АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А29-14803/2020

07 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2021 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,

в отсутствие представителей сторон

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца по первоначальному иску – государственного профессионального образовательного учреждения «Интинский политехнический техникум»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 19.03.2021 и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021

по делу № А29-14803/2020

по иску государственного профессионального образовательного учреждения 

«Интинский политехнический техникум»

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о возвращении нежилого помещения

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к государственному профессиональному образовательному учреждению 

«Интинский политехнический техникум»

о зачете излишне внесенной арендной платы и 

об обязании продлить договор аренды

и   у с т а н о в и л : 

государственное профессиональное образовательное учреждение «Интинский политехнический техникум» (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – Предприниматель) об обязании в срок, не превышающий трех дней после вступления решения суда в законную силу вернуть свободным от имущества ответчика нежилые помещения № 8, 9, 11, 21 и 22 на первом этаже здания, расположенного по адресу: 

<

...> (по техническому паспорту от 21.11.2003).

Исковое требование основано на статьях 309, 310, 614, 621 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ). Оно мотивировано тем, что срок договора аренды спорного помещения истек, Учреждение не выразило волеизъявления на продление договора по причине допущенных арендатором нарушений сроков внесения арендной платы.

Предприниматель обратился в суд первой инстанции со встречным иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об обязании зачесть 59 911 рублей 25 копеек излишне внесенной арендной платы в счет арендной платы за период с 01.10.2020 по 15.01.2021 и продлить договор аренды недвижимого имущества от 14.10.2019 №1-Т/2019 минимум на год.

Встречные требования основаны на статье 19 Закона № 98-ФЗ и Распоряжении Правительства Республики Коми от 30.03.2020 № 84-р (далее – Распоряжение № 94-р) и мотивированы тем, что Учреждение не уведомило Предпринимателя о том, что он имеет право на заключение дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего установление размера арендной платы в объеме 50 процентов от установленной арендной платы в период с 01.03.2020 до последнего дня месяца, в котором действует режим повышенной готовности на территории Республики Коми. 

Арбитражный суд Республики Коми решением от 19.03.2021, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021, отказал в удовлетворении иска Учреждения, при этом частично удовлетворил встречный иск, обязав Учреждение продлить договор аренды недвижимого имущества от 14.10.2019 № 1-Т/2019 на срок с 12.10.2020 по 11.10.2021. 

Учреждение не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска Учреждения и об отказе в удовлетворении встречного иска.

По мнению заявителя, суды не учли, что срок договора аренды от 14.10.2019 № 1-Т/2019 истек 11.10.2020; понуждение к заключению договора допускается лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, в том числе, на основании Закона № 166-ФЗ, но только при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды. Факт ненадлежащего исполнения договора доказан и установлен судами; при этом по смыслу Закона № 98-ФЗ обязанность арендодателя по заключению дополнительного соглашения возникает только в том случае, если до введения режима повышенной готовности в регионе арендатор исполнял обязательства по договору аренды (то есть до 16.03.2020). Кассатор полагает, что суды неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, в том числе, относительно наличия либо отсутствия задолженности у ФИО1 по спорному договору аренды. Доводы Предпринимателя об отсутствии долга, по мнению Учреждения, были опровергнуты представленными в дело доказательствами.

Кроме того, Учреждение полагает, что суды не учли, что Предприниматель с заявлением, которое предусмотрено в Распоряжении № 94-р, не обращалось к Учреждению; указанным распоряжением предусмотрено лишь продление договора в период с 01.03.2020 по 30.09.2020. С его позиции, отсутствие требования арендодателя о взыскании с арендатора штрафных санкций, расторжении договора аренды, отсутствие иных претензий не является основанием для реализации положений статьи 19 Закона № 98-ФЗ; действия Предпринимателя являются недобросовестными. 

Также Учреждение считает, что суды неверно распределили судебные расходы; судебные акты не являются обоснованными и мотивированными.

Предприниматель в отзыве не согласилась с доводами заявителя, просила оставить обжалованные судебные акты в силе, а жалобу Учреждения – без удовлетворения. Кроме того, она просила рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие ее представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрении жалобы откладывалось до 04.10.2021.

