АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

 

23 сентября 2024 года

 

Дело № А33-8711/2024

Красноярск

 

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 09 сентября 2024 года.

В полном объёме решение изготовлено 23 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тимергалеевой О.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Прокуратуры Красноярского края в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании договора недействительным,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков:

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю,

в присутствии:

от процессуального истца: ФИО1, личность и полномочия установлены служебным удостоверением и приказом,

от ответчика – ООО «Комфорт плюс»: ФИО2, представителя по доверенности от 15.04.2024, личность установлена паспортом, в подтверждение наличия высшего юридического образования представлен диплом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Наумкиной С.А., 

 

установил:

Прокуратура Красноярского края (далее – процессуальный истец) в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска (далее – материальный истец) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» (далее – ответчики)

- о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 09.03.2022 №118, заключённого между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс»;

- о применении последствия недействительности ничтожной сделки путём прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401:2077.

Определением от 25.03.2024 исковое заявление принято к производству суда, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиков привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Одновременно с исковым заявлением процессуальный истец обратился к суду с ходатайством о принятии обеспечительных мер в виде запрета ответчикам совершать действия по передаче третьим лицам прав и заключению любых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, запрета осуществлять на нем строительство зданий, строений и сооружений, а Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении указанного объекта.

Определением от 25.03.2024 заявление о принятии обеспечительных мер удовлетворено: обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) запрещено совершать действия по передаче третьим лицам прав и заключению любых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, осуществлять на нем строительство зданий, строений и сооружений; департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) запрещено совершать действия по передаче третьим лицам прав и заключению любых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, осуществлять на нем строительство зданий, строений и сооружений; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077.

В предварительном судебном заседании 13.06.2024 на основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил: окончить подготовку дела к судебному разбирательству, завершить предварительное судебное заседание, продолжить рассмотрение настоящего дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Управлением архитектуры администрации города Красноярска 04.02.2008 для проектирования строительства производственной базы ООО «Комфорт плюс» подготовлен акт о выборе земельного участка для предварительного согласования места размещения объекта, предполагаемого к строительству, площадью 6 780 кв.м.. расположенного по адресу: г.Красноярск, Свердловский район, ул. Алеши ФИО3.

Распоряжением администрации города Красноярска от 21.02.2008 №247-ж утвержден акт о выборе земельного участка для предварительного согласования места размещения объекта, предполагаемого к строительству, площадью 6 780 кв.м.. расположенного по адресу: г.Красноярск, Свердловский район, ул. Алеши ФИО3.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «Комфорт плюс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 31.03.2008 № 636, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с учетным номером 0700401:0003, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Алеши ФИО3, общей площадью 6780,00 кв.м., для использования в целях проведения проектно-изыскательских работ под место размещения производственной базы в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.

Земельный участок передан арендодателем арендатору 23.01.2008.

В пункте 2.1. договора аренды от 31.03.2008 № 6361 установлен срок его действия с 23.01.2008 по 20.01.2009 (одиннадцать месяцев двадцать девять дней).

Согласно пункту 2.3. договора аренды от 31.03.2008 № 6361 условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно 23.01.2008 – дата вступления в силу распоряжения администрации города Красноярска от 23.01.2008 № 60-ж о предоставлении в  аренду земельного участка.

Соглашением от 20.01.2009 № 1 стороны расторгли договор аренды земельного участка от 31.03.2008 № 636 с 21.01.2009 (пункт 2 соглашения). Соглашение имеет силу акта приема-передачи (пункт 1).

Земельный участок площадью 6 780 кв.м. по адресу (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> Свердловский район поставлен на кадастровый учет 08.05.2008 с присвоением кадастрового номера 24:50:0700401:1247 (выписка из государственного кадастра недвижимости от 29.09.2009 № 24ЗУ/09-318995).

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «Комфорт плюс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2009 № 1, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0700401:1247, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Алеши ФИО3, общей площадью 6780,00 кв.м., для использования в целях строительства производственной базы с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Земельный участок передан арендодателем арендатору 21.01.2009.

В пункте 2.1. договора аренды от 20.01.2009 № 1 установлен срок его действия с 21.01.2009 по 18.01.2010 (одиннадцать месяцев двадцать девять дней).

Согласно пункту 2.3. договора аренды от 20.01.2009 № 1 условия настоящего договора  распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно 21.01.2009 – дата окончания предыдущего договора аренды от 31.03.2008 № 636.

Распоряжением администрации города Красноярска от 15.09.2009 №1138-ж принято решение о предоставлении ООО «Комфорт плюс» в аренду на три года земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 площадью 6780 кв.м., расположенный по адресу: г.Красноярск, Свердловский район, ул. Алеши ФИО3, для строительства производственной базы с инженерным обеспечением.

Распоряжением администрации города Красноярска от 20.10.2009 №1381-ж утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:1247.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «Комфорт плюс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.10.2009 № 1840, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0700401:1247, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Алеши ФИО3, общей площадью 6780,00 кв.м., для использования в целях строительства производственной базы с инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, который прилагается к договору и является его неотъемлемой частью.

Земельный участок передан арендодателем арендатору 15.09.2009.

В пункте 2.1. договора аренды от 28.10.2009 № 1840 установлен срок его действия с 15.09.2009 по 14.09.2012 (три года).

Договор аренды от 28.10.2009 № 1840 зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2.3 договора аренды от 28.10.2009 № 1840 условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно – с 15.09.2009 – дата расторжения предыдущего договора от 20.01.2009 №1 аренды земельного участка.

Дополнительным соглашением от 26.02.2013 № 913 к договору аренды земельного участка от 28.10.2009 № 1840 установлен размер арендной платы с 01.01.2012, а также продлен срок действия договора до 14.09.2015. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Соглашением от 25.05.2017 № 3100 стороны расторгли договор аренды земельного участка от 28.10.2009 № 1840 с 15.09.2015 (пункт 1 соглашения). Соглашение имеет силу акта приема-передачи (пункт 2).

Распоряжением администрации города Красноярска от 17.04.2014 № 773-арх, утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 площадью 0,6780 га, расположенного по адресу: 

<

...> Свердловский район, из содержания которого следует, что земельный участок расположен в территориальной зоне производственных предприятий IV-V класса опасности (П.3) с наложением примерных границ санитарно-защитных зон промышленных предприятий, определенных на основании законодательства о санитарно-эпидемиологическом благополучии.

