ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-22840/2010

город Ростов-на-Дону

01 февраля 2022 года

15АП-23331/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Шимбаревой Н.В.,

судей Долговой М.Ю., Сулименко Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии:

от ФИО2: представитель ФИО3 по доверенности от 17.06.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Южпроект» на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2021 по делу № А32-22840/2010 по заявлению конкурсного управляющего должника, в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «САФИ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Сафи» (далее – должник) конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением, в котором с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ просил:

Признать незаконными действия Администрации г. Сочи, выразившиеся в выдаче ЗАО «САФИ» решения №21.01-13/2031 от 29.10.2021 об отказе в продлении разрешения на строительство взамен ранее выданного разрешения на строительство от 04.09.2009 №RU23309/704 объекта капитального строительства многоквартирных жилых домов А,Б,В с встроенно-пристроенными помещениями по улице Крымской 166, Центрального района г. Сочи и № RU23309-704 от 20.12.2011г. на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:8 и решения №21.01-13/2031-1 от 29.10.2021г. об отказе в продлении разрешение на строительство №RU-23-309-8222-2018 от 10.10.2018г. объекта капитального строительства многоквартирных жилых домов Г блок1 и Г блок2 со встроенно-пристроенными помещениями и паркингом по улице Крымской 166, Центрального района г. Сочи на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером23:49: 0201007: 185.

Обязать Администрацию города Сочи (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>), продлить Закрытому акционерному обществу «САФИ» разрешение на строительство взамен ранее выданного разрешения на строительство от 04.09.2009 №RU23309/704 объекта капитального строительства многоквартирных жилых домов А,Б,В с встроенно-пристроенными помещениями по улице Крымской 166, Центрального района г. Сочи № RU23309-704 от 20.12.2011г. на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:8.

Обязать Администрацию города Сочи (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>), продлить Закрытому акционерному обществу «САФИ» разрешение на строительство №RU-23-309-8222-2018 от 10.10.2018г. объекта капитального строительства многоквартирных жилых домов Г блок1 и Г блок2 со встроенно-пристроенными помещениями и паркингом по улице Крымской 166, Центрального района г. Сочи на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:185.

 

Определением суда от 24.11.2021 заявление конкурсного управляющего ЗАО «Сафи» удовлетворено. Суд обязал Администрацию города Сочи продлить Закрытому акционерному обществу «Сафи» разрешение № RU23309-704 от 20.12.2011 на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства многоквартирных жилых домов А,Б,В с встроенно-пристроенными помещениями по улице Крымской 166, Центрального района г. Сочи на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:8. Суд также обязал Администрацию города Сочи продлить Закрытому акционерному обществу «Сафи» разрешение на строительство № RU-23-309-8222-2018 от 10.10.2018г. объекта капитального строительства многоквартирных жилых домов Г блок 1 и Г блок2 со встроенно-пристроенными помещениями и паркингом по улице Крымской 166, Центрального района г. Сочи на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:185.

Определение мотивировано тем, что основания для отказа в продлении срока разрешения отсутствуют. Кроме того, разрешение на строительство с учетом срока осуществления процедуры гарантирует обеспечение прав дольщика.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Южпроект» обжаловало определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило определение отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что выдача разрешения на строительство должна предшествовать самому строительству, в противном случае объект считается построенным в отсутствие разрешительной документации. Также проектные характеристики объектов незавершенного строительства не соответствуют характеристикам, указанным ранее выданным разрешениям на строительство от 20.12.2011 и от 18.10.2018 и не соответствуют проектной документации разработанной ООО «Южпроект» и автором проекта архитектором ФИО4

В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий ФИО2 возражал в отношении заявленных доводов, указал на то, что в судебном порядке в признании объекта строительства самовольной постройкой отказано, признано, что объект соответствует установленным требованиям, в связи с чем просил определение суда оставить без изменения.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.10.2019 по делу А32-22840/2010 ЗАО «САФИ» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. При банкротстве ЗАО «САФИ» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Обращаясь в суд с заявлением о признании решения администрации незаконным и об обязании продлить срок ранее выданного разрешения, конкурсный управляющий указывает на то, что с 04.08.2018г. уполномоченный орган не вправе отказать застройщику во внесении изменений в разрешение на строительство, поданное исключительно в связи с продлением срока его действия, со ссылкой на не предоставление документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса.

