﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-24953/2018

г. Краснодар

21 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником председательствующего Сапожонковым Н.А., при участии в судебном заседании, проводимом с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (судья Великородова И.А.), от истца – индивидуального предпринимателя Максимовой Марии Николаевны (ИНН 616616069860, ОГРНИП 313619311300155) – Ротенберга А.С. (доверенность от 31.01.2020), от ответчика – администрации Октябрьского района Ростовской области  (ИНН 6125011930, ОГРН 1026101413150) – Болдыревой И.В. (доверенность от 12.07.2018), рассмотрев кассационную жалобу администрации Октябрьского района Ростовской области на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2019 по делу № А53-24953/2018, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Максимова Мария Николаевна (далее – предприниматель, истец, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области к администрации Октябрьского района Ростовской области (далее – администрация, уполномоченный орган, ответчик) с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка общей площадью 1150 тыс. кв. м с кадастровым номером 61:28:0600022:865, местоположение: Ростовская область, Октябрьский район, южнее ст. Кривянская, с установлением выкупной цены в размере 321 988 рублей 50 копеек.

Иск основан на положениях статей 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы тем, что предприниматель, добросовестно арендующий земельный участок, на котором возведен объект недвижимого имущества, вправе приобрести в собственность такой участок.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.10.2019 в удовлетворении иска отказано. 

Суд установил, что 05.12.2014 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 140. По условиям договора арендодатель предоставляет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – пашни, сенокосы, пастбища, сады (для ведения садоводства, дачного хозяйства, с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур) с кадастровым номером 61:28:0600022:865 на срок с 05.12.2014 по 04.12.2019. Участок передан арендатору по акту от 05.12.2014. Заявителю отделом архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района Ростовской области 16.01.2018 выдано (на срок до 15.07.2018) разрешение на строительство объекта – склада хранения оборудования для сельскохозяйственной техники. Отделом архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района 14.02.2018 предпринимателю выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 16-528-5-2018. По сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) предприниматель является собственником здания склада общей площадью 83 кв. м, расположенного: Ростовская область, Октябрьский район, южнее ст. Кривянская. Предприниматель 13.03.2018 подала в МАУ «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» Октябрьского района заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865, на котором расположен принадлежащий ей объект недвижимого имущества. Предпринимателю 11.04.2018 направлено уведомление об отказе в предоставлении земельного участка (письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района от 05.04.2018 № 89/403-11). Предприниматель обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865. При разрешении спора суд первой инстанции руководствовался положениями статей 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса. Суд исходил из того, что решение уполномоченного органа в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не оспаривались. Суд принял во внимание, что целью приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам, является обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости. Обращение предпринимателя за предоставлением в собственность земельного участка площадью 1 150 тыс. кв. м для целей эксплуатации объекта недвижимости площадью 83 кв. м направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством, в том числе процедуры торгов, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности. Судебная практика исходит из того, что условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить. Суду не представлено какого-либо обоснования определения площади испрашиваемого в собственность земельного участка, притом, что площадь размещенного на нем здания составляет незначительную часть от площади участка. Более того, истец по существу устранился от исследования вопроса о такой соразмерности. Кроме того, участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения, возведенный объект призван на роль объекта, служащего цели использования земельного участка. При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2019 решение от 23.10.2019 отменено, по делу принят новый судебный акт. Апелляционный суд обязал администрацию подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 с установлением выкупной цены в размере 321 988 рублей 50 копеек. 

