Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-3861/2021

город Калининград

19 января 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 18.01.2023. 

Решение изготовлено в полном объеме 19.01.2023.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Зинченко С.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

общества с ограниченной ответственностью «ТИР-Финанс» (ОГРН 

<

***>; 107014, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мидгард» (ОГРН 

<

***>; 238530, 

<

...>)

о признании права собственности на объект долевого строительства, обязании передать его по акту приема-передачи, взыскании неустойки и убытков в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства,

и по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Мидгард» 

к обществу с ограниченной ответственностью «ТИР-Финанс» 

о взыскании компенсации по оплате коммунальных платежей и неустойки за просрочку платежей по договору долевого участия, 

третьи лиц: 1) Управление Росреестра по Калининградской области, 

2) ФИО2, 

3) ФИО3,

при участии:

от ООО «ТИР-Финанс»: ФИО4, доверенность, удостоверение,

ФИО2, паспорт, генеральный директор,

от ООО «Мидгард»: ФИО5,

от третьих лиц:  1), 3) не явились, извещены,

2) ФИО2, паспорт,

установил:

24.01.2017 ООО «Мидгард» (застройщик) и ООО «ТИР-Финанс» (участник долевого строительства) заключили договор № 3 участия в долевом строительстве, согласно которому:

-п. 1.1: застройщик обязался в предусмотренныйдоговором срок построить 6-ти этажное здание гостиницы «МИДГАРД КЛАБ», расположенной по адресу: 

<

...> (далее - здание) и после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию передать объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 договора участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную в п. 5.1 договора цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи,

-п. 1.2: объектом долевого строительства в соответствии с проектной документацией является нежилое помещение здания в литере К-1 (включая площадь подземного, первого, второго, третьего, четвертого и пятого этажей), общей площадью с холодными помещениями – 1 837,40 кв.м, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания. Проектная планировка и расположение помещений объекта долевого строительства определена и выделена в приложении № 2 к договору, являющемся его неотъемлемой частью,

-п. 1.3: стороны согласовали, что суммарная проектная площадь объекта долевого строительства, указанная в п. 1.2 договора, в том числе площади отдельных помещений, расположенных в объекте долевого строительства, являются проектными (ориентировочными) и могут измениться на момент окончания строительства как в большую, так и в меньшую сторону. Окончательная площадь помещений (в т.ч. площади отдельных помещений) определяется согласно замерам Бюро технической инвентаризации (БТИ) после ввода объекта в эксплуатацию,

-п. 1.10: срок ввода здания в эксплуатацию – не позднее 22.06.2018,

-п. 1.11: застройщик обязан передать, а участник долевого строительства принять объект долевого строительства по передаточному акту, составленному по форме застройщика, в указанный в настоящем пункте период: 

начало периода – дата, наступившая по истечении 180 календарных дней с даты окончания строительства здания согласно дате выдачи разрешения на ввод здания в эксплуатацию,

окончание периода (конечный срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства) – дата, наступившая по истечении 366 календарных дней с даты окончания строительства здания, но не позднее 22.06.2019,

-п. 1.12: участник долевого строительства обязан в течение 30 рабочих дней с даты получения сообщения застройщика о завершении строительства (создания здания) и о готовности объекта долевого строительства к передаче предпринять все действия, необходимые для исполнения обязательств, в том числе – в случае согласия подписать составленное по форме застройщика дополнительное соглашение об уточнении параметров объекта долевого строительства по результатам обмеров органом технической инвентаризации, а также подписать и предоставить застройщику:

передаточный акт объекта долевого строительства, либо

требование, предусмотренное п. 2.2.3 договора,  

-п. 1.13: в случае неисполнения участником предусмотренной настоящим пунктом обязанности по подписанию передаточного акта, либо направлению требования, указанного  п. 2.2.3 договора, застройщик вправе реализовать право, предусмотренное п. 2.3.5 договора,

-п. 2.1.9: при уклонении участника долевого строительства от подписания передаточного акта на объект долевого строительства участник долевого строительства обязан компенсировать застройщику затраты по коммунальным платежам, охране, техобслуживанию соразмерно площади объекта долевого строительства за период с даты ввода объекта в эксплуатацию и до даты направления застройщиком участнику долевого строительства одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства согласно п. 2.3.5 договора. Компенсация затрат производится в сумме, указанной застройщиком безналичными денежными средствами путем их перечисления на расчетный счет застройщика,

-п. 2.1.11: участник долевого строительства обязан подписать передаточный акт в сроки, в порядке и на условиях, предусмотренных договором, не ранее исполнения участником долевого строительства в полном объеме обязательств (в том числе финансовых) по договору,

-п. 2.2.3: участник долевого строительства имеет право потребовать от застройщика исключительно безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок в каждом из следующих случаев:

2.2.3.1 если качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительным регламентам, а также иным обязательным требованиям, что привело к ухудшению качества объекта долевого строительства,

2.2.3.2 если объект долевого строительства построен (создан) с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования,

2.2.3.3 если объект долевого строительства построен (создан) с отступлениями от условий договора,

-п. 2.3.5: застройщик не менее чем за 30 рабочих дней до наступления установленного в п. 1.9.2 договора срока обязан направить участнику долевого строительства сообщение о готовности объекта долевого строительства к передаче. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом, если объект долевого строительства не был передан досрочно, срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем через 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. 

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с абзацем 1 настоящего пункта либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу,

-п. 2.4.2: застройщик имеет право вносить технически и экономически обоснованные изменения в проектную документацию, в том числе в части изменения этажности здания и срока ввода здания в эксплуатацию по согласованию с участником,

-п. 5.1: цена договора по соглашению с участником долевого строительства определена как сумма денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика и составляет в предварительной оценке 70 000 000 руб.,

-п. 5.2: цена договора является окончательной и не подлежит изменению,

-п. 5.6: участник долевого строительства уплачивает застройщику денежные средства, указанные в п. 5.1, по графику внесения платежей, утвержденному сторонами в приложении № 2 к договору,

-п. 5.7: денежные средства должны оплачиваться в рублях, в размере, сроке и в порядке, указанные в п. 5.1, 5.3 договора,

-п. 6.2.: в случае неисполнения участником долевого строительства своих обязанностей, застройщик вправе потребовать от участника долевого строительства оплаты неустойки в размере, установленном действующим законодательством. При этом участник долевого строительства обязан оплатить указанную в настоящем пункте неустойку в течение пяти рабочих дней с даты получения соответствующего требования застройщика. Оплата неустойки не освобождает участника долевого строительства от исполнения закрепленных в договоре обязанностей,

-п. 7.1: настоящий договор подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вступает в силу с момента его регистрации, действует до момента исполнения сторонами настоящего договора своих обязательств по нему,

-п. 7.2: действие настоящего договора прекращается с момента выполнения сторонами своих обязательств по договору, ввода гостиницы в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности участником долевого строительства на все помещения, указанные в предмете настоящего договора, а также произведения полного расчета между сторонами.

В приложении № 1 к договору стороны согласовали следующий график внесения платежей участником долевого строительства:

Платеж №

Дата, до которой денежная сумма должна быть уплачена (включительно)

Денежная сумма, подлежащая уплате (руб.), НДС не облагается

 

25.02.2017

10 000 000

 

25.03.2017

10 000 000

 

25.04.2017

10 000 000

 

25.05.2017

10 000 000

 

25.06.2017

10 000 000

 

25.07.2017

10 000 000

 

25.08.2017

10 000 000

ИТОГО:

70 000 000

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Калининградской области 10.02.2017 (т. 1, л.д. 33).

