АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5060/2017

г. Краснодар

24 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Волкова Я.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителей: администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2017), Департамента муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 10.01.2017), от заинтересованных лиц: Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 30.12.2016), общества с ограниченной ответственностью «Кэпитал Инвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО3 (доверенность от 15.02.2017), ФИО4 (доверенность от 15.02.2017), рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город Краснодар на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 (судья Гордюк А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 (судьи Сурмалян Г.А., Смотрова Н.Н., Соловьева М.В.) по делу № А32-5060/2017, установил следующее.

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация) и Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент муниципальной собственности) обратились в арбитражный суд с заявлением к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар (далее – департамент архитектуры) со следующими требованиями:

– признать недействительными разрешение от 03.06.2011 № RU23306000-1802-р на строительство объекта капитального строительства «Многофункциональный центр с помещениями "Высшей школы бизнеса" в 

<

...> и внесенные приказом от 11.08.2014 № 237 в него изменения.

Решением от 14.03.2017, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 04.07.2017, ходатайство Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края о привлечении его в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отклонено, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд также отменил ранее принятые обеспечительные меры. Судебные акты мотивированы тем, что пунктом 5 части 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату выдачи разрешения; далее – Градостроительный кодекс) выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, отнесена к полномочиям органов местного самоуправления. Частью 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса установлен исчерпывающий перечень оснований прекращения действия разрешения на строительство. Этот перечень не предусматривает такое основание, как выдача разрешения на строительство на основании незаконного градостроительного плана. Заявитель не представил доказательств незаконности градостроительного плана. Изменение формулировки разрешенного использования земельного участка с «для строительства и эксплуатации здания высшей школы бизнеса» на «Многофункциональный центр с помещениями "Высшей школы бизнеса"» не влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды земельного участка, не направлено на использование иным образом, чем установлено в договоре, и не ущемляет права собственника спорного участка. Возведение на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205049:83 объекта «Многофункциональный центр с помещениями "Высшей школы бизнеса"» соответствует его целевому использованию. Администрация не представила доказательства того, что параметры возводимого объекта не соответствуют параметрам, указанным в разрешении на строительство (с изменениями). Довод о том, что возводимый объект строится с нарушением требований по размещению зданий, строений и сооружений относительно красных линий улиц, установленных градостроительной документацией, что свидетельствует о нарушении законодательства при выдаче спорного разрешения на строительство, отклонен, поскольку строительство спорного объекта осуществляется с учетом существующей линии застройки, фактически спорное здание является продолжением существующей линии застройки квартала. Уменьшение отступа и расположение спорного объекта указано, в частности, в чертеже градостроительного плана земельного участка. На момент выдачи разрешения на строительство застройщик и орган муниципального образования приняли решение о строительстве объекта по существующей линии застройки. Основания для проведения публичных слушаний отсутствуют, поскольку нет отклонений от предельных параметров разрешенного строительства. Строительство спорного объекта осуществляется с допустимым градостроительным планом земельного участка от 23.11.2010 отступом размещения объекта с учетом сложившейся градостроительной ситуации и линии застройки. Изменение проектной документации связано с необходимостью изменения конструктивных и других характеристик объекта капитального строительства в части увеличения его надежности и безопасности.

В кассационной жалобе администрация просит отменить решение и апелляционное постановление, принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования. Заявитель указывает, что приказом департамента архитектуры от 11.08.2014 № 237 внесены изменения в разрешение на строительство от 03.06.2011 № 233006000-1802-р в части, касающейся этажности здания (дополнить апартаментами в количестве 450) и продления срока разрешения на строительство. Согласно договору аренды от 16.09.2008 № 0000001923 земельный участок предоставлен ООО «Кэпитал Инвест» (далее – общество) для строительства и эксплуатации здания высшей школы бизнеса. Несмотря на это, разрешение на строительство выдано на строительство многофункционального центра с помещениями «Высшей школы бизнеса». Вопрос о предоставлении разрешения с отклонением предельных параметров подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Кроме того, не соблюдены отступы от существующих строений, расположенных на смежных земельных участках, чем нарушены противопожарные, санитарно-эпидемиологические нормативы. Строящийся объект расположен в границах исторического поселения г. Краснодар. Несоблюдение требований по размещению зданий, строений и сооружений относительно красных линий улиц, установленных градостроительной документацией, свидетельствует о нарушении законодательства при выдаче разрешения на строительство. Согласно распоряжению главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 09.09.2008 № 725-р земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:83 предоставлен в аренду обществу для строительства и эксплуатации здания высшей школы бизнеса, при этом разрешение на строительство предполагает строительство апартаментов, предусматривающих возможность проживания в них. Фактически действия общества направлены на обход установленной нормами земельного законодательства процедуры предоставления по результатам аукциона земельных участков для жилищного строительства. В заявлениях общества по вопросу внесения изменений в разрешение на строительство отсутствовала информация, подтверждающая выявление в процессе строительства объективной необходимости отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации. Внесение изменений в разрешение на строительство является необоснованным. Суд неправомерно отказал в удовлетворении заявления о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, так как строительство объекта ведется с нарушением строительных норм; данный факт подтверждается письмом департамента муниципальной собственности от 10.02.2017 № 69-1680/17-04. Вывод суда об отмене обеспечительных мер, принятых определением от 13.02.2017, является преждевременным.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на отсутствие оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы кассационной жалобы. Представители общества возражали против отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что решение и апелляционное постановление следует отменить.