Апелляционный суд сослался пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса и часть статьи 2 Кодекса, по смыслу которых основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица. Суд учел разъяснения, приведенные в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 5). В нем указано, что в тех случаях, когда для органа публичной власти рассмотрение заявлений граждан и юридических лиц о приобретении земельных участков в собственность является обязательным, заявитель вправе использовать как правовой механизм понуждения к заключению договора, так и правовой институт признания решений, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса. В ходе судебного заседания представитель предпринимателя пояснил, что проект договора истцом не направлялся, обращение в арбитражный суд следует квалифицировать как оспаривание законности действий (бездействия) органа местного самоуправления. Учитывая очевидность преследуемого предпринимателем правового интереса, пояснения представителя истца и приведенные разъяснения, а также пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление от 23.06.2015 № 25), апелляционный суд пришел к выводу о необходимости рассмотрения искового требования предпринимателя как заявления о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в предоставлении в собственность земельного участка. Такое заявление разрешается арбитражным судом по правилам главы 24 Кодекса. Апелляционный суд установил, что договор аренды от 05.12.2014 заключен по итогам аукциона (копия протокола заседания аукционной комиссии от 04.12.2014 № 60, копия постановления главы Октябрьского района Ростовской области от 05.12.2014 № 1174). Таким образом, предприниматель получила право аренды земельного участка на конкурсной основе. Суд, установив наличие противоречий относительно статуса испрашиваемого земельного участка, истребовал документы из управления Росреестра по Ростовской области и администрации Кривянского сельского поселения. Суд установил, что земельный участок с октября 2015 года относится к категории земель населенных пунктов. При этом при заключении договора аренды в 2014 году администрация не могла не осознавать наличия установленной законодательством льготы для арендатора земель сельскохозяйственного назначения, установленной пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в редакции Федерального закона от 18.07.2005 № 87-ФЗ, действовавшей до 01.03.2015). Указанная норма не применима к данному спору ввиду того, что земельный участок относится к категории земель поселений с целевым использованием для сельскохозяйственного назначения. Однако апелляционный суд учел поведение органов муниципального образования, связанное с заключением и исполнением договора, а также информированностью указанных органов о потенциальной правовой судьбе земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде, заключенной по итогам конкурсных процедур. Исходя из анализа норм земельного законодательства, действующих с 01.03.2015, предпринимателем соблюдены условия, необходимые для обращения с заявлением о выкупе земельного участка на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса. При этом реализация арендатором права на приобретение земельного участка в собственность не связана с наличием или отсутствием объектов недвижимого имущества на таком земельном участке, Поэтому доводы администрации о несоответствии площади земельного участка площади возведенного на нем строения отклонены судом апелляционной инстанции как юридически незначимые. Администрация также указала на то, что на испрашиваемом предпринимателем в собственность земельном участке находится водный объект, что исключает возможность его приватизации. В обоснование своей позиции уполномоченный орган представил справку главного архитектора, однако на основании каких данных выдана указанная справка, в ней не раскрыто. При этом представитель предпринимателя заявил о недостоверности данного документа. Из письма отдела водных ресурсов по Ростовской области Донского бассейнового управления от 28.06.2019 № 01-15/1242 (ответ на запрос адвоката), в государственном водном реестре отсутствуют водные объекты – лиман Братский и ерик Дриганов. Апелляционный суд неоднократно разъяснял представителю администрации, что наличие обстоятельств, препятствующих приобретению земельного участка в собственность, лежит на администрации; также разъяснял, что наличие водного объекта надлежит доказывать путем проведения гидрологической экспертизы. Однако стороны ходатайства о назначении таковой суду не заявили, кандидатуры экспертов не представили. Предприниматель предоставил акт осмотра земельного участка от 28.08.2019, в котором участвовали представители сторон главный архитектор администрации, представитель администрации Кривянского сельского поселения, кадастровый инженер Элькин А.