АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, 

<

...>, тел. 

<

***>

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-2856/2025

Дело № А57-7627/2024

г. Казань

26 июня 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Хисамова А.Х., Фатхутдиновой А.Ф.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сузько Н.В.,

при участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи присутствующего в Арбитражном суде Саратовской области представителя:

индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, доверенность от 08.02.2024,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 и индивидуального предпринимателя ФИО1 

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.01.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025

по делу № А57-7627/2024

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) об оспаривании распоряжения, обязании восстановить нарушенные права, 

заинтересованные лица: комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области, администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области, ФИО4, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (далее – Глава КФХ, Глава КФХ ФИО3), индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратились в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании недействительным распоряжения комитета по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области (далее – Комитет) от 22.01.2024 № 40-р; обязания Комитет предоставить в совместную долевую собственность ИП ФИО1 и Главе КФХ ФИО3 за плату без проведения торгов земельный участок кадастровым номером 64:38:060308:766 площадью 48 737 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - склады, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский район, Новопушкинское муниципальное образование, 

<

...>, заключив с ИП ФИО1, Главой КФХ ФИО3 договор купли-продажи земельного участка в течение 10 дней с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Заявленные требования основаны на статьях 1, 39.3, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статье 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункте 39 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части 1 ГК РФ», пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», и мотивированы тем, что 12.01.2024 Глава КФХ ФИО3 и ИП ФИО1 обратились на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ с заявлением в Комитет о предоставлении в общую долевую собственность за плату без проведения торгов земельного участка площадью 48 737 кв.м, с кадастровым номером 64:38:060308:766, расположенного по адресу: Саратовская область, Энгельсский муниципальный район, Новопушкинское муниципальное образование, 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: склады, используемого на праве аренды на основании договора аренды от 27.09.2016 № 12151/1, зарегистрированного в установленном законом порядке, однако распоряжением от 22.01.2024 № 40-р Комитет отказал заявителям в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка за плату без проведения торгов на основании подпункта 1 статьи 39.16 ЗК РФ, в связи с тем, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (земельный участок несоразмерен площади расположенных на нем объектов).

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 16.01.2024, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано, поскольку установлено, что при обращении с заявлением предприниматели не обосновали необходимость использования всей площади предоставленного в аренду земельного участка для эксплуатации объектов, принадлежащих им на праве собственности.

Глава КФХ ФИО3 и ИП ФИО1 в кассационной жалобе просят отменить состоявшиеся судебные акты, принять по делу новый судебный акт, которым их заявленные требования удовлетворить, считая, что судами неправильно применены нормы материально права и нарушены нормы процессуального права, а их выводы не соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержала доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя заявителя, Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения  жалобы.

Судами установлено, что Глава КФХ и ИП ФИО1 являются собственниками 12 объектов недвижимого имущества (механизированный склад силосного типа, операторская, противопожарная насосная станция и резервуары, накопительная емкость для дождевых вод, устройство приема и отгрузки зерна, транспортерная эстакада, технологическая площадка разгрузки и погрузки элеватора, хозяйственно-питьевой подземный водопровод и т.д.), расположенных, в том числе, на земельном участке с кадастровым номером 64:38:060308:766.

Земельный участок с кадастровым номером 64:38:060308:766 общей площадью 48 737 кв.м относится к категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – склады, предоставлен в аренду ИП ФИО1 на основании договора аренды от 27.09.2016 № 12151/1, сроком на 7 лет, с 15.09.2016 по 14.09.2023; дополнительным соглашением от 18.05.2022 срок аренды установлен до 14.09.2026.

Ранее заявители обращались в Комитет с аналогичным заявлением о предоставлении того же земельного участка в собственность без проведения торгов, однако распоряжением от 22.04.2022 № 392-р Комитет отказал в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов по аналогичным основаниям (несоразмерность).

Данный отказ был оспорен в Арбитражном суде Саратовской области в рамках дела № А57-10103/2022; решением суда первой инстанции от 04.04.2023, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций от 19.06.2023 и 19.10.2023, в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Согласно положениям статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

При этом согласно разъяснениям, изложенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление № 25), в силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие государственной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Заявители полагая, что основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в рамках указанного спора явился факт разрозненного использования объектов недвижимости и отсутствие их регистрации как единого недвижимого комплекса, 29.12.2023 после разрешения спора по делу № А57-10103/2022, зарегистрировали в ЕГРН указанные 12 объектов недвижимости как единый недвижимый комплекс, и повторно обратились в Комитет за выкупом земельного участка; однако Комитет повторно отказал в выкупе земельного участка, указав на несоразмерность площади.