Из содержания решения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Красноярскому краю от 15.07.2015 № 82 следует, что промплощадка производственной базы ООО «Комфорт плюс» согласно представленным материалам, предположительно не является источником воздействия на среду обитания и здоровье человека.

ООО «КрасноярскОбрПроект» в 2014 году по заказу ООО «Комфорт плюс» разработана проектная документация шифр 10/1-14, из содержания которой следует, что проектируемая производственная база в составе трубообрабатывающего цеха и навеса (склада) предназначена для изготовления сантехнических заготовок из металлических труб и их временного хранения, технико-экономические показатели: площадь участка в границах землеотвода – 6 780 кв.м., площадь застройки – 164,2 кв.м., площадь площадки для отдыха работников – 12,0 кв.м., площадь проездов и площадок – 2 223 кв.м., площадь озеленения – 938,8 кв.м., площадь открытого склада – 3 374,7 кв.м., площадь отмостки – 58,8 кв.м., площадь покрытия по ТП – 8,5 кв.м., площадь застройки включает: площадь площадки для мусорных контейнеров – 17,4 кв.м., площадь здания трубообрабатывающего цеха – 132,9 кв.м., площадь КПП – 10,6 кв.м., площадь ТП – 3,3 кв.м. (площадь площадки под ТП (8,5 кв.м.) не учитывает площадь покрытия под самим сооружением ТП в 3,3 кв.м.), рельеф участка спокойный, территория спланирована.

Администрацией города Красноярска 18.08.2015 выдано ООО «Комфорт плюс» разрешение № 24-308-289-2015 на строительство производственной базы ООО «Комфорт плюс» площадью 87,3 кв.м. (площадь застройки 132,9 кв.м.) на земельном участке с кадастровым номером 24:50:07004001:1247 площадью 6780 кв.м. сроком действия до 18.02.2016.

Нежилое здание из мелких бетонных блоков площадью 80,2 кв.м. по адресу 660052 

<

...> «Л», год завершения строительства – 2012, поставлено на кадастровый учет 27.08.2014 с присвоением кадастрового номера 24:50:0700401:1532 (выписка из ЕГРН от 15.08.2023 №КУВИ-001/2023-185945612).

Администрацией города Красноярска 14.09.2015 выдано ООО «Комфорт плюс» разрешение № 24-308-289-2015 на ввод объекта в эксплуатацию: производственной базы  ООО «Комфорт плюс», расположенной на земельном участке с кадастровым номером 24:50:07004001:1247.

ООО «Комфорт плюс» 02.10.2015 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.09.2015 № 24-308-289-2015; дополнения к договору от 28.10.2009 № 1840 к договору аренды земельного участка от 26.02.2013 № 913, договора аренды земельного участка от 28.10.2009 № 1840, зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0700401:1532 площадью 80,2 кв.м, количество этажей - 1, по адресу: Российская Федерация, 660052, 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2015).

ГПКК «Красноярский технический центр» по заказу ООО «Комфорт плюс» подготовлено землеустроительное заключение от 20.04.2017 о размере земельного участка, необходимого для эксплуатации производственной базы с инженерным обеспечением, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 по адресу: 

<

...> Свердловский район, из содержания которого следует, что на земельном участке расположен один объект недвижимого имущества: нежилое здание площадью 80,2 кв.м. с адресом: 660052, 

<

...> «Л», используемое по целевому назначению – склад, на земельном участке расположены временные сооружения, которые не являются объектами капитального строительства: пункт охраны, трансформаторная подстанция, автопарковка, навес для складирования готовых изделий, контейнеры закрытого складирования, открытая площадка складирования материалов, открытая площадка складирования готовых изделий;площадь 6780 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 24:50:07004001:1247 по адресу (описание местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> Свердловский район, является необходимой и соразмерной площади, достаточной для эксплуатации в соответствии с целевым назначением расположенного на земельном участке склада в составе производственной базы с инженерным обеспечением.

Департаментом муниципального имущества и земельных отношений подготовлено заключение от 20.04.2017 № 3386 по состоянию земельного участка адрес: 

<

...>, согласно которому участок не огражден; существующие строения: нежилое одноэтажное здание, металлические контейнеры (фотоматериалы прилагаются); состояние земельного участка: удовлетворительное;  также на земельном участке расположены: строение блок-поста, трансформаторная подстанция, согласно техническим заключениям ГП КК «Красноярский технический центр» от 10.04.2017 данные строения не являются капитальными.

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «Комфорт плюс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.05.2017 № 490, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0700401:1247, находящийся по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Алеши ФИО3, общей площадью 6780,00 кв.м., с наложением на охранные зоны  инженерных сетей (водоснабжения, канализации) в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, которая прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение 1), для использования в целях эксплуатации нежилых зданий. Земельный участок передается по акту приема-передачи (приложение 3).

В пункте 2.1. договора аренды от 25.05.2017 № 490 установлен срок его действия с 19.04.2017 по 18.04.2027 (десять лет).

Согласно пункту 2.3 договора аренды от 25.05.2017 № 490 условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно с 15.09.2015 – дата расторжения договора от 28.10.2009 №1840 аренды земельного участка.

В акте приема-передачи земельного участка стороны указали, что датой фактической передачи земельного участка во владение и пользование принимающей стороне считается дата – 15.09.2015.

Договор аренды от 25.05.2017 № 490 зарегистрирован в установленном законом порядке 20.06.2017.

Распоряжением администрации города Красноярска от 29.05.2020 №1787-недв на основании обращения ООО «Комфорт плюс» утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов, зоны застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3), общей площадью 6561,0 кв.м., находящегося в охранной зоне инженерных сетей: водоснабжения, канализации, с местоположением:  

<

...>, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

Земельный участок площадью 6 561 кв.м. категории земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: хранение автотранспорта (код – 2.7.1) по адресу (местоположение): 

<

...> поставлен на кадастровый учет 19.06.2020 с присвоением кадастрового номера 24:50:0700401:2077, кадастровая стоимость: 18 098 977,77 руб., в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0700401:1532 (выписка из ЕГРН от 17.07.2020 № КУВИ-002/2020-7600455).

