АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

 

Дело №А27-24496/2023

 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

 

04 июня 2024 г.                                                                                             г. Кемерово

Резолютивная часть решения объявлена 22 мая 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 04 июня 2024 г.

 

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Сапрыкиной А.А., при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Покосовой Н.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело по иску акционерного общества «Стройсервис» (ОГРН 

<

***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН 

<

***>)

об определении условий договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101033:1823, площадью 11 053 кв.м.,

при участии в судебном заседании представителей истца – ФИО1 по доверенности (до перерыва), ФИО2 по доверенности, ответчика – ФИО3 по доверенности

у с т а н о в и л :

акционерное общество «Стройсервис» (далее по тексту – истец, общество, АО «Стройсервис») обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к комитету по управлению государственным имуществом Кузбасса (далее по тексту – ответчик, комитет) с требованием об урегулировании возникших между обществом и комитетом разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

Истец просит определить условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101033:1823, разрешенное использование - железнодорожные пути, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово, касающиеся размера арендной платы за пользование земельным участком, в следующей редакции:

Протокол определения величины арендной платы по договору аренды земельного участка (в части расчетов):

С 01.09.2020 арендная плата устанавливается 37044 руб. 43 коп. в месяц (Тридцать семь тысяч сорок четыре рубля 90 копеек)

и определяется по формуле: А = (УПКС х Кв х Кб х Ки х S) / П где:

А - размер арендной платы;

УПКС = 1 512.19

Кв = 2.25% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение №1 к настоящему Порядку);

Кб = 1 - коэффициент базовой доходности

Ки = 1.058 х 1.04 х 1.043 х 1.03, где 1.058; 1.04; 1.043; 1.03 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2017-2020 гг;

S = 11053.00 - площадь земельного участка (кв.м.)

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

С 01.01.2021 арендная плата устанавливается 38415 руб. 07 коп. в месяц (Тридцать восемь тысяч четыреста пятнадцать рублей 07 копеек)

и определяется: А = 37044.43 х 1.037, где

37044.43 - арендная плата в 2020 году;

1.037 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции на 2021 год.

С 01.01.2022 арендная плата устанавливается 39951 руб. 67 коп. в месяц (Тридцать девять тысяч девятьсот пятьдесят один рубль 67 копеек) и определяется: А = 38415.07 х 1.040, где 38415.07 - арендная плата в 2021 году;

1.040 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции на 2022 год.

С 01.01.2023 арендная плата устанавливается 19607 руб. 54 коп. в месяц (Девятнадцать тысяч шестьсот семь рублей 54 копейки)

и определяется по формуле: А = (УПКС х Кв х Кб х S) / П где:

А - размер арендной платы;

УПКС = 836.44

Кв = 2.25% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение №1 к настоящему Порядку);

УПКСЗ = 1070.16 - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости в разрезе группы видов разрешенного использования

Кб = квадратный корень (1070.16 / 836.44) = 1.13111552 - коэффициент базовой доходности S = 11053.00 - площадь земельного участка (кв.м.)

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

Требования истца со ссылкой на положения статей 445, 446 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), 39.7 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), Порядок определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе – городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы» мотивированы наличием возникших разногласий при заключении договора аренды земельного участка, несогласием с предложенным Комитетом расчетом арендной платы в части применяемого коэффициента Кв, полагает обоснованным применение в расчете арендной платы земельного участка Кв = 2,25%.

Комитет с исковыми требованиями не согласен, ссылаясь на п. 2.5 Порядка определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 №62, а также на то обстоятельство, что на земельном участке,  предоставляемом в аренду, расположены принадлежащие истцу железнодорожные пути, считает, что применению подлежит коэффициента Кв = 6,42%, установленный п. 7.6 Приложения №1 к Порядку. При этом полагает, что при определении соответствующего коэффициента основной вид деятельности общества не имеет значения, важно то, каким именно способом и для каких целей используется арендуемый земельный участок.

Общество с позицией Комитета не согласно по доводам, изложенным в представленных возражениях на отзыв.  Подробно доводы сторон изложены в исковом заявлении, отзыве на него, представленных сторонами возражениях и дополнениях.

В судебном заседании представители сторон поддержали ранее изложенные позиции по делу, истец на исковых требованиях настаивал, просил удовлетворить иск в полном объеме. Представитель Комитета просил в иске отказать.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Согласно сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество АО «Стройсервис» является собственником объекта недвижимости – подъездные пути с кадастровым номером 42:24:0101033:1432, расположенного по адресу: Кемеровская область, г Кемерово, Заводский район, пр-кт Кузнецкий, дом №125 (запись регистрации №42-42-01/421/2013-250 от 09.01.2014).

04.08.2023 истец на основании п.п.9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ обратился в Комитет с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка под частью указанного объекта. 

17.08.2023 КУГИ Кузбасса принято решение №10-2/1659 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании АО «Стройсервис» предоставления земельного участка, расположенного по адресу: Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово. 

Судом также установлено, что 04.09.2023 вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101033:1823 площадью 11 053 кв.м  постановлен на государственный кадастровый учет.