И., геодезист Хемий О.М., оператор квадрокоптера Ротенберг М.А. Осмотр участка осуществлен визуально и с использованием аэровидеосъемки. При этом определены опорные точки по внешнему периметру камышового массива и точки в месте расположения ерика Дриганова (по мнению ответчика). Из акта осмотра следует, что водных объектов как таковых не обнаружено, равно как и признаков наличия гидрологической связи водного объекта с иным водным объектом. Указанное обстоятельство объективно подтверждается и 8 видеофайлами, приложенными к акту. Апелляционный суд после ознакомления с указанными видеофайлами не усмотрел в представленных записях признаков водного объекта. Из записей следует, что на спорном участке действительно имеется в центральной его части заросли тростника, без признаков водного зеркала, не имеется признаков наличия гидрологической связи. Несмотря на неоднократное удовлетворение судом ходатайств администрации об отложении судебного заседания, никаких достоверных доказательств наличия водного объекта, имеющего гидрологическую связь с иными водными объектами, администрация не представила. Само по себе понижение почвенного слоя с увлаженной почвой и произрастанием тростника не означает образования водного объекта. Суд отклонил довод администрации о ненадлежащем содержании земельного участка истцом, поскольку до подачи заявления о приобретении земельного участка в собственность администрация не обладала информацией о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка. Кроме того, видами разрешенного использования земельного участка по сведениям ЕГРН является пашни, сенокосы, пастбища, сады. Доказательств нарушения целевого использования земельного участка администрация не предоставила. За день до судебного заседания (за час до окончания рабочего времени суда) администрация, несмотря на ранее данные судом разъяснения о заблаговременном предоставлении и раскрытии доказательств, направила через систему подачи документов «Мой Арбитр» заключение ФГБУ «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды», поступившую составу суда только в день судебного заседания. Представитель истца возражал против принятия указанного документа. Ввиду грубого нарушения правил предоставления и раскрытия доказательств апелляционный суд на основании части 2 статьи 9, части 4 статьи 65, части 5 статьи 159 Кодекса отказал администрации в принятии данного доказательства. Кроме того, указанное доказательство не обладает признаками достоверности, поскольку в приложении отсутствует описание методов установления водных объектов, наличия гидрологической связи и привязки объектов к земельному участку с кадастровым номером 61:28:0600022:865. Кроме того, выдвигая такие возражения, администрация порочит собственные действия по заключению договора аренды, полагая его в соответствующей части недействительным. Вместе с тем именно администрация формировала земельный участок в существующих границах, не исключив якобы существующие водные объекты из его состава. Также администрация взимала арендную плату со всего земельного участка без учета площади якобы расположенных на нем водных объектов. При таких обстоятельствах администрация лишила себя права ссылаться на наличие правовых пороков формирования земельного участка (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса, пункт 70 постановления от 23.06.2015 № 25). Поскольку администрация не доказала наличия препятствий для приобретения земельного участка в собственность, апелляционный суд, исходя из распределения бремени доказывания и правового принципа недопустимости противоречивого поведения, посчитал возможным удовлетворить требования предпринимателя в порядке главы 24 Кодекса. Суд при этом также указал, что заключение договора купли-продажи земельного участка не исключает права федерального органа исполнительной власти или прокурора оспорить такой договор по мотиву наличия на нем водного объекта, относящегося к объектам федеральной собственности (при доказанности соответствующих обстоятельств). В этом случае риск признания сделки недействительной будет лежать на предпринимателе, заверившем суд об отсутствии водного объекта. 

