Арбитражный суд Московской области

107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/  

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Москва       

28 декабря 2024 года Дело №А41-25652/21

Резолютивная часть решения объявлена 18.12.2024 

Решение в полном объеме изготовлено 28.12.2024

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Кулаковой И.А. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Козловой А.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело № А41-25652/21 

по иску ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к АДМИНИСТРАЦИИ РАМЕНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ФИО1 

третьи лица: ИП ФИО2, ИП ФИО3, Банк ВТБ (ПАО),

о сохранении здания магазина в измененном состоянии,

по встречному иску ИП ФИО2, ИП ФИО3

к ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ"

третьи лица: Банк ВТБ (ПАО), ПАО Сбербанк, ФИО1, ИП ФИО4

о признании незаконной реконструкции,

при участии: 

от ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ": ФИО5, удостоверение от 05.04.2019 № 17607, доверенность от 21.09.2023, ФИО6, удостоверение от 18.01.2018 № 10304, доверенность от 15.11.2022, ген. директор ФИО7

от АДМИНИСТРАЦИИ РАМЕНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА: не явился, извещен

от ФИО1: не явился, извещен

от ИП ФИО2: ФИО2, лично по паспорту

от ИП ФИО3: ФИО3, лично по паспорту

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Определением от 16.05.2022 по делу № А41-109756/19 объединены в одно производство дела № А41-25652/2021 и № А41-109756/19 для их совместного рассмотрения, с присвоением делу единого номера № А41-25652/2021. 

Первоначальный иск. ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ" (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к АДМИНИСТРАЦИИ РАМЕНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА, ФИО1 о сохранении в измененном состоянии принадлежащих на праве собственности ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ" нежилых помещений площадью 5 555,2 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0110204:85 по адресу: 

<

...>, в соответствии с Техническим паспортом части здания, разработанным АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации», по состоянию на 02.12.2019.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ИП ФИО2, ИП ФИО3, Банк ВТБ (ПАО).

Встречный иск. ИП ФИО2, ИП ФИО3 (далее – предприниматели) обратились в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ" со следующими требованиями:

- признать незаконной, проведенной без разрешения реконструкцию помещения с кадастровым номером 50:23:0110204:85, принадлежащего ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ", расположенного в границах здания с кадастровым номером 50:23:0110204:76, с возведением самовольных пристроек к зданию, с увеличением площади помещения с кадастровым номером 50:23:0110204:85, в том числе, реконструкцию общего имущества собственников здания, зарегистрированного в ЕГРН за собственником помещения с кадастровым номером 50:23:0110204:85 ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ";

- обязать ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ" в течение 30 дней с момента вступления в силу судебного акта привести объект с кадастровым номером 50:23:0110204:85 в состояние, существовавшее до незаконной реконструкции, в соответствие с Техническим паспортом на здание, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 29.11.2000;

- взыскать с ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ" в пользу ИП ФИО2, ИП ФИО3 денежные средства (астрент) за неисполнение судебного акта в размере 200 000 рублей за каждый календарный день неисполнения решения суда за период со дня, следующего за днем истечения 30-дневного периода с момента вступления в силу решения суда, до даты фактического исполнения решения, с увеличением указанной суммы со второго месяца неисполнения решения суда до 300 000 рублей в день, с третьего месяца и далее по 500 000 рублей в день.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Банк ВТБ (ПАО), ПАО Сбербанк, ФИО1, ИП ФИО4

Общество поддержало исковые требования, просило отказать в удовлетворении встречного иска.

Предприниматели возражали против первоначального иска, поддержали требования встречного иска.

Ответчики АДМИНИСТРАЦИЯ РАМЕНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА, ФИО1 и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явились. От администрации поступил письменный отзыв на первоначальный иск.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьих лиц в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование первоначального иска общество указало, что оно является собственником части нежилых помещений здания «Торговый центр Раменское», расположенного по адресу: 

<

...>. Нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности обществу, имеют следующие характеристики: кадастровый номер 50:23:0110204:85, общая площадь – 5 042,3 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Увеличение площади нежилых помещений до 5 555,2 кв.м. произошло в результате того, что обществом были обнаружены в подвальном помещении скрытые помещения (пустоты), замурованные в период, когда в здании располагался Тверьуниверсалбанк (как выяснилось позднее, данные помещения были засыпаны в целях обеспечения безопасности банковского хранилища), что подтверждается Техническим отчетом по результатам обследования подвальной части здания Торгового центра «Раменское» 42/11-ТО, выполненным ООО Научно-исследовательская Фирма МИР-СК, утвержденным 16.03.2011. Согласно данным Технического отчета, в результате проведения обследования было установлено наличие существовавших ранее скрытых помещений.