Конкурсный управляющий при обращении в суд с заявлением также исходил из необходимости восстановления нарушенных прав участников долевого строительства и необходимости предоставления застройщику ЗАО «Сафи» разрешения на строительство для завершения строительства, потому как заявитель является арендатором земельных участков на основании договоров аренды (договоры об участии в долевом строительстве зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество), в связи с чем обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим заявлением.

Оценивая заявленные конкурсным управляющим доводы, а также возражения конкурсных кредиторов, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 5 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также – ГрК РФ), выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений входит в полномочия органов местного самоуправления в области градостроительной деятельности. 

Согласно части 4 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ч. 5- 6 этой статьи, а также другими федеральными законами.

Из системного толкования статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 № 698 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной Приказом Минрегионразвития от 19.10.2006 № 120, не следует право органа, выдавшего разрешение на строительство, устанавливать дополнительные, не предусмотренные законом, требования и условия, при выполнении которых впоследствии может быть выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов , кроме того граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. В соответствии с ч13 ст. 51 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ отказ в внесении изменений (продлении) разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, между Администрацией города Сочи и ЗАО «Сафи» заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договоры аренды) № 4900010649 от 19.03.2018г. на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201007:185 присвоен 12.02.2008).

Срок действия указанного договора аренды изменен дополнительным соглашением от 13.11.2020г. до 08.02.2024г. и зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в установленном законом порядке 02.02.2021г. Вид разрешенного использования земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов и паркинга.

Также Администрацией города Сочи с ЗАО «Сафи» заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договоры аренды) № 4900010650 от 19.03.2018г. на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0201007:185 присвоен 12.02.2008). Срок действия указанного договора аренды изменен дополнительным соглашением от 13.11.2020г. до 08.02.2024г. и зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю в установленном законом порядке 15.09.2021г. Вид разрешенного использования земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов.

В соответствии с указанными договорами ЗАО «САФИ» осуществляло строительство на вышеуказанных земельных участках.

Согласно требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», объекты: «Многоквартирные жилые дома «ЖК «Ямайка» по адресу: 

<

...>», состоящего из 9 многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями, расположенных на двух смежных земельных участках с кадастровым номерам 23:49:0201007:8 на основании выданного разрешения от строительство от 20.12.2011г. № RU23309-704 (взамен ранее выданного разрешения на строительство от 04.09.2009 №RU23309/704) на блоки А, Б, и П и Г2 (строительные номера 8 и 9 блоках) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:185 договоры об участии в долевом строительстве были зарегистрированы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Как указывает конкурсный управляющий, в ходе рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Сафи» судом удовлетворены заявления дольщиков (более 470 требований) о включении в реестр кредиторов требований о передаче жилых помещений. 

Решениями департамента архитектуры и градостроительства Администрации Муниципального образования города-курорта Сочи Краснодарского края (далее администрация) от 30.03.2021г. ЗАО «САФИ» было отказано в заявлении от 28.02.2021г. о продлении разрешений на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства №RU23309-704 от 20.12.2011г. (взамен ранее выданного разрешения на строительство от 04.09.2009 №RU 23309/704) и №RU-23-309-8222-2018 от 10.10.2018г., в связи с не соблюдением срока подачи заявления по продлению срока действий разрешений на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства по объектам: многоквартирные жилые дома с встроенно-пристроенными помещениями и паркингом по адресу: 

<

...>, которые и были обжалованы в суд.