При этом доказательств возведения новых объектов недвижимости, дополнительно к имеющимся, и позволяющих приобрести в собственность без проведения торгов испрашиваемый земельный участок, в материалы дела не представили.

В качестве обоснования истребуемой площади земельного участка с кадастровым номером 64:38:060308:766 с целью его получения в собственность за плату при разрешении настоящего спора предприниматели в суд представили экспертное исследование ООО «ЛНСЭ» от 11.03.2024 № 24/03-58, из которого следует вывод о том, что для эксплуатации единого недвижимого комплекса необходим весь спорный земельный участок площадью 48 737 кв.м.

Между тем, как установлено судами из выписки из ЕГРН от 29.12.2023, представленной в суд рамках настоящего дела, после рассмотрения дела № А57-10103/2022 количество возведенных заявителями объектов недвижимости не изменилось; 29.12.2023 в единый недвижимый комплекс объединены и в сведения ЕГРН как единый недвижимый комплекс заявителями внесены сведения о тех же 12 ранее возведенных объектов.

Суды установили, при рассмотрении дела № А57-10103/2022, суд первой инстанции в связи с наличием спора относительно соразмерности испрашиваемой площади земельного участка площади расположенного на нем зернохранилища силосного типа, принадлежащего предпринимателям, назначал в порядке статьи 82 АПК РФ по ходатайству Главы КФХ  судебную экспертизу, проведение которой поручил экспертному учреждению ООО «НОСТЭ», экспертам ФИО5 и ФИО6, поставив на разрешение экспертов вопрос: «Определить площадь земельного участка, находящегося в пределах земельного участка с кадастровым номером: 64:38:060308:766, необходимую для нормальной и безопасной эксплуатации зернохранилища силосного типа, расположенного по адресу: Новопушкинское муниципальное образование 

<

...> сооружение 8».

Согласно экспертному заключению от 24.11.2022 № 229 в соответствии с проектной документацией расположение указанных сооружений предусмотрено на земельных участках с кадастровыми номерами: 64:38:060308:1013, 64:38:060308:766, 64:38:060308:1054, 64:38:06030808:1055, 64:38:060308:1056, 64:38:060308:1060, 64:38:060308:1052, 64:38:060308:1050, 64:38:060308:81, 64:38:060308:1016, 64:38:060308:1019, 64:38:060308:3, 64:38:060308:79, 64:38:060308:1051; на основании проведенного исследования следует утверждать, что указанные земельные участки с расположенными на них существующими объектами недвижимости: технологические автомобильные дороги, противопожарная насосная станция, противопожарные резервуары, транспортерная эстакада, устройство отгрузки зерна устройство приема зерна с автотранспорта на два автомобиля, противопожарный подземный водопровод, технологическая площадка разгрузки и погрузки элеватора, хозяйственно-питьевой подземный водопровод, а также запроектированными, но еще не построенными объектами недвижимости, представляют собой единый технологический комплекс; при исследовании по поставленному судом вопросу эксперт исходит из того, что единый технологический комплекс является по сути неделимым (лист 10 экспертного заключения).

В связи с этим эксперты пришли к выводу, что вся площадь земельного участка с кадастровым номером 64:38:060308:766 в размере 48 737 кв.м., необходима для нормальной и безопасной эксплуатации зернохранилища силосного типа, расположенного по адресу: Саратовская обл., Новопушкинское муниципального образование 

<

...> сооружение 8. 

В рамках рассмотрения дела № А57-10103/2022 суды пришли к  выводу:

- с учетом того, что в экспертном заключении № 229 обосновывалась площадь земельного участка, необходимая для использования «единого технологического комплекса» (в том числе запроектированных, но еще не построенных объектов недвижимости), которые не являются таким единым комплексом, суд первой инстанции обоснованно не принял указанное заключение надлежащим доказательством обоснования необходимости земельного участка испрашиваемой площади.

