СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

город Томск                                                                                            Дело № А45-37950/2022

резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2024 года.

В полном объеме постановление изготовлено 01 августа 2024 года.

 

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

 

Лопатиной Ю.М.,

судей

 

Апциаури Л.Н.,

 

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Крючковой Е.А., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 (№ 07АП-4602/2024) на решение от 24 апреля 2024 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-37950/2022 (судья Надежкина О.Б.) по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (город Новосибирск, ИНН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ИЛЛИТ» (

<

...>, ИНН 

<

***>) об обязании произвести действия по снятию с недвижимого имущества и о признании права собственности на объекты недвижимости.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области, город Новосибирск (ИНН 

<

***>); Отделение судебных приставов по Железнодорожному району города Новосибирска; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН 

<

***>),  общество с ограниченной ответственностью СК «СКАТ» (ИНН 

<

***>).

При участии в судебном заседании:

от ИП ФИО4  - ФИО5 по доверенности от 14.12.2023, 

от ИП ФИО3 - ФИО5 по доверенности от 20.02.2024; 

от ИП ФИО6 - ФИО7 по доверенности от 20.05.2024, 

от  ООО Строительная  Компания «Скатт» - ФИО8 по доверенности от 03.11.2023,

от иных лиц – без участия (извещены).

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец, ИП ФИО6) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Иллит» (далее – ответчик, ООО «Иллит»):

- об обязании Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области произвести действия по снятию ограничительных мер в виде запрета на совершения регистрационных действий, наложенных в рамках исполнительных производств, возбужденных в отношении ООО «Иллит»: №236518270/5402 от 22.03.2021, № 235728911/5402 от 09.03.2021, № 218000865/5402 от 18.10.2019 в отношении следующего  недвижимого имущества: - здание, назначение нежилое, площадь: общая 1664,5 кв.м., количество этажей 1, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4824; - здание, назначение нежилое, площадь: общая 425,4 кв.м., количество этажей 1, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4825; - здание, назначение нежилое, площадь: общая 373,8 кв.м., количество этажей 2, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4835;  - земельный участок площадью 14959 кв.м., кадастровый номер 54:19:022301:486;   

- о признании права собственности: на здание, назначение нежилое, площадь: общая 1664,5 кв.м., количество этажей 1, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4824;  на здание, назначение нежилое, площадь: общая 425,4 кв.м., количество этажей 1, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4825;  на здание, назначение нежилое, площадь: общая 373,8 кв.м., количество этажей 2, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4835, на земельном участке, площадью 14959 кв.м., кадастровый номер 54:19:022301:486. 

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Главное управление Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области, Отделение судебных приставов по Железнодорожному району города Новосибирска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, индивидуальный предприниматель ФИО3, индивидуальный предприниматель ФИО4, ООО СК «СКАТ». 

Решением от 24 апреля 2024 года Арбитражного суда Новосибирской области в удовлетворении исковых требований отказано. 

Не согласившись с указанным решением, ИП ФИО6 обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым  исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что вывод суда первой инстанции о том, что поскольку предварительный договор купли-продажи прекратил свое действие, следовательно, соглашение об уступке права (требования) по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2018 является недействительной (ничтожной) сделкой, является несостоятельным и не соответствует действительности; судом не было установлено действительное содержание договора, независимо от его наименования, исходя, как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом цели договора, действительной общей воли сторон и фактически сложившихся между сторонами отношений;  предварительный договор таковым не является по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а является основным договором купли-продажи, по условиям которого одна сторона (продавец) обязалась передать товар в собственность другой стороны (покупатель), а покупатель обязался принять товар и произвести за него оплату; ООО «Иллит» не обращалось с требованиями о понуждении ООО «Агдам» к заключению основного договора; оригиналы документов, которые запрашивал суд первой инстанции, представить не представляется возможным, поскольку они были переданы в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области для государственной регистрации права на объекты недвижимости; ИП ФИО6 является добросовестным приобретателем спорных объектов недвижимости и не является стороной предварительного договора от 06.09.2017; вывод суда первой инстанции об аффилированной ООО «Агдам» и ИП ФИО6 является несостоятельным. 

Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не поступили.

Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.

Принимая во внимание наличие доказательств надлежащего извещения иных лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие их представителей по правилам статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В состоявшемся судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил оспариваемое решение отменить, исковые требования удовлетворить.

Представители третьих лиц возражали против доводов ИП ФИО6, настаивали на законности и обоснованности решения суда первой инстанции. 

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда по приведенным в жалобе доводам, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, истец указал, что решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10 апреля 2018 года по делу № А45-4584/2018, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2018 года, удовлетворены исковые требования ИП ФИО3 к ООО «Иллит». 

