АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01 

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru

            Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Барнаул   

 

Дело № А03-20028/2018

 

Резолютивная часть решения оглашена 25 мая 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 мая 2020 года.

 

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Управления имущественных отношений Алтайского края, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Барнаул, к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Холидей», (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), г. Новосибирск, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

без участия в заседании представителей сторон, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Министерство имущественных отношений Алтайского края (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Компания Холидей» (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22663:030310:84, площадью застройки 795,6 кв.м., степенью готовности 59 %, расположенного по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов.

После обращения с иском в суд Министерство имущественных отношений Алтайского края сменило наименование на Управление имущественных отношений Алтайского края.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 06.05.2019 по делу №А03-20028/2018 удовлетворены исковые требования Управления имущественных отношений Алтайского края об изъятии у общества с ограниченной ответственностью «Компания Холидей» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030410:84, площадью застройки 795,6 кв.м., степенью готовности 59 %, расположенного по адресу: 

<

...>, путем продажи с публичных торгов.

Указанное решение в установленном законом порядке не обжаловалось и вступило в законную силу.

По результатам рассмотрения заявления Управления имущественных отношений Алтайского края о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения Арбитражного суда Алтайского края от 06.05.2019 по делу №А03-20028/2018, решением от 20.03.2020 решение Арбитражного суда Алтайского края от 06.05.2019 по делу №А03-20028/2018  отменено.

При новом рассмотрении дела стороны явку своих представителей не обеспечили. 

О месте и времени судебного заседания по делу участвующие в деле лица надлежащим образом извещены в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

06.08.2015 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, заключен договор аренды № 4394-3 (далее – договор) земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:030410:11, площадью 3 814 кв.м. (0,3814 га), расположенного по адресу: 

<

...> для завершения строительства подземных гаражей и погребов (пгск-816), детского спортивного комплекса (надстройка).

Дополнительным соглашением от 11.01.2017 к договору стороны определили, что арендная плата для ответчика с 11.01.2017 устанавливается за земельный участок площадью 825,42 кв.м. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды установлен 3 года с момента вступления договора в силу.

Дополнительным соглашением от 11.01.2017 к договору стороны дополнили его содержание пунктом 2.3, в соответствии с которым срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

На основании пункта 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке 20.08.2015, что следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости

Договор заключен на основании подпункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», следовательно, срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок. По истечении указанного в договоре срока, договор считается прекращенным.

На основании пункта 1 постановления Администрации Алтайского края № 297 от 26.08.2016 «Об органах исполнительной власти Алтайского края» Главное управление имущественных отношений Алтайского края переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края. На основании пункта 3 постановления Правительства Алтайского края № 392 от 16.10.2018 «Об органах исполнительной власти Алтайского края» Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.

В соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от 26.08.2016 № 297 «Об органах исполнительной власти Алтайского края», пунктом 2.1.4 положения о Министерстве имущественных отношений Алтайского края, утвержденного Указом Губернатора Алтайского края от 03.11.2016 №131, Управление является органом исполнительной власти Алтайского края, уполномоченным на распоряжение земельными участками, находящимися в границах муниципального образования города Барнаул Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена.

В связи с истечением срока действия договора истец уведомлением №24/9327 от 07.06.2018 (л.д. 40-41) уведомил ответчика о необходимости завершения строительства до истечения срока действия договора (20.08.2018). 

Ответчик является собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030410:84, площадью 795,6 кв. м и степенью готовности 59%, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.08.2012.

Ссылаясь на то, что строительство вышеуказанного объекта недвижимости не завершено, срок договора аренды земельного участка истек, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

С 01.03.2015 вступили в силу нормы ГК РФ и  ЗК РФ, которые установили порядок принудительного отчуждения  объекта незавершенного строительства, если его строительство не было окончено в установленный срок (Федеральный закон Российской Федерации от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

В соответствии со статьёй 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Согласно статье 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Частью 6 указанной статьи установлено, что эти правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом случае, между сторонами договор аренды заключен 06.08.2015, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных норм.

При этом, согласно пунктам 2.1, 2.2 договор аренды земельного участка действовал до 20.08.2018 (3 года с момента государственной регистрации - 20.08.2015).

Управление обратилось с настоящим требованием в суд 08.11.2018, то есть в пределах установленного законодателем шестимесячного срока после истечения срока аренды.

Из представленного в материалы дела акта обследования земельного участка от 29.05.2018 (л.д. 44 – 46) следует, что территория земельного участка по адресу: 

<

...> частично огорожена невысоким железным ограждением. На земельном участке возведены кирпичные сооружения, предназначенные для входа  в подземные гаражи и погреба. На середине участка расположен объект недвижимости, находящийся в разрушенном состоянии.

