ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. (87934) 6-09-16, факс: (87934) 6-09-14

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Ессентуки                                                                                   Дело № А25-840/2013

11.03.2021

Резолютивная часть постановления объявлена   03.03.2021.

Постановление изготовлено в  полном объеме   11.03.2021.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Жукова Е.В., судей: Джамбулатова С.И., Марченко О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, при участии в судебном заседании представителя ПАО "Акционерный коммерческий банк содействие коммерции и бизнесу" - ФИО2 (доверенность от 02.10.2018), представителя ФИО3 - ФИО4 (доверенность от 09.10.2020), представителя ООО "Стандарт"- ФИО5 (доверенность от 12.10.2020), в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» и общества с ограниченной ответственностью «Альянс» на определение Арбитражного суда КарачаевоЧеркесской Республики от 03.12.2020 по делу № А25-840/2013, принятое по заявлению Управления Федеральной налоговой службы по КарачаевоЧеркесской Республике (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и общества с ограниченной ответственностью «Альянс» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью «Партнер» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) ФИО6 и ФИО3 об оспаривании торгов,

УСТАНОВИЛ:

Решением суда от 25.02.2014 общество с ограниченной ответственностью «Партнер» (далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурное производство, а определением суда от 25.05.2017, конкурсным управляющим утвержден ФИО6

В рамках дела о банкротстве кредиторы Управление Федеральной налоговой службы по Карачаево-Черкесской Республике (далее – уполномоченный орган), общество с ограниченной ответственностью «Стандарт» и общество с ограниченной ответственностью «Альянс» обратились в суд с заявлением о признании недействительными торгов по продаже имущества должника и договора купли-продажи от 02.09.2020 №1, заключенного между конкурсным управляющим ФИО6 и ФИО3

Определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.12.2020 по делу № А25-840/2013 заявление оставлено без удовлетворения.

Не согласившись с определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.12.2020 по делу № А25-840/2013 общество с ограниченной ответственностью «Стандарт» обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт.

Также не согласившись с определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.12.2020 по делу № А25-840/2013 общество с ограниченной ответственностью «Альянс» обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять новый судебный акт.

В обоснование жалоб, апеллянты ссылаются на то, что при вынесении обжалуемого определения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права и не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Апелляционные жалобы мотивированы тем, что торги являются недействительными поскольку на торгах был отчужден объект самовольного строительства, при продаже имущества конкурсным управляющим не было учтено наличие самовольных пристроек к зданию и это привело к занижению цены имущества.

В отзыве на апелляционную жалобу ПАО «СКБ-Банк», конкурсный управляющий ООО «Партнер», УФНС по Карачаево-Черкесской Республики, просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

19.01.2021 от общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» поступило ходатайство об приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

03.02.2021 от общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» поступило дополнение к апелляционной жалобе.

Определением суда от 03.02.2021 судебное заседание отложено, суд затребовал материалы дела А25-1239/2017 по иску о признании права собственности на объект недвижимости - Здание центрального дома предпринимателя общей площадью 2 208,5 кв.м., в том числе литер «А» площадью 1702,8 кв.м., пристройка литер «А1» площадью 470,8 кв.м., пристройка литер «а» площадью 34,9 кв.м., образованного в результате реконструкции объекта недвижимости с кадастровым номером 09:04:0101142:58, расположенного по адресу: 

<

...>

25.02.2021 от ПАО "Акционерный коммерческий банк содействие коммерции и бизнесу" поступило отзыв на дополнение к апелляционной жалобе.

03.03.2021 от общества с ограниченной ответственностью «Стандарт» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

В судебном заседании ООО «Стандарт» заявил ходатайство о приобщении новых доказательств.

В силу части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что мотивированное принятие дополнительных доказательств арбитражным судом апелляционной инстанции в случае, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными, а также если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, не может служить основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции; в то же время немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления.