В рамках арбитражного дела № А45-4584/2018 судом установлено, что ООО «Иллит» заключило с ООО «Агдам» предварительный договор купли-продажи от 06.09.2017 в отношении: здания, назначение нежилое, площадь: общая 1664,5 кв.м., количество этажей 1, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4824; здания, назначение нежилое, площадь: общая 425,4 кв.м., количество этажей 1, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4825; здания, назначение нежилое, площадь: общая 373,8 кв.м., количество этажей 2, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4835 на земельном участке площадью 14959 кв.м., кадастровый номер 54:19:022301:486. Объекты недвижимости расположены по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Криводановский, с. Марусино. 

25.06.2018 между ООО «Агдам» и ИП ФИО6 заключено соглашение об уступке права требования по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества. 

В адрес регистрирующего органа – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности. 

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 22.03.2022 № КУВД-001/2022-8948294/1 регистрирующий орган сообщил о невозможности государственной регистрации перехода права собственности, поскольку ОСП по Железнодорожному району города Новосибирска ГУФССП России по Новосибирской области вынесены постановления о запрете на совершение регистрационных действий: № 236518270/5402 от 22.03.2021; № 235728911/5402 от 09.03.2021; № 218000865/5402 от 18.10.2019.

Не имея возможности реализовать свои права собственника имущества, в том числе зарегистрировать право собственности, пользоваться и распоряжаться имуществом в полном объеме, ИП ФИО6 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о необоснованности заявленных требований, в связи с чем отказал в их удовлетворении.

Отказав в удовлетворении исковых требований ИП ФИО6, суд первой инстанции принял по существу верный судебный акт.

Согласно части 1 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон №229-ФЗ) в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, судебный пристав-исполнитель вправе наложить арест на имущество должника.

Статьей 119 Закона № 229-ФЗ предусмотрено, что в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключения его из описи.

В пунктах 50, 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста. Ответчиками по таким искам являются: должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество. Судебный пристав-исполнитель привлекается к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Согласно разъяснению, данному в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», для рассмотрения требований об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, установлен исковой порядок производства.

Иск об освобождении имущества от ареста или исключения его из описи может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором (статьи 301 - 305 Гражданским кодексом Российской Федерации).

Таким образом, в силу статьи 119 Закона № 229-ФЗ и разъяснений Постановления № 10/22, правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста и исключения его из описи обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 Гражданским кодексом Российской Федерации, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В подтверждение права собственности на спорное имущество истцом в материалы дела представлены: соглашение об уступке права (требования) по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2018, а также предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.09.2017.

При исследовании обстоятельств настоящего дела судом установлено, что 06.09.2017 между ООО «Иллит» (продавцом) и ООО «АГДАМ» (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в силу пункта 1.1 которого стороны обязались на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором, в будущем заключить договор купли-продажи в отношении объектов недвижимости:

- здание, назначение нежилое, площадь: общая 1664,5 кв.м., количество этажей 1, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4824; 

- здание, назначение нежилое, площадь: общая 425,4 кв.м., количество этажей 1, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4825; 

- здание, назначение нежилое, площадь: общая 373,8 кв.м., количество этажей 2, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4835;  

- земельный участок площадью 14959 кв.м., кадастровый номер 54:19:022301:486.

Пунктом 1.3 предварительного договора установлено, что основной договор должен быть заключен не позднее 25.01.2020.

Стоимость объекта по основному договору купли-продажи составляет 14 273 000 рублей 00 копеек, НДС не предусмотрен (пункт 2.1 предварительного договора).

Существенные условия основного договора купли-продажи определены в разделе 3 предварительного договора.

25.06.2018 между ООО «Агдам» (цедентом) и ИП ФИО6 (цессионарием) заключено соглашение об уступке права (требования), по условиям которого цедент уступил, а цессионарий принял совокупность прав и обязанностей по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 06.09.2017, заключенного между ООО «Агдам» и ООО «Иллит» (должник) (пункт 1.1 соглашения).

Право требования цедента к должнику на дату подписания соглашения составляет 4 273 000 рублей и включает в себя: право требования заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях, указанных в предварительном договоре (пункт 1.2.1); право требования зачета обеспечительного платежа в размере 4 273 000 рублей, внесенного цедентом в счет оплаты стоимости недвижимого имущества по предварительному договору, при заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества (пункт 1.2.2); право требования выполнения должником иных обязательств по предварительному договору (пункт 1.2.3).

Пунктом 2.1 соглашения предусмотрено, что цедент в срок не позднее трех рабочих дней с момента подписания соглашения обязуется передать цессионарию все документы, удостоверяющие уступаемое право (требование), в том числе: предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.09.2017 со всеми дополнительными соглашениями и приложениями к нему; платежные поручения №1 от 14.09.2017, №2 от 21.09.2017, №12 от 19.10.2017, №18 от 01.12.2017, платежное поручение о возврате излишне перечисленных денежных средств в размере 700 745 рублей.