Администрация обжаловала апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм права, а также несоответствие сделанных им выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Истец не представил в материалы дела документы, подтверждающие необходимость использования земельного участка общей площадью 1 150 тыс. кв. м для эксплуатации объекта площадью 83 кв. м (склада хранения оборудования для сельскохозяйственной техники). Размер предоставляемого земельного участка должен соответствовать назначению здания и предельным размерам земельных участков по градостроительным регламентам (правилам землепользования и застройки). Если на территории муниципального образования градостроительные регламенты не утверждены, применяются предельные размеры предоставляемых земельных участков, которые были ранее установлены по правилам статьи  33 Земельного кодекса. Исходя из сложившейся судебной практики, несоразмерность площади строения площади приобретаемого земельного участка как до 01.03.2015, так и после указанной даты (несмотря на отсутствие упоминания об этом в статье 39.16 Земельного кодекса), является основанием для отказа в предоставлении участка в собственность, а в случае такого предоставления – для признания соответствующей сделки недействительной. Предпринимателем заявлен иск об обязании администрации заключить договор купли-продажи земельного участка. Переквалифицировав исковое требование на требование о признании незаконным решения (действий) органа местного самоуправления, суд апелляционной инстанции не учел, что срок на оспаривание такого решения (действия) составляет три месяца (часть 4 статьи 198 Кодекса). Предприниматель не опроверг в судебном порядке обоснованность ответа от 05.04.2018 № 89/403-11, а так же не оспорил решение (действия) органа местного самоуправления. Для включения в государственный реестр существующих в границах спорного участка водных объектов необходимо произвести полевое рекогносцировочное его обследование. Поэтому между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации и федеральным государственным бюджетным учреждением «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» заключен контракт от 04.10.2019 № 390р. На основании данного контракта 16.10.2019 специалистами ФГБУ «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» произведено полевое рекогносцировочное обследование земельных участков, расположенных на южной окраине ст. Кривянская, в том числе участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865. По итогам обследования зафиксировано наличие двух водных объектов (озера Братский лиман и ерика Дриганов). Данная информация направлена в Донское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов для включения водных объектов в государственный водный реестр (срок для включения – до 15 дней). Заключение ФГБУ «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» от 22.10.2019 было предоставлено сразу же (22.10.2019) в апелляционный суд через систему подачи документов «Мой Арбитр». Тем не менее, суд апелляционной инстанции обвинил администрацию в нарушении правил предоставления и раскрытии доказательств и необоснованно посчитал, что полученное заключение государственной организации не обладает признаками достоверности. Суд апелляционной инстанции в основу постановления положил акт совместного осмотра земельного участка от 28.08.2019. Однако при данном осмотре видеосъемка производилась аппаратом, принадлежащем представителю предпринимателя (оператор квадрокоптера Ротенберг М.А. – несовершеннолетний сын представителя истца) и только с учетом интересов предпринимателя. Просьбы представителей органов местного самоуправления не учитывались, на съемочное оборудование документы не представлены. В связи с этим, администрацией на 09.09.2019 в 14 часов был назначен повторный осмотр земельного участка, о чем надлежаще уведомлялись предприниматель и его представитель. Однако сторона истца устранились от участия в данном осмотре, отказавшись от получения заказных писем – уведомлений (отчеты об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами 34648038021306 (Максимова М.Н.) и 34648038021290 (Ротенберг А.С)). Указанные факты также не нашли своего отражения в судебном акте апелляционной инстанции, хотя на это указывалось в возражениях на апелляционную жалобу, приобщенных к материалам дела 12.09.2019 (исх. № 89/1682) через систему подачи документов «Мой Арбитр». Суд апелляционной инстанции также противоречит сам себе, указывая в обжалуемом постановлении на то, что администрация не заявила ходатайство о проведении экспертизы по вопросу о наличии на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865 водного объекта. Между тем, такое ходатайство было заявлено ответчиком. В нем, в частности, ставились следующие вопросы: определить наличие (отсутствие) водного объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865; при выявлении на участке водного объекта, определить характер водного объекта, а также установить наличие гидрологической связи данного водного объекта с иными водными объектами. При этом определением апелляционного суда от 19.08.2019 ходатайство администрации о проведении такой экспертизы было отклонено. Суд сослался на то, что из приложенных к ходатайству документов не следует, что предложенные администрации кандидаты являются специалистами в области гидрологии. Кроме того, при обращении за выкупом земельного участка, предприниматель указывал в качестве основания наличия на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). Принадлежащий истцу склад хранения оборудования сельскохозяйственной техники, расположенный на испрашиваемом участке, не имеет самостоятельного функционального назначения, создан исключительно в целях хранения запасных частей для сельскохозяйственной техники. Объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Соответствующие сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе. Из представленных в материалы дела фотографий также видно, что земельный участок предпринимателем не обрабатывается, склад хранения оборудования сельскохозяйственной техники не используется по назначению, все заросло, нет проходов к объекту, двери и окна склада повреждены. Несмотря на доводы, изложенные администрацией в своих возражениях на жалобу предпринимателя, суд апелляционной инстанции не дал им юридической оценки, не применил нормы материального права, подлежащие применению по данному делу.

