/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-11827/2017

23 апреля 2018 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     16 апреля 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  23 апреля 2018 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

 

председательствующего  Колосовой Ж.В.

судей  Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Смирновой Н.В.

 

при участии:  

от истца: представитель Слободин В.И. по доверенности от 24.01.2017

от ответчика: представитель Кутузов И.В. по доверенности от 28.12.2017

от 3-их лиц: не явились, извещены

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-3631/2018)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга

на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2017 по делу № А56-11827/2017  (судья  Кротов С.М.), принятое 

 

по иску ООО "Стэкс"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-и лица: 1) АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»

2) филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу

 

о признании, 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стэкс" (адрес: Россия 195027, г. Санкт-Петербург, пр-кт Среднеохтинский 9/2, помещение 9Н, ОГРН: 1037828009031, далее – истец, Общество, ООО "Стэкс") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, г. Санкт-Петербург, пр. Смольный 1, лит. Б, ОГРН: 1027809244561, далее – ответчик, Комитет) о признании права собственности в силу приобретательной давности на встроенное нежилое помещение, находящееся  по адресу: г. Санкт-Петербург, Рыбацкий пр., д. 27, лит. А, 1Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, 7Н, 8Н, с кадастровым номером 78:12:0007204:2367. 

 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу. 

 

Решением арбитражного суда от 20.12.2017 исковые требования удовлетворены.

 

Ответчик обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене,  в связи с нарушением судом норм материального и процессуального права, а также несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела. 

При этом, в  обоснование своих доводов Комитет сослался на неисполнение Обществом условий договора купли-продажи недвижимого имущества № 6101 от 12.05.1998,и  отсутствие правовых оснований для признания права собственности в силу приобретательной давности. 

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третьи лица, своих представителей в судебное заседание не направили, жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

 

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

 

Как следует из материалов, между ООО «Стэкс» (покупатель) и Фондом имущества Санкт-Петербурга (продавец) заключен договор от 12.05.1998 № 6101 купли-продажи объекта незавершенного строительства (далее – Договор купли-продажи). 

Согласно пункту 1.1 Договора купли-продажи продавец продает, а покупатель принимает в собственность активы (имущество) объекта незавершенного строительства – встроенные помещения: сберкасса, аптека, молочно-раздаточный пункт, расположенные по адресу г. Санкт-Петербург, Рыбацкое, квартал 4, корпус 7а, по цене 255 000 руб. в ценах после 01.01.1998, и  255 000 000 руб. в ценах до 01.01.1998, продажа осуществляется в соответствии с планом приватизации объекта, утвержденным 18.04.1997 на основании решения конкурсной комиссии по подведению итогов конкурса от 14.04.1998.

Условиями Договора купли-продажи были предусмотрены обязательства Общества оплатить оставшуюся часть цены объекта с учетом внесенного задатка (пункт 2.2.1), выполнить условия продажи объекта в соответствии с планом приватизации (пункт 2.2.3 Договора купли-продажи), в том числе за счет собственных средств выполнить работы по окончанию строительства объекта и обеспечить его ввод в эксплуатацию в полном объеме не позднее двух лет со дня передачи объекта покупателю (пункт 2.2.3.1.), передать после окончания строительства 170 кв.м. в собственность Санкт-Петербурга (п. 2.2.3.4).

После выполнения покупателем инвестиционных условий в отношении объекта оформляется трехсторонний акт о выполнении инвестиционных условий, который подписывается Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (КУГИ), продавцом и покупателем (пункт 4.4 Договора купли-продажи). Право собственности на объект переходит к покупателю после выполнении им инвестиционных условий (пункт 4.5 Договора купли-продажи).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.03.2001 по делу № А56-2371/2001 Фонд имущества Санкт-Петербурга был обязан передать ООО «Стэкс» объект незавершённого строительства, расположенный по адресу г. Санкт-Петербург, Рыбацкое, квартал 4, корпус 7а, согласно Договору купли-продажи № 6101 от 12.05.1998. 

По акту приёма передачи от 25.10.2001 недвижимое имущество было передано ООО «Стэкс». 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2005 по делу № А56-26895/2004 отказано в удовлетворении иска Фонда  имущества Санкт-Петербурга о расторжении Договора купли-продажи, заявленного со ссылкой на нарушение покупателем инвестиционных условий. Названным судебным актом также отказано во встречном иске Общества об изменении условий Договора купли-продажи.

Кроме того, решением  Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2008 по делу № А56-22155/2007, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2008, ООО «Стэкс» отказано в иске об изменении условий Договора купли-продажи путем утверждения дополнительного соглашения к указанному договору в редакции проекта, представленного ООО «Стэкс», а также об обязании КУГИ совершить определенные действия.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.12.2006 в рамках  дела № А56-26614/2006 между ООО «Стэкс» и ГУП ГУИОН Санкт-Петербурга утверждено мировое соглашение, во исполнение условий которого изготовлен технический паспорт и план объекта недвижимости, полученного ООО «Стэкс» на основании Договора купли-продажи, согласно которым недвижимое имущество, принятое во владение ООО «Стэкс» 25.10.2001, является встроенным нежилым помещением в доме 27 по Рыбацкому проспекту города Санкт-Петербурга, с кадастровым номером 78:7204:0:33:1 (в настоящее время 78:12:0007204:2367), объединяющим отдельные помещения 1-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 7-Н, 8-Н. 