К числу уважительных причин, в частности, относятся: необоснованное отклонение судом первой инстанции ходатайств лиц, участвующих в деле, об истребовании дополнительных доказательств, о назначении экспертизы; наличие в материалах дела протокола, аудиозаписи судебного заседания, оспариваемых лицом, участвующим в деле, в части отсутствия в них сведений о ходатайствах или об иных заявлениях, касающихся оценки доказательств.

Признание доказательства относимым и допустимым само по себе не является основанием для его принятия арбитражным судом апелляционной инстанции.

Немотивированное принятие или непринятие арбитражным судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к принятию неправильного постановления.

Ходатайство о принятии новых доказательств в силу требований части 3 статьи 65 АПК РФ должно быть заявлено лицами, участвующими в деле, до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу. Данное ходатайство должно соответствовать требованиям части 2 статьи 268 АПК РФ, то есть содержать обоснование невозможности представления данных доказательств в суд первой инстанции, и подлежит рассмотрению арбитражным судом апелляционной инстанции до начала рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

ООО «Стандарт» не обосновало причину, по которой не имело объективной возможности представить вышеуказанные дополнительные доказательства суду первой инстанции, уважительной причины, которая объективно помешала осуществить данное процессуальное действие в суде первой инстанции, суду апелляционной инстанции не представило.

Указанные документы в суде первой инстанции не представлялись, между тем, заявитель на наличие уважительных причин непредставления документов не указывает, суд апелляционной инстанции установил что вышеуказанными документами заявитель располагал до вынесения определения об отказе в истребовании документов.

В связи с чем на основании положений статей 67, 268 АПК РФ апелляционный суд отклоняет ходатайство заявителя о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.

Судом также рассмотрено ходатайство ООО «Альянс» ходатайство об отложении судебного разбирательства и отклонено ввиду отсутствия предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отложения судебного заседания.

Также от ООО «Альянс» поступило ходатайство о назначении экспертизы.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено ввиду правовых оснований изложенных в стать 82 АПК РФ. Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в рамках дела №А25-1239/2017 была проведена экспертиза по данному объекту, обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведенной по делу №А25-1239/2017 экспертизы, а равно и доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, заявителями в рамках настоящего обособленного спора не представлено.

Представитель ООО «Стандарт» поддерживал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ФИО3 просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель ПАО "Акционерный коммерческий банк содействие коммерции и бизнесу" поддерживал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие   в деле,  извещенные    надлежащим образом   о времени  и  месте  судебного заседания, не явились,  явку  представителей  не  обеспечили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями  статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Правильность определения Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.12.2020 по делу № А25-840/2013 проверена в апелляционном порядке в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, учитывая доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что определение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.12.2020 по делу                  № А25-840/2013 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, 23.08.2010 между банком (залогодержатель) и должником (залогодатель) был заключен договор залога, по условиям которого залогодатель в обеспечение исполнения обязательств заемщика по договору кредитной линии от 08.07.2010 №22.2.1-590, передает залогодержателю недвижимое имущество: Здание центрального дома предпринимателя, общей площадью 1619,5 кв.м., инвентарный номер 3767, литер А, этажность 3, кадастровый номер 09:04:0101142:0006:3786, расположенное по адресу: 

<

...> 8-ул. Горького, 8 и право аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, площадью 1227 кв.м., кадастровый номер 09:04:0101142:0006, расположенный по адресу 

<

...> 8-ул. Горького, 8 под зданием центрального дома предпринимателя, общей площадью 1619,5 кв.м., кадастровым номером 09:04:0101142:0006:3786.

Определением суда от 26.10.2015 требования банка были признаны обоснованными и включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника в размере 25 034 774 руб. 20 коп. основного долга, как требования обеспеченные залогом имущества должника.

04.03.2020 банком утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника, начальная продажная цена залогового имущества составляла 72 229 659 руб. 99 коп., опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ №4808492 от 12.03.2020.