Из материалов дела следует, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030410:84, площадью застройки 795,6 кв.м., степенью готовности 59 %, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером  22:63:030410:11, ранее принадлежал ООО «ТехноЛюкс». В результате последовательно совершенных сделок данный объект 16.08.2012 перешел в собственность ответчика.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, частью 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. 

Земельный участок  с кадастровым номером  22:63:030410:11 был предоставлен ООО «ТехноЛюкс» на основании договора аренды земельного участка №8988 от 03.04.2003 для строительства подземных гаражей и погребов сроком действия 3 года. Срок действия договора аренды №8988 от 03.04.2003 в соответствии с дополнительным соглашением к этому договору от 18.12.2008 был установлен  с 03.04.2003 до 03.04.2018.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 06 июля 2011 года по делу №А03-5328/2011 договор аренды земельного участка №8988 от 03.04.2003 расторгнут.

04.03.2013 между истцом и ответчиком по настоящему делу заключено соглашение №14 об уплате неосновательного  обогащения  и процентов за пользование чужими денежными средствами в результате фактического использования земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, общей площадью 3814 кв.м. в период с 16.08.2012 по 31.12.2012 без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований, в соответствии с которым ответчик признал факт такого использования и принял на себя обязательство, в случае дальнейшего использования земельного участка без правовых оснований, до момента заключения договора на данный земельный участок оплачивать суму неосновательного обогащения ежемесячно  не позднее 1 числа следующего месяца.

16.07.2015 ответчик обратился к истцу с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 22:63:030410:11, общей площадью 3814 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> в аренду без торгов, сроком на 3 года, для завершения строительства детского спортивного комплекса.

На основании указанного выше заявления между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 4394-3 от 06.08.2015, срок действия которого истек 20.08.2018.

Согласно письму Комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула №2675/01-12 от 19.06.2018 в отношении спорного объекта незавершенного строительства выдавалось разрешение на строительство №RU22302000-167, разрешение на ввод объекта капительного строительства в соответствии с проектной документацией не выдавалось. Кроме того, согласно представленной комитетом информации, в соответствии с  постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.2008 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» спорный объект является этапом строительства (объектом капитального строительства или его частью), который может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства или иных частей этого объекта.

Уведомление истца №24/9327 от 07.06.2018 о необходимости завершения строительства до истечения срока действия договора (20.08.2018) было получено ответчиком 13.06.2018.

Ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств завершения строительства объекта. 

Из  материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07.03.2019 (резолютивная часть решения оглашена 28.02.2019) по делу №А45-10393/2017 ООО «Компания Холидей» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего ФИО2.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), данный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов. 

По общему правилу, исходя из положений статьи 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Пунктом 2 этой статьи определен перечень имущества, подлежащего исключению из конкурсной массы: это имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное предусмотренное Законом о банкротстве имущество. 

Объекты незавершенного строительства, принадлежащие должнику на праве собственности, к исключению из конкурсной массы Законом о банкротстве не отнесены.

В связи с этим, спорный объект подлежит включению в конкурсную массу должника - ответчика.

Из решения Арбитражного суда Новосибирской области от 07.03.2019 по делу №А45-10393/2017 не следует, что ответчик признан застройщиком по правилам Закона о банкротстве, в отношении которого применяются положения параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве.

Нормы главы IX Закона о банкротстве устанавливают специальные правила по отношению к статье 239.1 ГК РФ, в связи с чем рассмотрение требований в отношении недвижимого имущества застройщика допускается только с соблюдением порядка, предусмотренного законодательством о банкротстве.

Таким образом, если должник признан застройщиком по правилам Закона о банкротстве, в отношении которого применяются положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, иск, основанный на положениях статьи 239.1 ГК РФ, подлежит оставлению без рассмотрения по правилам пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.

В рассматриваемом же случае должник не признан застройщиком по правилам Закона о банкротстве, в отношении которого применяются положения параграфа 7 главы IX данного закона, однако изъятие спорного имущества по правилам статьи 239.1 ГК РФ может привести к уменьшению активов должника при отсутствии соразмерного встречного предоставления, следовательно, может повлечь причинение вреда имущественным правам кредиторов в деле о банкротстве. У должника имеется задолженность, для погашения которой может использоваться спорное имущество, находящееся у него в собственности.

При таких обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований  для отказа в удовлетворении заявленного по делу требования.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу закона, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ судом не разрешается.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

 

                                                             Р Е Ш И Л:

 

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

    Судья                                                                                              А.С. Гуляев