В порядке, предусмотренном в статье 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья М.Н. Каманова заменена на судью С.В. Бабаева.

Участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.

Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, по результатам открытого аукциона, оформленного протоколом от 03.10.2019 № 1, Учреждение (арендодатель) и Предпринимателяь (арендатор) 14.10.2019 заключили договор № 1-Т/2019 о передаче в аренду недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственным бюджетным (автономным) учреждением Республики Коми, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование спорное помещение общей площадью 83,5 квадратного метра, для использования под торговлю. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 14.10.2019.

По утверждению истца, в период действия договора ответчик неоднократно нарушал сроки внесения арендной платы, установленные пунктом 4.2 договора (до 10 числа текущего месяца). По состоянию на 06.11.2020 задолженность ответчика по оплате арендной платы составляет 6847 рублей.

Учреждение 17.08.2020 направило в адрес Предпринимателя уведомление, в котором сообщило о том, что договор прекращает свое действие 12.10.2020, в связи с неоднократным неисполнением пункта 4, подпункта 4.2 договора; указало, что арендатор обязан в срок до 12.10.2020 сдать по акту приема-передачи спорное помещение. 

В письме от 20.08.2020 Предприниматель сообщил, что причиной образования задолженности по арендной плате явилось снижение выручки в связи с введением Указом Главы Республики Коми от 15.03.2020 № 16 режима повышенной готовности, просила арендодателя учесть сложившиеся обстоятельства из-за коронавирусной инфекции и освободить от ответственности, связанной с просрочкой внесения арендной платы. 

Предприниматель 15.09.2020 обратился к Учреждению с заявлением от 11.09.2020 № 4 о продлении договора на новый срок с 12.10.2020 по 11.10.2021.

В уведомлении о расторжении договора аренды недвижимого имущества Учреждение указало, что поскольку имело место нарушение срока внесения арендной платы еще до наступления режима повышенной готовности, а также имеется задолженность по возмещению коммунальных услуг, в продлении договора отказано; просило возвратить арендуемое помещение в срок до 14.10.2020 и погасить задолженность в размере 41 082 рубля по арендной плате, 2751 рубль 52 копейки за возмещение коммунальных расходов (письмо от 18.09.2020 № 327).

В письме от 28.09.2020 Предприниматель просил Учреждение с 15.10.2020 заключить договор аренды спорного помещения на новый срок и указал на отсутствие задолженности по договору по состоянию на 28.09.2020. 

Комиссия работников Учреждения 14.10.2020 составила акт об уклонении арендатора передать спорное помещение арендодателю, согласно которому представитель арендатора с актом ознакомлен, от подписания отказался.

Учреждение 29.10.2020 направило в адрес ответчика досудебную претензию с требованием возвратить арендованное имущество в добровольном порядке.

Предприниматель обратился в Учреждение с просьбой рассмотреть возможность заключения договора на новый срок, уменьшить размер арендной платы до 50 процентов по договору аренды от установленной арендной платы в период с 01.03.2020 по 30.09.2020.

Учреждение в письме от 11.11.2020 № 414 сообщило Предпринимателю об отсутствии законных оснований для заключения дополнительного соглашения к договору, а также перерасчета и возврата внесенных платежей в связи с тем, что срок действия договора истек еще до поступления соответствующего заявления. Также сообщило, что 12.05.2020 в ее адрес было направлено уведомление, в котором содержались разъяснения о праве на заключение дополнительного соглашения к договору в части арендной платы в соответствии с Распоряжением № 84-р, однако, данное почтовое отправление было возвращено по истечении срока хранения без вручения адресату. В преимущественном заключении договора на новый срок также отказано в связи с неоднократными нарушениями сроков внесения арендной платы, в том числе по платежам, имевшим место до введения режима повышенной готовности в регионе.