Из земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 площадью 219 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства производственной базы с инженерным обеспечением, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> Свердловский район, образован объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, в отношении земельного участка 20.06.2017 зарегистрировано обременение – арена на основании договора аренды земельного участка от 25.05.2017 № 490, срок действия: с 19.04.2017 по 18.04.2027 (выписка из ЕГРН от 10.01.2024 № КУВИ-001/2023-6637616).

Из содержания письма от 12.01.2024 № 402ги департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска следует, что раздел земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 осуществлен в соответствии со статьями 11.2, 11.4, 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании заявления ООО «Комфорт плюс» распоряжением администрации города Красноярска утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории; земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 предоставлен ООО «Комфорт плюс» в аренду по договору от 25.05.2017 № 490 в целях эксплуатации нежилых зданий.

Решением Красноярского краевого суда от 21.06.2021, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 06.10.2021, удовлетворено административное исковое заявление ООО «Комфорт плюс» к Правительству Красноярского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Росреестра по Красноярскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077 площадью 6561 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: хранение автотранспорта (код – 2.7.1), для размещения индивидуальных гаражей, адрес (местоположение): 

<

...>, в размере его рыночной стоимости – 8 577 000 руб., определенной по состоянию на 19.06.2020 сроком до 31.12.2020

Между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и ООО «Комфорт плюс» (покупатель) подписан договор кули-продажи земельного участка от 09.03.2022 № 118, в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец обязуется предоставить в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населённых пунктов общей площадь 6561,0 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, находящийся в охранной зоне инженерных сетей, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Алеши Тимошенкова, д.74л, для эксплуатации нежилого здания в соответствии с градостроительным регламентом зоны, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, прилагаемой к настоящему договору т являющейся его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 1.3. договора покупатель обладает на праве собственности расположенным на участке зданием, назначение: нежилое, площадью 80,2 кв.м, этаж № 1, в том числе подземных 0, по адресу: 

<

...> «Л».

В пункте 1.4. договора указано, что договор имеет силу передаточного акта.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.03.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077 составляет 13 190 365 руб. 62 коп.

В соответствии с пунктом 2.1. договора цена участка установлена в размере 1 978 554 руб., что составляет 15,0 процентов от его кадастровой стоимости (с учетом протокола разногласий от 31.01.2022).

Платежным поручением от 02.03.2022 № 1410 ООО «Комфорт плюс» перечислило 1 978 554 руб. 84 коп. в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077.

Согласно справке департамента муниципального имущества  и земельных отношений администрации города Красноярска от 15.03.2022 № 479ГИ ООО «Комфорт плюс» задолженности по договору купли-продажи от 14.03.2022 не имеет.

Право собственности ООО «Комфорт плюс» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401:2077 зарегистрировано 17.03.2022 номер государственной регистрации  24:50:0700401:2077-24/108/2022-1 (выписка из ЕГРН от 11.08.2023 № КУВИ-001/2023-183750909).

Из содержания сведений из ГИСОГД земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401:2077 по адресу: 

<

...>, площадью 6 561 кв.м. расположен в территориальной зоне – коммунально-складские зоны (П-3).

В материалы дела процессуальным истцом к иску приложены фотографии.

Согласно истребованному судом у департамента градостроительства администрации города Красноярска градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, земельный участок расположен в территориальной зоне «Коммунально-складские зоны (П-3)», максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка – не более 60%, минимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка – не менее 10%.

Полагая, что земельный участок приобретен по льготной цене в обход обязательной процедуры торгов, предусмотренной пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду несоразмерности площади выкупленного земельного участка, Прокуратура Красноярского края в интересах муниципального образования город Красноярск в лице администрации города Красноярска обратилась в суд с иском департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 09.03.2022 №118, заключённого между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс»; о применении последствия недействительности ничтожной сделки путём прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401:2077.

В ответ на определение суда об истребовании доказательств от 25.03.2024 от филиала ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю 04.04.2024 поступили копии материалов реестрового дела (в том числе документы – основания постановки на кадастровый учет) в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077 и здания с кадастровым номером 24:50:0700401:1532.

Управление Росреестра по Красноярскому краю 25.04.2024 представило в материалы дела отзыв на исковое заявления, в котором указало сведения, содержащиеся в ЕГН в отношении здания с кадастровым номером 24:50:0700401:1532 и земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, а также привело нормативно-правовое регулирование в области спорных правоотношений.

Ответчик – ООО «Комфорт плюс», возражая на исковые требования, в отзыве от 27.04.2024 указывает на следующее:

- довод истца о том, что площадь спорного земельного участка многократно превышает площадь объекта недвижимости, расположенного на нем, не может служить основанием исковых требований, поскольку гражданское и земельное законодательство не обусловливает предоставление земельного участка лицу в собственность исключительно площадью, которая равна площади объекта недвижимости; законодательство не содержит требования о том, что собственник объекта недвижимости, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором расположен такой объект, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере;

- участок до заключения договора использовался ответчиком на условиях аренды, и на момент выкупа был сформирован и поставлен на кадастровый учет площадью, которая указана в договоре, оснований для выдела участка непосредственно под зданием не имелось;

- ООО «Комфорт плюс» для эксплуатации основного объекта недвижимости необходима территория участка для размещения пункта охраны, трансформаторной подстанции, объектов складского хозяйства, автотранспорта, использования подъездных путей; истец  не указывает, какая площадь является допустимой в рассматриваемом случае, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, расположенного на участке; нахождение на земельном участке строений, не являющихся объектами зарегистрированных в ЕГРН прав, само по себе не препятствует реализации права на приобретение земельного участка в порядке пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации;

- позиция истца не учитывает особенности определения границ земельного участка с учетом требований градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании участка;

- то обстоятельство, что представленное ООО «Комфорт плюс» при заключении договора землеустроительное заключение о размере земельного участка получено на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 не исключает доказательственного значения указанного документа, так как спорный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:1247, площадь участка изменилась в сторону уменьшения;

- действие принципа платности использования земли не дает оснований для невозврата ответчику выкупной цены земельного участка в случае признания договора недействительным; истец без каких-либо расчетов и документального обоснования считает, что размер платы за выкуп участка соответствует принципу платности, однако данный вывод противоречит существу имеющихся правоотношений, нарушает права ответчика ООО «Комфорт плюс»;

- ООО «Комфорт плюс» является добросовестным приобретателем спорного земельного участка по возмездной сделке, поскольку участок выбыл из владения собственника по воле уполномоченного на распоряжение земельными участками органа местного самоуправления, по заключенному договору купли-продажи, на участке находятся объекты, принадлежащие ответчику на праве собственности, право собственности на участок зарегистрировано в установленном порядке, сведений о наличии правопритязаний на участок или об оспаривании сделки не имелось; ООО «Комфорт плюс», приобретая участок по возмездной сделке у лица, имеющего в силу установленных правомочий право на распоряжение им, не могло и не должно было усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, не могло и не должно было знать о каких-либо пороках заключенного договора; у ООО «Комфорт плюс» на момент совершения сделки купли-продажи земельного участка не было оснований и обязанности проводить правовую оценку данной сделки и предполагать незаконность данной сделки.