Внесение денежных средств по договору осуществлялось ООО «ТИР-Финанс» на счет ООО «Мидгард» следующими платежными поручениями (т. 6, л.д. 34-68):

№

платежного поручении

Дата

платежного поручения

Сумма

платежного поручения

1

20.12.2016

400 000

2

27.12.2016

2 650 000

3

27.12.2016

25 000

4

28.12.2016

150 000

5

29.12.2019

130 000

7

16.01.2017

200 000

8

16.01.2017

65 000

9

16.01.2017

185 000

12

26.01.2017

100 000

13

30.01.2017

2 000 000

19

31.01.2017

2 000 000

20

01.02.2017

500 000

21

02.02.2017

430 000

23

13.02.2017

480 000

23

15.02.2017

20 000

24

15.02.2017

600 000

25

01.03.2017

500 000

27

02.03.2017

1 000 000

32

03.03.2017

500 000

34

17.03.2017

4 000 000

42

10.04.2017

3 000 000

49

15.05.2017

1 000 000

51

17.05.2017

50 000

52

18.05.2017

350 000

53

22.05.2017

600 000

54

25.05.2017

4 000 000

60

07.06.2017

2 800 000

61

15.06.2017

900 000

68

06.07.2017

1 500 000

69

10.07.2017

50 000

2

13.10.2017

3 000 000

4

25.01.2018

1 900 000

15

13.02.2018

500 000

16

19.02.2018

500 000

17

28.02.2018

500 000

29

07.03.2018

500 000

38

13.03.2018

500 000

39

13.03.2018

500 000

42

20.03.2018

500 000

43

26.03.2018

500 000

45

28.03.2018

500 000

46

30.03.2018

500 000

47

04.04.2018

500 000

48

05.04.2018

500 000

49

06.04.2018

300 000

51

11.04.2018

200 000

53

16.04.2018

500 000

56

16.04.2018

500 000

57

18.04.2018

500 000

58

03.05.2018

500 000

67

11.05.2018

500 000

68

15.05.2018

500 000

70

21.05.2018

500 000

71

30.05.2018

500 000

72

30.05.2018

600 000

80

05.06.2018

300 000

81

08.06.2018

500 000

82

15.06.2018

800 000

85

18.06.2018

1 000 000

86

27.06.2018

800 000

94

02.07.2018

900 000

96

13.07.2018

2 000 000

99

18.07.2018

1 000 000

100

23.07.2018

2 000 000

101

30.07.2018

1 000 000

130

20.09.2018

500 000

131

21.09.2018

177 000

132

25.09.2018

12 000 000

138

02.10.2018

838 000

ИТОГО:

70 000 000

08.12.2020 Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области выдано разрешение № 39-RU39320000-266-2016 на ввод здания в эксплуатацию (т. 2, л.д. 114).

В связи с этим 11.12.2020 ООО «Мидгард» направило ООО «ТИР-Финанс» сообщение о завершении строительства гостиницы и о готовности объекта долевого строительства к передаче (т. 1, л.д. 34), в котором уведомляло о завершении строительства гостиницы 08.12.2020, получении 08.12.2020 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 39-RU39320000-266-2016 (т. 2, л.д. 114), необходимости принять объект долевого строительства и подписать передаточные акты в течение 30 рабочих дней с даты получения сообщения.

30.12.2020 за исх. № 24/2020 ООО «Мидгард» направило ООО «ТИР-Финанс» следующие документы (т. 1, л.д. 35-50):

-подписанное дополнительное соглашение № 1 от 12.11.2020 к договору № 3 участия в долевом строительстве от 24.01.2017 (в 3-х экземплярах),

-уведомление об увеличении площади объекта долевого строительства в результате произведенных обмеров,

-передаточный акт к договору № 3 участия в долевом строительстве от 24.01.2017.

При этом ООО «Мидгард» уведомило ООО «ТИР-Финанс» о том, что передаточный акт будет подписан ООО «Мидгард» после оплаты ООО «ТИР-Финанс» денежных средств за произведенные дополнительные работы по изменению и улучшению объекта долевого строительства и за увеличение площади. Оплату необходимо произвести в течение 7 дней с момента получения письма.

В направленном ООО «ТИР-Финанс» дополнительном соглашении № 1 от 12.11.2020 (т. 1, л.д. 36-38) ООО «Мидгард» предложило:

-в п. 1.2 договора изменить площадь объекта долевого строительства с 1 837,40 кв.м на 1 850 кв.м., указав, что по заявлению участника долевого строительства увеличено общее количество номеров со 2-го по 5-й этажи до 40 и запроектировано помещение для уборочного инвентаря, на первом этаже запроектированы следующие помещения: комната переговоров, комната для размещения администрации, багажная комната, с/у для инвалидов,

- в п. 1.2.1 договора указать, что стороны договорились, что застройщик передает участнику долевого строительства объект долевого строительства с выполнением отделочных работ, перечень которых определен в приложении № 3 к договору, а также с произведенными по просьбе участника долевого строительства дополнительными работами по изменению и улучшению объекта долевого строительства (приложение № 4 к договору),

-дополнить п. 1.3 договора положением, согласно которому при увеличении площади объекта долевого строительства участник обязан доплатить денежную сумму застройщику за добавленные квадратные метры. Данная сумма исчисляется путем произведения стоимости одного квадратного метра на количество добавленных квадратных метров,

-в п. 1.10 договора изменить срок ввода здания в эксплуатацию – не позднее 30.06.2021,

-в п. 1.11 договора изменить период приема-передачи объекта долевого строительства: 

начало периода – дата, наступившая по истечении 120 календарных дней с даты окончания строительства здания согласно дате выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию,

окончание периода (конечный срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства) – дата, наступившая  по истечении 180 календарных дней с даты окончания строительства здания, но не позднее 31.12.2021,

-в п. 5.1 договора изменить цену договора, увеличив ее до 73 337 627 руб.,

-также в дополнительном соглашении содержится условие о том, что по состоянию на 12.11.2020 участник уплатил застройщику денежные средства в сумме 70 000 000 руб., оставшиеся денежные средства в размере 3 337 627 руб. участник уплачивает застройщику в течение 7 дней с момента регистрации настоящего дополнительного соглашения в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

В направленном ООО «ТИР-Финанс» уведомлении от 30.12.2020 (т. 1, л.д. 48) ООО «Мидгард» сообщило об увеличении площади объекта долевого строительства с 1850 кв.м по проекту/договору до 1 919,4 кв.м по данным органа тех. инвентаризации/кад. учета, в связи с чем ООО «ТИР-Финанс» необходимо произвести доплату в размере 2 643 953 руб.

В представленном ООО «ТИР-Финанс» передаточном акте (т. 1, л.д. 49-50) указано, что участник подтверждает, что переданное помещение (площадью 1 919,4 кв.м) полностью соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством, в связи с увеличением площади объекта участник доплачивает застройщику 2 643 953 руб. и стороны подтверждают отсутствие друг к другу финансовых, имущественных и иных претензий, в том числе по срокам исполнения сторонами обязательств по договору, по срокам передачи и качеству передаваемого помещения, а участник долевого строительства отказывается от права требования неустойки за просрочку передачи помещения в срок, установленный в договоре.  