Согласно сведений из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101033:1823 местоположение: Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово; категория земель – земли населенных пунктов,  имеет вид разрешенного использования - железнодорожные пути. 

Государственная собственность на земельный участок не разграничена.

В границах указанного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 42:24:0101033:1432.

12.09.2023 АО «Стройсервис» направило в адрес Комитета заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101033:1823 для эксплуатации железнодорожного пути необщего пользования с кадастровым номером 42:24:0101033:1432 в аренду без проведения торгов сроком на 20 лет.

25.09.2023 истцом был получен проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101033:1823, подготовленный Комитетом.

Не согласившись с условиями Комитета в отношении произведенного расчета арендной платы, а именно в части примененного коэффициента Кв = 6,42%, общество направило в адрес ответчика обращение с предложением внести изменения, в котором просило применить коэффициент Кв = 2,25%.

Письмом от 24.10.2023 №9-10/1436 КУГИ Кузбасса отклонил представленный в протоколе разногласий расчет арендной платы.

08.11.2023 АО «Стройсервис» повторно обратилось в адрес ответчика с просьбой согласовать расчет арендной платы в своей редакции.

Письмом от 22.11.2023 Комитет отказал во внесении предложенных истцом изменений.

Несогласование сторонами условий договора аренды в части, предусматривающей размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 42:24:0101033:1823 (в отношении применяемого коэффициента Кв), послужило основанием для подачи настоящего иска.

Изучив позиции сторон, а также оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные доказательства и фактические обстоятельства дела в их совокупности и взаимосвязи, суд руководствуется следующим.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случае, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В статье 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, отраженной в определениях от 24.12.2014 № 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу № 306-ЭС14-6558, Обзоре судебной практики № 2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения, который в установленном порядке не признан противоречащим действующему законодательству.

Поскольку арендная плата за спорный земельный участок является регулируемой, стороны договора аренды обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченном на то органом государственной власти нормативном правовом акте.

Применительно к рассматриваемому делу, размер арендной платы по спорному земельному участку устанавливается в соответствии с «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы», утвержденным постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 № 62 (далее – Постановление №62).

При определении размера арендной платы учитываются вид разрешенного использования земельного участка, вид деятельности арендатора на земельном участке, площадь, условия использования земельных участков (п. 2.5 Постановления №62).

В силу п. 2.6 Постановления №62 размер арендной платы устанавливается в договорах аренды земельных участков. Расчет арендной платы в обязательном порядке приводится в протоколах определения величины арендной платы, прилагаемых к договорам аренды земельных участков и являющихся их неотъемлемой частью.

Согласно п.2.8 Постановления №62 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле:

А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П, где:

А - размер арендной платы;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Ку - коэффициент, учитывающий условия использования;

Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;

Кб - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент);

S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;

П - количество периодов внесения арендной платы в году.

Расчет коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) (Кб) осуществляется по следующей формуле:

где, УПКСЗ - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка.

Приложением №1 к Постановлению №62 утверждены коэффициенты Кв, учитывающие вид разрешенного использования земельного участка:

2,25 % - предприятия легкой и пищевой промышленности, строительного, лесоперерабатывающего комплекса, издательской и картонажно-полиграфической деятельности, машино- и приборостроения и иные, не указанные в пункте 7 настоящего приложения, объекты производственного назначения (п.п. 7.3 п. 7 Приложения №1);

6,42 % - производственные и технологические здания, строения, сооружения, используемые или предназначенные для обеспечения деятельности организаций железнодорожного транспорта Лодочные станции, речные вокзалы (п.п. 7.6 п. 7 Приложения №1).

Истец полагает применимым коэффициент Кв =2,25%, ответчик – 6,42%.

В обоснование применения коэффициента Кв =2,25 % истец указывает, что необходимо учитывать не только вид разрешенного использования земельного участка, но и вид деятельности арендатора на земельном участке. При этом ссылается, что основным видом деятельности АО «Стройсервис», согласно устава и сведений, содержащихся в  ЕГРЮЛ, является торговля оптовая твердым, жидким и газообразным топливом (ОКВЭД 46.71). В числе прочих видов деятельности указаны также виды деятельности, связанные с производством и продажей металлических изделий. Данный ж/д путь в настоящее время не используется и будет являться частью планируемого объекта - металлосервисный центр, для железнодорожных перевозок грузов в адрес АО «Стройсервис» силами ОАО «РЖД».

Принимая во внимание положения п. 2.5 постановления №62, суд соглашается с ответчиком, что ссылка истца на осуществляемые им виды деятельности, отраженные в уставе общества и сведениях ЕГРЮЛ, в целях определения коэффициента Кв  учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, является необоснованной.

Как следует из материалов дела, в том числе представленного проекта договора аренды земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101033:1823 имеет вид разрешенного использования – железнодорожные пути. Спорный участок предоставляется истцу во временное возмездное владение в целях эксплуатации железнодорожного пути необщего пользования с кадастровым номером 42:24:0101033:1432.

Согласно абз. 6 ст. 2 Федерального закона от 10.01.2003 № 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» железнодорожные пути необщего пользования - железнодорожные подъездные пути, примыкающие непосредственно или через другие железнодорожные подъездные пути к железнодорожным путям общего пользования и предназначенные для обслуживания определенных пользователей услугами железнодорожного транспорта на условиях договоров или выполнения работ для собственных нужд.