Предметом торгов является сформированное в единый лот залоговое имущество должника, в том числе: «Здание центрального дома предпринимателя, общей площадью 1619,5 кв.м., этажность 3, кадастровый номер 09:04:0101142:0006:3786, расположенное по адресу: 

<

...> 8-ул. Горького, 8, а также право аренды земельного участка, расположенного под зданием центрального дома предпринимательства».

Согласно Положению о порядке, сроках и условиях продажи залогового имущества должника, торги по продаже залогового имущества проводятся в форме электронных торгов, путем проведения аукциона, открытого по составу участников и формы предложения цены, путем повышения начальной цены продажи имущества на «шаг аукциона», на электронной площадке оператора ООО «Центр реализации» (адрес в сети Интернет – http//www.centerr.ru).

Первые торги по продаже имущества должника назначены на 13.05.2020 в 10-00 на сайте электронной площадки оператора ООО «Центр реализации», www.centerr.ru, в форме аукциона, открытого по составу участников, по форме подачи предложений. Прием заявок с 30.03.2020, 10-00 по 06.05.2020, 18-00, опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ №4861694 от 26.03.2020.

Торги по продаже имущества должника (аукцион № 57869) проводимые 13.05.2020 признаны несостоявшимися в связи с тем, что не были поданы заявки на участие, опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ №4998106 от 18.05.2020.

Повторные торги назначены на 06.07.2020 в 10-00 на сайте электронной площадки оператора ООО «Центр реализации», www.centerr.ru, в форме аукциона, открытого по составу участников, по форме подачи предложений. Прием заявок с 25.05.2020, 10-00 по 29.06.2020, 18-00, опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ №5011425 от 21.05.2020.

Торги по продаже имущества должника (аукцион № 58441) проводимые 06.07.2020 признаны несостоявшимися в связи с тем, что не были поданы заявки на участие, опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ №5185080 от 07.07.2020.

Назначены торги в форме публичного предложения. Срок проведения 40 календарных дней. Величина снижения – 9% от начальной цены, каждые 5 календарных дней. В 1-м периоде снижения нет. Прием заявок 20.07.2020 10-00 - 28.08.2020 18-00, опубликовано сообщение на сайте ЕФРСБ №5195262 от 10.07.2020.

Согласно Протоколу об определении участников торгов №59074-1 по лоту №1 от 24.08.2020 победителем признан ФИО3. Цена предложения - 29 950 000 руб.

Между конкурсным управляющим должника ФИО6 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи №1 от 02.09.2020, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество - Здание центрального дома предпринимателя, общей площадью 1619,5 кв.м., этажность 3, кадастровый номер 09:04:0101142:0006:3786, расположенное по адресу: 

<

...> 8-ул. Горького, 8, а покупатель обязуется принять и оплатить имущество по цене и на условиях договора. Стоимость имущества составляет 28 982 615 руб.

Также 02.09.2020 между конкурсным управляющим должника ФИО6 (сторона 1) и ФИО3 (сторона 2) заключен договор передачи прав и обязанностей, по условиям которого сторона 1 передает стороне 2 все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 16.08.2010 №231. Цена продаваемого права аренды определена на торгах в форме публичного предложения и составила 967 385 руб.

ФИО3 обязательства по оплате выполнены в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями №577657 от 20.08.2020, №609390 от 30.09.2020, №609971 от 30.09.2020.

Полагая, что торги были проведены без учета имеющейся пристройки, уполномоченный орган, общество «Стандарт» и общество «Альянс» обратились в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что торги по продаже залогового имущества были проведены в соответствии с Положением о продаже, разногласия по которому уполномоченным органом, обществом «Стандарт» и обществом «Альянс» не заявлялись. Организатор торгов обеспечил равный доступ всем заинтересованным лицам к участию в торгах, установленная процедура организации и проведения торгов соблюдена, нарушений закона не установлено.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В силу пункта 1 статьи 61.4 Закона о банкротстве сделки, совершаемые на организованных торгах на основании хотя бы одной заявки, адресованной неограниченному кругу участников торгов, а также действия, направленные на исполнение обязательств и обязанностей, возникающих из таких сделок, не могут быть оспорены на основании статей 61.2 и 61.3 данного Закона.