Предприниматель в отзыве указала на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность постановления апелляционного суда. Истец полагает, что обладает правом на приобретение испрашиваемого земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного использования, на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов, поскольку условия, при которых такое приобретение возможно, им соблюдены. Поэтому у уполномоченного органа отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность заявителя. Размер выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 составляет 947 025 рублей (пункт 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Октябрьского района Ростовской области, при продаже таких земельных участков без проведения торгов, утвержденных постановлением главы администрации Октябрьского района от 08.05.2015 № 349). Между тем, согласно расчету ответчика выкупная стоимость испрашиваемого земельного участка составила 321 988 рублей 50 копеек. Против указанного размера цены выкупа участка истец не возражает. Заключение договора купли-продажи земельного участка с предпринимателем, обладающим исключительным правом на его приобретение, является для администрации обязательным.               

На основании статьи 153.1 Кодекса заседание суда кассационной инстанции проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области.

В судебном заседании представитель администрации, присутствующий в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддержал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель предпринимателя, также присутствующий в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, приведенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает подлежащим отмене апелляционное постановление от 02.11.2019 с направлением дела на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в ином судебном составе.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 05.12.2014 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды № 140. По условиям договора арендодатель предоставляет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – пашни, сенокосы, пастбища, сады (для ведения садоводства, дачного хозяйства, с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур) с кадастровым номером 61:28:0600022:865 на срок с 05.12.2014 по 04.12.2019. Договор аренды от 05.12.2014 заключен с предпринимателем по итогам (как с победителем) аукциона. Земельный участок арендодателем передан арендатору по акту от 05.12.2014. 

Заявителю отделом архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района Ростовской области 16.01.2018 выдано (на срок до 15.07.2018) разрешение на строительство капитального объекта – склада хранения оборудования для сельскохозяйственной техники. 

Отделом архитектуры и сопровождения проектов администрации Октябрьского района 14.02.2018 предпринимателю выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию № 16-528-5-2018. 

По сведениям ЕГРН предприниматель является собственником здания склада общей площадью 83 кв. м, расположенного: Ростовская область, Октябрьский район, южнее ст. Кривянская. 

Предприниматель 13.03.2018 подала в МАУ «Многофункциональный центр по предоставлению государственных и муниципальных услуг» Октябрьского района заявление о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865, на котором расположен принадлежащий ей объект недвижимого имущества. 

Предпринимателю 11.04.2018 направлено уведомление об отказе в предоставлении земельного участка (письмо Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Октябрьского района от 05.04.2018 № 89/403-11). 

Предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865, основанным на положениях подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и нормах статьи 39.20 Земельного кодекса. 

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 4 постановления от 24.03.2005 № 11 разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений заинтересованных лиц (собственников объектов недвижимости, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования) о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. При этом следует учитывать, что ответчиком по иску о понуждении к заключению договора является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа. В случае нарушения прав указанных лиц, последние вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам главы 24 Кодекса либо избрать способ защиты, предусмотренный статьей 445 Гражданского кодекса (о понуждении к заключению договора по правилам искового производства).

Предприниматель самостоятельно и по собственной воле реализовал право на судебную защиту, избрав один из двух установленных законом способов восстановления нарушенного права (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.03.2006 № 14711/05), заявив иск об обязании администрации заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865. Такое требование подлежит разрешению с учетом правил о заключении договора в обязательном порядке (абзац седьмой пункта 4 постановления от 24.03.2005 № 11), а также предполагает обязанность истца доказать обоснованность заявленных требований по правилам статей 9 и 65 Кодекса.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Следовательно, иск о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка мог быть заявлен в суд только после направления истцом уполномоченному органу (для которого заключение договора является обязательным), оферты (проекта договора, содержащего существенные условия) и получения от обязанной стороны отказа от акцепта либо неполучения ответа на свое предложение в установленный законом срок.