Кроме того, переустройство помещений произведено за счет внутренней перепланировки встроенно-пристроенных помещений методом демонтажа существующих и монтажа новых перегородок, пробивки дверных проемов в существующих стенах. Перепланировка произведена в габаритах существующих наружных стен без изменения строительного объема объекта. Перепланировка помещений не повлияла на несущую способность конструктивных элементов здания и пристройки, не повлекла уменьшения их прочности и устойчивости, соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарно-технических норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации на переустройство нежилых помещений, послужило основанием для обращения общества в суд с настоящим иском.

В обоснование встречного иска предприниматели указали, что они являются сособственниками (по ½ доли) нежилых помещений в здании Торгового центра, расположенного по адресу: г. Раменское, ул. Михалевича, д. 5, а именно: нежилые помещения - кадастровый номер 50:23:0000000:142655 площадью 265 кв. м на первом этаже, в том числе помещения № 56 - 66, инв. № 15595 лит. А объект № 1 часть № 1; в этом же здании собственником помещений площадью 5 042,30 кв. м с кадастровым номером 50:23:0110204:85 является общество.

Торговый центр включает в себя два этажа и подвал.

Общество является собственником части нежилых помещений здания Торговый центр Раменское - нежилые помещения с кадастровым номером 50:23:0110204:85, назначение нежилое, двухэтажный, общая площадью 5 042,30 кв. м, инв. № 233:070-15595:3, в том числе помещения 1 этажа общей площадью 2 088,7 кв. м, с № 11 по № 70, 2 этажа общей площадью 2 198,5 кв. м с № 71 по № 106, с подвалом общей площадью 755,1 кв. м с № 107 по № 143, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно Техническому паспорту нежилых помещений общества по состоянию на 27.07.2018 в деле № 2-4860 Раменского городского суда Московской области, общество увеличило принадлежащие ему площади до 7 150,8 кв. м, изменило состав площадей, произвело расширение объекта и изменило облик центрального фасада здания в пределах первого этажа, произведя реконструкцию, которая не согласовывалась с другими собственниками ТЦ и разрешение на которую не выдавалось. Реконструированные помещения на кадастровый учет не поставлены, право собственности на них не зарегистрировано.

В ходе визуального осмотра, произведенного в рамках судебной строительно-технической экспертизы по делу № 2-4860, выявлено, что планировка подвала не соответствует планировке, содержащейся в технической документации, а именно: выполнена реконструкция подвальных помещений с увеличением площадей и объемов помещений подвала, в том числе проведены работы, связанные с оголением "пяток" фундамента и частично разрушением фундамента всего здания ТЦ в целом. Кроме того, выполнена реконструкция кровли здания - с плоского на скатное исполнение.

Произведенной реконструкцией нарушена безопасность помещений предпринимателей и всего торгового центра. Нарушен фундамент здания. В результате произведенной реконструкции может произойти повреждение несущих конструкций (пола, стен) и обрушение здания ТЦ.

Основное увеличение помещений общества произведено за счет увеличения площади подвала под помещениями предпринимателей.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, предприниматели обратились в суд с указанными выше требованиями.

С целью проверки доводов сторон, определением от 15.12.2022 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «ГИЛЬДИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ И ОЦЕНЩИКОВ» ФИО8, ФИО9

В материалы дела поступило заключение эксперта от 13.02.2023 № А41-25652/21.

Определением от 15.03.2023 в судебное заседание вызывались эксперты ФИО8, ФИО9

В судебном заседании от 12.04.2023 эксперт ФИО8 представил экспертное заключение в электронном виде (на CD-диске), оригиналы документов, запрошенные определением суда от 15.03.2023: сведения об образовании ФИО9 (стр. 65-69), акты осмотра (стр. 70-71), кроме таблицы замера площадей (стр. 36-40); письменные пояснения по делу (ответы на вопросы сторон по экспертизе), ответил на вопросы сторон и суда. 29.05.2023 от эксперта ФИО8 поступила дополнительная информация по вопросам, заданным эксперту в судебном заседании от 15.03.2023.