Возражая относительно исковых требований, ответчик – департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в отзыве от 23.04.2024 изложил существо правоотношений с ООО «Комфорт плюс» относительно спорного земельного участка и указал на следующее:

- возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 01.06.2022);

- формирование спорного земельного участка осуществлено в соответствии с требованиями земельного законодательства с соблюдением принципа рационального использования земли;

- истцом не проводился градостроительный и землеустроительный анализ с учетом нормативно-правовых актов: правил землепользования и застройки городского округа город Красноярск, утвержденных решением Красноярского городского Совета депутатов от 07.07.2015 № В-122 (на дату предоставления в собственность земельный участок находился в территориальной зоне Ж-3); Решения Красноярского городского Совета депутатов от 04.09.2018 № В-299, которым утверждены местные нормативы градостроительного проектирования городского округа город Красноярск с установленными требованиями минимального допустимого уровня обеспечения парковками;

- порядок расчета, выполненный истцом путем деления площади земельного участка на площадь объекта, противоречит нормам земельного и градостроительного законодательства, поскольку не учитывает особенности определения границ земельного участка с учетом требований градостроительных, технических регламентов и правовых норм, соблюдение которых обязательно при формировании земельного участка;

- перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 № 1, является закрытым, и не содержит требований о предоставлении документов, обосновывающих соразмерность площади земельного участка площади находящегося на нем объекта недвижимости;

- заявление ООО «Комфорт плюс» рассматривалось в рамках Регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению земельных или лесных участков лицам в аренду, лицам, являющимся правообладателями зданий, сооружений, помещений, в них расположенных на таких земельных или лесных участка, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 12.04.2013 № 84-р; 

- в соответствии с действующим законодательством департамент не наделен полномочиями по оценке соразмерности площади земельных участков площадям находящихся на них объектов недвижимости;

- в соответствии с пунктом 5.13 СП 255.1325800.2016 Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения» (утвержден и введен в действие Приказом Минстроя России от 24.08.2016 № 590/пр) при эксплуатации здания (сооружения) необходимо обеспечить доступность конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения для осмотров, выполнения ремонтных работ, устранения возникающих неисправностей и дефектов, регулировки и наладки оборудования в процессе эксплуатации;

- нормативные документы в сфере противопожарной безопасности предусматривают обязанность собственника объекта в целях эксплуатации объекта обеспечивать проезд, подъезд и разворотные площадки для пожарной техники, с учетом размеров объекта и его местоположения; 

- согласно заключению отдела землепользования от 20.06.2023 образование  земельного участка в иных границах не возможно ввиду наличия охранных зон транспорта, которые имеют наложение на всю площадь земельного участка, а также с учетом разрозненности объектов;

- истцом не учтена правовая позиция, сформулированная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда российской Федерации от 05.07.2005 № 15524/04, где сделан вывод о возможности совершения сделки в отношении земельного участка без включения недействительной ее части и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, не занятой объектов недвижимости и необходимой для его использования;

- истцом не представлены доказательства нарушения публичного интереса оспариваемой сделкой.

В обоснование доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска представил в материалы дела копии следующих документов: писем Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 16.09.2022 № 11-7694-АБ/22 «О представлении позиции»», от 14.07.2022 № 11-01532/22 «О разъяснении законодательства», от 17.06.2022 № ОП/018323/22 «О разъяснении законодательства»; экспертного заключения ФГБОУ ВО «СПбГУ» от 25.11.2022 по запросу ФИО4 от 20.10.2022; писем Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 №Д23и-2954, от 03.07.2015 №Д23и3084.

Существо возражений материального истца – администрации города Красноярка, изложенных в отзыве на исковое заявление от 31.05.2024, аналогично доводам, приведенным ответчиком - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в отзыве от 23.04.2024:

- перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, утвержденный приказом Росреестра от 02.09.2020 № П/0321; является закрытым и не содержит требований о предоставлении документов, обосновывающих соразмерность площади земельного участка площади находящегося на нем объекта недвижимости;

- статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено основание для отказа в предоставлении земельного участка собственнику объекта как несоответствие площади земельного участка площади объекта недвижимости на нем расположенного.

Возражая на доводы материального истца – администрации города Красноярска и ответчиков - департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Комфорт плюс», процессуальный истец в пояснениях от 06.09.2024 указывает на следующее:

- правила недопустимости явной несоразмерности являются следствием буквального и системного толкования положений ст. ст. 271, 273 ГК РФ, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, результаты которого закреплены в постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определениях ВС РФ от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, определении КС РФ от 23.04.2020 № 935-О; иное толкование позволило бы допустить обход закона в виде неправомерного неограниченного увеличения площади земельных участков, явно превышающей площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на таком участке здания, право собственности на которое является основанием для приватизации участка; при этом ответчиками не оспаривается отсутствие в материалах оказания муниципальной услуги обоснования необходимой площади, бремя предоставления которого лежит на заявителе (определение КС РФ от 23.04.2020 №935-О);

- при расчёте размера участка, необходимого для эксплуатации производственной базы, необоснованно учтены объекты, не являющиеся объектами капитального строительства (пункт охраны, трансформаторная подстанция, автопарковка, навес для складирования готовых изделий, контейнер закрытого складирования, открытые площадки складирования материалов и готовых изделий).

- объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности, не зарегистрирован как единый имущественный комплекс, который включал бы в себя не только нежилое здание, но и иные объекты (ст. 133.1 ГК РФ), следовательно, включение указанных объектов для исчисления площади земельного участка, необходимой только для использования нежилого здания площадью 87,3 кв.м., является необоснованным; 

- земельный участок, необходимый для эксплуатации непосредственно возведенного нежилого здания в установленном порядке не формировался, площадь его для целей выкупа определена не была; вопреки доводам ответчиков, указанное свидетельствует о приобретении обществом земельного участка по льготной цене в обход обязательной процедуры торгов, предусмотренной п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ (аналогичная правовая позиция подтверждается судебной практикой: определением ВС РФ от 31.07.2018 по делу № А41-34525/2017, постановлениями АС Восточно-Сибирского округа от 28.02.2019 по делу № A33-28318/2017, Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.09.2019 по делу № АЗЗ-8620/2019 и от 16.11.2021 по делу № АЗЗ-15839/2020);

- явная несоразмерность площади участка (6 561 кв.м) площади нежилого здания (80,2 кв.м) является очевидной, размер участка более чем в 80 раз превышает площадь объекта недвижимости; приводимые департаментом нормативные документы в сфере обеспечения пожарной безопасности правового значения не имеют для решения вопроса об определении площади земельного участка, подлежащего предоставлению для эксплуатации объекта в порядке ст. 39.20 ЗК РФ;

- ошибочным следует признать доводы департамента и ООО «Комфорт плюс» о том, что избранный способ защиты не приведёт к восстановлению нарушенного права, прокурором не обосновано нарушение публичных интересов; публичный интерес, в защиту которого выступает прокурор в данном деле, заключается в максимально экономически эффективном распоряжении публичными ресурсами, в том числе путём передачи земель (часть спорного участка, которая не требуется для эксплуатации здания), в пределах которых могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, по результатам аукциона заинтересованным юридическим лицам; несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконное отчуждение земельного участка общей площадью более 6 561 кв.м на территории г. Красноярска по цене 1 978 554, 84 руб., составляющей 15 % от его кадастровой стоимости.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Основной задачей судопроизводства в арбитражных судах в силу статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Для защиты гражданских прав возможно использование одного из перечисленных в названной норме способов либо нескольких из них. Однако если нормы права предусматривают для конкретного правоотношения только определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд за защитой своего права, вправе применять лишь этот способ.

Согласно статье 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202- 1 «О прокуратуре Российской Федерации», прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Исходя из положений части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения.

Прокуратурой Красноярского края в интересах муниципального образования городской округ город Красноярск в лице администрации города Красноярска заявлены требования к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 09.03.2022 №118, заключённого между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс», о применении последствия недействительности ничтожной сделки путём прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401:2077.

При этом в качестве оснований заявленных исковых требований в рамках настоящего дела Прокурор Красноярского края указывает на нарушения ответчиками положений Земельного кодекса Российской Федерации.

Обращаясь с настоящим иском, с учетом избранного способа защиты, вопреки возражениям материального истца и ответчиков, прокурор выступает в защиту интересов муниципального образования – город Красноярск, для обеспечения имущественных интересов (публичной собственности) в лице муниципального органа – администрации города Красноярск в целях эффективного использования земельного участка, а также соблюдения интересов неопределенного круга лиц, ссылаясь на то, что оспариваемый договор заключен с нарушением земельного законодательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных исковых требований на основании следующего.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статье 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Из положений статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно положению о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденному распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является органом администрации города Красноярска, осуществляющим управление и распоряжение муниципальной собственностью города Красноярска, в том числе земельными и лесными участками, а также земельными и лесными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Красноярска, в пределах полномочий, предусмотренных действующим законодательством.

К одной из функций департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, относится, в том числе управление и распоряжение муниципальным имуществом, а также землями и лесами, государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории города Красноярска, путем передачи их по договору в аренду и иное возмездное и безвозмездное пользование, в том числе по договорам хранения, концессионным соглашениям, в хозяйственное ведение и оперативное управление, доверительное управление другому лицу, в залог, в пределах, установленных действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, распоряжается лесными и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с законодательством Российской Федерации. (пункт 25 положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, утвержденного распоряжением администрации города Красноярска от 23.05.2013 № 110-р).

Распоряжением администрации города Красноярска от 28.01.2013 № 8-р утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках. Указанным регламентом определен порядок и стандарт предоставления департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в собственность за плату лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках (далее - муниципальная услуга).

Учитывая изложенное, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска является уполномоченным органом по предоставлению муниципальной услуги по предоставлению земельных участков в аренду и в собственность лицам, являющимся собственниками зданий, сооружений (помещений в них), расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации по общему правилу продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Аналогичное правило установлено пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в отношении заключения договоров аренды земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Исходя из содержания определения Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2020 № 935-О, Конституция Российской Федерации (статья 36, часть 3) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Поскольку исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение в собственность или в аренду соответствующего земельного участка без проведения торгов обусловлено именно нахождением на участке объектов недвижимости, приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 № 8536/13).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить. Названный подход находит свое подтверждение в судебной практике (постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 по делу № А33-30944/2020, от 04.12.2023 по делу №А33-22037/2022, от 22.12.2023 по делу №А33-32884/2022, от 23.01.204 по делу №А33-23599/2022).

Как следует из материалов дела, ООО «Комфорт плюс» в 2008 году предоставлен в аренду земельный участок площадью 6780,00 кв.м. по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Алеши ФИО3 для использования в целях проведения проектно-изыскательских работ под место размещения производственной базы, в 2009 году, департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с ООО «Комфорт плюс» заключались договоры аренды земельного участка общей площадью 6780,00 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 по адресу: г. Красноярск, Свердловский район, ул. Алеши ФИО3 для использования в целях строительства производственной базы с инженерным обеспечением

ООО «Комфорт плюс» в 2014 году разработана проектная документация, в период август-сентябрь 2015 получены разрешения на строительство, осуществлено строительство и ввод в эксплуатацию объекта - нежилое здание из мелких бетонных блоков площадью 80,2 кв.м. на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0700401:1247.

