ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

 E-mail: info@21aas.arbitr.ru 

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело №А83-23703/2021

19 декабря 2022 года

город Севастополь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15.12.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 19.12.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Колупаевой Ю.В., Остаповой Е.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 05.08.2022 по делу № А83-23703/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» 

к администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым 

о признании обязательства отсутствующим,

по встречному иску заявлению администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым

к обществу с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй»

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Совета министров Республики Крым, Государственного казенного учреждения Республики Крым «Служба автомобильных дорог Республики Крым», администрации Бахчисарайского района Республики Крым, Почтовского сельского совета, Бахчисарайского района Республики Крым  Министерства строительства и архитектуры Республики Крым,

о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй»- ФИО2, представитель по доверенности от 21.11.2021 б/н, представлено удостоверение адвоката;

от администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым – ФИО3,  представитель по доверенности от 25.01.2022 № 02-26/90,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» (далее – истец, общество, арендатор) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым  с заявлением к администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (далее – ответчик, администрация) и с учетом заявления об уточнении исковых требований от 03.03.2022 (л.д.142 т.1), принятого к рассмотрению в судебном заседании 02.06.2022 (л.д.48 т.2), просило признать отсутствующим обязательство по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 12.02.2016 №4 (далее – договор) за период с 05.03.2019 до момента расторжения договора 02.02.2022; признать задолженность перед администрацией по договору за период с 05.03.2019 по состоянию на 02.02.2022 отсутствующей. Исковые требования мотивированы отсутствием обязанности общества по внесению арендных платежей по договору в связи с препятствованием в пользовании земельным участком.

Администрация обратилась с встречным иском с требованием о взыскании с общества  задолженности по арендным платежам по договору в размере 13 482 172,37 руб., пени в размере 514 238,53 руб. Встречные исковые требования мотивированы наличием обязанности общества по внесению арендных платежей по договору.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 05.08.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены; в удовлетворении встречных исковых требований отказано. Суд первой инстанции руководствовался доказательствами, свидетельствующими о препятствовании обществу в пользовании земельным участком, отсутствием у общества обязанности по внесению арендных платежей в спорный период.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт. Апеллянт ссылается на обязанность арендатора по внесению арендных платежей.

Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали соответственно свою апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы иной стороны.

В судебном заседании представитель администрации заявил отказ от части встречных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 12.02.2016 №4 в размере 786 090,32 руб., пени в размере 60 035 руб.

 Апелляционный суд в порядке статьи 49 АПК РФ принимает отказ администрации от части встречных требований, производство по делу в данной части прекращает.

Иные лица, участвующие в деле надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, согласно положениям статей 121,123 АПК РФ, явку своих представителей не обеспечили.  

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает необходимым отменить решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 12.02.2016 между Почтовским сельским Советом в лице администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым и обществом заключен договор аренды земли №4.

Указанный договор зарегистрирован 05.05.2016 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, номер регистрации №90-90/016- 90/003/991/2016-3081/1.

Предметом договора является земельный участок, площадью 929876 кв.м., имеющий адресные ориентиры - Россия, Республика Крым, Бахчисарайский район, с.Приятное свидание, с кадастровым номером 90:01:030801:186 (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора указан в пункте 2.1 и составляет 49 лет (с 28.10.2010 по 27.10.2059).

            Из материалов дела следует, что земельный участок передан по акту приема-передачи 12.02.2016.

Дополнительным соглашением от 31.08.2017 сторонами внесены изменения в договор от 12.02.2016. 

В соответствии с постановлением администрации от 14.12.2016 №650 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», предметом Договора являются земельные участки, расположенные по адресу  Республика Крым, Бахчисарайский район, с.Приятное свидание, с кадастровыми номерами 90:01:030801:637 (площадью 117 946 кв. м) и 90:00:000000:639 (площадью 811 930 кв. м).

Категория земель  - земли поселений (земли населенных пунктов).

Вид разрешенного использования земельных участков «малоэтажная многоквартирная застройка».

Таким образом первоначальный предмет аренды - земельный участок площадью 929876 кв.м. был преобразован (разделен) на два вышеназванных.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 19.09.2017 №1064-р «Об изъятии земельных участков для государственных нужд» (далее – распоряжение №1064-р) принято решение об изъятии земельного участка, кадастровый номер 90:01:030801:637 площадью 117946 кв.м., расположенный по адресу Республика Крым, р-н Бахчисарайский, с.Приятное свидание, площадь, предполагаемая к изъятию, в том числе площадь образуемого земельного участка - 3482 кв.м. 