Исх. № 45 28.04.2021г. конкурсный управляющий ЗАО «САФИ» вновь обратился в администрацию с заявлением о продлении сроков действия разрешения на строительство от 20.12.2011г. № RU23309-704 (взамен ранее выданного разрешения на строительство от 04.09.2009 №RU23309/704) и №RU-23-309-8222-2018 от 10.10.2018г., в связи с незаконным отказом от 30.03.2021г. Решениями №21.01-13/2031 от 21.10.2021 и №21.0113/2031-1 от 21.10.2021г. администрация вновь отказала во внесении изменений разрешений на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства. Основанием для отказа от 29.10.2021г. во внесении изменений в разрешение на строительство, обусловленного исключительно продлением срока действия такого разрешения, явилось наличие у уполномоченных на выдачу разрешений на строительство органов информации о выявленном факте отсутствия начатых работ по строительству на день подачи соответствующего заявления. Иным основанием является получение информации органа государственного строительного надзора об отсутствии извещения о начале данных работ, если направление такого извещения является обязательным в соответствии с требованиями части 5 статьи 52 настоящего Кодекса.

Разрешения на строительство от 20.12.2011г. № RU23309-704 (взамен ранее выданного разрешения на строительство от 04.09.2009 №RU23309/704) и №RU-23-309-8222-2018 от 10.10.2018г. выдано обществу в 2009г. и 2018г.г. на строительство многоэтажных многоквартирных жилых дома со встроенно-пристроенными помещениями и паркингом, количеством этажей 19 с техническим, цокольным этажами и подвалом. Данные разрешения не отменено выдавшим его органом, недействительным (незаконным) в установленном порядке не признано.

Также судебная коллегия, отклоняя доводы возражающих кредиторов, помимо указанных выше разрешений учитывает, что судебными актами, принятыми вне рамок дела о банкротстве, установлено соответствие возведенных объектов необходимым требованиям градостроительного законодательства. 

Так, определением от 31.03.2010 по делу № А32-54526/2009 установлено, что Муниципальным учреждением «Земельная инспекция города Сочи» в порядке осуществления муниципального земельного контроля проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, 166. На земельном участке с кадастровым номером 23:49:02 01 007:0185 площадью 8770 кв.м., расположенном по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Крымская, предоставленном в пользование на условиях аренды ЗАО «САФИ» (договор аренды от 03.03.2008 г. №4900004511) с разрешенным видом использования для благоустройства прилегающей территории, без разрешения на строительство, возведены каркасы двух многоквартирных жилых домов из монолитного железобетона 20 и 14 этажей размерами в плане 21 х 18 м каждый, земельный участок не огорожен. 

Указанные обстоятельства подтверждаются актом обследования земельного участка в натуре от 30.09.2009 г. ЗАО «САФИ» выдано требование от 09.10.2009 г., в котором предложено в месячный срок в добровольном порядке произвести снос незаконно возведенных двух каркасов зданий из монолитного железобетона 20 и 10 этажей, размерами в плане 21 х 18 м каждый. Из материалов дела следует, что ЗАО «Сафи» привлекало денежные средства участников долевого строительства для строительства объектов. Данные обстоятельства подтверждаются договорами об участии в долевом строительстве. Поэтому застройщик (в данном случае  -ЗАО «Сафи») создает объекты не для себя и не на свои средства, в связи с чем, не является единственным субъектом отношений, предусмотренных ст. 222 ГК РФ (лицом, осуществившим самовольную постройку). 

Требование о сносе строений, имеющих признаки самовольных построек, по существу является требованием об устранении нарушений права, принадлежащего заявителю. Данные отношения регулируются статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации в соответствии с которыми требование об устранении всяких нарушений права, не соединенных с лишением владения, может быть заявлено собственником, или лицом, владеющим имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Согласно пункту 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в частности, к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений.

Суд при вынесении определения от 31.03.2010 по делу №А32-54526/2009 учел, что снос спорного объекта недвижимости в значительной степени нарушит баланс интересов участников долевого строительства, установленных Конституцией Российской Федерации прав граждан на жилище (статья 40), для которых квартира в этом доме является единственным жилищем. На основании этого, суд пришел к выводу о том, что исковые требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению. Указанное решение суда было обжаловано, однако апелляционная инстанция оставила решение без изменений, которое вступило в законную силу.

