﻿﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-53209/2019

Дело № А72-14796/2018

г. Казань

13 ноября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

прокуратуры – Золина И.А. (удостоверение),

общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Альпы» – Степанова А.М. (паспорт), Крутова А.А. (доверенность от 09.07.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания Альпы», Управления имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29.05.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2019

по делу № А72-14796/2018

по исковому заявлению заместителя прокурора Ульяновской области в интересах муниципального образования «город Ульяновск» в лице Ульяновской Городской Думы к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Альпы», г. Ульяновск (ОГРН 1067328020187, ИНН 7328507588), муниципальному бюджетному общеобразовательному учреждению «Ульяновский городской лицей при УлГТУ», г. Ульяновск (ОГРН 1027301181016, ИНН 7325010420), Управлению имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска, г. Ульяновск (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082), администрации города Ульяновска, г. Ульяновск, (ОГРН 1027301171446, ИНН 7303014573), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, муниципального бюджетного учреждения «Стройзаказчик», г. Ульяновск, Министерства образования Ульяновской области, Управления образования администрации города Ульяновска, общества с ограниченной ответственностью «Независимая экспертиза и оценка», Республика Татарстан, о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.12.2017, признании недействительным договора аренды земельного участка от 27.02.2018 № 24-4-1241, признании недействительным постановления администрации г. Ульяновска от 20.02.2018 № 231 «О передаче ООО «Строительная компания Альпы» в аренду земельного участка по ул. Радищева, д. 102А в Ленинском районе г. Ульяновска, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Ульяновской области в интересах муниципального образования «город Ульяновск» в лице Ульяновской Городской Думы обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Альпы» (далее – ООО «СК Альпы»), муниципальному бюджетному общеобразовательному учреждению «Ульяновский городской лицей при УлГТУ» (далее – МБОУ «Ульяновский городской лицей при УлГТУ»), Управлению муниципальной собственностью администрации города Ульяновска, администрации города Ульяновска о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:040701:175, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 102А, от 18.12.2017, заключенного между МБОУ «Ульяновский городской лицей при УлГТУ» и ООО «СК Альпы», признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:24:040701:166 от 27.02.2018, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 102А, заключенного между Управлением муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска и ООО «СК Альпы», признании недействительным постановление администрации г. Ульяновска от 20.02.2018 № 231 «О передаче ООО «СК Альпы» в аренду земельного участка по ул. Радищева, д. 102А в Ленинском районе г. Ульяновска», применении последствий недействительности сделки:

– обязать ООО «СК Альпы» вернуть земельный участок, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 102А, с кадастровым номером 73:24:040701:166 в муниципальную собственность;

– прекратить право собственности ООО «СК Альпы» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:040701:175, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 102А.

– снять с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:040701:175, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 102А., которое принято к производству в рамках дела № А72-14796/2018.

Определением от 18.12.2018 суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертам федерального бюджетного учреждения Ульяновская лаборатория судебной экспертизы, старшему государственному эксперту Садовничей Л.П. и старшему государственному эксперту Шушариной М.Г.

Производство по делу было приостановлено.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.04.2019 производство по делу было возобновлено.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.05.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2019, исковые требования удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:040701:175, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 102А, от 18.12.2017, заключенный между МБОУ «Ульяновский городской лицей при УлГТУ» и ООО «СК Альпы». Признан недействительным договор аренды земельного участка кадастровым номером 73:24:040701:166 от 27.02.2018, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 102А, заключенный между Управлением муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска и ООО «СК Альпы». Признано недействительным постановление администрации г. Ульяновска от 20.02.2018 № 231 «О передаче ООО «СК Альпы» в аренду земельного участка по ул. Радищева, д. 102А в Ленинском районе г. Ульяновска». Суд обязал ООО «СК Альпы» вернуть земельный участок, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 102А, с кадастровым номером 73:24:040701:166 в муниципальную собственность. Прекратил право собственности ООО «СК Альпы» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:040701:175, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 102А. Обязал снять с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером 73:24:040701:175, расположенный по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 102А. 

В кассационной жалобе ООО «СК Альпы» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, прекратить производство по делу, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

В кассационной жалобе Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска просит решение и постановление отменить, исковые требования оставить без удовлетворения, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе. 

Информация о принятии кассационных жалоб к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационных жалобах.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, проведенной прокуратурой Ленинского района г. Ульяновска проверкой соблюдения законодательства, регулирующего вопросы распоряжения муниципальным имуществом, выявлены грубые нарушения законодательства.