Вместе с тем, в  рамках арбитражного дела № А56-8038/2009 ООО «Стэкс» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к КУГИ о признании права собственности на встроенное нежилое помещение с кадастровым номером 78:7204:0:33:1, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Рыбацкий проспект, дом 27, литера А, помещения 1Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, 7Н и 8Н, в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Решением  Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.07.2009 по делу № А56-8038/2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2009, постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.01.2010, в удовлетворении иска отказано.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.03.2010 Обществу отказано в передаче дела № А56-8038/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых судебных актов в порядке надзора. 

Ссылаясь на то, что ООО «Стэкс» выполнены все инвестиционные условия, Общество открыто и добросовестно владеет помещением с 25.10.2001 по настоящее время, то есть более 15 лет, истец обратился в Арбитражный суд с настоящими требованиями о признании права собственности в силу приобретательной давности (в порядке части 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, сославшись на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2005 по делу № А56-26895/2004, посчитал, что Обществом исполнены все инвестиционные условия, с 25.10.2001 ООО «Стэкс» добросовестно, открыто и непрерывно владеет помещением как своим собственным, в связи с чем,  право собственности на помещение может быть признано за истцом в силу приобретательной давности. 

 

Проверив  законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд полагает необходимым его отменить, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен либо от которого собственник отказался или утратил на него право собственности по предусмотренным законом основаниям, на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что при разрешении споров о возникновении права собственности в силу приобретательной давности судам необходимо учитывать, что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. 

Между тем, из существа спора следует, что спорное помещение было передано Обществу Фондом имущества Санкт-Петербурга на основании акта от 25.10.2001 во исполнение условий Договора купли-продажи. 

Учитывая, что Договор купли-продажи является действующим и недействительным в установленном порядке не признан, оснований для признания за Обществом права собственности в силу приобретательной давности не имеется.

При этом вопреки выводу суда первой инстанции из буквального содержания постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2005 по делу № А56-26895/2004 следует, что Обществом исполнены обязательства, имеющие стоимостное выражение. В свою очередь, отказывая в удовлетворении требования о расторжении Договора купли-продажи, суд исходил из того, что со стороны продавца имело место встречное неисполнение обязательства, в связи с чем  основания для расторжения договора на момент рассмотрения спора отсутствовали (статьи 328, 406 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, суд указал, что просрочка должника - ООО «Стэке» в части соблюдения сроков по сдаче объекта в эксплуатацию (в 2-х летний срок со дня передачи объекта  согласно п. 2.2.3.1. Договора купли-продажи) обусловлена просрочкой кредитора.

В отношении выполнения предусмотренной в пункте 2.2.3.4 Договора купли-продажи обязанности передать 170 кв.м. площади объекта в ведение Администрации Санкт-Петербурга, суд отметил, что выполнение указанного пункта договора находится в прямой зависимости от конкретизации обязательств покупателя в  данной части. Поскольку обязательство заключается в передаче площади (доли) в объекте недвижимости, в соответствии либо со статьёй 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре должна быть идентифицирована часть объекта, подлежащая передаче продавцу в порядке исполнения инвестиционных условий. При данных обстоятельствах выполнение покупателем  пункта 2.2.3.4. Договора купли-продажи не может быть произведено без взаимного согласования с продавцом порядка исполнения указанного пункта договора, в противном случае договор в указанной части (пункт 2.2.3.4.) может быть расценен как незаключенный.

Таким образом, из буквального содержания названного судебного акта не следует, что судом указанный пункт договора был признан незаключенным, а определенное в нем обязательство не возникшим. 

Кроме того, в рамках арбитражного дела № А56-8038/2009 суды установили, что Обществом не выполнены инвестиционные условия, предусмотренные Договором купли-продажи, а именно обязательства по окончанию строительства объекта и вводу его в эксплуатацию, акт о выполнении инвестиционных условий сторонами договора не подписан. Указанное обстоятельство в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.5 Договора купли-продажи повлекло вывод судом об отсутствии оснований для признания за ООО «Стэкс» права собственности на спорный объект в порядке статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, вопрос об исполнении Обществом условий Договора купли-продажи исходя из оснований иска предметом спора не является, в связи с чем,  вывод суда о надлежащем исполнении договорных обязательств является преждевременным. 

Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

 

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, повторно исследовав представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что  решение суда первой инстанции подлежит отмене,  и  в удовлетворении иска следует отказать.

В силу статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

Расходы по делу распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

постановил:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 20.12.2017 по делу №  А56-11827/2017  отменить.

 

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Стэкс» в федеральный бюджет  сумму расходов по уплате государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб.

 

 

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

Ж.В. Колосова

Судьи

В.М. Горбик

 Н.С. Полубехина