19.04.2021 (т. 1, л.д. 4-10) ООО «ТИР-Финанс» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к ООО «Мидгард»:

1.о признании права собственности на объект долевого строительства, определенный в п. 1.2 договора участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017, состоящий из помещений, указанных в приложении № 2 к исковому заявлению, 

2.о взыскании 4 095 000 руб. неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017 за период с 23.06.2019 по 16.04.2019, 

3.о взыскании 10 464 483,87 руб. убытков, возникших в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017 за период с 23.06.2019 по 16.04.2019 (дата окончания периода уточнена в судебном заседании 07.07.2021 согласно письменным пояснениям от 06.07.2021 – т. 3, л.д. 55).

При этом в обоснование исковых требований ООО «ТИР-Финанс» ссылалось на следующее:

-по вине ООО «Мидгард» в предусмотренный п. 1.10 договора срок (не позднее 22.06.2018) строительство здания не было завершено,

-по вине ООО «Мидгард» в предусмотренный п. 1.11 договора срок  (не позднее 22.06.2019) объект долевого строительства не был передан застройщиком, 

-представленный с письмом от 30.12.2020 исх. № 24/2020 передаточный акт не соответствует требованиям ч. 1 ст. 8 Федерального закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ввиду отсутствия даты передачи, основных характеристик жилого или нежилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, и обычаям делового оборота (ст. 5 ГК РФ) ввиду отсутствия подписи уполномоченного лица организации застройщика, отсутствия оттиска печати данной организации, не указания передаваемых по акту помещений, их технических характеристик и индивидуально определяемых признаков, отсутствия технического плана здания, технического паспорта объекта, при указании даты составления документа, кроме того, п. 8 передаточного акта содержит не согласованное сторонами положение об отказе ООО «ТИР-Финанс» от права требования неустойки за просрочку сдачи объекта объект долевого строительства, 

-ООО «ТИР-Финанс» не согласно доплачивать 2 643 953 руб. за произведенные ООО «Мидгард» дополнительные работы по изменению и улучшению объекта долевого строительства и за увеличение площади, поскольку договор № 3 долевого участия не предоставляет ООО «Мидгард» право требования указанной суммы, а из п. 5.2 договора прямо следует, что цена договора является окончательной и не подлежит изменению. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 5 Закона № 214 цена договора может быть изменена после его заключения по соглашению сторон, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения,

-ООО «ТИР-Финанс» расценивает перечисленные выше действия ООО «Мидгард» как не допустимое ст. 10 ГК РФ злоупотребление правом, выразившееся в умышленном уклонении от сдачи объекта долевого строительства в предусмотренном Законом № 214 и договором порядке в целях сдачи объекта долевого строительства без проведения его осмотра на предмет качества выполненных работ и соответствия проектной документации в порядке ч. 6 ст. 8 Закона № 214,

-из содержания дополнительного соглашения № 1 от 12.11.2020 к Договору № 3 следует, что по итогам внесения изменений в проектную документацию ООО «Мидгард» без изменения внешних границ здания были изменены границы объекта долевого строительства, из его состава исключены помещения № 70 (включено в состав ОН с КН 39:05:010111:446), 72 (включен в состав ОН с КН 39:05:010111:498), 73 (КН 39:05:010111:447), 90 (включен в состав ОН с КН 39:05:010111:448),

-положения договора № 3 не предоставляют ООО «Мидгард» права в одностороннем порядке изменять существенные условия договора, в связи с чем сам по себе объект долевого строительства (его границы) не может быть произвольно изменен иначе, как в порядке ст. 450 ГК РФ, в то время как соглашений об изменении условий договор № 3 между сторонами не заключалось.

Неустойка в размере 4 095 000 руб. начислена ООО «ТИР-Финанс» в связи с просрочкой ООО «Мидгард» сдачи объекта долевого строительства в порядке ч. 2 ст. 6 Закона № 214 за период с 23.06.2019 (п. 1.11 Договора) по 16.04.2021 с учетом периода моратория начисления неустойки (с 03.04.2020 по 01.01.2021), установленного постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 423.

В связи с просрочкой сдачи объекта в соответствии со ст. 10 Закона № 214 ООО «ТИР-Финанс» за период с 23.06.2019 по 16.04.2021 (с учетом установленного постановлением Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 моратория в период с 03.04.2020 по 01.01.2021) понесло убытки в размере 10 464 483,87 руб. в связи с необходимостью уплаты процентов за пользование заемными денежными средствами, полученными от ФИО3 и ФИО2 по договорам займа (под 14 % годовых), за счет которых была оплачена цена договора № 3, в то время как ООО «ТИР-Финанс» рассчитывало погасить займы за счет денежных средств, извлекаемых от использования объекта долевого строительства.  

Направленная ООО «ТИР-Финанс» претензия, содержащая указанные выше требования, оставлена ООО «Мидгард» без удовлетворения.

Исковое заявление ООО «ТИР-Финанс» принято судом к производству с присвоением делу № А21-3861/2021.

06.05.2021 (т. 2, л.д. 135-137) ООО «Мидгард» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с ООО «ТИР-Финанс» 1 066 925,30 руб. компенсации затрат по коммунальным платежам (электроэнергия, отопление, водоснабжение, водоотведение, содержание) соразмерно площади объекта долевого строительства за период с даты ввода объекта в эксплуатацию (08.12.2020) до 15.03.2021 в соответствии с п. 2.1.9 Договора № 3 (направленная ООО «ТИР-Финанс» претензия о выплате компенсации проигнорирована).

В обоснование заявленных требований ООО «Мидгард» ссылается на:

- письмо ООО «ТИР-Финанс» исх. № 25-8/178 от 25.08.2017 (т. 2, л.д. 152) с просьбой о внесении изменений в планировку и проектную документацию объекта с согласием в связи с этим на увеличение сроков строительства и гарантий оплаты за указанные изменения,

-письмо ООО «Мидгард» от 26.10.2017 (т. 2, л.д. 153) с документацией по измененной планировке, а также с сообщением о необходимости подписания дополнительного соглашения к договору при согласовании технических изменений при строительстве объекта,

-письмо ООО «ТИР-Финанс» от 20.11.2017 исх. № 20-11/17 (т. 2, л.д. 154) о согласовании  предложенных изменений,

-дополнительное соглашение № 1 к договору № 3 участия в долевом строительстве от 24.01.2017 (т. 2, л.д. 150-151), согласно которому срок ввода объекта в эксплуатацию – не позднее 22.02.2020, конечный срок начала передачи и принятия объекта – не позднее 22.02.2021 (подписано только со стороны ООО «Мидгард»).

Исковое заявление принято к производству с присвоением делу № А21-4438/2021.

28.05.2021 ООО «Мидгард» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к ООО «ТИР-Финанс» о взыскании 2 381 302,79 руб. неустойки за просрочку платежей в порядке п. 6.2 договора № 3 и п. 1 ст. 395 ГК РФ (т. 3, л.д. 4-6, направленная ООО «ТИР-Финанс» претензия оставлена без удовлетворения).

Исковое заявление принято судом к производству с присвоением делу № А21-5336/2021.

