АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-51018/2021

г. Краснодар

08 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 01.06.2021), в отсутствие истца – администрации муниципального образования город Краснодар, третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, ФИО3, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2024 по делу № А32-51018/2021, установил следующее.

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее – предприниматель) о расторжении договора от 18.07.2017 № 4300023187 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 общей площадью 425 кв. м, расположенного по ул. им. Гудимы, 57/2 в Центральном внутригородском округе города Краснодара и возложении на ответчика обязанности вернуть истцу данный земельный участок по акту приема-передачи.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю; департамент архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, ФИО3

Решением от 11.08.2022, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.03.2024, заявленные требования удовлетворены: договор от 18.07.2017 № 4300023187 расторгнут; на предпринимателя возложена обязанность возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 общей площадью 425 кв. м, расположенный по ул. им. Гудимы, 57/2 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, по акту приема-передачи; распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что согласно акту осмотра от 24.12.2021 № 4144 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 площадью 425 кв. м, расположенный по ул. им. Гудимы, 57/2 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, не огражден, свободен от зданий, сооружений, на части участка расположены ступеньки, на части – произрастают деревья, зеленые насаждения; имеются перепады высот. Поскольку доказательства использования спорного земельного участка по целевому назначению (для возведения объекта капитального строительства) не представлено, договор аренды следует расторгнуть, возложив на предпринимателя обязанность возвратить земельный участок администрации. Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции, отметив, что ситуаций, когда публичный орган создавал препятствия для надлежащего освоения арендатором земельного участка, не установлено. Своевременных действий к освоению земельного участка предприниматель не совершал. Судебными актами по делу № А32-37326/2022 признан законным отказ во внесении изменений в градостроительный план земельного участка от 23.08.2021 № РФ-23-2-06-0-00-2021-1770, предпринимателю отказано в признании незаконным бездействия по невыдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 с указанием места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, информацией о разрешенном использовании участка, требованиями к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства, а также возложении обязанности внести соответствующие изменения в градостроительный план земельного участка.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 11.08.2022 и постановление апелляционного суда от 01.03.2024 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, указывая, что надлежащим использованием предоставленного земельного участка является строительство на нем административного здания. Для осуществления строительства административного здания необходимо получение разрешения на строительство, для получения которого необходим градостроительный план земельного участка с указанием места допустимого размещения зданий, строений, сооружений, информацией о разрешенном использовании земельного участка, требованиями к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (то есть с пятном застройки). Без указания места застройки на градостроительном плане осуществление строительства капитального объекта невозможно. Основания для досрочного расторжения договора от 18.07.2017 № 4300023187 отсутствуют, поскольку арендатор намеренно введен в заблуждение относительно отсутствия реальной возможности застройки выделенного ему земельного участка. Указанные администрацией нарушения обусловлены не виной предпринимателя как арендатора, а ненадлежащими действиями арендодателя по выдаче градостроительного плана. Суды фактически не проверили доводы ответчика относительно невозможности использования объекта аренды по целевому назначению; не исследовали факты, касающиеся противоречий между видом разрешенного использования земельного участка – для строительства административного здания, и отнесением земельного участка к зоне высших учебных заведений. Весной и летом 2020 года на территории Краснодарского края действовали карантинные меры, которые исключали любую возможность действий по освоению земельного участка. С момента приобретения права аренды земельного участка до настоящего времени ответчик осуществляет действия, направленные на освоение земельного участка и реализацию его целевого использования. Весь этот период должен быть исключен из периода, который рассматривается как неиспользование земельного участка. Ответчик добросовестно исполняет обязанности арендатора: производит оплату аренды, осуществляет уход за имеющимися на нем зелеными насаждениями. Досрочное расторжение договора не приведет к защите прав и интересов собственника земельного участка, лишь затянет период его освоения, поскольку в настоящее время большая часть необходимых подготовительных мероприятий для строительства объекта уже произведена, земельный участок не находится в запустении.

Отзывы на кассационную жалобу в арбитражный суд округа не поступили.

В судебном заседании предприниматель и его представитель на удовлетворении кассационной жалобы настаивали. Иные участвующие в деле лица явку в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в порядке части 3 статьи 284 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав заявителя и его представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в первую инстанцию, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, предприниматель на основании договора аренды от 18.07.2017 № 4300023185 и договора уступки прав (цессии) от 25.10.2017 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 площадью 425 кв. м, категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для строительства административного здания, по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. им. Гудимы, 57/2.

В соответствии с пунктами 1.3, 6.1 договора аренды от 18.07.2017 № 4300023185 указанный участок предоставлен арендатору для строительства административного здания на срок 10 лет с 20.06.2017 по 20.06.2027.

Актом осмотра земельного участка от 07.09.2020 № 1739 зафиксировано, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 не огорожен, свободен от зданий и сооружений, на части данного участка расположены ступеньки, на части – произрастают деревья, зеленые насаждения, имеются перепады высот.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 15.09.2020 № 12142/29 разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:15837, расположенном по ул. им. Гудимы, 57/2 в Центральном внутригородском округе города Краснодара, не выдавалось.

Администрацией в адрес предпринимателя направлено предписание от 18.09.2020 № 16926/26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания (получено адресатом 08.10.2020).