Между обществом и государственным унитарным предприятием Республики Крым «Служба автомобильных дорог Республики Крым» заключено соглашение №89/11/19 об изъятии объектов недвижимости для государственных нужд в целях обеспечения строительства линейного объекта «Строительство и реконструкция автомобильной дороги КерчьФеодосия-Белогорск-Симферополь-Бахчисарай-Севастополь» (граница Бахчисарайского района) (далее – соглашение №89/11/19). 

Соглашение №89/11/19 зарегистрировано в Государственном комитете по регистрации и кадастру Республики Крым. 

Как усматривается из материалов дела 19.08.2020 в ЕГРН погашена запись о государственной регистрации ограничения (обременения) прав по договору аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:01:030801:637.

Как полагает общество, изъятие земельного участка, влечет за собой изменение исходного предмета аренды, уменьшает арендованную площадь, влечет за собой изменение проектной, разрешительной документации и объективно препятствует использованию предмет аренды по целевому назначению.

Учитывая, что общество лишено возможности использовать объект аренды, а администрацией необоснованно начисляется арендная плата, общество обратилось в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов.

Полагая, что у общества имеется обязанность по внесению арендных платежей в спорный период, администрация обратилась  в суд с встречным иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

В силу статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Предметом встречных исковых требований  администрации является взыскание задолженности по платежам по договору от 12.02.2016, образовавшейся за период с 01.10.2019 по 31.01.2022 и по состоянию на 02.02.2022.

Приложением №1 к договору от 12.02.2016 был установлен размер арендной платы за земельный участок, который был определен согласно требований Закона Республики Крым от 31.07.2014 № 38-3PK «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», постановления Совета Министров Республик Крым от 12.11.2014 № 450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», решения 1 созыва сессии Почтовского сельского поселения  от 12.02.2016 №1-24/246.

Согласно расчету администрации, размер годовой арендной платы за аренду земельного участка с кадастровым номером 90:01:030801:186, площадью 929 876 кв.м., составил - 3 400 840 руб., то есть 283 403,33 руб. в месяц.

Дополнительным соглашением от 31.08.2017 стороны изложили пункт 1.1 договора от 12.02.2016 в новой редакции в следствии чего предметом договора аренды стали земельные участки с кадастровым номером 90:01:030801:637, площадью 117 946 кв.м и кадастровым номером 90:00:000000:639, площадью 811 930 кв.м.

Пунктом 3.3 договора от 12.02.2016 предусмотрен порядок изменения размера ежегодной арендной платы, в том числе с связи с индексацией цен в соответствии с нормативными актами Российской Федерации, изменением кадастровой стоимости земельного участка и пр. Изменение арендной платы осуществляется без согласия с арендатором и без внесений изменений в договор.

Принимая во внимание индексы инфляции за период с 2016 по 2019 года, размер ежемесячной арендной платы за декабрь 2019 года составил 319 709,75 руб.

Таким образом, стоимость аренды 1 кв.м земельного участка составила: 319 709,75 руб. : 929 876 кв.м. = 0,34381977 руб.

Как указано выше, в связи с заключением между Советом министров Республики Крым, обществом и государственным унитарным предприятием Республики Крым «Служба автомобильных дорог Республики Крым»  соглашения №89/11/19 земельный участок с кадастровым номером 90:01:030801:637, площадью 117 946 кв.м., был изъят у арендатора.

Таким образом, в аренде у общества остался земельный участок с кадастровым номером 90:00:000000:639, площадью 811 930 кв.м.

Учитывая изложенное, ежемесячная арендная плата была пересчитана арендодателем и с 01.01.2020 составила 279 157,58 руб. (0,34381977 руб. х 811 930 кв.м.).

Решением 08 сессии Почтовского сельского поселения 2 созыва от 28.02.2020 № 2-08/42 «О внесении изменений в решение Почтовского сельского совета от 29.11.2019 № 2-04/22/1» утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, цены продажи, платы за установление сервитута, платы за проведение перераспределения земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым (далее – положение).

Согласно пункту 3.2 положения и приложения к нему, годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, а именно, для вида разрешенного использования земельного участка - малоэтажная многоквартирная жилая застройка, годовой размер арендной платы в процентах составляет 1%.

Согласно проведенной арендодателем оценке, размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 90:00:000000:639, площадью 811 930 кв.м., составил 943 308 393,3 руб. Изложенное подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 06.12.2022 №КУВИ-001/2022-216748917.