Определением от 09.06.2021 по делу № А21-3681/2021 (т. 3, л.д. 39) дела № А21-4438/2021, А21-5336/2021 объединены в одно производство для рассмотрения в рамках дела № А21-3861/2021, к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Калининградской области.

В судебном заседании 08.09.2021 (т. 4, л.д. 170) к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3 и ФИО2, при этом ФИО3 извещался о судебных заседаниях с указанием на привлечение его в качестве третьего лица по делу (т. 7, л.д. 116; т. 8, л.д. 77; т. 9, л.д. 81, 99), а ФИО2 неоднократно присутствовал в судебных заседаниях. 

В ходе судебного разбирательства ООО «ТИР-Финанс» заявляло об истечении 26.08.2020 трехлетнего срока исковой давности по требованию о взыскании с него неустойки за нарушение сроков внесения платежей по договору долевого участия, поскольку п. 5.1 и 5.6 договора предусмотрено, что оплата производится равными ежемесячными платежами по 10 000 000 не позднее 25 числа месяца в период с 25.02.2017 по 25.08.2017, в связи с чем ООО «Мидгард» узнало о просрочке внесения денежных средств не позднее 26.08.2017.      

19.08.2021 (т. 3, л.д. 191-192) ООО «Мидгард» уточнило исковые требования о взыскании с ООО «ТИР-Финанс» компенсации коммунальных платежей в связи с увеличением сроков содержания объекта долевого строительства и просило взыскать с ООО «ТИР-Финанс» 2 470 254,07 руб. компенсации за период с 08.12.2020 по 19.08.2021 (уточнения приняты к рассмотрению в судебном заседании 08.09.2021, т. 4, л.д. 169-170).

12.10.2021 (т. 6, л.д. 13-15) ООО «Мидгард» уточнило исковые требования о взыскании неустойки за просрочку платежей по договору № 3 и просило взыскать с ООО «ТИР-Финанс» 2 381 302,79 руб. в порядке п. 6.2 Договора № 3 и п. 6 ст. 5 Закона № 214.

12.10.2021 (т. 6, л.д. 22, 25-27) ООО «ТИР-Финанс» уточнило п. 1 исковых требований к ООО «Мидгард», согласно которым просило признать право собственности ООО «ТИР-Финанс» на объект долевого строительства, определенный в п. 1.2 договора участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017, состоящий из помещений, указанных в приложении № 2 к ходатайству, согласно которому общая площадь помещений составляет 1 577,24 кв.м. (уточнение принято к рассмотрению 13.10.2021, т. 6. л.д. 75).

12.11.2021 (т. 6, л.д. 90) ООО «ТИР-Финанс» обратилось с заявлением о фальсификации письма ООО «ТИР-Финанс» исх. № 25-8/17 от 25.08.2017, письма ООО «Мидгард» от 26.10.2017, письма ООО «ТИР-Финанс» исх. № 20-11/17 от 20.11.2017.

Представитель ООО «Мидгард» ФИО5 отказался от исключения указанных писем из числа доказательств по делу.

Заявление о фальсификации отклонено в судебном заседании 15.12.2021 в том числе в связи с тем, что ФИО6, являвшаяся в период подписания писем генеральным директором ООО «ТИР-Финанс», признала факт подписания от имени ООО «ТИР-Финанс» писем исх. № 25-8/17 от 25.08.2017 и исх. № 20-11/17 от 20.11.2017, оригиналы которых обозрены в судебном заседании 08.09.2021.

12.11.2021 (т. 6, л.д. 93-94, 96-97) ООО «ТИР-Финанс» уточнило исковые требования к ООО «Мидгард» и просило:

1.признать право собственности ООО «ТИР-Финанс» на объект долевого строительства, определенный в п. 1.2 договора участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017, состоящий из помещений, указанных в приложении № 1 к ходатайству, 

2.обязать ООО «Мидгард» передать ООО «ТИР-Финанс» по акту приема-передачи объект долевого строительства, определенный в п. 1.2 договора участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017, состоящий из помещений, указанных в приложении № 1 к ходатайству,

3.взыскать с ООО «Мидгард» в пользу ООО «ТИР-Финанс» неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017 за период с 23.06.2019 по 17.11.2021 в сумме 10 587 500 руб.,

4.взыскать с ООО «Мидгард» в пользу ООО «ТИР-Финанс» убытки, возникшие в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017 за период с 23.06.2019 по 17.1.2021 в размере 16 237 086,61 руб.

Уточнения приняты судом к рассмотрению в судебном заседании 17.11.2021.

03.12.2021 ООО «ТИР-Финанс» уточнило исковые требования (т. 7, л.д. 9-10, 12-16, приняты к рассмотрению в судебном заседании 15.12.2021) и просило:

1.признать право собственности ООО «ТИР-Финанс» на объект долевого строительства, определенный в п. 1.2 договора участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017, состоящий из помещений, указанных в приложении № 1 к ходатайству, согласно которому общая площадь помещений составляет 1 874,74 кв.м.,  в том числе помещение № 70 (электрощитовая), 72 (коридор), 73 (контрольно-пропускной пункт), 90 (теплопункт), 91 (общественная зона, в том числе машиноместа) и часть помещения № 93 (общественная зона).

2.обязать ООО «Мидгард» передать ООО «ТИР-Финанс» по акту приема-передачи объект долевого строительства, определенный в п. 1.2 договора участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017, состоящий из помещений, указанных в приложении № 1 к ходатайству,

3.взыскать с ООО «Мидгард» в пользу ООО «ТИР-Финанс» неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017 за период с 23.06.2019 по 15.12.2021 в сумме 11 077 500 руб.,

4.взыскать с ООО «Мидгард» в пользу ООО «ТИР-Финанс» убытки, возникшие в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017 за период с 23.06.2019 по 15.12.2021 в сумме 16 988 867,43 руб. 

В судебном заседании 15.12.2021 представитель ООО «ТИР-Финанс» ФИО4 отказался от ходатайства о проведении судебной экспертизы, поступившего в суд 12.11.2021 (т. 6, л.д. 102). 

В этом же судебном заседании отклонено ходатайство ООО «ТИР-Финанс» о привлечении в качестве специалистов директора ООО «Архпроект Калининград» ФИО7  и главного конструктора ФИО8 

30.03.2022 ОО «ТИР-Финанс» уточнило исковые требования в части взыскания неустойки и убытков (т. 8, л.д. 99-100, уточнения приняты к рассмотрению 30.03.2022) и просило:

-взыскать с ООО «Мидгард» неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017 за период с 23.06.2019 по 30.03.2022 в сумме 34 440 000 руб.,

-взыскать с ООО «Мидгард» убытки, возникшие в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017 за период с 23.06.2019 по 30.03.2022 в сумме 19 808 045,51 руб. 

В ходе рассмотрения дела между сторонами возник спор о том, является ли часть спорных помещений общим имуществом собственников помещений гостиницы «МИДГАРД КЛАБ».

В связи с этим определением от 21.07.2022 производство по делу было приостановлено ввиду назначения судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО9, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:

-являются ли помещения № 70 – электрощитовая 8,0 кв.м КН 39:05:010111:446; № 72 – коридор 8,0 кв.м, КН 39:05:010111:498; № 73 – контрольно-пропускной пункт 5,8 кв.м КН 39:05:010111:447; № 90 – теплопункт 11,4 кв.м КН 39:05:010111:448; № 93 – общественная зона 9,94 кв.м (с учетом определения от 28.07.2022) КН 39:05:010111:498, расположенные в подземном этаже нежилого здания гостиницы «МИДГАРД КЛАБ», находящейся по адресу: 

<

...>, общим имуществом собственников помещений гостиницы «МИДГАРД КЛАБ»?