К отношениям, связанным с оспариванием торгов по продаже имущества в ходе процедур банкротства, по аналогии закона подлежат применению статьи 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), которые регулируют сходные отношения, связанные с организацией торгов и признанием их недействительными (пункт 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном в пунктах 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и в пункте 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основанием для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.

ООО «Стандарт» полагает, что выводы суда первой инстанции о том, что торги по продаже залогового имущества были законны и проведены в соответствии с Положением о продаже, являются ошибочными. Так, Положение о продаже не утверждено арбитражным судом в соответствии с законодательством, организатор торгов не обеспечил доступ всем заинтересованным лицам к достоверной информации о лотах.

При этом ООО «Стандарт» не представляет пояснений, почему Положение о продаже имущества, которое является залоговым, должно утверждаться судом, какой нормой Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее -Закон о банкротстве) это предусмотрено и почему при несогласии с ценой и предметом, ими не представлялось возражений после размещения этой информации на сайте ЕФРСБ.

Как отмечает суд первой инстанции, абз. 3 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве предусмотрено право заинтересованных лиц на обжалование начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога в течение 10 дней с даты включения таких сведений в ЕФРСБ. Информация о Положении о порядке, как установлено судом первой инстанции, размещена на сайте ЕФРСБ 12 марта 2020 г. 

Однако ни ООО «Альянс», ни ООО «Стандарт», ни УФНС по КЧР не воспользовались правами, предусмотренными абз. 3 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве.

Судом первой инстанции в определении отмечено, что основанием для признания проведенных торгов недействительными с учетом положений п. 1 ст. 61.4 Закона о банкротстве, ст.ст. 448, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, данных в п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы 111.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.

Судом первой инстанции при рассмотрении представленных документов подобных нарушений не выявлено, ООО «Стандарт» доказательств таких нарушений не представлено.

В качестве основания для признания торгов недействительными ООО «Стандарт» ссылалось на то, что на продажу было выставлено здание центрального дома предпринимателя без учета самовольно возведенных пристроек, увеличивших его площадь с 1619,5 кв.м. до 2208,5кв.м. Фактически конкурсный управляющий Должника выставил на продажу объект, не соответствующий действительности. При этом пояснить, на каком основании арбитражный управляющий ООО «Партнер» ФИО6 должен был выставить здание центрального дома предпринимателя с учетом самовольных возведенных пристроек, ООО «Стандарт» не пояснило.

При обосновании позиции апеллянты ссылались на материалы дела № А25-1239/2017, в рамках которого рассматривался вопрос о признании права собственности ООО «Партнер» на здание центрального дома предпринимателя в реконструированном виде с учетом самовольно возведенных пристроек. В ходе рассмотрения требований о признании права собственности проводилась судебная экспертиза, которая установила нарушения различных норм и правил, свидетельствующих о незаконности возведенных пристроев, вследствие чего конкурсный управляющий Должника отказался от требований. При этом ни ООО «Стандарт», ни ООО «Альянс» не обжаловали определение суда или результаты судебной экспертизы.

Судом первой инстанции дана оценка обстоятельствам дела № А25-1239/2017, а также тому, что пристройка являются самовольными и права собственности на них у ООО «Партнер» не возникло. Это непосредственно следует из определения, в котором изложена позиция суда первой инстанции относительно самовольной постройки со ссылкой на положения п. 1 ст. 222 ГК РФ, а также относительно результатов проведенной в рамках дела № А25-1239/2017 судебной экспертизы. Суд первой инстанции в определении отметил, что произведенная Должником самовольная реконструкция не свидетельствует об утрате предмета залога и не исключает возможности продажи этого имущества на торгах.