Передача документов оформляется по акту приема-передачи. 

Факт передачи оригиналов документов по соглашению об уступке права (требования) в ходе рассмотрения спора по существу сторонами не оспаривался. 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданским кодексом Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданским кодексом Российской Федерации).

В силу пункта 6 статьи 429 Гражданским кодексом Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданским кодексом Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 390 Гражданским кодексом Российской Федерации первоначальный кредитор (цедент), уступивший требование, отвечает перед новым кредитором (цессионарием) за недействительность переданного ему требования.

Таким образом, по договору цессии можно передать лишь право, принадлежащее кредитору.

ИП ФИО6 в обоснование заявленных требований предоставил копию предварительного договора купли-продажи от 06.09.2017, указав, что предварительный договор, фактически, является основным договором купли-продажи, необходимости в заключении основного договора купли-продажи объектов недвижимости не имелось.

 Аналогичный довод истец привел в апелляционной жалобе. 

Согласно статье 431 Гражданским кодексом Российской Федерации при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановления № 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданским кодексом Российской Федерации, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданским кодексом Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданским кодексом Российской Федерациисудом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданским кодексом Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданским кодексом Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданским кодексом Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

По смыслу вышеприведенного пункта 1 статьи 429 Гражданским кодексом Российской Федерации предварительный договор обусловливает лишь возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг. Иными словами предварительный договор определяет условия и сроки заключения иного, основного, договора. Предварительный договор не влечет иных прав и обязанностей сторон такого договора, кроме права требовать заключения основного договора от контрагента и соответствующей обязанности контрагента. Соответственно, он не создает права на имущество. Например, как указано в пункте 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на имущество не может быть приобретено истцом на основании предварительного договора о продаже имущества.

В соответствии с абзацем 3 пункта 23 Постановления № 49 если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. 

Толкуя условия предварительного договора от 06.09.2017 на предмет его соответствия статье 429 Гражданским кодексом Российской Федерации и приведенным выше разъяснениям, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что вопреки доводам истца договор от 06.09.2017 является именно предварительным договором.

Об этом свидетельствует, как само содержание предварительного договора от 06.09.2017, так и последующее поведение сторон.

Так, в договоре от 06.09.2017 указано на его предварительный характер; содержится указание на обязанность заключить в будущем основной договор купли-продажи, определен срок заключения такого договора; обязанность покупателя оплатить обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств каждой сиз сторон по договору; определены существенные условия, на которых в будущем будет заключен основной договор.

При этом, вопреки доводам истца, в предварительном договоре отсутствуют сроки исполнения основных обязательств (внесение оплаты за имущество, передача имущества) с указанием сроков их исполнения, вытекающие из основного обязательства

При таких обстоятельствах предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.09.2017 является именно предварительным договором, а потому к нему применяются положения статьи 429 Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 27 постановления № 49  основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданским кодексом Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданским кодексом Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 28 Постановления № 49, несовершение сторонами действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В данном случае срок заключения основного договора истекал 25.01.2020, после чего началось течение шестимесячного срока для понуждения к его заключению в судебном порядке (пункт 5 статьи 429 Гражданским кодексом Российской Федерации).

Однако каких-либо действий, направленных на заключение основного договора, ни в течение срока для его заключения, ни в течение шести месяцев после истечения установленного срока истцом не предпринималось.

Обратного из материалов дела не следует.

В суде первой инстанции ИП ФИО6 ссылался на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10 апреля 2018 года по делу №А45-4584/2018, которым, по его мнению, подтвержден факт заключения предварительного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Проанализировав обстоятельства дела №А45-4584/2018, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в рамках указанного арбитражного дела факт заключения (предварительного) договора купли-продажи от 06.09.2017 предметом спора не являлся, оценка ему не давалась. 

Из содержания правовых позиций сторон по делу №А45-4584/2018 следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.09.2017 был прекращен и 11.12.2017 между ООО «Иллит» и ООО «Агдам» заключен договор аренды недвижимого имущества №А-И02/2017, в том числе: нежилого здания площадью 1664,5 кв.м., кадастровый номер 54:19:022301:4824, по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Криводановский, с. Марусино; нежилого здания площадью 425,4 кв.м., кадастровый номер 54:19:022301:4825, по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Криводановский, с. Марусино; нежилого здания площадью 373,8 кв.м., кадастровый номер 54:19:022301:4835, по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, с/с Криводановский, с. Марусино. 