-являются ли указанные выше помещения общим имуществом собственников помещений гостиницы «МИДГАРД КЛАБ» без учета размещенного в них оборудования?

-какое оборудование, установленное в указанных выше помещениях, является основанием для отнесения помещений к общему имуществу собственников помещений гостиницы «МИДГАРД КЛАБ»?

-имеется ли техническая возможность для перемещения такого оборудования из указанных выше помещений в иные помещения за пределами объекта долевого участия Литер К-1, указанного в приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017?

-была ли у застройщика (ООО «Мидгард») возможность в процессе строительства здания гостиницы разместить указанное оборудование, установленное в указанных выше помещениях, за пределами объекта долевого строительства Литер К-1, указанного в приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017)? 

26.08.2022 от ООО «Мидгард» поступило заявление о снижении размера неустойки за просрочку передачи объекта в порядке ст. 333 ГК РФ (т. 9, л.д. 142-144), поскольку заявленная ООО «ТИР-Финанс» неустойка в размере 34 440 000 руб. составляет практически 50 % от стоимости объекта долевого участия.

01.12.2022 в материалы дела поступило заключение эксперта № 317-22 от 25.11.2022 (т. 10, л.д. 1-17), в связи с чем в судебном заседании 07.12.2022 производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании 18.01.2023 к рассмотрению приняты уточненные исковые требования ООО «Мидгард» о взыскании с ООО «ТИР-Финанс» 7 465 725,77 руб. компенсации по состоянию на 31.12.2022. 

Рассмотрев материалы дела и заслушав пояснения представителей, суд признает необходимым исковые требования ООО «ТИР-Финанс» удовлетворить частично, а в удовлетворении исковых требований ООО «Мидгард» отказать по следующим основаниям.

В п. 1.5 договора № 3 указано, что основанием для заключения договора являются Гражданский кодекс РФ и Федеральный закона РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». 

В соответствии с ч. 1 ст. 1 Закона № 214 указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона № 214 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 Закона № 214).

При этом ч. 4 ст. 4 Закона № 214 предусмотрено, что договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона № 214 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. 

При этом в ч. 2 ст. 5 Закона указано, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Закона № 214).

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 2 ст. 6 Закона № 214).

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Частью 2 статьи 214 Закона предусмотрено, что если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В соответствии со ст. 8 Закона № 214 передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных ч. 6 настоящей статьи. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в ч. 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в ч. 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с ч. 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 4 и 5 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирным домов и иных объектов недвижимости (утвержденного Президиумов Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017) уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве; для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации; равным образом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ с учетом положений ч. 3 ст. 6 Закона № 214, поскольку в соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона № 214 при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, а согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, из приведенных выше положений законодательства следует, что изменения условий договора долевого участия, касающихся характеристик объекта долевого строительства, срока его передачи застройщиком участнику долевого строительства, цены договора, допускается только путем подписания двустороннего соглашения о внесение изменений в договор и регистрации указанного соглашения в установленном порядке.

Доказательств подписания сторонами указанного соглашения в материалы дела не представлено (дополнительное соглашение № 1 к договору № 3 участия в долевом строительстве от 24.01.2017 (т. 2, л.д. 150-151) ООО «ТИР-Финанс» не подписано и в установленном порядке не зарегистрировано).

В связи с этим письма ООО «ТИР-Финанс» исх. № 25-8/17 от 25.08.2017, ООО «Мидгард» от 26.10.2017, ООО «ТИР-Финанс» исх. № 20-11/17 от 20.11.2017 не принимаются судом во внимание, поскольку не имеют правового значения для рассматриваемого дела (что также послужило основанием для отклонения заявления ООО «ТИР-Финанс» о фальсификации указанных писем), равно как и доводы ООО «ТИР-Финанс» об аффилированности ФИО6 (ранее - ФИО10) с ФИО3 через ООО «ТИР-Финанс» и ООО «Мидгард» (т. 6, л.д. 82).

Кроме того, в соответствии с п. 10.2.24 и 10.3 устава ООО «ТИР-Финанс» (т.7, л.д. 73) к исключительной компетенции общего собрания участников общества относится одобрение сделок, связанных с приобретением обществом недвижимого имущества независимо от суммы сделки и решение данного вопроса не может быть передано общим собранием участников общества на решение единоличного исполнительного органа общества.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 5 Закона № 214 договор долевого участия должен содержать цену договора. 

По соглашению сторон цена договора может быть измерена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Закона № 214).

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В п. 5.2 договора предусмотрено, что цена договора является окончательной и не подлежит изменению.

В судебном заседании 18.01.2023 ФИО2 пояснил, что п. 5.2. договора включен в договор по его настоянию, поскольку твердая, заранее согласованная цена объекта долевого строительства была условием его участия в строительстве здания гостиницы.

Доказательств иного в материалы дела не представлено, равно как и доказательств изменения указанного положения договора в установленном Законом № 214 порядке.

Действительно в п. 5.1 договора указано, что цена договора составляет в предварительной оценке 70 000 000 руб., что, по мнению ООО «Мидгард» свидетельствует о ее возможном изменении в сторону увеличения.

В п. 5.5 договора сторонами определено, что использование денежных средств, указанных в. 5.1 договора (70 000 000 руб.) застройщиком на цели, предусмотренные договором, определяется пропорционально привлеченным денежным средствам участника долевого строительства, в результате чего у застройщика может образоваться экономия, которая остается в его распоряжении.

При этом п. 1.1 договора предусмотрено, что участник долевого строительства обязан уплатить обусловленную в пп. 5. 1 договора цену.   

Таким образом, положения п. 1.1, 5.1 и 5.5 договора не свидетельствуют о возможном увеличении его цены, в связи с чем соответствующие доводы ООО «Мидгард» судом отклоняются.

В соответствии с п. 1.1 договора застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства, указанный в п. 1.2 договора, согласно которому  объектом долевого строительства является нежилое помещение здания в литере К-1 (включая площадь подземного, первого, второго, третьего, четвертого и пятого этажей) общей площадью с холодными помещениями - 1 837,40 кв.м, проектная планировка и расположение помещений которого определены и выделены в Приложении № 2 к договору (т. 1, л.д. 26-31).

Иной объект долевого строительства сторонами не согласован.

Действительно, согласно п. 1.3 договора площадь объекта долевого строительства, в том числе площади его отдельных помещений, являются проектными (ориентировочными) и могут измениться на момент окончания строительства как в большую, так и в меньшую сторону – окончательная площадь помещений (в том числе площади отдельных помещений) определяется согласно замерам Бюро технической инвентаризации (БТИ) после ввода объекта в эксплуатацию. Участник долевого строительства ознакомлен и согласен с тем, что окончательные характеристики объекта долевого строительства, указываемые в документации органа технической инвентаризации, после ввода в эксплуатацию здания, могут не совпадать с техническими и проектными характеристиками, указанными договоре и приложениях к нему.