Общество заявило ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, представило информационные письма экспертных учреждений, вопросы для разрешения экспертов.

Предприниматели заявили ходатайство о назначении повторной экспертизы, представили информационные письма экспертных учреждений, вопросы для разрешения экспертов.

Изучив заключение эксперта от 13.02.2023 № А41-25652/21 (с учетом представленных письменных пояснений, а также пояснений эксперта в судебном заседании), выслушав представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства, рассмотрев ходатайство общества о назначении дополнительной экспертизы, ходатайство предпринимателей о назначении повторной экспертизы, суд пришел к выводу о необходимости назначения повторной судебной экспертизы в связи с наличием противоречий в выводах эксперта. 

Определением от 26.06.2023 по делу была назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "БЮРО НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ "ВЕРСИЯ" ФИО10

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. В результате каких работ изменились характеристики (функциональное назначение) подвальных помещений, расположенных в здании по адресу: 

<

...> (далее – здание), их частей (высота, площадь, объем, наличие лестниц и т.д.), в том числе произведена ли надстройка, перестройка, расширение, возведение новых стен, а также замена несущих строительных конструкций по сравнению с Техническим паспортом на здание по состоянию на 29.11.2000, с проектом здания? 

2. Определить фактические технические характеристики здания (площадь, высота, строительный объем, количество этажей, материал стен, коммуникации, наличие окон и др.), в том числе, входящих в него объектов с кадастровым номером 50:23:0110204:85, с кадастровым номером 50:23:0000000:142655, с кадастровым номером 50:23:0110204:56?

3. Установить, являются ли проведенные работы по увеличению площади объекта с кадастровым номером 50:23:0110204:85 с 5 042 кв.м. до 5 555,2 кв.м. перепланировкой или реконструкцией, в том числе были ли увеличенные площади построены одновременно с остальной частью здания?

4. Установить, были ли соблюдены при перепланировке/реконструкции объекта с кадастровым номером 50:23:0110204:85 градостроительные и строительные нормы и правила, технические регламенты, соблюдены ли санитарно-эпидемиологические, санитарно-гигиенические, противопожарные нормы и правила, не создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан?

В случае если объект с кадастровым номером 50:23:0110204:85 не соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, сводам правил, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, указать, каким образом необходимо устранить выявленные нарушения?

5.Установить, как повлияли произведенные работы по увеличению площади объекта с кадастровым номером 50:23:0110204:85 на надежность конструкций всего здания, на техническое состояние и безопасную эксплуатацию здания (всех входящих в него объектов), в том числе, объекта с кадастровым номером 50:23:0000000:142655, расположенного в указанном здании?

6.Определить, изменилась ли нагрузка несущих конструкций здания в результате проведенных работ по увеличению площади объекта с кадастровым номером 50:23:0110204:85?

7. Определить, безопасна ли в настоящий момент эксплуатация всего здания, в том числе, установить, имеются ли какие-либо нарушения, влияющие на безопасность расположенных в нем объектов и всего здания в целом?

8. Определить, повлияли ли произведенные работы по увеличению площади объекта с кадастровым номером 50:23:0110204:85 на техническое состояние фасада здания?

В материалы дела поступило заключение эксперта от 19.02.2024 № 29Э.

По результатам экспертизы установлено, что проведённые работы по увеличению площади объекта с кадастровым номером 50:23:0110204:85 с 5 042 кв.м. до 5 555,2 кв.м являются перепланировкой и переоборудованием помещений подвала в период 03.06.2006 до 02.12.2019. При перепланировке и переоборудовании объекта с кадастровым номером 50:23:0110204:85 выявлен ряд несоответствий градостроительным и строительным нормам и правилам, техническим регламентам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам, которые носят устранимый характер и не создают грозу жизни и здоровью граждан. Техническое состояние здания оценивается как работоспособное. Выявленные дефекты не оказывают влияния на механическую безопасность конструкций. Выявленные дефекты объекта с кадастровым номером 50:23:0000000:142655 носят локальный характер. Дефекты, снижающие прочность, устойчивость и жёсткость несущих конструкций сооружения, свидетельствующие об ограниченно работоспособном, аварийном или недопустимом состоянии конструкций объекта с кадастровым номером 50:23:0000000:142655, не обнаружены. Произведённые работы по увеличению площади объекта с кадастровым номером 50:23:0110204:85 на техническое состояние фасада здания не оказали влияния. Наличие конструкций, находящихся в аварийном состоянии, при этом, требующем запрета их эксплуатации, отсутствуют.

