 коп.

Кроме того, в материалы дела представлены письмо № 03-750-ТЛ ОАО «АРИЖК» с уведомлением о состоявшейся уступки, направленное в адрес должника 08.12.2017. Более того, истец представил в материалы дела письмо должника от 05.12.2018 № 0512/МАК, а также письмо от 26.11.2019 № 261119/МАК, направленное в адрес нового кредитора, с просьбой учесть произведенные раннее платежи.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.05.2019 № 99/2019/263201781 в отношении квартиры установлено обременение ипотекой в пользу АО «ДОМ.РФ».

Учитывая, что требование истца о взыскании задолженности по оплате ежемесячных платежей, соответствует условиям договора, не противоречит требованиям действующего законодательства, наличие и размер задолженности документально подтверждены, суд считает требования истца о взыскании задолженности по ежемесячным платежам 990 308 руб. 18 коп., а также процентов за предоставленную рассрочку за период с 01.11.2017 по 16.12.2019 в размере 272 673 руб. 91 коп. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Разрешая настоящий спор в части заявленного истцом требования о взыскании начисленной истцом неустойки за период с 01.11.2017 по 16.12.2019 в размере 281 461 руб. 04 коп., арбитражный суд исходит из положений п. 5.1 договора согласно которому (при просрочке исполнения покупателем обязанностей по оплате, срок исполнения которых указан в п. 2.3, покупатель обязан выплатить продавцу пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки), на основании которого, с учетом установленной судом просрочки оплаты ежемесячных платежей и процентов за предоставленную рассрочку со стороны ответчика и представленных в дело доказательств, арбитражный суд приходит к выводу, что требование о взыскании неустойки является обоснованным, при исчислении указанной суммы неустойки истцом соблюдены порядок и сроки исчисления.

Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд в настоящем деле не усматривает, исходя из разъяснений, изложенных п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Кроме того, истцом заявлено требование об обращении взыскания в счет погашения задолженности путем продажи квартиры с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 490 000 руб.

Согласно п. 3 ст. 489 Гражданского кодекса РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктом 5 статьи 488 ГК РФ.

В силу п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п. 9.1. договора обеспечением исполнения обязательств по оплате покупателем стоимости квартиры, указанной в п.1.4. договора, является ипотека в силу закона, возникающая, в соответствии со ст. 488 ГК РФ,  а также банковская гарантия согласно условиям договора.       

Таким образом, при заключении договора купли-продажи спорного объекта с рассрочкой платежа возникает ипотека в силу закона, если иное не предусмотрено договором.

Пунктом 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102) предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 данного закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное (пункт 1 статьи 50).

Ответчик допустил систематическое нарушение сроков внесения платежей по договору, что установлено судом и подтверждается материалами дела.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом (статья 2 Закона N 102).

Ипотека может быть установлена на указанное имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6 Закона N 102).

В силу статьи 51 Закона N 102, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно пункту 2 статьи 54 Закона N 102, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд, среди прочего, должен определить и указать в нем:

1) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание;

2) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных Законом об ипотеке.

Согласно пункту 4 статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

Суд полагает, что начальная цена продажи объекта может быть определена судом в размере, установленном в пункте 1.4 договора, а именно 1 490 000 руб. 

При таких условиях иск подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску относится на ответчика.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 334, 454, 488, 489 Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 49, 63-65, 71, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 159, 167-170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАК-ИНВЕСТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ДОМ.РФ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) задолженность в размере 990 308 (Девятьсот девяносто тысяч триста восемь) руб. 18 коп., проценты за предоставленную рассрочку в размере 272 673 (Двести семьдесят две тысячи шестьсот семьдесят три) руб. 91 коп., неустойку в размере 281 461 (Двести восемьдесят одна тысяча четыреста шестьдесят один) руб. 04 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 444 (Тридцать четыре тысячи четыреста сорок четыре) руб. 

Обратить взыскание в счет погашения задолженности ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МАК-ИНВЕСТ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) перед АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "ДОМ.РФ" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) по договору купли-продажи квартиры от 28.06.2013 №21-13/46 на квартиру (кадастровый номер 22:63:020521:472, адрес 

<

...>) путем ее продажи с публичных торов, установив начальную продажную стоимость квартиры в размере 1 490 000 (Один миллион четыреста девяносто тысяч) руб.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

Судья:Д.Н. Федорова