Кроме того, вышеуказанные возведенные монолитные каркасы домов не признаны самовольными постройками, в частности в решении Арбитражного суда Краснодарского края от 15.11.2019 по делу №А32-32749/2019, согласно которому со ссылкой на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2019 по делу №А32-47563/2018 устновлно, что обществом на части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0201007:8 уже возведены и введены в эксплуатацию жилые многоквартирные дома, помещения в которых находятся в собственности граждан. В решении суда от 23.10.2015 по делу № А32-16030/2014 также сделан вывод, что к 01.07.2011 право собственности на расположенные на спорном земельном участке многоквартирные жилые дома и незавершенные строительством объекты - строящиеся многоквартирные дома было признано за гражданами - участниками долевого строительства решениями Центрального районного суда г. Сочи, которые к 01.07.2011 вступили в законную силу.

Помимо установленного факта возведения объектов на специально предоставленных территориях и в соответствии с установленными требованиями, суд первой инстанции также верно учел необходимость обеспечения баланса интересов сторон с учетом общего количества дольщиков.

В статье 4 Закона Краснодарского края «О дополнительных мерах по защите прав пострадавших участников строительства многоквартирных домов на территории Краснодарского края и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Краснодарского края» от 04.05.2018г. №3792-КЗ предусмотрено обеспечение прав пострадавших участников строительства на квартиры путем передачи в собственность пострадавшим участникам строительства квартир в проблемном объекте, завершенном строительством и введенном в эксплуатацию при наступлении определенных обстоятельств. 

Пунктом 5 статьи 2 вышеуказанного Закона предусмотрено, что уполномоченный орган принимает меры по поиску инвестора с момента включения проблемного объекта в реестр проблемных объектов, предусмотренный статьей 9 настоящего Закона. Органы местного самоуправления в Краснодарском крае содействуют уполномоченному органу в поиске инвестора.

С 25.02.2020 Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» является участником судебного процесса по делу о банкротстве ЗАО «Сафи». Между Фондом и ДНССКК в 2021 году подписано Соглашение о софинансировании дальнейшего строительства объекта.

Для восстановления нарушенных прав участников долевого строительства и удовлетворения их требований путем передачи оплаченных ими более 10 лет назад квартир необходимы действующие правоустанавливающие документы, в том числе разрешение на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства многоквартирных жилых домов с встроенно-пристроенными помещениями по улице Крымской 166, Центрального района г. Сочи на предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером 23:49:0201007:8 и предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером23:49:0201007:185.

Поскольку в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, предметом регулирования Закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости с целью возникновения у участников долевого строительства права собственности на эти объекты. Статья 1 Закона определяет застройщика как юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства.

В силу части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса срок действия разрешения на строительство может быть продлен по заявлению застройщика, поданному не менее чем за десять дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Частью 20 статьи 51 ГРК РФ установлено одно основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство: если строительство не было начато до истечения срока действия разрешения. Подача заявления менее чем за 10 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена Градостроительным кодексом в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

Оценив заявленные обстоятельства, а также руководствуясь указанными выше положениями, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство у суда отсутствуют. Учитывая установленные выше обстоятельства, а также принимая во внимание длительности процедуры и необходимость обеспечения и защиты прав дольщиков, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявление конкурсного управляющего, признав действия администрации незаконными и обязав администрацию продлить срок действия разрешений. Доводы ООО «Южпроект» о том, что заявитель жалобы и ФИО4, будучи также дольщиками, полагают нарушенными свои права принятым судебным актом, судом апелляционной инстанции подлежат отклонению, поскольку при количестве дольщиков свыше 400 лиц необходимо обеспечение баланса интересов дольщиков, на что и направлено принятое судом первой инстанции определение от 24.11.2021. Иные доводы заявителя апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов арбитражного суда первой инстанции, сделанных на основании представленных доказательств, а также свидетельствуют о неправильном толковании заявителем норм материального права, в связи с чем подлежат отклонению.

Суд первой инстанции выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно, всесторонне исследовал и оценил представленные в деле доказательства и принял законный и обоснованный судебный акт. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено, основания для удовлетворения жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2021 по делу № А32-22840/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий                                                           Н.В. Шимбарева

 

Судьи                                                                                             М.Ю. Долгова

 

Н.В. Сулименко