От эксперта в материалы дела поступили письменные пояснения по представленным сторонами вопросам.

Экспертом в ходе исследования по поставленным судом вопросам был совершён выезд на место и произведён осмотр здания торгового центра и помещений в нём, в результате чего отмечены следующие недостатки, также установленные при проведении первичной судебной экспертизы:

том 17, л.д. 73, Таблица 18 заключения (дефекты в помещении 50:23:0110204:85 (помещение ООО «Торговый центр Раменское»):

1) Фрагмент проведения работ приямка 55 подвала;

2) Намокание стен в помещении 6 подвала;

3) ФИО11 в стене в помещении 8 второго этажа;

том 17, л.д. 75, Таблица 19 заключения (дефекты в помещении 50:23:0000000:142655 (помещение ФИО2 и ФИО12):

4) Сход фрагмента штукатурки стены снаружи помещения 64 первого этажа;

5) Сход фрагмента штукатурки стены снаружи помещения 70 первого этажа;

6) Сход фрагмента штукатурки стены внутри помещения 69 и 70 первого этажа;

Том 17, л.д.76 Таблица 20 дефекты в помещении 50:23:0110204:56:

7) Обрушение кирпичной облицовки деревянной забирки и обрушение штукатурки стены снаружи помещения 51 и 52 подвала;

Том 17, л.д. 79 Таблица 21 дефекты, выявленные в здании.

8) Ввод элкабеля выполнен без использования гильзы, не на глубине, отверстие не заделано, прокладка в помещении выполнена без лотка или иных конструкций (помещение 52);

9) Использование горючих материалов на путях эвакуации лестница (помещение 1 второго этажа);

10) Захламление путей эвакуации (помещение 4, 31, 58);

11) Наличие мангала в помещении 60;

12) Наличие конструкций из древесины, не обработанных антипиренами, наблюдаются следы гниения (кровля помещений 58, 59, 60, 60а, 61 первого этажа) (помещения 52,52а подвала), навесы на кровле;

13) Прокладка элкабеля без кабельканала, наблюдаются тяжения кабеля (не закреплён). Гофроканал не закреплён к конструкциям (помещение 61, помещения подвала 41б, помещение 65, 70);

14) Организация водоснабжения от пожарного водопровода в помещении 65, рукав не подсоединён, кран расположен вне запираемого шкафчика;

15) Наличие скруток элкабелей, прокладка элкабелей без кабельканалов и распредкоробок (помещение 68)

16) Захламление путей эвакуации в помещении 70;

17) Отсутствие жироуловителя в помещении 71;

18) Отсутствие крышек кабельканалов в помещении 69;

19) Ступени эвакуационной лестницы второго этажа имеют различную высоту 13-19 см;

20) В помещении 26, 29 второго этажа наблюдается использование соединений без распредкоробок. В случае наличия распредкоробок, крышки отсутствуют. На стыках плит потолка наблюдаются следы от протечек. Скрутки в подвале (помещение 38);

21) Огнетушители расположены не в местах, отведённых и маркированных для этого, с затруднённым доступом. Обнаружены огнетушители в неработоспособном состоянии

22) Ступени эвакуационной лестницы второго этажа имеют различную ширину (29-30,5 см) и высоту (14-16 см);

23) Ступени эвакуационной лестницы подвала в помещении 11 имеют различную высоту (12-15 см), ширина ступеней 43 см;

24) Электрический щит не укомплектован защитной крышкой, короба сломаны в помещении 35 первого этажа;

25) Эвакуационные выходы из подвальных помещений в приямки (помещения 56, 57) имеют следующие параметры: помещение 56 – 0,87х2,04 м, помещение 57 – 0,77х1,93 м;

26) Дверные проёмы на путях эвакуации подвала имеют следующие параметры: помещение 4 – 0,89х1,95 м, помещение 15 – 0,76х2,01 м;