Наличие на спорном земельном участке железнодорожного пути необщего пользования предполагает использование такого участка для обслуживания определенных пользователей услугами железнодорожного транспорта на условиях договоров или выполнения работ для собственных нужд. В связи с чем доводы общества о том, что данные ж/д пути будет использовать организация ОАО «РЖД» на основании заключенного договора, в данном случае не имеют правового значения и подлежат отклонению судом с учетом вышеизложенного. Отсутствие на дату рассмотрения настоящего спора заключенного договора с ОАО «РЖД» не свидетельствует об обратном.

В соответствии с п. 2.11 Постановления № 62, в случае если фактический вид использования земельного участка не предусмотрен приложением № 1 к настоящему Постановлению, для расчета размера арендной платы за использование данного земельного участка применяется коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков, установленный для подобных (аналогичных) видов использования.

Поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка установлен «железнодорожные пути», принимая во внимание, что на земельном участке расположены железнодорожные пути необщего пользования, суд полагает обоснованным применение коэффициента Кв =6,42%, как коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка  для подобных (аналогичных) видов использования. Иного истцом не доказано (ст. 65 АПК РФ).

При этом суд соглашается с Комитетом, что коэффициент Кв=2,25 % в данном случае не применим. Поскольку на земельном участке отсутствуют предприятия легкой и пищевой промышленности, строительного, лесоперерабатывающего комплекса, издательской и картонажно-полиграфической деятельности, машино- и приборостроения либо иные, не указанные в пункте 7 приложения №1 постановления №62, объекты производственного назначения.

Ссылка истца на то обстоятельство, что ж/д пути являются частью планируемого объекта «металлосервисный центр», расположенного на смежном земельном участке и имеющего вид разрешенного использования «промышленно-производственные фирмы», применительно к рассматриваемому спору значения не имеет, поскольку коэффициент Кв определяется в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101033:1823, имеющего вид разрешенного использования - железнодорожные пути.

Исковые требования общества удовлетворению не подлежат.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, поскольку редакция условий договора, определенная судом, регулирует в дальнейшем отношения сторон.

С учетом вышеизложенного, суд считает необходимым урегулировать возникшие между АО «Стройсервис» и Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101033:1823 в части размера арендной платы, приняв протокол определения величины арендной платы по договору аренды земельного участка в редакции ответчика.

В порядке статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 101, 110, 167–170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования оставить без удовлетворения.

Урегулировать возникшие между акционерным обществом «Стройсервис» (ОГРН 

<

***>) и Комитетом по управлению государственным имуществом Кузбасса (ОГРН 

<

***>) разногласия при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101033:1823, площадью 11 053 кв.м., разрешенное использование железнодорожные пути, расположенного по адресу: Российская Федерация, Кемеровская область - Кузбасс, г. Кемерово в части размера арендной платы.

Протокол определения величины арендной платы по договору аренды земельного участка (в части расчетов) принять в следующей редакции:

«С 01.09.2020 арендная плата устанавливается 105 701 руб. 43 коп. в месяц (Сто пять тысяч семьсот один рубль 43 копейки)

и определяется по формуле: А = (УПКС х Кв х Кб х Ки х S) / П где:

А - размер арендной платы;

УПКС = 1 512,19

Кв = 6,42% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение №1 к настоящему Порядку);

Кб = 1 - коэффициент базовой доходности

Ки = 1,058 х 1,04 х 1,043 х 1,03, где 1,058; 1,04; 1,043; 1,03 - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2017-2020 гг;

S = 11053,00 - площадь земельного участка (кв.м.)

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.

С 01.01.2021 арендная плата устанавливается 109 612 руб. 38 коп. в месяц (Сто девять тысяч шестьсот двенадцать рублей 38 копеек)

и определяется: А = 105 701,43 х 1,037, где

105 701,43 - арендная плата в 2020 году;

1,037 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции на 2021 год.

С 01.01.2022 арендная плата устанавливается 113 996 руб. 88 коп. в месяц (Сто тринадцать тысяч девятьсот девяносто шесть рублей 88 копеек)

 и определяется: А = 109612,38 х 1,040, где 

109612,38 - арендная плата в 2021 году;

1,040 - коэффициент, учитывающий уровень инфляции на 2022 год.

С 01.01.2023 арендная плата устанавливается 55946 руб. 86 коп. в месяц (Пятьдесят пять тысяч девятьсот сорок шесть рублей 86 копеек)

и определяется по формуле: А = (УПКС х Кв х Кб х S) / П где:

А - размер арендной платы;

УПКС = 836,44

Кв = 6,42% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (Приложение №1 к настоящему Порядку);

УПКСЗ = 1070,16 - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости в разрезе группы видов разрешенного использования

Кб = квадратный корень (1070,16 / 836,44) = 1,13111552 - коэффициент базовой доходности S = 11053.00 - площадь земельного участка (кв.м.)

П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.».

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области. 

 

Судья                                                                                                         А.А. Сапрыкина