Нежилое здание из мелких бетонных блоков площадью 80,2 кв.м. по адресу 660052 

<

...> «Л», поставлено на кадастровый учет 27.08.2014 с присвоением кадастрового номера 24:50:0700401:1532 (выписка из ЕГРН от 15.08.2023 №КУВИ-001/2023-185945612).

ООО «Комфорт плюс» 02.10.2015 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 14.09.2015 № 24-308-289-2015; дополнения к договору от 28.10.2009 № 1840 к договору аренды земельного участка от 26.02.2013 № 913, договора аренды земельного участка от 28.10.2009 № 1840, зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 24:50:0700401:1532 площадью 80,2 кв.м, количество этажей - 1, по адресу: Российская Федерация, 660052, 

<

...> (свидетельство о государственной регистрации права от 02.10.2015).

В 2017 году между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО «Комфорт плюс» (арендатор) заключен договор аренды от 25.05.2017 № 490 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 общей площадью 6780,00 кв.м. для использования в целях эксплуатации нежилых зданий.

В 2022 году между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (продавец) и ООО «Комфорт плюс» (покупатель) подписан договор кули-продажи от 09.03.2022 № 118 земельного участка общей площадь 6561,0 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, для эксплуатации нежилого здания.

Согласно пункту 1.3. договора покупатель обладает на праве собственности расположенным на участке зданием, назначение: нежилое, площадью 80,2 кв.м, этаж № 1, в том числе подземных 0, по адресу: 

<

...> «Л».

В соответствии с пунктом 2.1. договора цена участка установлена в размере 1 978 554 руб., что составляет 15,0 процентов от его кадастровой стоимости (с учетом протокола разногласий от 31.01.2022).

Платежным поручением от 02.03.2022 № 1410 ООО «Комфорт плюс» перечислило 1 978 554 руб. 84 коп. в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077.

Право собственности ООО «Комфорт плюс» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401:2077 зарегистрировано 17.03.2022 номер государственной регистрации  24:50:0700401:2077-24/108/2022-1 (выписка из ЕГРН от 11.08.2023 № КУВИ-001/2023-183750909).

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14, определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 №64-КГ16-2).

Кроме того, согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Таким образом, право на выкуп земельного участка на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации возникает при наличии совокупности условий, к которым относится не только обстоятельство размещения на участке принадлежащих заявителю объектов недвижимости, но и соответствие вида разрешенного использования участка целям, для которых земельный участок испрашивается к выкупу, а также доказанность потребности в предоставлении участка именно такой площади, исходя из градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

Доводы ответчиков об обратном фактически основаны на неверном толковании указанных норм права и не являются основаниями для иных выводов суда.

При площади нежилого здания - склада 80,2 кв.м. обществу в собственность передан земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401:2077 площадью 6 561 кв.м. в для эксплуатации нежилого здания (площадь земельного участка более чем в 80 раз превышает площадь здания).

Формирование, постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 6 561  кв.м. сами по себе не являются основаниями для предоставления обществу земельного участка указанной площади как владельцу нежилого здания площадью 80,2 кв.м. Сходный вывод содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.11.2016 №309-КГ16-15020 по делу №А60-41815/2015. Поэтому, вопреки доводам ответчиков, несмотря на формирование, постановку на кадастровый учет земельного участка площадью 6 561 кв.м., требовалось подтверждение того обстоятельства, что для использования такого здания необходима вся площадь испрашиваемого в собственность земельного участка. Кроме того, обоснован довод процессуального истца о том, что для строительства объекта - здания площадью 80,2 кв.м. земельный участок не формировался.

Распоряжением администрации города Красноярска от 29.05.2020 №1787-недв на основании обращения ООО «Комфорт плюс» утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земель населенных пунктов, зоны застройки среднеэтажными жилыми домами (Ж-3), общей площадью 6561,0 кв.м., находящегося в охранной зоне инженерных сетей: водоснабжения, канализации, с местоположением:  

<

...>, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах.

Земельный участок площадью 6 561 кв.м. категории земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: хранение автотранспорта (код – 2.7.1) по адресу (местоположение): 

<

...> поставлен на кадастровый учет 19.06.2020 с присвоением кадастрового номера 24:50:0700401:2077, кадастровая стоимость: 18 098 977,77 руб., в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0700401:1532 (выписка из ЕГРН от 17.07.2020 № КУВИ-002/2020-7600455).

Из земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 площадью 219 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства производственной базы с инженерным обеспечением, адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> Свердловский район, образован объект недвижимости с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, в отношении земельного участка 20.06.2017 зарегистрировано обременение – арена на основании договора аренды земельного участка от 25.05.2017 № 490, срок действия: с 19.04.2017 по 18.04.2027 (выписка из ЕГРН от 10.01.2024 № КУВИ-001/2023-6637616).

Из содержания письма от 12.01.2024 № 402ги департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска следует, что раздел земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 осуществлен в соответствии со статьями 11.2, 11.4, 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании заявления ООО «Комфорт плюс» распоряжением администрации города Красноярска утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории; земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 предоставлен ООО «Комфорт плюс» в аренду по договору от 25.05.2017 № 490 в целях эксплуатации нежилых зданий.

При этом, приводимые департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска нормативные документы в сфере обеспечения пожарной безопасности не содержат конкретных правил, свидетельствующих о необходимости предоставления определённой площади для эксплуатации здания, находившего в пределах участка.

Бремя обоснования необходимости приобретения земельного участка в испрашиваемом размере возлагается на собственника объекта недвижимости на момент подачи заявления, рассмотрения уполномоченным органом вопроса предоставления публичных земель, в связи с чем, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, возможно определить в рамках установленной законом административной процедуры предоставления земельного участка, не подменяя судебной экспертизой действия уполномоченного органа.

Тот факт, что спорный земельный участок предоставлен в пределах границ, изначально определенных в соответствии с проектом межевания, в данном случае не имеет правового значения, поскольку законодательством предусмотрена возможность внесения изменений в проект межевания территорий, в том числе, в целях изменения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков (статья 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановление Правительства РФ от 01.10.2020 № 1591).

При этом суд отклоняет доводы материального истца и ответчиков о невозможности образования иного земельного участка в целях эксплуатации объекта, о неделимости спорного земельного участка, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют о безусловном праве собственника расположенного на нем объекта недвижимости на приобретение такого земельного участка в собственность без проведения торгов в полном размере вне зависимости от размера фактического землепользования.