27) Дверные проёмы на путях эвакуации второго этажа имеют следующие параметры: помещение 25 – 0,77х2,08 м, помещение 24 – 0,8х1,97 м;

28) Монтаж навесного потолка на путях эвакуации выполнен дюбель-гвоздями (ПВХ) вместо анкер-клинка (помещение 8 первого этажа);

29) Совместная прокладка труб отопления, водоснабжения и электроснабжения по потолку и стенам подвала без соблюдения необходимых расстояний в свету;

30) Светильники не укомплектованы защитными колпаками (рассеивателями);

31) Дымоизвещатели АПС не закреплены к потолку в подвале помещения 41а;

32) ВРУ-2 не оборудовано вентиляцией (помещение 16 подвала)

33) В коробе ВРУ-2 проложены сети водоснабжения и канализации (помещение 16). Гидроизоляция ниши не произведена;

34) В ВРУ-2 (помещение 16) отсутствуют противопожарные перегородки с пределом огнестойкости не менее 0,75 ч.;

35) Над щитовой подвала проложены трубы водоснабжения, наблюдаются соединительные фитинги, степень защиты не обеспечена (ниша в помещении 19);

36) Отсутствие усиления проёма перекрытия в месте устройства проёма;

37) Отсутствие кровельного ковра, отсутствие прижимной рейки.

Определением от 24.07.2024 по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "БЮРО НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ "ВЕРСИЯ" ФИО10

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1.С выходом на место установить устранены ли нарушения, дефекты и недостатки, указанные в экспертном заключении от 19.02.2024 № 29Э (представить в виде таблицы)?

2.В случае, если какие-либо нарушения, дефекты и недостатки не устранены, установить способ их устранения?

В материалы дела поступило заключение эксперта от 20.09.2024 № СЭ/В/26.

По результатам экспертизы экспертом сделаны выводы в отношении ряда недостатков об их устранении, в отношении других – о неустранении.

Не устранены:

Из таблицы 19 (том 19 л.д. 75): п. 1 (стр. 18); п. 2 (стр. 19).

Из таблицы 21 (том 19 л.д. 78): п. 14 (стр. 78). 

Невозможно установить в связи с отказом в предоставлении доступа со стороны предпринимателей в помещения:

Из таблицы 19 (том 19 л.д. 75): п. 3 (стр. 21 стр. 18), п. 5/2 (стр. 48 стр. 18), п. 6 (стр. 49 стр. 18), п.п. 7-8 (стр. 50 стр. 18), п.п. 9-10 (стр. 51 стр. 18).

Все иные недостатки, приведённые в тексте дополнительного заключения, обозначены как устранённые.

Согласно ч.1, 2 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы. 

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив экспертные заключения, с учетом письменных пояснений эксперта ФИО10, суд пришел к выводу о том, что экспертные заключения являются допустимыми доказательствами по делу, так как, эксперт, проводивший исследование, является компетентным специалистом в своей профессиональной области, имеет необходимое профильное образование и стаж работы по специальности, перед проведением экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. В экспертных заключениях экспертом описана методика проведенного исследования, указаны используемые справочно-нормативные и научно-технические документы, сами экспертные заключения аргументированы, содержат ответы на поставленные судом вопросы, основаны на исследовании представленных материалов. 

Допустимых доказательств того, что экспертные заключения, составленные по результатам назначенных судом экспертиз, не соответствуют требованиям действующего законодательства, а равно, что заключения содержат недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлены. 

Кроме этого, эксперт представил суду необходимые пояснения относительно проведенной экспертизы, ответил на возникшие у сторон вопросы.

Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключениях экспертов, а также противоречий судом не установлено.

Представленная предпринимателем в материалы дела рецензия специалиста ИП «Бабкин А.С.» № 53-23 с оценкой методик проведения экспертизы не может быть признана судом относимым и допустимым доказательством по настоящему делу. Данная рецензия не содержит выводов, позволивших усомниться в компетенции эксперта, правильности проведенного исследования.

Субъективное мнение предпринимателей, а равно мнение другого специалиста о наличии недостатков в проведенной экспертизе, не являются допустимыми доказательствами, опровергающими обоснованность и объективность выводов эксперта, изложенных в заключении эксперта, составленного по итогам проведения судебной экспертизы.