Таким образом размер годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 90:00:000000:639 составил 9 433 083,93 руб., а ежемесячный 786 090,33 руб., соответственно.

С учетом изложенного, с 01.03.2020 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 90:00:000000:639 по договору от 12.02.2016 составил 786 090,33 руб.

В соответствии с условиями договора, поскольку арендная плата за земельные участки подлежит ежегодной индексации на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на текущий финансовый год, в январе 2022 года размер арендной платы был пересчитан и составил 817 533,94 руб. (786 090,33 х 1,04).

Размер подлежащих применению индексов инфляции за соответствующие годы обществом-арендатором не оспаривается. На вопрос апелляционного суда представитель общества также пояснил, что арифметическая правильность расчета исковых требований обществом не оспарвивается.

При этом администрацией в ходе апелляционного производства заявлен отказ от части встречных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 12.02.2016 №4 в размере 786 090,32 руб., пени в размере 60 035 руб. в связи с применением льгот, предусмотренных пунктом 11 Указа Главы Республики Крым от 06.05.2020 №137-У «О внесении изменений в Указ Главы Республики Крым от 16.04.2020 №109-У», постановлением администрации от 07.05.2020 №211 «О внесении изменений в Постановление администрации Почтовского сельского поселения от 17.04.2020 №200/1 «О первоочередных мерах поддержки организаций, индивидуальных предпринимателей и физических лиц, являющихся арендаторами недвижимого имущества (в том числе земельных участков), находящегося в муниципальной собственности Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района».

Как указано выше, указанный отказ принят апелляционным судом.

Таким образом, администрацией обоснованно поставлен вопрос во встречных требованиях о взыскании с общества  задолженности по арендным платежам (с учетом отказа от части исковых требований).

Апелляционный суд считает необоснованными первоначальные требования общества о признании отсутствующим обязательства по уплате арендной платы в связи с отсутствием такого способа защиты нарушенного права (статья 12 АПК РФ).

Кроме того, судом первой инстанции не приняты во внимание обстоятельства, установленные по делу №А83-11438/2020. В частности, постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2022 установлено, что обществом не представлено доказательств, свидетельствующих о строительстве жилищного комплекса и исполнения существенного условия договора о целях предоставления земельного участка, начиная с 2010 года. Обществом не представлены в материалы дела исходные данные на строительство, разработку проектной документации с последующим получением разрешения на строительство, а также  доказательства, свидетельствующие об объективных причинах, препятствующим реальному строительству объекта в период с 2010 года по 2019 год на спорном земельном участке.

Ссылка общества на письменный отказ от 20.05.2020 №02-27/562 администрации Бахчисарайского района Республики Крым в утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории в связи с изданием постановления Совета Министров Республики Крым от 13.12.2019 №733, рекомендации по обращению в СовМин; на утратившее силу постановление администрации  от 26.02.2018 №75 «О разрешении на разработку документации по планировке территории в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 90:01:030801:637 и 90:01:000000:639» и отказы от 12.10.2021 и 24.11.2020 администрации Бахчисарайского района Республики Крым в выдаче градостроительного плана в связи с невозможностью определения места допустимого размещения строений нахождением участка в нескольких территориальных зонах, отклоняется апелляционным судом.

Общество во всяком случае не подтвердило наличие реальной воли и фактической возможности по строительству объекта на спорном земельном участке (производственные мощности, наличие работников и т.д.). 

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции в связи с неправильным применением норм материального права (статья 270 АПК РФ).

В связи с обоснованностью апелляционной жалобы и учитывая положения пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 НК РФ, пунктов 1, 12 части 1 статьи 333.21 НК РФ с общества подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина за рассмотрение исковых требований в размере 88 751 руб. и государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы администрации в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 05.08.2022 по делу №А83-23703/2021 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении первоначальных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» отказать.

Принять отказ администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым от исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» в части взыскания задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 12.02.2016 №4 в размере 786 090,32 руб., пени в размере 60 035 руб., производство по делу в данной части прекратить.

Встречные исковые требования администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» в пользу администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым задолженность по арендной плате по договору аренды земли от 12.02.2016 №4 за период с 01.10.2019 по 31.01.2022 в размере 12 696 082,05 руб., а также пеню по состоянию на 02.02.2022 в размере 54 203,53 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фридом-Строй» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение исковых требований в размере 88 751 руб. и государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы администрации Почтовского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым в размере 3 000 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                          А.А. Тарасенко                                                        

Судьи                                                                                        Ю.В. Колупаева

                                                                                                   Е.А. Остапова