Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-2916/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2018 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоКуприной Н.А.,

судейЗабоева К.И.,

ФИО1,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Клас Бест» на решение от 16.08.2017 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Курекова О.В.) и постановление от 17.11.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Аристова Е.В., Глухих А.Н.) по делу № А81-2916/2017 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Клас Бест» (353320, Краснодарский край, Абинский район, город Абинск, улица Советов, дом 43, офис 2, ИНН 8905028180, ОГРН 1028900707120) к департаменту имущественных отношений администрации города Ноябрьска (629800, Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Ленина, дом 29, ИНН 8905017830, ОГРН 1028900704392) о понуждении к заключению договора купли-продажи муниципального имущества, оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, определении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Клас Бест» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Ноябрьска (далее – департамент) об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества, направить истцу подписанный договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, площадью 47,3 кв. м, по цене, соответствующей рыночной стоимости, со всеми необходимыми приложениями; определении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, обязательной для ответчика при совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества с истцом; признании недостоверным (недействительным) отчета общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы» (далее – общество «Центр независимой экспертизы») от 28.10.2010 № 212-10 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 29,7 кв. м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>.

Решением от 16.08.2017 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением от 17.11.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: суды не дали оценку всем представленным доказательствам, не проверили доводы истца, в связи с чем сделали неправильные выводы; апелляционный суд необъективно рассматривал дело; суды пришли к выводу о наличии у истца возможности ознакомиться с отчетом общества «Центр независимой экспертизы» от 28.10.2010 № 212-10 по материалам дела № А81-144/2011, не учитывая, что в указанном деле не может быть данного отчета, так как он не был предметом спора и судебного разбирательства; судами оставлены без внимания обстоятельства нарушения ответчиком своих обязательств, а также то, что истец не знал о существовании отчета общества «Центр независимой экспертизы» от 28.10.2010 № 212-10, был лишен возможности ознакомиться с ним, препятствия для совершения указанных действий устранены только после смены руководства ответчика; истец ознакомился с отчетом 27.01.2017, после чего ему стало известно о том, что в оценку вошли результаты работ, произведенных в арендуемом помещении обществом за свой счет в 2003 – 2008 годах, которые последнее намеревалось зачесть как неотделимые улучшения; ответчик незаконно стал обладателем холодного тамбура площадью 18,4 кв. м, построенного истцом своими силами и средствами, и при реализации муниципального имущества незаконно предложил истцу повторно оплатить этот тамбур; истец самостоятельно обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная палата» (далее – общество «Экспертно-оценочная палата») для оценки офиса без учета тамбура и других произведенных обществом строительных работ; согласно такому отчету определена стоимость ниже предложенной департаментом более, чем в два раза; вывод апелляционного суда о том, что общество потеряло право на выкуп арендованного помещения не соответствует закону; судами не изучались документы, представленные департаментом при рассмотрении споров между сторонами по другим делам № А81-144/2011, А81-2776/2012; судами не рассмотрен спор в части несогласия общества с оценкой стоимости реализуемого имущества, включающей строительные работы, произведенные истцом с разрешения арендодателя.

Отзыв на кассационную жалобу в суд округа не представлен. 

Учитывая надлежащее извещение сторон о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба рассматривается в отсутствие их представителей в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Приложенные к кассационной жалобе общества дополнительные доказательства (письмо департамента от 21.01.2014 № 338/105-101-И, определение от 27.04.2017 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, постановление от 20.07.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-144/2011) в силу статьи 286 АПК РФ не подлежат приобщению к материалам дела, поэтому возвращаются заявителю. 

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами, в период с 2002 по 2009 годы между Ноябрьским городским департаментом по имуществу (арендодатель, в настоящее время – департамент) и обществом «Клас Бест» (арендатор) подписаны договоры аренды муниципального имущества от 30.07.2002, от 24.07.2003, от 11.03.2005, от 23.09.2004, от 13.03.2006, от 28.02.2007, от 23.01.2008, по условиям которых истцу были переданы в аренду нежилые помещения по адресу: Ямало- Ненецкий автономный округ, 

<

...>. 