Рецензия, на которую ссылаются предприниматели в обоснование возражений в отношении судебного экспертного заключения, заказана предпринимателями самостоятельно, вне рамок судебного разбирательства. Специалист, проводивший рецензирование, не предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, не подтвержден факт полного исследования рецензентом всех представленных в распоряжение эксперта ООО "БЮРО НЕЗАВИСИМОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ "ВЕРСИЯ" ФИО10 документов и материалов. Данные обстоятельства не позволяют сделать вывод об объективности выводов, изложенных в рецензии.

Исследовав и оценив в совокупности представленные в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы искового заявления, встречного иска, отзывов на иски, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений пункта 1 указанной статьи самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Согласно пункту 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 указанной статьи.

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В силу ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется, в частности, в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Исходя из ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

В соответствии с п. 7 Приказа Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 № 113 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества" документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса).

Под характеристиками безопасности здания или сооружения понимаются количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта от 19.02.2024 № 29Э (с учетом заключения эксперта от 20.09.2024 № СЭ/В/26), усматривается, что в спорных нежилых помещениях с кадастровым номером 50:23:0110204:85 была проведена реконструкция - переустройство подполья в эксплуатируемый подвал, в результате чего была увеличена и высота подвала и площадь нежилых помещений до 5 555,2 кв.м. 

По общему правилу осуществлять строительство (реконструкцию) объекта возможно только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.

В силу прямого указания пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений, является самовольной постройкой.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пунктах 25, 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Верховный суд в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснил, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения сторон, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Необходимость сноса самовольной постройки обусловливается, прежде всего, обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

То есть нарушения, допущенные при возведении строения, не создающие угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, могут быть признаны незначительными и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки.

В экспертном заключении эксперт пришел к однозначному выводу - объект не создает угрозу жизни и здоровью для неопределенного круга лиц и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. 

В материалах дела представлены многочисленные фототаблицы, договоры с подрядными и эксплуатирующими организациями, а также письма арендаторов, указывающие на устранение (незначительность) выявленных нарушений.

Представленное в рамках дополнительной судебной экспертизы экспертное заключение подтверждает устранение обществом выявленных ранее недостатков, за исключением одного, не влияющего на безопасность эксплуатации здания.

Согласно дополнительному заключению экспертом обозначены недостатки, которые ранее были выявлены при проведении первичной экспертизы, но не устранены на момент производства дополнительной экспертизы:

В помещении предпринимателей (Таблица 19 Заключения эксперта): п. 1 (стр. 18); п. 2 (стр. 19).

В помещении общества (Таблица 20 Заключения эксперта): п. 14 (стр. 78).

Как видно, недостатки, указанные в пунктах 1 и 2 на страницах 18-19 дополнительного заключения, носят явно косметический характер, в связи с чем, являются малозначительными и не влияющими на существо спора. 

При этом суд исходит также из следующего:

- не устранённые недостатки не влияют на конструктивные характеристики здания;

- указанные недостатки возникли в ходе эксплуатации здания и помещений в нём, а не при его строительстве, а равно при проведении работ в помещениях здания торгового центра.

Более того, следует отметить, что данные недостатки отнесены экспертом к помещению с кадастровым номером 50:23:0000000:142655, находящемуся в собственности предпринимателей. 

В части недостатка, указанного в п. 14 на стр. 78 дополнительного заключения (ступени эвакуационной лестницы второго этажа имеют различную ширину (29-30,5 см) и высоту (14-16 см)), то экспертом указано, что в материалы дела представлена проектная документация. Лестница в осях 6-7/Ж-И здания торгового центра «Раменское» по адресу: 

<

...>. Раздел 4. Конструктивные решения, шифр 24007-КР, выполненная ООО «НПФ «Технологии Безопасности», в соответствии с которой предусмотрены работы по приведению ступеней в соответствие с нормативной документацией.

Нарушение п.14 выявлено в части 1 этажа помещения общества, где не производилось каких-либо изменений, данная лестница существовала в неизменном виде с начала строительства Торгового центра в 1976 году. При этом площадь помещений была увеличена именно за счет увеличения площади подвала.