Как видно из материалов дела и установлено судами, распоряжением главы администрации Краснодарского края от 09.09.2008 № 725-Р земельный участок площадью 3421 кв. м с кадастровым номером 23:43:0205049:83, расположенный на пересечении ул. Северной, 269/3 и Аэродромной, 2/1, предоставлен в аренду обществу для строительства и эксплуатации здания высшей школы бизнеса сроком на 49 лет (договор аренды от 16.09.2008 № 0000001923).

03 июня 2011 года департамент архитектуры выдал обществу разрешение № RU23306000-1802-р на строительство объекта капитального строительства «Многофункциональный центр с помещениями "Высшей школы бизнеса"» со следующими характеристиками: площадь застройки – 2371 кв. м, количество этажей надземных – 22, подземных – 3, площадь здания – 40 065 кв. м.

На основании приказа от 11.08.2014 № 237 департамента архитектуры в разрешение на строительство внесены изменения в части этажности здания (дополнить апартаментами в количестве 450) и продления срока разрешения на строительство.

Заявители, полагая, что выданное разрешение на строительство и внесенные в него изменения противоречат закону, обратились с заявлением в арбитражный суд.

Признание ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно только при одновременном несоответствии названных акта, действия (бездействия) нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). 

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Кодекса).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что возведение спорного объекта на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0205049:83 осуществляется с соблюдением требований по размещению зданий, строений и сооружений. Администрация не представила доказательства того, что параметры возводимого объекта не соответствуют характеристикам, указанным в разрешении на строительство (с изменениями). Изменение проектной документации связано с необходимостью изменения конструктивных и других характеристик объекта капитального строительства в части увеличения его надежности и безопасности.

Вместе с тем суды не учли следующего.

На основании части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Порядок выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе перечень документов, представляемых в орган местного самоуправления для получения такого разрешения, установлен статьей 51 Градостроительного кодекса.

В силу части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Согласно части 11 статьи 51 Градостроительного кодекса орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство выдает такое разрешение или отказывает в его выдаче с указанием причин отказа.

Частями 21.5 – 21.7 и 21.9 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрено внесение изменений в разрешение на строительство в определенных случаях (при переходе прав на земельный участок, разделе или объединении земельных участков) и в порядке, установленном частями 21.10 и 21.14 названной статьи.

Между тем в силу части 7 статьи 52 Градостроительного кодекса допускается отклонение параметров объекта капитального строительства (высоты, количества этажей, площади, объема) от проектной документации, если необходимость отклонения выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта.

С учетом приведенной нормы следует признать, что предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса основания внесения изменений в разрешение на строительство не являются исчерпывающими.

Вместе с тем частью 7 статьи 52 Градостроительного кодекса отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации обусловлено необходимостью, выявленной в процессе строительства объекта, и соблюдением порядка изменения проектной документации. Из изложенной нормы следует, что причины, повлекшие изменение проектной документации, должны быть объективными (данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2015 № 301-ПЭК15).

Из материалов дела видно, что внесение изменений в проектную документацию объекта капитального строительства вызвано намерением общества увеличить этажность (дополнить апартаментами в количестве 450) в спорном объекте недвижимости. В то же время суды первой и апелляционной инстанций не исследовали причины, повлекшие изменение проектной документации, и являлись ли указанные причины объективными.

Отклоняя довод администрации о том, что обществом осуществлен обход процедуры предоставления по результатам аукциона земельных участков для жилищного строительства, установленной нормами земельного законодательства, суды пришли к выводу о том, что апартаменты занимают последние этажи многоэтажного бизнес центра, предусмотрены парковки автомобилей, в том числе, между этажами офисных помещений, а верхние этажи – апартаменты гостиничного типа, предназначенные исключительно для временного проживания граждан. Постоянная регистрация граждан в этих апартаментах невозможна. Технические требования к строительству апартаментов существенно отличаются от требований, предъявляемых к строительству жилых домов. Наличие санузла и кухонного уголка в помещении само по себе не явствует о строительстве многоквартирного жилого дома.

В то же время суд округа полагает, что указанные выводы сделаны при неполном исследовании имеющимся в деле доказательств. Так, не получили должной правовой оценки представленные в материалы дела фотоматериалы (т. 1. л. 

<

...>, т. 2, л. 

<

...>) и договоры участия в долевом строительстве (т. 2, л. д. 25 – 100), из которых следует, что общество осуществляет продажу находящихся в спорном объекте апартаментов.

Согласно градостроительному плану земельного участка от 23.11.2010 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0205049:83 находится в зоне застройки многоэтажными жилыми домами (зона Ж2).

В связи изложенным выводы судов о том, что обществом соблюдена процедура предоставления спорного земельного участка, относящегося к зоне застройки для жилищного строительства, являются преждевременными.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Поскольку судебные акты основаны на неполно исследованных обстоятельствах, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, решение от 14.03.2017 и апелляционное постановление от 04.07.2017 надлежит отменить, дело –направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, установить причины, повлекшие изменение проектной документации, исследовать обстоятельства выбора земельного участка для размещения объекта строительства, дать правовую оценку доводам администрации относительно качественных характеристик возводимых апартаментов и соблюдения процедуры предоставления земельного участка, предоставленного для строительства, после чего разрешить спор с правильным применением норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2017 по делу № А32-5060/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                        Я.Е. Волков

Судьи            Н.С. Мазурова

            И.В. Сидорова