﻿/

 АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-5855/2019

г. Краснодар

09 августа 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2021 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 09 августа 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Мещерина А.И. и Соловьева Е.Г. при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строй-Сити» (ИНН 0546019732, ОГРН 1080546000017) – Байгушева А.А. (доверенность от 24.11.2020, посредством сервиса онлайн-заседание), в отсутствие представителей истца – управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы (ИНН 0572007236, ОГРН 1140572001019), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – муниципального казенного учреждения «Управление архитектуры и градостроительства "Администрации городского округа "город Махачкала"», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 по делу № А15-5855/2019, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы (далее – правопредшественник управления имущественных и земельных отношений города Махачкалы, далее – комитет, управление) обратился в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строй-Сити» (далее – общество) о расторжении договора от 09.02.2018 № 10 аренды земельного участка площадью 30 000 кв. м с кадастровым номером 05:40:000084:228, расположенного по адресу: Республика Дагестан, г. Махачкала, Юго-Восточная промышленная зона, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под среднеэтажную жилую застройку (далее – договор аренды, земельный участок), о понуждении к возврату земельного участка в надлежащем состоянии, о взыскании 3 479 530 рублей 50 копеек задолженности по арендной плате с 31.03.2018 по 31.03.2019 и 226 912 рублей 42 копеек пени с 31.03.2018 по 10.06.2019 по договору аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципального казенного учреждения «Управление архитектуры и градостроительства "Администрации городского округа "город Махачкала"» (далее – учреждение).

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.09.2020 с общества в пользу управления взыскано 3 479 530 рублей 50 копеек задолженности за фактическое пользование земельным участком и 226 912 рублей 42 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 31.03.2018 по 10.06.2019. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды отказано ввиду его ничтожности, на общество возложена обязанность по возврату земельного участка управлению по акту приема-передачи в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу. Судебный акт мотивирован следующим. Земельный участок предоставлен обществу в обход нормативно установленной публичной процедуры. Общество не обладает правом на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов. Опубликование сообщения об организации аукциона в газете «Махачкалинские известия» не является официальным опубликованием. Договор аренды, заключенный с нарушением норм действовавшего земельного законодательства, ничтожен. Ничтожный договор аренды не может быть расторгнут. С момента подписания акта приема-передачи общество фактически использовало (могло использовать) земельный участок, поэтому должно вносить арендую плату. На его стороне образовалось неосновательное обогащение. Проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию в заявленном размере. Общество обязано возвратить земельный участок в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 28.09.2020 в части удовлетворения иска отменено, в удовлетворении соответствующей части иска отказано. В остальной части обжалуемый судебный акт оставлен без изменения. Судебный акт мотивирован следующим. Стороны не оспаривают вывод о ничтожности договора аренды. Фактическое использование обществом земельного участка не доказано. Ничтожность договора и подписанный на его основании акт приема-передачи не свидетельствуют о фактическом пользовании обществом земельным участком. Обществу не принадлежит находящиеся на земельном участке здание кирпичного завода с карьером. Общество не совершало действия по изоляции, огораживанию, охране земельного участка, по ограничению доступа на него. Использование обществом земельного участка не доказано. Основания для удовлетворения требований о взыскании с общества неосновательного обогащения и о понуждения его к возврату земельного участка отсутствуют.

Управление, обжалуя постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса, привело следующие основания проверки законности судебного акта. Общество не уведомило управление о невозможности использования земельного участка. Ознакомившись с аукционной документацией, оно должно было знать о недостатках земельного участка или их обнаружить при заключении договора аренды. Неиспользование земельного участка не освобождает общество от обязанности по внесению арендной платы. Поведение общества является недобросовестным. Если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, такое заявление не имеет правового значения. Выводы о недобросовестном поведении управления необоснованны. Управление действовало разумно и добросовестно, неоднократно предпринимало попытки к получению исполнения и выражало готовность исполнить свои обязанности. Общество от исполнения свих обязанностей уклонилось. 