Однако, вопреки доводам ООО «Мидгард», данное положение само по себе не позволяет застройщику сознательно изменять площадь объекта долевого строительства – такое изменение возможно в результате строительных работ, направленных на возведение здания гостиницы, в котором располагается объект долевого строительства, характеристики которого определены сторонами в договоре № 3, в том числе исходя из целей использования объекта участником долевого строительства. 

Доводы ООО «Мидгард» о возможном изменении согласованных сторонами характеристик объекта (его площади, границ, согласованного расположения по отношению друг к другу его частей, количества помещений) не принимаются судом во внимание поскольку противоречат п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214.   

Согласованное сторонами на стр. 6 Приложения № 2 к договору условие о том, что планировка и технические характеристики объекта долевого строительства, отраженные в настоящем приложении могут быть изменены застройщиком в одностороннем порядке с уведомлением участника долевого строительства, не принимается судом во внимание, поскольку противоречит ч. 1 и п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона № 214.

Кроме того, доказательств уведомления участника долевого строительства (ООО «ТИР-Финанс») об изменении планировки и технических характеристик объекта долевого строительства ООО «Мидгард» в материалы дела не представило, озвученные в судебном заседании 18.01.2023 доводы представителя ООО «Мидгард» о том, что руководитель ООО «ТИР-Финанс» знала о таких изменениях отклоняются судом, поскольку не свидетельствуют об уведомлении самого участника долевого строительства (ООО «ТИР-Финанс»).

Дополнительное соглашение к договору об изменении планировки и технических характеристик объекта долевого строительства сторонами не заключено и не зарегистрировано в установленном порядке.

В окончательных исковых требованиях ООО «ТИР-Финанс» просит признать за ним право собственности на объект долевого строительства, определенный в п. 1.2 договора участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017, состоящий из помещений, указанных в приложении № 1 к ходатайству, согласно которому общая площадь помещений составляет 1 874,74 кв.м., в том числе помещение № 70 (электрощитовая), 72 (коридор), 73 (контрольно-пропускной пункт), 90 (теплопункт), 91 (общественная зона, в том числе машиноместа) и часть помещения № 93 (общественная зона), а также обязать ООО «Мидгард» передать ООО «ТИР-Финанс» по акту приема-передачи объект долевого строительства, определенный в п. 1.2 договора участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017, состоящий из помещений, указанных в приложении № 1 к ходатайству. 

Между тем, истребуемый ООО «ТИР-Финанс» объект также не является объектом долевого строительства, согласованным сторонами в договоре № 3 долевого участия, его площадь превышает площадь согласованного сторонами объекта и ООО «ТИР-Финанс» не оплачена.   

Фактические характеристики помещений, находящихся в здании возведенной ООО «Мидгард» гостиницы отражены в представленной ООО «ТИР-Финанс» выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 20.01.2021 № КУВИ-002/2021-1251733 (т. 1, л.д. 66-135) и не соответствуют проектной планировке и расположению помещений объекта долевого строительства, согласованным сторонами в п. 1.2 к договору № 3 участия в долевом строительстве.

Согласно пояснениям сторон в ходе рассмотрения дела, письмам ООО «Мидгард» от 26.10.2017 (т. 2, л.д. 116), от 05.08.2019 исх. № 27/2019, техническому заключению Калининградского института независимой экспертизы ТЗ-21.164 по результатам обследования нежилого здания гостиницы по адресу: Калининградская область, г. Зеленоградск, л. ФИО11, д. 3 (стр. 8) изменились внутренние планировки, так как из 16 гостиничных номеров застройщик по согласованию с участником долевого строительства сделал 40 гостиничных номеров, изменил планировку первого и подвального этажей, предусмотрел помещение для уборочного инвентаря, на первом этаже запроектированы следующие помещения: комната для переговоров, комната для размещения администрации, багажная комната, с/у для инвалидов, увеличилась площадь помещений литеры К1. 

В соответствии со справкой на объект капитального строительства «Гостиница по ул. ФИО11 в г. Зеленоградске» (т. 2, л.д. 35) фактически построенный объект не соответствует проектной документации по которой приобретался объект, внесены изменения в планировочные и технологические решения в корпусе К1: изменено количество номеров - в гостинице было 16 номеров (8 однокомнатных номеров с кухней-столовой и 8 двухместных с кухней-столовой номеров), а стало 40 однокомнатных номеров без увеличения габаритов и этажности К1, изменены планировка, количество и назначение общественных и технических помещений. 

Из дополнительного соглашения № 1 от 12.11.2020 к договору следует, что по итогам внесения изменений в проектную документацию были изменены границы объекта долевого строительства, в частности без изменения внешних границ здания изменены границы объекта долевого строительства, из его состава исключены помещения № 70 (включено в состав ОН с КН 39:05:010111:446), 72 (включено в состав ОН с КН 39:05:010111498), 73 (КН 39:05:010111:447), 90 (КН 39:05:010111:448) (т. 2, л.д. 63).

Таким образом, в нарушение условий договора и положений Закона № 214 согласованный сторонами объект долевого строительства в одностороннем порядке изменен застройщиком, в связи с чем доводы ООО «ТИР-Финанс» о сохранении внешних границ здания и возможности соблюдения границ объекта долевого участия в рассматриваемом случае не имеют правового значения ввиду фактического отсутствия согласованного сторонами объекта долевого строительства.

В связи с этим не принимается судом во внимание и односторонний передаточный акт от 16.04.2021 (т. 3, л.д. 199-200).  

В соответствии с заключением эксперта АНО «ЭКСКО» ФИО9  № 317-22 от 25.11.2022 (т. 10, л.д. 1-17):

- помещения № 70, 72, 73, 90, 93 с учетом расположенного в них оборудования  и по его функциональному назначению  предназначены для обслуживания корпуса 1 (литера К-1) и корпуса 2, т.е. помещений, имеющих разных собственников, следовательно, являются общим имуществом собственников помещений гостиницы «МИДГАРД КЛАБ»,

-помещения № 70, 72 ,73, 90, 93 входят в границы помещений литер К-1 и без учета размещенного в них оборудования и функционального использования не являются общим имуществом собственников помещений гостиницы «МИДГАРД КЛАБ»,

-основанием для отнесения помещений к общему имуществу собственников помещений гостиницы «МИДГАРД КЛАБ» является наличие общедомового оборудования: в помещении № 70 размещено вводно-распределительное устройство здания, в помещении № 90 – ввод тепловых сетей в здание и теплопункт, помещения № 72, 73, 93 отнесены к общему имуществу из-за своего расположения и принципа организации и доступа в здание,

-после завершения строительства здания и прокладки всех коммуникаций, перенос кабельных линий и труб теплоснабжения за наружным контуром здания невозможен; внутри здания техническая возможность переноса оборудования имеется, но не рациональна с точки зрения объемно-планировочного решения и связана со значительными материальными затратами, необходимостью разработки проекта такого переноса с учетом расположения прочих коммуникаций и противопожарных требований,

-в процессе строительства здания гостиницы существенное изменение размещения теплопункта и электрощитовых невозможно; для этого требуется новая разработка проекта в соответствии с заданием, учитывающим вынос данных помещений за пределы  литеры К-1. 