Материалы дела не подтверждают соблюдение предпринимателем порядка заключения договора, установленного статьей 445 Гражданского кодекса. Следовательно, исковое заявление о понуждении администрации к заключению договоры купли-продажи земельного участка подлежало оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса.

Однако суд первой инстанции принял к рассмотрению исковое заявление предпринимателя и рассмотрел по существу спор о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865, что исключает применение в настоящее время к спорным правоотношениям пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса.

Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из содержания искового заявления и документов, представленных предпринимателем в обоснование требований. Применительно к обстоятельствам, заявленным истцом, суд правомерно отказал в удовлетворении его требований, поскольку положения статьи 39.20 Земельного кодекса не предполагают предоставления собственнику для эксплуатации объекта недвижимости (здания склада) площадью 83 кв. м земельного участка общей площадью 1 150 тыс. кв. м.

Апелляционный суд учел очевидность преследуемого предпринимателем правового интереса, пояснения представителя истца о том, что проект договора купли-продажи ответчику не направлялся, поэтому перешел к разрешению спора по правилам главы 24 Кодекса.

Граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198 Кодекса).

Апелляционный суд установил, что до октября 2015 года испрашиваемый предпринимателем в собственность земельный участок относился к категории земель сельскохозяйственного назначения, а в последующем – к категории земель населенных пунктов (для сельскохозяйственного использования).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 данного Кодекса.

Продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу осуществляется при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса).

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в статье 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заинтересованным лицом заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

В частности, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если указанный в заявлении земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 6 статьи 39.16 Земельного кодекса).

В суде апелляционной инстанции администрация указала на то, что в границах земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 расположен водный объект, что исключает возможность его приватизации.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается настоящим Кодексом, федеральными законами (пункты 1 – 3 статьи 27 Земельного кодекса).

Исходя из приведенных норм земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность (не подлежат приватизации). В частности, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (подпункт 3 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 8 Водного кодекса Российской Федерации (далее – Водный кодекс), водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности). 

Поверхностные водные объекты, находящиеся в публичной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами. Каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами (пункты 1, 2 статьи 6 Водного кодекса).

Суд апелляционной инстанции признал недоказанными возражения администрации о том, что на испрашиваемом предпринимателем земельном участке находится водный объект, имеющий гидрологическую связь с иными водными объектами. Суд также указал, что стороны ходатайства о назначении экспертизы не заявили, кандидатуры экспертов не представили. Не установив законных препятствий к приватизации земельного участка, апелляционный суд обязал администрацию подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка площадью 1 150 тыс. кв. м с выкупной ценой в размере 321 988 рублей 50 копеек. 

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии препятствий к предоставлению в собственность предпринимателя земельного участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 ввиду недоказанности администрацией факта расположения на данном участке водного объекта не может быть признан обоснованным. Суд безосновательно не принял представленную администрацией в материалы дела выписку из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Кривянское сельское поселение» (с приложенной выкопировкой), почему-то назвав ее справкой главного архитектора. 

Правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативным правовым актом органа местного самоуправления, которые включают в себя: порядок их применения и внесения изменений в указанные правила; карту градостроительного зонирования; градостроительные регламенты. На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне, за исключением земельного участка, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон (статьи 1, 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. При этом действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования, а земельные участки общего пользования, занятые, в том числе, водными объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (статья 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 85 Земельного кодекса).