Установлено, что постановлением администрации г. Ульяновска от 09.04.2015 № 2056 «Об отдельных поручениях» на праве оперативного управления за МБОУ «Ульяновский городской лицей при УлГТУ» закреплено недвижимое имущество: объект незавершенного строительства нежилого назначения степенью готовности 27 %, общей площадью 1062,70 кв. м, с кадастровым номером 73:24:040701:175, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, 102А. 29.07.2015 право хозяйственного ведения МБОУ «Ульяновский городской лицей при УлГТУ» зарегистрировано в ЕГРН.

18 октября 2017 года МБОУ «Ульяновский городской лицей при УлГТУ» на основании заявления ООО «СК Альпы» обратилось к собственнику имущества в лице главы администрации г. Ульяновска Гаеву А.В. с заявлением о даче согласия на продажу последнему вышеуказанного объекта незавершенного строительства.

Письмом от 03.11.2017 № 16753-01 «О согласовании сделки» согласована продажа вышеназванного имущества.

18 декабря 2017 года между МБОУ «Ульяновский городской лицей при УлГТУ» и ООО «СК Альпы», на основании отчета об оценке стоимости недвижимого имущества, выполненного ООО «Независимая экспертиза и оценка», заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (пристрой к школе № 4) с кадастровым номером 73:24:040701:175, степенью готовности 27 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040701:166 по ул. Радищева, 102А.

09 февраля 2018 года ООО «СК Альпы» в порядке, установленном пунктом 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), обратилось в администрацию г. Ульяновска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, на котором расположен вышеуказанный объект незавершенного строительства.

Постановлением главы администрации г. Ульяновска от 20.02.2018 № 231 в аренду ООО «СК Альпы» был передан земельный участок с кадастровым номером 73:24:040701:166, общей площадью 4711 кв. м с видом разрешенного использования «для завершения строительства объекта».

27 февраля 2018 года между Управлением муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска и ООО «СК Альпы» был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком действия до 19.02.2021.

Вместе с тем, по сведениям Ульяновского областного государственного унитарного предприятия бюро технической инвентаризации по состоянию на 22.08.2012 вышеназванный объект незавершенного строительства является снесенным.

Прокурор пояснил, что по результатам проведенного прокуратурой района с привлечением специалистов ОГУП БТИ осмотра земельного участка, установлено, что объект незавершенного строительства снесен. На его месте вырыт котлован, имеются фрагменты строительных конструкций, которые не являются объектом незавершенного строительства, поскольку не образуют единый объект недвижимости.

Оцененное ООО «Независимая экспертиза и оценка» строение объектом незавершенного строительства не является и фактически не существует.

При таких обстоятельствах, заключенный 27.02.2018 между Управлением муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска и ООО «СК Альпы» договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта, по мнению прокурора, является незаконным, поскольку отсутствуют необходимые совокупности условий, предусмотренные пунктами 4 и 5 статьи 39.6 ЗК РФ для предоставления обществу испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов. По утверждению прокурора, иных оснований, являющихся условием предоставления земельного участка без проведения торгов, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, не установлено.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в соответствии со статьей 82 АПК РФ по ходатайству прокурора определением от 18.12.2018 назначил судебную экспертизу, проведение которой было поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Ульяновская лаборатория судебной экспертизы, старшему государственному эксперту Садовничей Л.П. и старшему государственному эксперту Шушариной М.Г.

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении от 22.04.2019 № 1876/03-3 на момент заключения договора купли-продажи от 18.12.2017 в котловане по ул. Радищева, 102 А, г. Ульяновска, находились забитые сваи, на оголовках которых могли быть устроены бетонные ростверки (исследование по поставленному вопросу в настоящем заключении эксперта); монтаж свай и ростверка в котловане, по ул. Радищева, 102 А, г. Ульяновска, производился до апреля 2007 года (исследование по поставленному вопросу в настоящем заключении эксперта); конструкции, устроенные в котловане по ул. Радищева, 102 А, г. Ульяновска – не соответствуют плану ОГУП БТИ и свидетельству о государственной регистрации права (исследование по поставленному вопросу в настоящем заключении эксперта).

Исследовав и оценив названное экспертное заключение, установив, что заключение составлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 АПК РФ, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности Российской Федерации», основано на материалах дела, содержащиеся в нем выводы экспертом мотивированы, неполноты, неясностей и противоречий не содержат, обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной по делу экспертизы, а равно и доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, сторонами не приведено, суд первой инстанции обоснованно признал экспертное заключение допустимым доказательством, подлежащим учету при рассмотрении спора, как одно из доказательств.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии с частью 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора.