Вместе с этим, суд отмечает, что неделимость спорного земельного участка не свидетельствует о безусловном праве арендатора на приобретение такого земельного участка в собственность без проведения торгов в полном размере вне зависимости от размера фактического землепользования.

Согласно истребованному судом у департамента градостроительства администрации города Красноярска градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, земельный участок расположен в территориальной зоне «Коммунально-складские зоны (П-3)», максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка – не более 60%, минимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка – не менее 10%.

Непревышение максимальных предельных размеров и максимального процента застройки о законности предоставления участка не свидетельствует, поскольку они применяются для регламентации образования земельных участков (максимальный предельный размер), проектирования и строительства (максимальный процент застройки).

Указанное соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, который в определении от 23.04.2020 № 935-0 «Об отказе в принятии жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации» указал, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку цели различны.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

По смыслу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (пункт 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

Так, судом установлено, что ООО «КрасноярскОбрПроект» в 2014 году по заказу ООО «Комфорт плюс» разработана проектная документация шифр 10/1-14, из содержания которой следует, что проектируемая производственная база в составе трубообрабатывающего цеха и навеса (склада) предназначена для изготовления сантехнических заготовок из металлических труб и их временного хранения, технико-экономические показатели: площадь участка в границах землеотвода – 6 780 кв.м., площадь застройки – 164,2 кв.м., площадь площадки для отдыха работников – 12,0 кв.м., площадь проездов и площадок – 2 223 кв.м., площадь озеленения – 938,8 кв.м., площадь открытого склада – 3 374,7 кв.м., площадь отмостки – 58,8 кв.м., площадь покрытия по ТП – 8,5 кв.м., площадь застройки включает: площадь площадки для мусорных контейнеров – 17,4 кв.м., площадь здания трубообрабатывающего цеха – 132,9 кв.м., площадь КПП – 10,6 кв.м., площадь ТП – 3,3 кв.м. (площадь площадки под ТП (8,5 кв.м.) не учитывает площадь покрытия под самим сооружением ТП в 3,3 кв.м.), рельеф участка спокойный, территория спланирована.

При этом в целях заключения в 2017 году с департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска договора аренды от 25.05.2017 № 490 земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 общей площадью 6780,00 кв.м. для использования в целях эксплуатации нежилых зданий ООО «Комфорт плюс» (арендатор) представлено подготовленное по его заказу ГПКК «Красноярский технический центр» землеустроительное заключение от 20.04.2017 о размере земельного участка, необходимого для эксплуатации производственной базы с инженерным обеспечением, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0700401:1247 по адресу: 

<

...> Свердловский район, из содержания которого следует, что на земельном участке расположен один объект недвижимого имущества: нежилое здание площадью 80,2 кв.м. с адресом: 660052, 

<

...> «Л», используемое по целевому назначению – склад, на земельном участке расположены временные сооружения, которые не являются объектами капитального строительства: пункт охраны, трансформаторная подстанция, автопарковка, навес для складирования готовых изделий, контейнеры закрытого складирования, открытая площадка складирования материалов, открытая площадка складирования готовых изделий;площадь 6780 кв.м. земельного участка с кадастровым номером 24:50:07004001:1247 по адресу (описание местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...> Свердловский район, является необходимой и соразмерной площади, достаточной для эксплуатации в соответствии с целевым назначением расположенного на земельном участке склада в составе производственной базы с инженерным обеспечением.

Департаментом муниципального имущества и земельных отношений подготовлено заключение от 20.04.2017 № 3386 по состоянию земельного участка адрес: 

<

...>, согласно которому участок не огражден; существующие строения: нежилое одноэтажное здание, металлические контейнеры (фотоматериалы прилагаются); состояние земельного участка: удовлетворительное;  также на земельном участке расположены: строение блок-поста, трансформаторная подстанция, согласно техническим заключениям ГП КК «Красноярский технический центр» от 10.04.2017 данные строения не являются капитальными.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о том, что расчет необходимой площади земельного участка осуществлен не только исходя из необходимости обслуживания здания, принадлежащего обществу, но и учитывает площадь прилегающей территории - площадь проездов и площадок, озеленения, площадь открытого склада, которая не образует объект недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка. В связи с чем, включение такой площади в целях расчета площади земельного участка, необходимого только для использования принадлежащего обществу на праве собственности здания является необоснованным.

Приобретение обществом земельного участка, площадь которого с очевидностью значительно (более чем в 80 раза) превышает площадь, необходимую для эксплуатации объекта недвижимости, направлено на обход законодательно установленных процедур формирования земельных участков и торгов. Указанный правовой подход находит свое отражение в судебной практике (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.01.2022 № Ф02-7475/2021 по делу № А33-30944/2020, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.03.2021 № Ф08-532/2021 по делу № А32-5881/2020 , Определением Верховного Суда РФ от 31.05.2021 № 308-ЭС21-6954 отказано в передаче дела № А32-5881/2020 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

Не имеет правового значения ссылка на письма Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 № Д23и-2954, от 03.07.2015 № Д23и-3084, положения которых опровергаются приведённой выше судебной практикой более позднего периода.

Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 19.06.2019 № 89-КА19-1 также не влияет на обоснованность заявленных требований, постановлено при иных фактических обстоятельствах, предметом спора являлся отказ в предоставлении земельного участка в собственность за плату. Более того, данным определением дело направлено на новое рассмотрения ввиду необходимости установления ряда обстоятельств.

Не являются относимыми к настоящему делу указанные в отзыве департамента доводы аналогичные, содержащимся в определении ВС РФ от 18.08.2016 № КГ16-9522 по делу №А76-25498/2015, поскольку оно постановлено при иных фактических обстоятельствах.

Ошибочным следует признать доводы ответчиков о том, что избранный способ защиты не приведёт к восстановлению нарушенного права, прокурором не обосновано нарушение публичных интересов.

Публичный интерес, в защиту которого выступает прокурор в данном деле, заключается в максимально экономически эффективном распоряжении публичными ресурсами, в том числе путём передачи земель (преобладающая часть спорного участка, которая не требуется для эксплуатации здания), в пределах которых могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, по результатам аукциона заинтересованным юридическим лицам.