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на необоснованность ее доводов, ничтожность договора аренды, невозможность использования земельного участка по целевому назначению, отсутствие у управления права требовать от общества исполнения обязанности ввиду неисполнения своей встречной обязанности по предоставлению земельного участка, пригодного для использования, а также на недоказанность фактического использования обществом земельного участка.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что комитет (арендодатель) и общество (арендатор) 09.02.2018 заключили договор аренды земельного участка на 10 лет. Арендатор обязался вносить арендную плату в размере, установленном в приложении № 2 к договору аренды (пункт 2.1). Арендную плату предполагалось исчислять с 09.02.2018 и вносить ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1 договора суммы арендной платы не позднее дня окончания квартала, а за четвертый квартал – до 1 декабря (пункты 2.3, 2.4). В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендодатель вправе начислить неустойку в размере 0,03% от суммы неуплаты за каждый день просрочки (пункт 2.5). Неиспользование участка арендатором не могло служить основанием не внесения арендной платы (пункт 2.7).

Стороны подписали акт от 09.02.2018 приема-передачи земельного участка.

Комитет направил обществу уведомление от 11.06.2019 № 51.06-1519/19 с предупреждением о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендной плате в размере 3 479 530 рублей 50 копеек и уплаты пени в размере 226 442 рублей 92 копеек, а также устранения нарушений условий договора аренды под страхом обращения с иском в суд. К уведомлению комитет приложил проект соглашения о расторжении договора аренды. Требование оставлено обществом без удовлетворения.

Названные обстоятельства послужили основаниями обращения комитета в арбитражный суд. Законность постановления арбитражного суда апелляционной инстанции проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс). Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснил необходимость при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств, оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения.

Гражданским кодексом под недействительной сделкой понимается либо признанная таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка может быть признана недействительной (ничтожной) независимо от применения последствий ее недействительности (пункт 3 статьи 166). Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса). Ничтожной считается сделка, нарушающая нормативные требования и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (статья 168).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 74, 75 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25) разъяснил, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) определено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на основании соответствующего договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1). По общему правилу такой договор заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6).  Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка (пункты 19, 20 статьи 39.11). 

В пункте 82 постановления Пленума № 25 разъяснено, что в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее. По смыслу данного в пункте 55 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление Пленума № 7) разъяснения, в условиях исполнения недействительной сделки обеими сторонами при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно. И только при наличии доказательств, подтверждающих, что стоимость полученного одной из сторон явно превышает стоимость переданного другой стороне, к отношениям сторон могут быть применены нормы о неосновательном обогащении.

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса, при непредоставлении обязанной стороной обусловленного договором исполнения другая сторона вправе приостановить встречное исполнение либо отказаться от него. В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» была сформулирована рекомендация, согласно которой обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя по передаче объекта аренды в фактическое пользование арендатора. Арендная плата подлежит внесению только за период, в котором арендодателем обеспечивалась возможность фактического пользования арендатором объектом аренды

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суд апелляционной инстанций обоснованно заключил о следующем. Наличие в границах земельного участка не принадлежащих обществу здания кирпичного завода с карьером, недоказанность совершения им действий по изоляции, огораживанию, охране земельного участка, по ограничению доступа на него, невозможность использования обществом земельного участка в предусмотренных договором аренды целях. Управление должно было знать об отсутствии оснований для взимания арендной платы за очевидно не пригодный для застройки земельный участок. Ничтожность договора аренды обусловлена его заключением без надлежащего опубликования извещения о проведении аукциона и в противоречие публичным интересам. Заключенный в обход публичных процедур договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой и не влечет юридических последствий. Общество по объективным причинам не могло использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды, поэтому у него отсутствовала обязанность по внесению стоимости такого пользования. Подписание акта приема-передачи не свидетельствует о передаче арендатору земельного участка, пригодного для его использования в установленных договором целях. 

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судом апелляционной инстанции или отвергнутых им как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судом апелляционной инстанции выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражного суда апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2021 по делу № А15-5855/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     А.И. Мещерин

Судья								                                 Е.Г. Соловьев