Оснований для неприятия во внимание выводов указанной экспертизы у суда не имеется, проведение экспертизы поручено эксперту АНО «ЭКСКО» ФИО9 по ходатайству ООО «ТИР-Финанс», при этом ООО «Мидгард» против кандидатуры эксперта не возражало; заключение эксперта  является полным, непротиворечивым, мотивированным. 

Обоснованных ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы сторонами в ходе рассмотрения заявлено не было.

Согласно п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы ст. 1 и 16 Закона № 214. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В п. 2 названного выше постановления указано также, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В свою очередь в п. 38  Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указано, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. Право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме. В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.

Следовательно, предусмотренный договором № 3 участия в долевом строительстве объект долевого строительства в природе отсутствует, а истребуемый ООО «ТИР-Финанс» объект не только не соответствует договору № 3 долевого участия, но и частично относится к общему имуществу собственников помещений гостиницы «МИДГАРД КЛУБ», что влечет отказ в удовлетворении требований ООО «ТИР-Финанс» о признании его права собственности на указанный объект и обязании ООО «Мидгард» передать его ему по акту приема-передачи.   

При этом из перечисленных выше обстоятельства дела, а также из п. 7.2 договора № 3 и Закона № 214 следует, что договор № 3 участия в долевом строительстве является действующим (что признается и ООО «Мидгард» в письменных пояснениях), поскольку ООО «Мидгард» не исполнило обязательство по передаче ООО «ТИР-Финанс» предусмотренного договором объекта долевого строительства. 

В судебном заседании 18.01.2023 представитель ООО «Мидгард» в подтверждение довода о регистрации  за ООО «ТИР-Финанс» права собственности на объект долевого строительства представил выписки от 27.12.2022 из ЕГРН на помещения с КН 39:05:010111:587.

Представители ООО «ТИР-Финанс» пояснили, что согласно данным выпискам за ним зарегистрировано право собственности не на объект долевого строительства, согласованный в договоре № 3, поскольку из него (из помещений подвального этажа) исключены помещения охраны, теплового и водяного пунктов, которые согласно заключению эксперта относятся к общему имуществу собственников помещений в гостинице, что свидетельствует об изменении конфигурации объекта. При этом в помещение теплового пункта (№ 90) отсутствует вход с улицы и проход к нему необходимо будет обеспечить через помещения ООО «ТИР-Финанс», что подтверждается также имеющимся в материалах дела планом подземного этажа (т. 8, л.д. 74), заключением судебной экспертизы и документально ООО «Мидгард» не опровергнуто.

При изложенных обстоятельствах,  государственная регистрация 27.12.2022 права собственности ООО «ТИР-Финанс» на помещения с КН 39:05:010111:587 не свидетельствует о выполнении застройщиком своих обязательств перед участником долевого строительства по договору № 3. 

В соответствии с п. 1.11 договора № 3 участия в долевом строительстве ООО «Мидгард» должно было передать объект долевого строительства ООО «ТИР-Финанс» не позднее 22.06.2019.

Дополнительное соглашение № 1 от 05.06.2019 (т. 2, л.д. 150) предусматривающее изменение редакции п. 1.11 договора № 3 участия в долевом строительстве и устанавливающее 22.02.2021 в качестве конечного срока передачи объекта долевого строительства, со стороны ООО «ТИР-Финанс» не подписано и в установленном порядке не зарегистрировано, в связи с чем в соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона № 214 не считается заключенным.

Фактически возведенный ООО «Мидгард» и предлагаемый к передаче объект не является объектом долевого строительства, определенным договором № 3.   

В связи с этим не принимаются во внимание ссылки ООО «Мидгард» на нарушение ООО «ТИР-Финанс» установленного ст. 10 ГК РФ запрета на злоупотребление правом, а также на нарушение п. 5 ст. 450.1 ГК РФ.

К рассматриваемым отношениям сторон не подлежат применению разъяснения, содержащиеся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54, поскольку одностороннее изменение характеристик объекта долевого строительства (в отсутствие заключенного и зарегистрированного в установленном порядке дополнительного соглашения об этом) допущено ООО «Мидгард», а не ООО «ТИР-Финанс».  

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При этом в соответствии с п. п. 6.1 договора № 3 за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по договору виновная сторона несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ и договором.

Частью 2 статьи 6 Закона № 214 предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Отказ ООО «ТИР-Финанс» от подписания передаточного акта, приложенного к уведомлению ООО «Мидгард» от 30.12.2020 (т. 1, л.д. 48-53), не может быть признан уклонением ООО «ТИР-Финанс» от  принятия объекта долевого строительства, поскольку фактически ООО «Мидгард» предлагало ООО «ТИР-Финанс» принять не согласованный договором № 3 объект, доплатив 3 337 627 руб., что противоречит названным выше положениям Закона № 214 и условиям договора.

Таким образом, ООО «ТИР-Финанс» имеет основания для начисления ООО «Мидгард» неустойки за период с 23.06.2019 по 30.03.2022 за вычетом на основании постановления Правительства РФ № 423 от 02.04.2020 периода с 03.04.2020 по 01.01.2021.

Между тем, в рассматриваемом случае днем исполнения обязательства является день рассмотрения дела по существу – 18.01.2023.

В соответствии с информационным сообщением Банка России от 16.09.2022 с 19.09.2022 ставка рефинансирования составляет 7,5 %.

Таким образом, в рассматриваемом случае предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона № 214 пеня за период с 23.06.2019 по 30.03.2022 за вычетом периода с 03.04.2020 по 01.01.2021 составляет 12 915 000 руб. 

В удовлетворении остальной части требования о взыскании пени следует отказать. 

Согласно п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013) суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства; неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Однако в рассматриваемом случае суд не находит оснований для снижения указанной пени по ходатайству ООО «Мидгард» в порядке ст. 333 ГК РФ, поскольку доказательств явной ее чрезмерности, равно как и исключительности обстоятельств, при которых ООО «Мидгард» допущена просрочка передачи объекта ООО «ТИР-Финанс» материалы дела не содержат – рассчитанная судом пеня составляет 18,45 % от стоимости объекта долевого строительства, ее размер обусловлен помимо значительной стоимости объекта также и периодом просрочки сдачи объекта. 

Требования ООО «ТИР-Финанс» о взыскании с ООО «Мидгард» 19 808 045,51 руб. убытков в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства за период с 23.06.2019 по 30.03.2022 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно пояснениям ООО «ТИР-Финанс» указанные убытки возникли у него в связи с необходимостью уплаты процентов за пользование заемными денежными средствами, полученными от ФИО3 и ФИО2 по договорам займа (под 14 % годовых), за счет которых была оплачена цена договора № 3, в то время как ООО «ТИР-Финанс» рассчитывало погасить займы за счет денежных средств, извлекаемых от использования объекта долевого строительства.  

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является возмещение убытков.

В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

По смыслу ст. 15 ГК РФ лицо, требующее возмещение убытков, должно доказать наличие состава (совокупности условий) включающего: нарушение обязательства, размер убытков, причинную связь между нарушением обязательства и возникновением у истца убытков.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23.06.15 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу п. 1 ст. 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Таким образом, для взыскания с ответчика убытков истец должен доказать их причинение по вине должника.

Между тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств того, что неисполнение застройщиком обязанности по передаче жилого помещения повлекло за собой убытки кредитора не представлено.

Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. 