Экспертом в заключении указано, что опорные части здания в целом и под помещением с кадастровым номером 50:23:0000000:142655 в частности, находятся в надлежащем техническом состоянии, со следами естественного износа, возникшего в процессе эксплуатации. Следы разрушения фундамента отсутствуют, техническое состояние несущих конструкций классифицируется как работоспособное (стр. 42).

Учитывая предмет и основание заявленного предпринимателями иска, указанный вывод эксперта свидетельствует о том, что работы, проведённые ранее обществом в помещении с кадастровым номером 50:23:0110204:85, не повлияли на помещение с кадастровым номером 50:23:0000000:142655. Следовательно, права и законные интересы предпринимателей как собственников помещения с кадастровым номером 50:23:0000000:142655, не нарушены. 

В экспертном заключении от 19.02.2024 № 29Э полностью исследовано помещение с кадастровым номером 50:23:0000000:142655, при этом эксперт в своем выводе на 5 вопрос (том 17 л.д. 162) пояснил: дефекты снижающие прочность, устойчивость и жесткость несущих конструкций сооружения, свидетельствующих об ограниченно работоспособном, аварийном или недопустимом состоянии конструкций объекта с кадастровым номером 50:23:0000000:142655, в ходе осмотра выявлено не было.

В свою очередь, нарушения, установленные в помещении с кадастровым номером 50:23:0000000:142655, приведённые также в дополнительном заключении, не относятся к нарушениям, возникшим при строительстве здания торгового центра.

При этом, судом принимается во внимание ответ на запрос суда от Министерства жилищной политики Московской области с приложенными копией разрешения на строительство от 18.02.2022, положительного заключения экспертизы проектной документации (том 13 л.д. 38-116).

В частности, из положительного заключения экспертизы проектной документации следует, что 

- (том 13 л.д. 50) проведённое техническое обследование состояния строительных конструкций части здания торгового центра в осях «1÷10/А÷П» показало, что техническое состояние строения оценивается на момент обследования как работоспособное. Строение не подвержено сверхнормативным осадкам, прогибам, кренам, деформациям, трещинам и т.п. Сопротивление теплопередачи ограждающих конструкций отвечает санитарно-гигиеническим и комфортным условиям, а также требованиям по энергосбережению. Основные строительные узлы и конструкции, находятся в нормальных температурно-влажностных условиях; обладают достаточной прочностью, несущей способностью и устойчивостью.

- (том 13 л.д. 52) во внутренней отделке помещений использованы современные отделочные материалы с учётом противопожарной безопасности и санитарно-эпидемиологических требований.

В рамках рассмотрения настоящего дела Арбитражным судом Московского округа в постановлении от 24.02.2022 по делу № А41-109756/19 при новом рассмотрения дела даны следующие указания:

- исследовать вопрос, какие параметры (площадь, высота) спорных подвальных помещений были предусмотрены проектом, в отношении которого выдано разрешение на строительство; 

- установить, какие параметры были при вводе объекта в эксплуатацию; 

- установить, какие параметры были отражены в технической документации при постановке объекта на кадастровый учет; 

- исследовать первоначальную проектную документацию на здание торгового центра; 

- однозначно установить, проведенные Обществом работы являются перепланировкой или реконструкцией; 

- дать оценку доводу о том, что изменение параметров подвальных помещений (площадь, высота, объем) может привести к повреждению несущих конструкций;

- проверить безопасность эксплуатации всего здания в результате проведенных работ в подвальных помещениях в связи с возможным изменением нагрузки на несущие конструкции.

Указания суда кассационной инстанции судом выполнены, а именно: 

I. Исследован вопрос, какие параметры (площадь, высота) спорных подвальных помещений были предусмотрены проектом, в отношении которого выдано разрешение на строительство;

- Том 11 стр. 31-32, 32-40 исследование и ответ эксперта на вопрос № 1, 2 (АНО «ГИЛЬДИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ»).

- Том 17 л.д. 41-56 исследование и ответ эксперта на вопрос № 2 (ООО БНЭ ВЕРСИЯ).

- Том 1 л.д. 117-137 Технический отчёт МИР-СК.

II. Установлены изначальные параметры спорного объекта недвижимости.

- Том 1 л.д. 117-137 Технический отчёт МИР-СК.

III. Установлены, какие параметры были отражены в технической документации при постановке объекта на кадастровый учет.

- Том 1 л.д. 117-137 Технический отчёт МИР-СК.