Из представленной в дело выписки следует, что земельный участок с кадастровым номером 61:28:0600022:865 отнесен к двум территориальным зонам: зоне сельскохозяйственного назначения (СХ 1) и зоне акваторий (ЗА). Основным видом разрешенного использования в зоне акваторий (ЗА) является размещение водных объектов. Графическое изображение водного объекта в границах испрашиваемого предпринимателем в собственность земельного участка отображено на выкопировке из Правил землепользования и застройки муниципального образования «Кривянское сельское поселение».  

Апелляционный суд, не приняв в качестве надлежащего доказательства по делу выписку из документа градостроительного зонирования муниципального образования, заверенную главным архитектором администрации, принял в качестве такового акт совместного осмотра земельного участка от 28.08.2019 с использованием аэровидеосъемки. Из содержания указанного акта следует, что видеосъемка территории велась с использованием квадрокоптера, принадлежащего представителю предпринимателя (пригашенный оператор – Ротенберг М.А.), с 10 опорных точек. При этом необходимо отметить, что общая площадь исследуемого земельного участка составляет 1 150 тыс. кв. м, а акт от 28.08.2019 составлен истцом в одностороннем порядке, так как не подписан представителем администрации и представителем администрации Кривянского сельского поселения. В возражениях на апелляционную жалобу, приобщенных к материалам дела 12.09.2019 (исх. № 89/1682), администрация указывала на то, что результаты осмотра земельного участка, зафиксированные в акте от 28.08.2019, недостоверны. В этой связи администрацией на 09.09.2019 в 14 часов был назначен повторный осмотр земельного участка, о чем надлежаще уведомлялись предприниматель и его представитель. Однако сторона истца устранились от участия в данном осмотре, отказавшись от получения заказных писем – уведомлений, что подтверждается отчетами об отслеживании отправлений с почтовыми идентификаторами 34648038021306 (Максимова М.Н.) и 34648038021290 (Ротенберг А.С)). 

В подтверждение обоснованности доводов о том, что на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865 имеются водные объекты (озеро Братский лиман и ерик Дриганов) администрация ссылается на заключение ФГБУ «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» от 22.10.2019, составленное по результатам произведенного специалистами данного учреждения полевого рекогносцировочного обследования земельных участков, расположенных на южной окраине ст. Кривянская. Заключение ФГБУ «Северо-Кавказское управление по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды» от 22.10.2019 в тот же день (то есть 22.10.2019) направлено в апелляционный суд через систему подачи документов «Мой Арбитр». Тем не менее, апелляционный суд, рассматривавший данное дело на протяжении года, и неоднократно откладывавший судебное заседание для получения от сторон достоверных доказательств наличия водного объекта в границах спорного участка, после получения заключения учреждения отказал администрации в принятии указанного доказательства, сославшись на грубое нарушение ответчиком правил предоставления и раскрытия доказательств.

На основании части 3 статьи 9 Кодекса арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств при рассмотрении дела.

В случае возникновения в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле (часть 1 статьи 82 Кодекса), что является необходимым для достижения такой задачи судопроизводства, как защита прав и законных интересов лиц (субъектов), указанных в пункте 1 статьи 2 Кодекса.

Суд апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении указал на то, что неоднократно разъяснял представителю администрации необходимость доказывания наличия водного объекта путем проведения по делу гидрологической экспертизы. Однако стороны ходатайства о назначении таковой суду не заявили, кандидатуры экспертов не представили.

Материалы дела подтверждают, что в суде апелляционной инстанции администрация с целью подтверждения доводов о наличии на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865 водных объектов ходатайствовала о проведении экспертизы. Ответчик просил, в частности, поставить перед экспертом следующие вопросы: определить наличие (отсутствие) водного объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865; при выявлении на участке водного объекта, определить характер водного объекта, а также установить наличие гидрологической связи данного водного объекта с иными водными объектами. Проведение экспертизы администрация просила получить специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз». Определением от 19.08.2019 ходатайство администрации о проведении экспертизы судом отклонено со ссылкой на то, что из приложенных к ходатайству документов не следует, что предложенные администрации кандидаты являются специалистами в области гидрологии.