Судом апелляционной инстанции также дана оценка, как одному из доказательств заключению экспертизы в рамках дела №А25-1239/2017.

Апелляционная коллегия считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается приведенными нормами Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества. Также необходимо учитывать, что предусмотренное абзацем 4 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве положение не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества. Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 Кодекса).

Таким образом, именно с момента государственной регистрации недвижимое имущество становится объектом гражданских прав и может быть включено в конкурсную массу должника в целях последующей реализации для удовлетворения требований кредиторов.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, по смыслу указанных положений, самовольную постройку нельзя признавать вещью и объектом вещного права. Во-первых, лицо, построившее такой объект, не наделяется правомочием распоряжения до того момента, пока объект не будет легализован. Во-вторых, изначально не возникает права собственности на самовольную постройку. То есть, до момента легализации самовольная постройка не может выступать самостоятельным объектом правоотношений.

Таким образом, у организатора торгов отсутствуют правовые основания для указания в извещении иных технических характеристик объектов недвижимости, нежели тех, которые указаны в выписке из ЕГРН и договоре залога.

На торги был выставлен тот объект, который был предметом залога и права на который были зарегистрированы за Должником на момент проведения торгов, произведенная без согласия залогодержателя реконструкция объекта не влечет недействительность сделки, совершенной по результатам торгов, кроме того у победителя нет каких-либо претензий к приобретенному на торгах имуществу. ООО «Стандарт» доказательств обратного не представлено.

По мнению ООО «Стандарт», ошибочен вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушений прав общества. Так, в результате того, что здание центрального дома предпринимателя продано без учета самовольных возведенных пристроев, объект продан по заниженной цене, а это нарушает права кредиторов за исключением Банка, в чьих интересах он и был реализован.

При этом доказательств о продаже здания центрального дома предпринимателя по заниженной цене ООО «Стандарт», как и ООО «Альянс» и УФНС по КЧР, не представляли. Без внимания они оставили и то, что на торги здание центрального дома предпринимателя выставлялось за 72 229 659,99 рублей, в отсутствие предложений цена реализации снижалась.

Суд первой инстанции в определении указал, что при оспаривании торгов судом должна даваться оценка существенности допущенных нарушений, способность их повлиять на число участников или результат определения победителя. Заявителями не представлены доказательства нарушения их прав.

В апелляционной жалобе ООО «Стандарт» также не указывает, какое именно доказательство, представленное им, свидетельствовало о допущенных нарушениях прав и законных интересов кредиторов и не учтено судом первой инстанции.

Не согласно ООО «Стандарт» и с тем, что судом первой инстанции не учтен довод о необходимости сноса самовольно возведенных пристроев до выставления здания центрального дома предпринимателя на торги. По мнению ООО «Стандарт», ФИО3 получит здание на 589 кв.м. больше оплаченного, при этом то, что Должник понес бы в связи с этим дополнительные расходы, которые привели бы к уменьшению конкурсной массы, не имеет значение.

Фактически ООО «Стандарт», обращаясь с требованиями о признании недействительными торгов, так и не представило суду доказательств наличия защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством; и того, каким образом будет восстановлено его нарушенное право при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Судом первой инстанции установлено, что из договора купли-продажи недвижимого имущества №1 от 02.09.2020 следует, что ФИО3 приобрел имущество - Здание центрального дома предпринимателя, общей площадью 1619,5 кв.м. без учета реконструированной части.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Поскольку часть объекта не зарегистрировано на праве собственности в ЕГРН, то оно не может быть объектом гражданских прав, в связи с чем довод о том, что ФИО3 получит здание на 589 кв.м. больше оплаченного несостоятелен.