Актом осмотра земельного участка от 03.12.2020 № 2634 установлено, что земельный участок общей площадью 425 кв. м расположен по ул. им. Гудимы, 57/2 в Центральном внутригородском округе города Краснодар, кадастровый номер 23:43:0000000:15837, не огражден, свободен от зданий, сооружений, на части участка расположены ступеньки, на части участка произрастают деревья, зеленые насаждения; имеются перепады высот.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации от 04.12.2020 № 18395/26 разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 по ул. им. Гудимы в Центральном внутригородском округе г. Краснодара не выдавалось.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрацией в адрес предпринимателя направлено уведомление от 18.02.2021 № 389/07 о прекращении арендных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи (получено адресатом 01.03.2021).

Указывая, что предприниматель как арендатор допустил существенные нарушения условий договора аренды от 18.07.2017 № 4300023185, администрация обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление Пленума № 11) разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения сторон, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора аренды от 18.07.2017 № 4300023187 ввиду отсутствия доказательств использования спорного земельного участка по его целевому назначению (для возведения объекта капитального строительства).

Апелляционный суд указал, что в соответствии с генеральным планом города Краснодара, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 26.02.2004 № 46 п. 2, рассматриваемый земельный участок (23:43:0000000:15837) расположен в общественно-деловой зоне (многофункциональные). Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, спорный участок расположен в зоне исторической общественно-деловой зоне с типом этажности кварталов ИОД.К4(5) К4(5).

Согласно генеральному плану муниципального образования город Краснодар, утвержденному решением городской Думы Краснодара от 26.01.2012 № 25 п. 15 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» данный земельный участок расположен в зоне транспортной инфраструктуры, частично в общественно-деловой зоне.

В соответствии с генеральным планом муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 02.09.2020 № 100 п. 1 «Об утверждении генерального плана муниципального образования город Краснодар» спорный земельный расположен в исторической зоне.

В рамках дела № А32-37326/2022 установлено, что градостроительный план земельного участка от 23.08.2021 № РФ-23-2-06-0-00-2021-1770 не содержит сведений о месте допустимого размещения объекта капитального строительства. На момент обращения предпринимателя в департамент с заявлением о внесении изменений в градостроительный план и на момент рассмотрения данного дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 действовали ограничения в виде 200 м охранной зоны объекта культурного наследия «Дом жилой», 1940 года, в связи с чем строительство на указанном земельном участке запрещено, соответственно, установить место планируемого размещения объекта капитального строительства не представляется возможным.

В пояснениях администрация указала, что согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденным решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 № 19 п. 6, в редакции решения городской Думы Краснодара от 25.02.2016 № 11 п. 6 (на момент заключения договора 18.07.2017) спорный  земельный участок располагался в центральной общественно-деловой зоне (ОД.1), в которой основным видом разрешенного использования предусматривался – «административные и офисные здания».

Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, в редакции решений городской Думы Краснодара от 20.11.2014 № 70 п. 2, от 25.02.2016 № 11 п. 6, действовавших в период заключения договора аренды земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:15837 располагался в центральной общественно-деловой зоне (ОД. 1), где «административные и офисные здания» подлежали отнесению к основным видам разрешенного использования.

Суд кассационной инстанции полагает, что, удовлетворяя требования о расторжении договора аренды, судебные инстанции не учли следующее.

Исходя из положений статей 328, 606, 611 и 614 Гражданского кодекса договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция приведена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, а также в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

По смыслу приведенных норм и разъяснений создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды (в данном случае – строительство нежилого здания), означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком. В этом случае передача арендатору спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053, к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Генеральные планы поселений и городских округов являются документами территориального планирования муниципальных образований, которыми определяются границы и функциональное назначение определенных зон (пункт 5 статьи 1, часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса).

Регламентация градостроительной деятельности, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.03.2017 № 10-П, имеющая целью, в первую очередь, обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, необходима также для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области.

Генеральный план, определяя назначение территории исходя из планов развития территории города в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская потенциальное изменение назначение территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 № 56-АПГ17-7).

В силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану, первичности генерального плана поселения (городского округа) как основополагающего документа территориального планирования, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определения от 12.10.2017 № 67-АПГ17-7, от 30.11.2017 № 87-АПГ17-2).

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

В пункте 3 постановления от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Пленумами Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено право суда на самостоятельную правовую квалификацию заявленных требований. В силу приведенных разъяснений при разрешении спора суд не связан правовым обоснованием иска; определение правовых норм, подлежащих применению к спорным правоотношениям, входит в компетенцию суда; суды должны самостоятельно определять характер спорного правоотношения, а также нормы законодательства, подлежащие применению. При заявлении не применимых в сложившейся ситуации требований, при не заявлении уместного при приводимых заявителем и установленных судом фактических обстоятельствах иска, при юридической оценке сторонами фактов, противоречащей нормативным положениям, суд вправе решить спор, исходя из иной правовой квалификации отношений. Такие же разъяснения даны в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснена обязанность суда при подготовке дела к судебному разбирательству определять обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Из материалов дела (включая фотографии) усматривается, что объектом аренды фактически выступает территория общего пользования, на которой расположены деревья. При рассмотрении требований о расторжении договора аренды от 18.07.2017 № 4300023187 обязательному исследованию подлежал вопрос о законности предоставления исследуемого земельного участка, с очевидностью относящегося к территории общего пользования. Суды не дали правовую квалификацию заключенному сторонами договору аренды земельного участка, не установили необходимые обстоятельства для правильного применения норм материального права. Правильная квалификация рассматриваемого договора влияет на разрешение спора по настоящему делу.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Поскольку суды неполно выяснили существенные для дела обстоятельства, тогда как у кассационного суда отсутствуют полномочия по установлению новых обстоятельств, судебные акты следует отменить, дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, дать правовую оценку заключенному сторонами договору аренды земельного участка, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2024 по делу № А32-51018/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

А.И. Мещерин