Указывая на наличие у истца как арендатора преимущественного права на приобретение нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, площадью 47,3 кв. м, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), а также недостоверность отчета от 28.10.2010 № 212-10 общества «Центр независимой экспертизы» о величине рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по указанному адресу, площадью 29,7 кв. м, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 1, 11, 195, 217, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статей 3, 4, 6, 9 Закона № 159-ФЗ и исходил из того, что обществом заявлено о преимущественном праве выкупа помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, площадью 47,3 кв. м, которое не является самостоятельным объектом прав. Общество утратило преимущественное право на приобретение нежилого помещения площадью 29,7 кв. м по указанному адресу и не имеет такого права в отношении нежилого помещения площадью 13,5 кв. м по этому же адресу, ввиду несоответствия требованиям пунктов 1, 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ на момент подачи такого заявления.

При этом судом отклонено заявление департамента о пропуске истцом срока исковой давности ввиду того, что на момент обращения с иском права общества оспариваемым отчетом от 28.10.2010 № 212-10 общества «Центр независимой экспертизы» не могут быть нарушены.

Восьмой арбитражный апелляционный суд выводы суда первой инстанции поддержал.

Выводы судов соответствуют обстоятельствам дела и примененным нормам права.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 данного Закона, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). 

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Законом № 159-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В абзацах 6, 7 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Информационное письмо № 134) разъяснено следующее.

При применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ). Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

По смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (пункт 5 Информационного письма № 134).

Судами установлено, в том числе с учетом обстоятельств, установленных арбитражным судом ранее при рассмотрении спора с участием сторон (часть 2 статьи 69 АПК РФ) в рамках дела № А81-4281/2013, что согласно свидетельству от 03.02.2010 о государственной регистрации права в собственности муниципального образования город Ноябрьск находилось помещение по адресу: 

<

...>, общей площадью 43,2 кв. м. 

В декабре 2010 года указанное нежилое помещение разделено на два самостоятельных объекта площадью 29,7 кв. м и 13,5 кв. м, право собственности на которые зарегистрировано за муниципальным образованием город Ноябрьск согласно свидетельствам от 06.12.2010 о государственной регистрации права. 

Таким образом, помещение площадью 47,3 кв. м, являвшееся объектом аренды по договору от 25.09.2009 № 95/09, в отношении которого истцом заявлено о преимущественном праве выкупа, не является самостоятельным объектом прав, разделено на два самостоятельных объекта.

Общество в 2010 году воспользовалось своим преимущественным правом на выкуп нежилого помещения площадью 29,7 кв. м, обратилось к департаменту с соответствующим заявлением.

Объект площадью 29,7 кв. м являлся предметом судебных разбирательств по арбитражным делам № А81-144/2011 и № А81-2776/2012. 

Так, в рамках дела № А81-144/2011 истец просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 1 143 739 руб. (за вычетом из предложенной департаментом цены в сумме 1 790 000 руб. стоимости неотделимых улучшений). 

Решением от 23.05.2011 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-144/2011, оставленным без изменения постановлением от 12.09.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда и постановлением от 15.12.2011 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа, в удовлетворении требований общества отказано. 

В рамках дела № А81-2776/2012 общество просило обязать администрацию города Ноябрьска подписать договор купли-продажи нежилого помещения площадью 29,7 кв. м по цене, установленной в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ. Департамент принимал участие в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. 

Решением от 05.12.2012 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-2776/2012, оставленным без изменения постановлением от 11.04.2013 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований общества отказано. 

При рассмотрении данного дела судами установлено, что договор купли-продажи помещения площадью 29,7 кв. м не заключен по причинам, непосредственно зависящим от истца, который утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. В связи с этим суд апелляционной инстанции установил отсутствие обязанности заинтересованного лица по рассмотрению заявлений общества, отраженных в письмах от 13.02.2012 № 2, от 03.04.2012 № 41 о намерении выкупить спорное помещение. 

В постановлении от 08.08.2013 по делу № А81-2776/2012 суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций об утрате обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Общество 30.07.2013 обратилось к департаменту с заявлением № 290/2 о намерении приобрести нежилое помещение, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, площадью 13,5 кв. м, в рамках реализации преимущественного права выкупа данного помещения. 