Доводы о том, что конкурсному управляющему до реализации имущества следовало осуществить снос самовольных построек, подлежит отклонению поскольку в таком случае, с целью реализации указанного имущества управляющий будет вынужден провести и оплатить за счет конкурсной массы должника мероприятия по сносу данного объекта или приведения объекта в соответствие с параметрами, предусмотренными законом. Расходы по сносу/приведению в соответствие подлежат оплате из конкурсной массы должника, что также приведет к ее уменьшению и не является целесообразным.

ООО «Альянс» в дополнениях к апелляционной жалобе указывает, что начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере рыночной стоимости объекта по состоянию её утверждения судом.

Исходя из содержания дополнений к апелляционной жалобе, ООО «Альянс» полагает, что поскольку Положение не утверждалось арбитражным судом, то выводы суда первой инстанции нельзя назвать в достаточной степени определенными. Как полагает общество, реализация имущества в ходе конкурсного производства должна полностью осуществляться под контролем суда, что полностью согласуется с действующим законодательством о банкротстве.

Делая указанные выше выводы, ООО «Альянс» оставляет без внимания то обстоятельство, что реализуемое на торгах имущество является залоговым, а согласно п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа такого имущества осуществляется не только с учетом положений пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, но и положений ст. 138 Закона о банкротстве. 

При этом начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Как пишет в дополнениях к апелляционной жалобе ООО «Альянс», результатом реализации залогового имущества не явилась максимальная выручка, что свидетельствует о непринятии надлежащих мер судом и конкурсным управляющим в отношении интересов кредиторов. При этом целью торгов является именно получение максимально возможной суммы за реализуемое имущество, которое обеспечивается информированием как можно более широкого круга лиц - потенциальных покупателей.

Проведенные торги, как полагает ООО «Альянс», проведены с нарушением указанных выше требований: продажа по минимальной цене и нераспространение информации среди широкого круга лиц. Доказательств указанным утверждениям Общество не представляет.

Банк представлял доказательства того, за какую цену выставлялось первоначально на торгах здание центрального дома предпринимателя, стоимость в размере 72 229 659,99 рублей нельзя назвать заниженной. Однако за эту сумму никто не решился приобрести здание и права по договору аренды земельного участка.

Утверждение ООО «Альянс» о том, что суд первой инстанции немотивированно отказал в удовлетворении ходатайств о назначении судебно-строительной экспертизы, а также иных ходатайств, не соответствует фактическим обстоятельствам и действительности.

Так, представителем ООО «Стандарт» при рассмотрении 26 ноября 2020 г. заявления о признании недействительными торгов были заявлены несколько ходатайств: о проведении строительно-технической и оценочной экспертиз, об отложении судебного заседания в связи с необходимостью подготовки вопросов эксперту и составлению списка экспертных организаций, а также в связи с необходимостью направления ФИО3, предложения о заключении мирового соглашения и возможным оспариванием Положения.

Отказывая в удовлетворении заявленных ходатайств, суд первой инстанции исходил из того, что доводы ООО «Стандарт», которыми оно обосновывало необходимость отложения судебного заседания, основаны на предположениях и не подкреплены доказательствами. Положения ч. 5 ст. 159 АПК РФ дают суду право отказать в удовлетворении ходатайств или заявлений, если они поданы не своевременно лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.

Исходя из содержания заявленных ООО «Стандарт» ходатайств, времени их подачи, отсутствия обоснования, судом первой инстанции сделан вывод, что их основной целью являлось затягивание процесса рассмотрения заявления об оспаривании торгов, поскольку ни одно из ходатайств, как отметил суд первой инстанции в определении, не носило мотивированный характер и не было подано своевременно.

О наличии в действиях ООО «Стандарт» и иных заявителей признаков злоупотребления правом свидетельствует то, что возможность обратиться у них с заявленными требованиями возникла существенно раньше - на момент, когда было размещено 12 марта 2020 г. Положение, в котором указывалась и сам объект, и его цена, и шаг аукциона, и порядок реализации объекта. Была такая возможность и                 7 сентября 2020 г., когда конкурсным управляющим Должника на сайте ЕФРСБ размещена была размещена информация о заключении договора купли-продажи Предмета залога.