В соответствии с представленным в материалы дела уставом ООО «ТИР-Финанс» (т. 7, л.д. 67) общество является коммерческой организацией, то есть относится к субъектам предпринимательской деятельности, в связи с чем несет риски осуществления такой деятельности.

Из материалов дела следует, что договоры займа заключены обществом с ФИО3 и ФИО2, которые согласно представленной в материалы дела выписке из ЕГРЮЛ (т. 2, л.д. 80-81) 01.11.2016 учредили ООО «ТИР-Финанс», при этом с 28.08.2018 ФИО2 является генеральным директором общества, кроме того, с 16.05.2014 ФИО3 является участником ООО «Мидгард».

Доводы ООО «ТИР-Финанс» о намерении погасить займы за счет денежных средств, извлекаемых от использования объекта долевого строительства, носят предположительный характер и в нарушение ст. 9, 65 АПК РФ документально не подтверждены.

При этом суд учитывает действовавшие в спорный период санитарно-эпидемиологические ограничения в связи с эпидемией COVID-2019 и сложившейся политической ситуацией.

Кроме того, согласно п. 1.2 договоров займа (т. 3, л.д. 52-53) срок возврата суммы займов и процентов истекает 10.11.2023 и в период начисления убытков (с 23.06.2019 по 30.03.2022) не истек. 

Требование ООО «Мидгард» о взыскании с ООО «ТИР-Финанс» 2 381 302,79 руб. неустойки за просрочку платежей в порядке п. 6.2 договора № 3 и п. 1 ст. 395 ГК РФ не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как указано выше в период внесения платежей по договору № 3 одним из участников ООО «Мидгард» являлся ФИО3, который одновременно являлся учредителем ООО «ТИР-Финанс» и предоставлял ООО «ТИР-Финанс» займы для оплаты объекта долевого строительства, и соответственно мог контролировать своевременность внесения платежей по договору № 3.

Кроме того, в соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса (п. 1 ст. 196 ГК РФ).

Согласно п. 1 и 2 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По общему правилу, установленному в п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с п. 1 ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

ООО «Мидгард» просит взыскать с ООО «ТИР-Финанс» неустойку за нарушение ООО «ТИР-Финанс» сроков внесения платежей, установленных Графиком внесения платежей, утвержденным сторонами в приложении № 2 к договору № 3 (п. 5.6 договора № 3).

Согласно представленному в материалы дела графику ООО «ТИР-Финанс» обязалось ежемесячно до 25 числа (включительно) перечислять ООО «Мидгард» по 10 000 000 руб. в период с 25.02.2017 по 25.08.2017.

Таким образом, о нарушении ООО «ТИР-Финанс» срока оплаты по договору № 3 ООО «Мидгард» узнавало соответственно 26 февраля – августа 2017 года.

Следовательно, согласно п. 1 ст. 207 ГК РФ срок исковой давности по требованию о взыскании с ООО «ТИР-Финанс» неустойки за просрочку каждого из платежей истек соответственно 25 числа февраля – августа 2020 года.

При этом исковое заявление ООО «Мидгард» о взыскании с ООО «ТИР-Финанс» неустойки поступило в арбитражный суд 28.05.2021 (т. 3, л.д. 7) – по истечении установленного срока исковой давности, о применении которого ООО «ТИР-Финанс» заявило в ходе судебного разбирательства (т. 3, оборот л.д 66, л.д. 182).

Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной спора, является основанием для отказа в удовлетворении искового заявления (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

Довод ООО «Мидгард» о том, что договор долевого участия № 3 от 24.01.2017 является действующим, в связи с чем срок исковой давности по требованиям о взыскании пени за просрочку внесения платежей не истек (т. 3, л.д. 172), не принимается судом во внимание, поскольку само по себе действие указанного договора не исключает факта истечения срока исковой давности по требованию о взыскании пени за несвоевременное внесение предусмотренных таким договором платежей.   

Требования  ООО «Мидгард» о взыскании с ООО «ТИР-Финанс» 7 465 725,77 руб. компенсации затрат на содержание объекта долевого строительства за период с 08.12.2020 до 31.12.2022 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Действительно, в соответствии с п. 2.1.9 договора № 3 участия в долевом строительстве при уклонении участника долевого строительства от подписания передаточного акта на объект долевого строительства участник долевого строительства обязан компенсировать застройщику затраты по коммунальным платежам, охране, техобслуживанию соразмерно площади объекта долевого строительства за период с даты ввода объекта в эксплуатацию и до даты направления застройщиком участнику долевого строительства одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства согласно п. 2.3.5 договора.

Между тем, как уже указано выше, ООО «ТИР-Финанс» правомерно отказалось принять от ООО «Мидгард» помещения, не являющиеся объектом долевого строительства согласно договору № 3, в связи с чем с его стороны отсутствует факт уклонения от принятия объекта долевого строительства, что исключает и предусмотренную п. 2.1.9 договора № 3 обязанность компенсировать застройщику затраты по коммунальным платежам, охране и техобслуживанию.    

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

По исковым требованиям ООО «ТИР-Финанс» государственная пошлина составляет 212 000 руб. (из них: 12 000 руб. по требованиям неимущественного характера и 200 000 руб. по требованиям имущественного характера), в то время как при обращении с исковым заявлением общество ходатайствовало о предоставлении отсрочки по оплате государственной пошлины (т. 2, л.д. 82).

В связи с частичным удовлетворением исковых требований ООО «ТИР-Финанс» с ООО «Мидгард» в доход федерального бюджета РФ следует взыскать государственную пошлину в размере 47 615 руб.

Оставшуюся часть государственной пошлины в сумме 164 385 руб. следует взыскать в доход федерального бюджета РФ с ООО «ТИР-Финанс».

По указанному выше принципу распределения судебных расходов из перечисленных ООО «ТИР-Финанс» на депозит суда 40 000 руб. (т. 9, л.д. 133) за проведение судебной экспертизы возмещению за счет ООО «Мидгард» подлежит 9 522,92 руб.

В возмещении расходов ООО «ТИР-Финанс» по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. за рассмотрение ходатайств о принятии обеспечительных мер (т. 3, л.д. 70-72, т. 8, л.д. 110-112) следует отказать в связи с отказом в их удовлетворении (т. 3, л.д. 75-76, т. 8, л.д. 109). 

По исковым требованиям ООО «Мидгард» государственная пошлина составляет 72 235 руб., в то время как фактически оплачено 58 576 руб. (23 669 руб. (т. 2, л.д. 140) + 34 907 (т. 3, л.д. 8), в связи с чем с ООО «Мидгард» в доход бюджета следует взыскать 13 659 руб. государственной пошлины.

Таким образом, всего с ООО «Мидгард» в доход федерального бюджета РФ  следует взыскать 61 274 руб. государственной пошлины.  

Руководствуясь ста. 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ТИР-Финанс» удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мидгард» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ТИР-Финанс» 12 915 000 руб. неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве № 3 от 24.01.2017 за период с 23.06.2019 по 02.04.2020 и с 02.01.2021 по 30.03.2022 и 9 522,92 руб. в возмещение расходов по оплате судебной экспертизы. 

В удовлетворении остальной части исковых требований общества с ограниченной ответственностью «ТИР-Финанс» отказать.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Мидгард» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мидгард» в доход федерального бюджета Российской Федерации 61 274 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТИР-Финанс» в доход федерального бюджета Российской Федерации 164 385 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                    С.А. Зинченко