Несоблюдение требований соразмерности повлекло незаконное предоставление в собственность земельного участка общей площадью более 6 тыс. кв.м. в пределах Свердловского района города Красноярска по льготной цене, учитывая, что наличие права на льготный выкуп значительной части земельного участка (при несоразмерности площадей в 80 раз) обществом не обосновано.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Получение лицом преимущества и выгоды, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, является недопустимым.

Собственник недвижимого имущества, обращающийся за предоставлением в аренду или собственность земельного участка, на котором такое имущество расположено, должен обосновать необходимость приобретения земельного участка в испрашиваемом размере. Иное противоречит нормам действующего законодательства.

При этом вопреки доводам ответчиков со ссылкой на изначальное формирование спорного земельного участка в предоставленном обществу размере, формирование земельного участка и его предоставление на каком-либо праве, например, на праве аренды (в том числе для целей строительства), не может безусловно предопределять площадь землепользования, поскольку принцип возмездности арендного пользования определяет эффективность распоряжения публичных земель при их передаче в аренду, в силу чего площадь арендного землепользования не может определять площадь участка при его переходе из публичной в частную собственность.

Названный подход находит свое отражение в судебной практике (например, постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.01.2024 по делу №А33-23599/2022).

Право пользования земельным участком при приобретении расположенных на нем объектов недвижимости, не свидетельствует о наличии безусловных оснований для возникновения права аренды или собственности на земельный участок в таком же размере.

Суд также критически относится к представленному в материалы дела экспертному заключению ФГБОУ ВО «СПбГУ» от 25.11.2022 по запросу ФИО4 от 20.10.2022 с учетом принципа относимости представленного доказательства. Кроме того, указанные в заключении выводы являются субъективным мнением специалиста, основанным на неверном толковании норм права, учитывая следующее.

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 данного Кодекса, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Таким образом, право собственника строения на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано только в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, необходимой для его использования. Необходимость той или иной площади земельного участка для использования находящегося на нем строения, определяется не экономическими интересами собственника строения, не характером осуществляемой им деятельности, а утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества права самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 № 13535/10, от 03.04.2012 № 12955/11 разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов, либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков, арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов, является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В связи с чем, при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 №309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению, исходя из его функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из пункта 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к сделке, совершенной в обход закона с противоправной целью, подлежат применению нормы гражданского законодательства, в обход которых она была совершена. В частности, такая сделка может быть признана недействительной на основании положений статьи 10 и пунктов 1 или 2 статьи 168 ГК РФ. При наличии в законе специального основания недействительности такая сделка признается недействительной по этому основанию (например, по правилам статьи 170 ГК РФ).

Согласно разъяснений, изложенных в пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен с нарушением требований статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1, подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 25 статьи 39.16, пункта 1 статьи 39.20, Земельного кодекса Российской Федерации, посягает на публичные интересы.

При этом материалами дела не подтверждается необходимость использования всего земельного участка площадью 6 561 кв.м. для эксплуатации нежилого здания площадью 80,2 кв.м. Доказательств, свидетельствующих о том, что для использования нежилого здания общей площадью 80,2 кв.м. необходим земельный участок площадью в заявленном размере (6 561 кв.м.), ответчики и материальный истец не представили.

Суд также исходит из того, что фактически ответчик – ООО «Комфорт плюс» приобрел незастроенную часть спорного земельного участка по льготной цене (1 978 554 руб. 84 коп.), предусмотренной для выкупа земельного участка под существующим объектом недвижимости, что создает потенциальную угрозу нанесения ущерба бюджету в виде недополучения денежных средств, составляющих разницу между рыночной стоимостью земельного участка и выкупной его ценой (льготной).

При таких обстоятельствах, требование истца о признании недействительным в силу ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 09.03.2022 № 118 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 4 статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Таким образом, для признания сделки ничтожной и применения последствий ее ничтожности, если это необходимо для защиты публичных интересов, суду не требуется заявление какой-либо из сторон.

Аналогичная позиция изложена в пункте 79 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором указано, что суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки (реституцию) по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, а также в иных предусмотренных законом случаях (пункт 4 статьи 166 ГК РФ).

Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной.

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату (пункт 82 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В свою очередь, вопрос о сумме денежных средств, подлежащих возврату обществу в порядке применения последствий недействительности, может быть разрешен после установления обстоятельств, относящихся характеристикам земельных участков, на которые может претендовать общество (вид права), и выяснения размера имущественных предоставлений, соотнесения суммы встречных требований с учетом принципа платности землепользования.

При этом с учетом положений действующего законодательства (пункт 5 части 1 статьи 1, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, статья 271 Гражданского кодекса Российской 15 Федерации) возврат земельного участка без одновременного определения судьбы расположенного на нем объекта недвижимости невозможен.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости применения последствий недействительности ничтожной сделки путем прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401 2077.

В соответствии с правовой позиции, изложенной в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Определением от 25.03.2024 судом удовлетворено заявление о принятии обеспечительных мер: обществу с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) запрещено совершать действия по передаче третьим лицам прав и заключению любых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, осуществлять на нем строительство зданий, строений и сооружений; департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) запрещено совершать действия по передаче третьим лицам прав и заключению любых сделок в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077, осуществлять на нем строительство зданий, строений и сооружений; Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю совершать какие-либо регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0700401:2077.

Согласно части 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты», содержащееся в пункте 4 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указание на то, что обеспечительные меры действуют до фактического исполнения судебного акта, не препятствует их отмене, если в том числе по результатам рассмотрения заявления лица об отмене обеспечительных мер суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их дальнейшего применения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит отнесению на ответчиков.

На основании статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина за рассмотрение искового требования о недействительности сделки составляет 6 000 руб., размер государственной пошлины за рассмотрение заявления о принятии обеспечительных мер составляет 3000 руб.

Поскольку исковые требования заявлены к двум ответчикам по одной сделке, с учетом удовлетворения иска, а также, учитывая, что департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, подлежит взысканию в доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» - 4 500 руб. государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края 

 

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 09.03.2022 №118 между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки путём прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700401:2077.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комфорт плюс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 4 500 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что меры по обеспечению иска, принятые определением от 25 марта 2024 года, сохраняют действие до фактического исполнения настоящего решения.

 

Судья

О.С. Тимергалеева