Однако УФНС по КЧР, ООО «Альянс» и ООО «Стандарт» обратились с требованиями только 29 сентября 2020 г., что свидетельствует об их недобросовестном поведении и затягивании процедуры банкротства.

Делая вывод о нарушенных конкурсным управляющим Должника требований в части порядка проведения торгов, повлекших отсутствие конкуренции на торгах, ООО «Альянс» не конкретизирует, какие именно требования в части процедуры торгов, предусмотренные ст.ст. 110,138 и 139 Закона о банкротстве, нарушены. Не поясняет, какие сделки повлекли выбытие имущественного комплекса, какой имущественный комплекс выбыл из состава конкурсной массы Должника. Исходя из обстоятельств дела, была одна сделка - купля-продажа, реализован был не имущественный комплекс, а здание и права по договору аренды земельного участка, на котором расположено это здание.

Довод ООО «Альянс» о том, что суд первой инстанции не дал оценку заключению экспертов, сделанному в рамках дела А25-1239/2017, не соответствует обстоятельствам.

Судом первой инстанции дана оценка обстоятельствам дела № А25-1239/2017, а также тому, что пристрой являются самовольными и права собственности на них у ООО «Партнер» не возникло. Это непосредственно следует из определения, в котором изложена позиция суда первой инстанции относительно самовольной постройки со ссылкой на положения п. 1 ст. 222 ГК РФ, а также относительно результатов проведенной в рамках дела № А25-1239/2017 судебной экспертизы. Суд первой инстанции в определении отметил, что произведенная Должником самовольная реконструкция не свидетельствует об утрате предмета залога и не исключает возможности продажи этого имущества на торгах.

На торги был выставлен тот объект, который был предметом залога и права на который были зарегистрированы за Должником на момент проведения торгов, произведенная без согласия залогодержателя реконструкция объекта не влечет недействительность сделки, совершенной по результатам торгов, кроме того у победителя нет каких-либо претензий к приобретенному на торгах имуществу. ООО «Альянс» доказательств обратного не представлено.

ООО «Альянс» утверждает, что оно не было надлежащим образом уведомлено о дате и месте проведения судебного заседания, которое было назначено на 26.11.2020.

Частью 1 ст. 122 АПК РФ предусмотрено, что если у арбитражного суда есть доказательства получения лицами, участвующими в деле, и иными участниками арбитражного процесса определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, информации о времени и месте первого судебного заседания, судебные акты, которыми назначаются время и место последующих судебных заседаний или совершения отдельных процессуальных действий, направляются лицам, участвующим в деле, и иным участникам арбитражного процесса посредством размещения этих судебных актов на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Определение о принятии совместного заявления ООО «Альянс», ООО «Стандарт» и УФНС по КЧР вынесено судом первой инстанции 30.09.2020, информация об этом опубликована на сайте суда 01.10.2020. Согласно определению Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 30.09.2020 рассмотрение назначено на 29.10.2020. В определении об отложении судебного заседания от 29.10.2020 указано, что судебное заседание состоится 26.11.2020. Данное определение в мотивированном виде опубликовано на сайте суда 30.10.2020, указана дата заседания - 26.11.2020. Следовательно, вся информация о судебных заседаниях размещалась судом первой инстанции на официальном сайте суда своевременно, утверждение о ненадлежащем извещении в данном случае необоснованно.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. 

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствует.

Нарушений процессуальных норм, влекущих  безусловную отмену судебных актов (часть 4 ст. 270 АПК РФ)   не  имеется. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями  110, 266 - 272  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В заявленных ходатайствах отказать. 

определение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 03.12.2020 по делу № А25-840/2013 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.                                 

         Председательствующий

Е.В. Жуков 

         Судьи

С.И. Джамбулатов

О.В. Марченко