Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3260/2015

г. Нальчик

11 января 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 27.12.2017. Полный текст решения изготовлен 11.01.2018.

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи  А.В. Выборнова                           

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,                           

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике, г. Нальчик

к  обществу с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР-98», г. Нальчик

третье лицо: Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М.Кокова», г. Нальчик

о взыскании 16 328 466 руб. 42 коп.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – ФИО2 по доверенности от 04.12.2017        

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 17.04.2017

от третьего лица – ФИО4 по доверенности от 24.08.2016

У С Т А Н О В И Л:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее - ТУ Росимущества в КБР) с учетом уточненных требований обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР-98» (далее - общество, ООО ПСФ "ДАР-98") о взыскании задолженности в размере 8 579 600 руб. 74 коп., из которых: 8 465 833 руб. 24 коп. – долг по арендной плате, 113 767 руб. 50 коп. - пени.

            Решением от 04.03.2016 суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования истца от 29.02.2016, взыскал с общества в пользу территориального управления 6 576 927 рублей задолженности по арендной плате и в доход федерального  бюджета 55 884 рубля 63 копейки.

            Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2016 апелляционная жалоба на решение от 04.03.2016 по делу № А20-3260/2015 обществу возвращена, его ходатайство о восстановлении процессуального срока на апелляционное обжалование отклонено.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.09.2016 решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04.03.2016 по делу № А20-3260/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики. Как указал суд кассационной инстанции при новом рассмотрении дела суду надлежит исследовать распоряжение территориального управления от 23.12.2014 № 226-р, правомерность предоставления обществу в аренду для целей строительства земельного участка, закрепленного за федеральным учреждением на вещном праве, кем и когда, на каком основании возведено незавершенное строительство, порядок расчета арендной платы на предмет соответствия постановлению № 582.

            Определением от 19.10.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Кабардино-Балкарский аграрный университет имени В.М.Кокова» (далее - университет).

            Определением от 16.03.2017 суд принял уточненные исковые требования истца от 16.03.2017, согласно которым долг по арендной плате по договору аренды земельного участка от 23.12.2014 № 350 составил  по расчету   14 563 898 рублей 71 коп. за период с  01.09.2012 по 13.03.2017,  пеня за просрочку платежей составила 1 764 568 руб. 21 коп. за период с 11.01.2015 по 13.03.2017.

            В судебном заседании 25.12.2017 объявлялся перерыв до 27.12.2017. После перерыва судебное заседание продолжено.

            В ходе судебного заседания истец поддержал исковые требования в полном объеме. 

            Ответчик исковые требования признал частично в сумме 702 139 руб. 14 коп., в остальной части просил в иске истцу отказать.

            Третье лицо просило приостановить производство по делу до рассмотрения по существу дела № А20-7009/2014.

            Арбитражный суд отклонил ходатайство третьего лица в связи необоснованностью. 

            Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, установлено следующее. 

            Земельный участок с кадастровым номером 07:09:01014019:0027, площадью 11177 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>/ФИО5, б/н, принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.06.2008 г.

            На основании распоряжения ТУ Росимущества в КБР от 11.01.2007 г. N 1 указанный земельный участок передан университету в постоянное (бессрочное) пользование, данное право зарегистрировано 10.05.2012 г.

            В 2008 году на основании инвестиционного контракта от 14.03.2008 г. на строительство жилого комплекса, заключенного между Университетом и ООО ПСФ "ДАР-98", общество на спорном земельном участке начало строительство многоквартирного дома.

            Распоряжением ТУ Росимущества в КБР от 25.06.2014 г. N 110-р, находящийся у университета на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок изъят в казну Российской Федерации.

            Во исполнение распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике от 25.06.2014 г. N 110-р был составлен Акт приема-передачи земельного участка в казну Российской Федерации, согласно которого Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет имени В.М. Кокова" передал, а Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике принял земельный участок, площадью 11177 кв. м, с кадастровым номером 07:09:0104019:27, расположенный по адресу: КБР, 

<

...>/ФИО5.

            23 декабря 2014 на основании распоряжения №226-р Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике «О предоставлении в аренду земельного участка ООО  проектно-строительной  фирме «ДАР-98» ответчику был предоставлен в аренду земельный участок и заключен договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности земельных участков от 23.12.2014 № 350.

            В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым № 07:09:0104019:27, под строительство, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка,  прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 11177 кв.м.

            Пунктом 2.1 договора установлено, что срок аренды участка устанавливается с 01.07.2014 по 30.06.2019.

            Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 4 925 000 рублей. В соответствии с пунктом 3.2 договора  размер арендной платы за период фактического пользования  земельным участком с 19.06.2008 по 30.06.2014 составляет 2 720 000 рублей. Арендная плата, указанная в пункте 3.1 договора вносится арендатором  не позднее 10-го числа текущего месяца, арендная плата, указанная  в п. 3.2 вносится арендатором в течение трех месяцев с момента подписания настоящего договора путем перечисления на расчетный счет  истца. Арендная плата  за пользование участком, указанная в п. 3.1 договора уплачивается арендатором с даты , указанной в пункте 2.1 договора

            Пунктом 2.4 договора установлено, что участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 договора.

            В соответствии с пунктом 3.6 договора размер арендной платы изменяется ежегодно на размер уровня инфляции, установленного в  федеральном бюджете на очередной финансовый год и не чаще одного раза в год, но не может быть  менее размера арендной платы.

            21.01.2015 Местная администрация городского округа Нальчик выдала ООО ПСФ «ДАР-98» разрешение № RU 07301000-08 на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, со сроком действия до 01.02.2017.

            Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР 31.01.2015 г. было зарегистрировано право собственности ООО ПСФ "ДАР-98" на незавершенный строительством многоквартирный жилой дом (6 блоков А,Б,В,Г,Д,Е) со встроенными помещениями, объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 4252,6 кв. м, степень готовности объекта 95% (свидетельство о регистрации серии 07-АВ 474385).

            Указывая на уклонение общества от уплаты арендных платежей, 10.09.2015г. ТУ Росимущества в КБР обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к ООО ПСФ «ДАР-98», с учетом уточнения от 16.03.2017 № 01/699, о взыскании задолженности по арендной плате за период 01.09.2012 по 13.03.2017 в размере 14 563 898,71 руб. и пени за период с 11.01.2015 по 13.03.2017 в размере 1 764 568,21 руб.

            Сложившиеся между сторонами отношения регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

            В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

            Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ). За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ). 

            В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

            Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

            На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

            Согласно статьям 309, 310  Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

            В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса в применимой к договору аренды от 23.12.2014 N 350 редакции).

            Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

            Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" (далее - постановление Пленума N 57) арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

            В обоснование размера задолженности по арендной плате Теруправление указало, что пунктом 2.1 договора установлено, что срок аренды участка устанавливается с 01.07.2014 по 30.06.2019.

            Согласно пункту 3.1 договора размер годовой арендной платы за участок составляет 4 925 000 руб. В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы за период фактического пользования земельным участком с 19.06.2008 по 30.06.2014 составляет 2 720 000 руб.

            Пунктом 2.4 договора установлено, что участок считается переданным арендодателем в аренду арендатору с даты, указанной в пункте 2.1 договора.

            В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

            Согласно пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, арендная плата подлежит начислению с момента фактической передачи истцом по акту приема-передачи спорных земельных участков ответчику.

            Начисление арендной платы за период с 01.09.2012 по 23.12.2014 является необоснованным, так как в этот период между истцом и ответчиком отсутствовали какие-либо взаимоотношения. Согласно распоряжения ТУ Росимущества в КБР от 11.01.2007 № 1 указанный земельный участок находился у Университета в постоянном (бессрочном) пользовании и только 15.10.2014 по акту приема-передачи передан Университетом в казну Российской Федерации во исполнение распоряжения ТУ Росимущества в КБР от 25.06.2014 №110-р.

            Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», действующее с 04.08.2009 (далее - постановление № 582) установлено, что с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Кроме того, арендная плата при аренде земельных участков должна определяться исходя из принципа запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Как отражено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 17.04.2012 №15837/11, Правительство Российской Федерации в постановлении № 582 определило предельные ставки арендной платы, являющиеся ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков публичными образованиями. В частности, в соответствии с подпунктом «д» пункта 3 постановления № 582 арендная плата в отношении земельных участков, предоставленных без проведения торгов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, не может превышать 2 % кадастровой стоимости этого участка.

В соответствии со статьей 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд при рассмотрении конкретного гражданско-правового спора вправе дать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам.

Рассматриваемый земельный участок ООО ПСФ «ДАР-98» был предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому при разрешении настоящего спора, стоимость арендных платежей должна была быть установлена - применительно к размеру платы, предусмотренному постановлением №582.

Кадастровая стоимость арендуемого земельного участка составляет 7 801 546 руб., а 2 % кадастровой стоимости участка составляет 156 030 руб. 92 коп.

За период с 23.12.2014 по 13.03.2017 размер арендной платы составляет 702 139 руб. 14 коп.

В связи с изложенным исковые требования подлежат удовлетворению в указанном размере. В остальной части иска истцу следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует отнести на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

            На основании пункта 1 статьи 337.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

            Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

1.                  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР-98» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике 702 139 рублей 14 копеек задолженности по арендной плате.

2.                  В остальной части иска отказать.

3.                  Взыскать с общества с ограниченной ответственностью проектно-строительная фирма «ДАР-98» в доход бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 4 500 рублей.

4.                  Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течении месяца со дня  его принятия (изготовления в полном объеме).

 

Судья                                                                               А.В. Выборнов