Согласно части 1 статьи 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Суд первой инстанции, с учетом имеющегося экспертного заключения, правомерно согласился с мнением прокурора, что на момент заключения договора купли-продажи у продавца МБОУ «Ульяновский городской лицей при УлГТУ» отсутствовал объект незавершенного строительства со степенью готовности 27 %.

Из материалов дела следует, что в 1996 году началось строительство пристроя к школе № 4 по ул. Радищева в Ленинском районе города Ульяновска (т. 2 л.д. 137). В последующем школа № 4 была преобразована в МБОУ «Ульяновский городской лицей при УлГТУ».

В 2007 году зафиксирован объект незавершенного строительства, произведено обследование. Постановлением главы города Ульяновска от 26.12.2008 № 9981 объект незавершенного строительства включен в реестр муниципальной собственности.

По договору купли-продажи МУП «Стройзаказчик» в 2001 году продал данный объект ООО «Строительная сфера». В дальнейшем этот объект был продан ООО «Ричвуд капитал».

В августе 2012 года УОГУП БТИ по заявке ООО «Строительная сфера» составлен акт о сносе объекта незавершенного строительства.

При этом в документы БТИ в 2012 году каких-либо сведений о сносе объекта незавершенного строительства не внесено.

В заявке от 02.08.2012 ООО «Строительная сфера» (т. 2 л.д. 77) просит УОГУП БТИ выполнить обследование земельных участков (площадью 4711 кв. м) и выдать справку об отсутствии строений на земельном участке по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 102А. В качестве цели получения документов указано – для суда.

УОГУП БТИ 22.08.2012 выдало ООО «Управляющая компания «Ричвуд капитал» справку (т. 2 л.д. 71) о том, что по состоянию на 22.08.2012 на земельном участке общей площадью 4711,0 кв. м, с кадастровым условным номером 73:24:040701:166, по адресу: г. Ульяновск, ул. Радищева, д. 102А, снесено незавершенное строительством здание литера В., площадью застройки 1062,7 кв. м, степень готовности 27 %.

При этом доводы жалоб относительно непринятия данной справки в качестве надлежащего доказательства, судебной коллегией отклоняются, поскольку данная справка выдана уполномоченным органом и содержится в материалах запрошенного судом регистрационного дела.

Имеющиеся в деле доказательства позволили суду первой инстанции прийти к правомерному выводу о том, что стороны знали об отсутствии объекта недвижимости. А последующие действия по получению разрешения на строительство многоквартирного жилого дома могут свидетельствовать о цели – получения прав на земельный участок в обход предусмотренных законодательством процедур.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что прокурорской проверкой установлено, что сделка по отчуждению не существующего объекта незавершенного строительства и передачи земельного участка в нарушение статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» осуществлена без проведения процедуры торгов, что также влечет признание ее недействительной.

В силу статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, а также иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, осуществляется только по результатам проведения конкурса или аукционов. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 ГК РФ).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Недействительная сделка не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью и недействительна с момента ее совершения.

Давая оценку имеющимся в деле доказательствам в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности, суды двух инстанций пришли к выводу, что стороны знали об отсутствии объекта недвижимости. А последующие действия по получению разрешения на строительство многоквартирного жилого дома могут свидетельствовать о цели – получения прав на земельный участок в обход предусмотренных законодательством процедур. Кроме того, сделка по отчуждению не существующего объекта незавершенного строительства и передачи земельного участка в нарушение статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» осуществлена без проведения процедуры торгов.

Доводы кассационных жалоб, в том числе о том, что справка УОГУП БТИ от 22.08.2012 является ненадлежащим доказательством, изучены судом, однако, они подлежат отклонению, поскольку указанные в кассационной жалобе доводы не опровергают законность и обоснованность принятых по делу судебных актов и правильности выводов судов первой и  апелляционной инстанций, а свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными судами обстоятельствами и оценкой доказательств, и, по существу, направлены на их переоценку.

При этом ссылки сторон на определение Арбитражного суда Ульяновской области от 20.11.2012 по делу № А72-6568/2012, которым утверждено мировое соглашение и муниципальному образованию возвращен объект недвижимости, как на преюдициальный, устанавливающий наличие на тот момент объекта незавершенного строительства, правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку по делу № А72-6568/2012 судом не исследовался вопрос о фактическом существовании объекта недвижимости. Стороны в судебном заседании об отсутствии объекта незавершенного строительства не заявляли.

Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

Переоценка доказательств и установление новых обстоятельств находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено. Нормы материального права применены правильно.

Таким образом, на основании вышеизложенного суд кассационной инстанции считает, что оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29.05.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2019 по делу № А72-14796/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья				В.А. Карпова

Судьи								С.Ю. Муравьев

									А.Ф. Фатхутдинова