Вопросы, требующие специальных знаний в области гидрологии, разрешаются посредством проведения судебной экспертизы. 

В силу пункта 3 статьи 82 Кодекса лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

В абзаце третьем пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2013 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее – постановление от 04.04.2013 № 23) разъяснено следующее. При поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, суд выясняет также сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и указывает их в определении о назначении экспертизы.

Для получения информации о возможности проведения экспертизы, ее стоимости и сроках проведения от лица, обладающего специальными знаниями, а при поручении проведения экспертизы экспертному учреждению (организации) – также и об экспертах, которым она может быть поручена, суд вправе направить указанному лицу определение об отложении судебного разбирательства (перерыве в судебном заседании) либо выписку из протокола заседания (абзац третий пункта 7 постановления от 04.04.2013 № 23).

При этом выбор конкретного экспертного учреждения и эксперта, определение круга и содержания вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, осуществляет арбитражный суд.

Заявляя 14.08.2019 ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, администрация выразила волю на установление наличия (либо отсутствия) на земельном участке водных объектов с привлечением лиц, обладающих специальными знаниями. Суд определением от 19.08.2019 отказал в назначении экспертизы в связи с тем, что представленные документы не подтверждают компетенции заявленных кандидатов (специалистов специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз») как специалистов в области гидрологии. Между тем, при наличии волеизъявления ответчика на проведение экспертизы, в целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания и имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, суд должен был самостоятельно выбрать экспертную организацию, а также запросить у предложенного экспертного учреждения информацию о соответствующей квалификации экспертов.

Отказывая в назначении судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции нарушил тем самым часть 1 статьи 82 Кодекса, не обеспечив полноту и объективность при сборе и исследовании доказательств. Такой подход не позволил апелляционному суду достоверно установить факт наличия (либо отсутствия) на земельном участке земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865 водных объектов. Поэтому не может быть признана обоснованной ссылка суда апелляционной инстанции на пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса и пункт 70 постановления от 23.06.2015 № 25, не подлежащие применению до выяснения обстоятельств расположения водного объекта в границах испрашиваемого участка. Для применения эстоппеля суд должен был удостовериться в отсутствии нарушения публичного интереса при предоставлении предпринимателю участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865. При этом договор, заключаемый вопреки явно выраженному законодательному запрету, ущемляет публичные интересы. Содействие арбитражного суда в совершении участниками гражданского оборота сделок, влекущих нарушение интересов неопределенного круга лиц, при заключении которых будет нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, недопустимо. 

Кроме того, обязывая администрацию включить в проект договора купли-продажи условие о цене выкупа в размере, равном 321 988 рублям 50 копейкам (за земельный участок площадью 1 150 тыс. кв. м), суд апелляционной инстанции неправомерно не проверил правильность определения такой цены. При этом сам истец в отзыве указывает, что размер выкупной стоимости участка с кадастровым номером 61:28:0600022:865 составляет 947 025 рублей. Он определен предпринимателем на основании пункта 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Октябрьского района Ростовской области, при продаже таких земельных участков без проведения торгов, утвержденных постановлением главы администрации Октябрьского района от 08.05.2015 № 349. 

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Исходя из обстоятельств данного спора и изложенного в настоящем постановлении, вывод суда апелляционной инстанции о недоказанности администрацией наличия водного объекта на земельном участке с кадастровым номером 61:28:0600022:865 не может быть признан окружным судом правильным. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса кассационный суд не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию представленных доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. Учитывая существенный характер нарушений, допущенных судом при разрешении спора, дело подлежит рассмотрению иным составом суда. 

При новом рассмотрении суду необходимо установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать представленные в материалы дела доказательства, дать оценку доводам (возражениям) сторон. Спор необходимо разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.  

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи суду необходимо учесть, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333. 37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2019 по делу № А53-24953/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в ином судебном составе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							      В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов

                                                                                                                            Н.С. Мазурова