В ответном письме от 16.08.2013 № 6214/105-101-И ответчик отказал истцу в предоставлении проекта договора купли-продажи спорного нежилого помещения, мотивировав отказ отсутствием правовых оснований на заключение договора купли-продажи. 

Требование общества об оспаривании бездействия ответчика, обязании его принять решение об условиях приватизации и направить обществу проект договора купли-продажи указанного помещения являлось предметом судебного разбирательства по делу № А81-4281/2013 по иску уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ямало-Ненецком автономном округе к департаменту в интересах общества, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица. 

Решением от 11.08.2014 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-4281/2013, оставленным без изменения постановлением от 26.05.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, постановлением от 12.03.2015 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа, в удовлетворении иска отказано. 

При рассмотрении дела № А81-4281/2013 судами первой и апелляционной инстанций установлено, что общество на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества не отвечало требованиям пунктов 1 и 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, поскольку не являлось арендатором и имело задолженность по арендной плате, в связи с чем отказ департамента соответствовал действующему законодательству и не нарушал права и законные интересы общества. 

При разрешении спора по делу № А81-4281/2013 суды исходили из обстоятельств, имеющих преюдициальное значение и установленных решением от 20.11.2013 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-3907/2013, оставленным без изменения постановлением от 23.04.2014 Восьмого арбитражного апелляционного суда, которым установлены обстоятельства прекращения договора от 25.09.2009 № 95/09 в связи с истечением срока его действия (01.09.2010), невозможности его возобновления на неопределенный срок при выраженных и доведенных до сведения арендатора возражениях арендодателя относительно возобновления договора аренды на неопределенный срок, отсутствия у общества правовых оснований занятия объекта аренды после 01.09.2010, наличия у него задолженности по арендной плате, взысканной решением суда. 

Решением от 20.11.2013 по делу № А81-3907/2013 арбитражный суд обязал общество освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, площадью 47,3 кв. м, и передать его департаменту по акту приема-передачи.

В связи с этим при рассмотрении настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что истец, которого суд обязал освободить занимаемые помещения, не имеет законного интереса в иске о понуждении департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 47,3 кв. м, по основанию реализации преимущественного права выкупа помещений его арендатором.

Суды верно отметили, что требование общества, заявленное в рамках настоящего дела в отношении помещения площадью 47,3 кв. м, по существу, направлено на пересмотр в неустановленном порядке и преодоление вступивших в законную силу судебных актов по вышеуказанным делам, что противоречит статье 16 АПК РФ.

Таким образом, при установленных судами обстоятельствах согласно приведенным выше разъяснениям, содержащимся в пункте 2 Информационного письма № 134, у общества не возникло право на приобретение в собственность спорного помещения, поскольку оно ранее реализовало такое право, имело задолженность по арендной плате, а договор аренды от 25.09.2009 № 95/09 прекратил свое действие по окончании его срока, то есть с 01.09.2010.

Неисполнение обществом вступившего в законную силу решения от 20.11.2013 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-3907/2013 об обязании общества освободить нежилое помещение, площадью 47,3 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>, в течение 14 дней с момента вступления в законную силу решения суда и передать указанное помещение департаменту по акту приема-передачи (статья 16 АПК РФ) не является основанием для предоставления истцу преимуществ, вытекающих из его неправомерного поведения.

При рассмотрении данного дела суды вправе были признать наличие у арендатора такого права в случае признания, что договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (статья 10 ГК РФ).

Между тем, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций не усмотрели в действиях департамента по отказу от договора злоупотребления правом. Напротив, согласно представленным доказательствам арендатором допущено нарушение предусмотренного договорами аренды обязательства по внесению арендной платы за период с 01.08.2010 по 31.07.2013 в размере 403 388,92 руб. 

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному итоговому выводу об отсутствии у общества права на приобретение в собственность спорного помещения по правилам Закона № 159-ФЗ и, соответственно, оснований для удовлетворения требований о признании недостоверным (недействительным) отчета общества «Центр независимой экспертизы» от 28.10.2010 № 212-10.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку они не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. Кроме того, они были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку. 

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Согласно требованиям статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 16.08.2017 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 17.11.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-2916/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийН.А. ФИО3

СудьиК.И. Забоев

О.Ф. Шабалова