В претензиях от 30.12.2020 и от 03.01.2021 Предприниматель указал на наличие права на 50-процентную льготу и требование произвести перерасчет в соответствии с действующими нормами права и актом сверки. Согласно приложенному к претензии от 03.01.2021 акту сверки расчетов за период с 14.10.2019 по 14.10.2020 по договору сумма переплаты с учетом заявленной 50-процентной льготы составляет 64 162 рубля 98 копеек. Данные требования оставлены без удовлетворения.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Учреждения в арбитражный суд с иском, а Предпринимателя – со встречным иском. 

Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего. 

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В статьях 606, 614 (пункте 1) и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В силу статьи 621 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно части 5 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 этой статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции этого закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды. 

Таким образом, для заключения дополнительного соглашения о продлении срока аренды необходимо соблюдение условий: 

1) заключение договора по результатам проведения торгов до принятия в 2020 году режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 

2) надлежащее исполнение обязанности арендатором до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Более того, на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции этого закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

Право на отсрочку уплаты арендной платы арендаторы недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам аренды, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации указанного в этой норме решения, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Установление наличия иных дополнительных оснований или условий для предоставления отсрочки уплаты арендной платы в силу части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, в том числе невозможности пользоваться арендованным имуществом по назначению, в соответствии с положениями указанных правовых норм не требуется.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Такой правовой подход изложен в ответах на вопросы 3 – 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, который утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020.

Указом Главы Республики Коми от 15.03.2021 № 16 «О введении режима повышенной готовности» в Республике Коми с 16.03.2020 для органов управления и сил Коми республиканской подсистемы единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций введен режим функционирования «Повышенная готовность».

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что исковое требование Учреждения удовлетворению не подлежит. Суды заключили, что встречные требования Предпринимателя подлежат удовлетворению лишь в части: суд обязал Учреждение продлить действие договора аренды.  

Суды установили, что хотя и на момент введения режима повышенной готовности у Предпринимателя и имелся долг по арендной плате, на дату обращения с заявлением о заключении договора аренды на новый срок (его продлении) (28.09.2020), Предприниматель в полном объеме исполнил обязательства по внесению арендной платы.

Как установили суды двух инстанций, Предприниматель неоднократно обращался к Учреждению с просьбой о продлении договора аренды (письма от 15.09.2020, 28.09.2020, 06.11.2020); на этом основании суды заключили, что спорный договор аренды следует считать продленным на срок с 12.10.2020 по 11.10.2021. 

Суды обоснованно приняли во внимание наличие у арендатора права на получение отсрочки внесения арендной платы, о котором Учреждение уведомляло Предпринимателя в письме от 12.05.2020 № 01-20/190, и заявленное в настоящем деле требование арендатора о реализации права на уменьшение размера арендной платы до 50 процентов в период с 01.03.2020 по 30.09.2020.

Вопреки позиции заявителя, требования Предпринимателя направлены на реализацию им предусмотренного законом права на продление договора с учетом правового регулирования в период пандемии. Обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности. Арендодатель не вправе отказать в продлении договора аренды при наличии совокупности обстоятельств, указанных в пункте 5 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. 

При продлении срока аренды судами соблюден баланс частных и публичных интересов в правоотношениях по использования спорных помещений.

Ссылка заявителя на недобросовестность поведения Предпринимателя судом округа не принимается во внимание, поскольку добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Действие данной презумпции Учреждением не было опровергнуто. 

Довод Учреждения о том, что суды неправомерно взыскали судебные расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме, с учетом частичного отклонения требований Предпринимателя, судом округа отклоняется. В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, при подаче искового заявления по спорам, возникающим при заключении, изменении или расторжении договоров, государственная пошлина составляет 6000 рублей. Как установили суды, при подаче встречного иска Предпринимателем была уплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей.

Иные доводы были предметом рассмотрения судов двух инстанций и получили надлежащую правовую оценку, с которой суд округа не имеет оснований не согласиться.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Предпринимателя о продлении договора. 

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 19.03.2021 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.06.2021 по делу № А29-14803/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу государственного профессионального образовательного учреждения «Интинский политехнический техникум» – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

Е.Г. Кислицын

Судьи

С.В. Бабаев

В.Ю. Павлов