Договор аренды №А-И02/2017 от 11.12.2017 в установленном порядке оспорен не был, недействительным не признан.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что факт заключения предварительного договора от 06.09.2017 участвующими в деле лицами не оспаривался. 

При этом судом установлено, что в материалах дела №А45-4584/2018 имеется копия предварительного договора купли-продажи от 06.09.2017, содержание которого отличается от содержания предварительного договора, предоставленного истцом в рамках рассматриваемого спора, в части срока заключения основного договора и стоимости объектов недвижимого имущества, подлежащих реализации по основному договору (л.д. 57-58, 84-87, т. 1). 

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ИП ФИО3 (в дальнейшем заявление не поддержано ввиду отсутствия оригиналов), заявила о фальсификации предоставленного ИП ФИО6 в рамках настоящего дела предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.09.2017 и назначении экспертизы по определению давности его изготовления. 

Частью 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определено, что арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Поскольку истец не исключил предварительный договор их числа доказательств по делу, суд предложил представить подлинник договора для проверки заявления ИП ФИО3 о фальсификации доказательств.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Принимая во внимание, что оригинал предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 06.09.2017 истцом в материалы дела представлен не был, арбитражный суд не имел возможности назначить по делу экспертизу для проверки заявления о фальсификации данного документа, приобщенный к материалам дела предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от 06.09.2017 правомерно признан недопустимым доказательством по делу (статья 68, части 8, 9 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд отмечает, что по запросу суда первой инстанции, филиал ППК «Роскадастр» по Новосибирской области предоставил копию регистрационного дела объекта недвижимости с кадастровым номером 54:19:022301:4835.

В регистрационном деле имеется договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.02.2021, заключенный между ООО «Иллит» (продавцом) и ИП ФИО6 (покупателем), по условиям которого продавец передал в собственности покупателя недвижимое имущество, в том числе: здание, назначение нежилое, площадь: общая 1664,5 кв.м., количество этажей 1, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4824; здание, назначение нежилое, площадь: общая 425,4 кв.м., количество этажей 1, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4825; здание, назначение нежилое, площадь: общая 373,8 кв.м., количество этажей 2, кадастровый (или условный) номер 54:19:022301:4835.

Общая стоимость объектов по договору составила 4 273 000 рубля (пункт 2.4 договора).

Указанный договор купли-продажи от 15.02.2021 был предоставлен ООО «Иллит» в Роскадастр при подаче заявления о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 54:19:022301:4835, 54:19:022301:4825, 54:19:022301:4824, расположенные по адресу: Новосибирская область, р-н Новосибирский, с/с Криводановский, с Марусино.

Из указанного договора купли-продажи от 15.02.2021 не следует, что он заключен в рамках какого-либо из предварительных договоров, представленных в материалы дела.

Как указала ИП ФИО3, в период с 21.11.2016 до апреля 2021 года заключить договор купли-продажи спорного недвижимого имущества было невозможно, поскольку в Росреестре была зарегистрирована ипотека на все три здания по договору залога недвижимого имущества от 08.11.2016.

Данное обстоятельство истцом оспорено не было. 

Сопоставив имеющиеся в материалах дела документы, учитывая их противоречивость, суд первой инстанции предложил ИП ФИО6 предоставить оригиналы документов, переданных ему в результате спорных сделок, в том числе: акт приема-передачи к Соглашению об уступке права (требования) по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25.06.2018, платежные поручения № 1 от 14.09.2017, № 2 от 21.09.2017, № 12 от 19.10.2017, № 18 от 01.12.2017, платежное поручение о возврате излишне перечисленных денежных средств в размере 700 745 рублей, документ, подтверждающий оплату 5 000 000 рублей по Соглашению, договор купли-продажи недвижимого имущества от 15.02.2021, документ, подтверждающий оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 15.02.2021.

Ни один из запрашиваемых судом документов ИП ФИО6 предоставлен не был.

 Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что в рамках исполнительного производства № 218000865/5402 на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 18.10.2019 был наложен арест на спорные объекты недвижимости, в связи с чем у ООО «Иллит» отсутствовала возможность их отчуждения по договору купли-продажи от 15.02.2021.

Принимая во внимание изложенное, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что истцом не представлено надлежащих доказательств в подтверждение перехода к нему прав на спорное имущество, а также принадлежность спорного имущества, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется. 

Апелляционный суд отмечает, что поведение ИП ФИО6 является непоследовательным, правовая позиция – противоречивой, нарушающей принцип добросовестности (эстоппеля) и правило venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), что само по себе свидетельствует о необоснованности исковых требований.

В данном случае подателем жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24 апреля 2024 года Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-37950/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2   – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                            Ю.М. Лопатина

 

Судьи                                                                                                           Л.Н. Апциаури

 

                                                                                                                      ФИО1