III. Исследована первоначальная проектная документация на здание торгового центра.

Направлены запросы в Архив МО и Администрацию. Получены ответы об отсутствии проекта:

- Том 15 л.д. 95, 96 Копия запроса в АО «ЖУКОВСКИЙ ГРАЖДАНПРОЕКТ» о предоставлении исходной документации в отношении здания торгового центра и ответа об отсутствии проекта

- Том 13 л.д. 38-116 Ответ Министерства на запрос суда, в котором говорится о выдаче ТЦ разрешения на строительство, которое также приложено к письму. Здесь же положительное заключение экспертизы, ГПЗУ, документы по подключениям к ресурсам

V. Установлено, что изменение параметров подвальных помещений (площадь, высота, объем) не привело к повреждению несущих конструкций здания.

- Том 2 (А40-109756/2019) л.д. 55-56 исследование и ответ эксперта на вопрос № 4 (ГК Эксперт).

- Том 11 стр. 45-48 исследование и ответ эксперта на вопрос № 5 (АНО «ГИЛЬДИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ»).

- Том 17 л.д. 53-55 – определен строительный обънм здания и этажей. Расчет дан в таблице 11 л.д. 54.

- Том 17 л.д. 132-134 исследование и ответ эксперта на вопрос № 5 (ООО БНЭ ВЕРСИЯ).

VI. Проверена безопасность эксплуатации всего здания в результате проведенных работ в подвальных помещениях в связи с возможным изменением нагрузки на несущие конструкции.

- Том 2 (А40-109756/2019) л.д. 51-55, 55-56 исследование и ответ эксперта на вопрос № 1, 4 (ГК Эксперт)

- Том 11 стр. 43-44, 49-51, 51-54 исследование и ответ эксперта на вопрос № 4, 6, 7 (АНО «ГИЛЬДИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ»)

- Том 17 л.д. 134-139, 139-140 исследование и ответ эксперта на вопрос № 6, 7 (ООО БНЭ ВЕРСИЯ)

- Заключение дополнительной судебной экспертизы (ООО БНЭ ВЕРСИЯ).

Доводы предпринимателей о возведении самовольных пристроек к зданию, а также о реконструкции общего имущества здания не нашли своего документального подтверждения.

В материалы дела представлен Технический отчёт № 42/11-ТО от 2011, выполненный ООО НИФ МИР-СК. 

Согласно Разделу 5 Технического отчёта визуальным обследованием подвальной части здания установлено, что в нём имеются скрытые помещения, замурованные в период, когда в здании располагался АКБ «ТВЕРЬУНИВЕРСАЛБАНК». 

Ранее, на основании договора от 01.10.1997 № 2-ар АКБ «ТВЕРЬУНИВЕРСАЛБАНК» передавало предпринимателю ФИО13 в субаренду нежилое помещение площадью 1 775 кв.м, расположенное в подвале и на первом этаже. 

При этом, из графической части Технического отчёта (План подвала по результатам обследования) видно, что контур подвальных помещений совпадал с таковым в договоре субаренды; составленный специалистами ООО НИФ МИР-СК контур подвала с обозначением зон нахождения скрытых помещений повторяет контур здания в его границах на первом этаже.

Согласно заключению судебной экспертизы, обнаруженные в подвале скрытые помещения располагаются в контуре наружных стен, имеют идентичные конструктивные характеристики, имеют основные общие несущие конструкции, являются составной неотъемлемой частью здания.

При изложенных обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждено, что сохранение в реконструированном состоянии принадлежащие на праве собственности ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ" нежилые помещения площадью 5 555,2 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0110204:85 по адресу: 

<

...>, в соответствии с Техническим паспортом части здания, разработанным АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации», по состоянию на 02.12.2019 не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, первоначальный иск подлежат удовлетворению. В удовлетворении встречного иска следует отказать.

Судебные расходы распределяются на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Первоначальный иск удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии принадлежащие на праве собственности ООО "ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР РАМЕНСКОЕ" нежилые помещения площадью 5 555,2 кв.м. с кадастровым номером 50:23:0110204:85 по адресу: 

<

...>, в соответствии с Техническим паспортом части здания, разработанным АО «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации», по состоянию на 02.12.2019.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.А. Кулакова