В договоре аренды земельного участка от 27.09.2016 № 12151/1, заключенном администрацией с ИП ФИО1, в отношении участка с кадастровым номером 64:38:060308:766, площадью 48 737 кв.м, вид разрешенного использования «склады», отсутствует указание на предоставление земельного участка для строительства, а также информация об объемах планируемого строительства.

Заявителями в материалы дела представлены документы (письмо – согласие от 06.11.2024 ООО «Зернопроект») о том, что они планируют начать разработку проектной документации «2 этап строительства Зернохранилища», а также план-схема застройки земельного участка, из которого видно, что планируемые к строительству объекты отмечены серым цветом, количество построенных объектов по сравнению с количеством еще не построенных (планируемых к строительству) объектов, значительно меньше.

Из правовой позиции, приведенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, следует, что закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

При этом для данной категории спора необходимо учитывать, что обоснование испрашиваемой площади участка как объективно необходимой для обслуживания расположенного на нем объекта недвижимости, в соответствии с его назначением отнесено к процессуальной обязанности заявителя (статья 65 АПК РФ).

Необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды руководствовались положениями статей 65, 69, 71, 198, 200, 201 АПК РФ, статей 11.9, 39.1, 39.3, 39.14 - 39.17, 39.20 ЗК РФ, правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.06.2014 № 1152/14, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, в пункте 24 Обзора судебной практики № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, приняв во внимание, в том числе обстоятельства, установленные в рамках дела № А57-10103/2022, а также экспертное заключение от 24.11.2022 № 229, полученное по результатам проведенной в рамках дела № А57-10103/2022 экспертизы, установив, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности предпринимателям, в отсутствие документов, подтверждающих необходимость использования для этих объектов земельного участка именно указанной площадью, пришли к выводу о том, что у заявителей отсутствует право на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов, поскольку доказательств, подтверждающих объективную необходимость использования всей площади спорного участка для эксплуатации указанных объектов заявителями не представлено, в связи с чем признали оспариваемое распоряжение Комитета об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка законным и обоснованным, соответствующим требованиям земельного и градостроительного законодательства.

Отклоняя ссылки заявителя о наличии в их пользовании единого недвижимого комплекса, суды указали, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 39 Постановления № 25, недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс.

Вопреки доводам заявителей, сведениями ЕГРН на дату рассмотрения настоящего спора подтверждается наличие у них на праве собственности все тех же 12 объектов, которые были ранее предметом исследования в рамках рассмотрения дела № А57-10103/2022 и с учетом которых уже сделан вывод о том, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящихся у предпринимателей в собственности, документов, подтверждающих, что именно указанная площадь земельного участка необходима для использования названных 12 объектов, не предоставлено, у заявителей отсутствует право на приобретение спорного земельного участка в собственность без проведения торгов.

Кроме того, судами принято во внимание, что в рамках дела № А57-10103/2022 было установлено, что не все из указанных заявителями 12 объектов зернохранилища находятся на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 64:38:060308:766 площадью 48 737 кв.м, в обоснование наличия права на выкуп без торгов земельного участка с кадастровым номером 64:38:060308:766 заявителями включены также объекты недвижимости, находящиеся на иных земельных участках, что также подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН на объекты недвижимости, включенные в единый недвижимый комплекс, из которых видно, что некоторые из них расположены в пределах земельного участка 64:38:060308:1013.

Таким образом, доводы, приведенные в кассационной жалобе, основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, не опровергают выводы судов первой и апелляционной инстанций, свидетельствуют о несогласии с той оценкой, которая дана судами при разрешении спора фактическим обстоятельствам, в том числе и при разрешении спора по делу № А57-10103/2022, которыми суды установили несоразмерность и являлись предметом исследования в суде первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку, вновь заявлены в суде кассационной инстанции и подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку представленных в дело доказательств, что противоречит положениям статьи 286 АПК РФ.

Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и положений действующего процессуального законодательства, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, не допущено, у суда кассационной инстанции отсутствуют законные основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменений, кассационная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 16.01.2025 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по делу № А57-7627/2024 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                        Ф.В. Хайруллина

Судьи                                                                               А.Х. Хисамов

                                                                                          А.Ф. Фатхутдинова