Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А24-3465/2019

г. Владивосток

07 октября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 октября 2019 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Одесса»,  

апелляционное производство №05АП-6373/2019 

на решение от 18.07.2019 судьи Д.Н. Довгалюк 

по делу № А24-3465/2019 Арбитражного суда Камчатского края 

по иску Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Одесса» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010113:3243, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010113:341, путем продажи с публичных торгов,

при участии: стороны не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Одесса» (далее – ответчик, общество, ООО «Одесса») об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010113:3243 путем его продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Камчатского края от 18.07.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «Одесса» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт изменить в мотивировочной части. В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что правоотношения сторон по аренде земли фактически имели место на дату 01.03.2015, поэтому действие статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на возникшие арендные правоотношения сторон. Полагает ошибочным указание суда первой инстанции на то, что ответчиком уже реализовано право на однократное заключение договора аренды спорного земельного участка, установленное пунктом 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, поскольку фактически земельный участок из владения общества не выбывал с момента заключения договора 07.06.2012 №163/12. Считает необоснованными выводы суда, сделанные на основании акта обследования от 14.06.2019 и фотографий, представленных истцом о том, что спорный объект незавершенного строительства не является объектом недвижимости. По мнению апеллянта, доводы Управления и выводы суда об отсутствии у зарегистрированного объекта признаков недвижимой вещи противоречат представленным в материалы дела доказательствам.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2018 жалоба принята к производству, дело назначено к судебному разбирательству на 03.10.2019.

Через канцелярию суда от Управления поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. Истец по тексту представленного отзыва на апелляционную жалобу выразил несогласие с изложенными в ней доводами, считает обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседание арбитражного суда апелляционной инстанции представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, не явились, что по смыслу статьи 156 АПК РФ и пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 №228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы по существу.

Коллегия установила, что до начала судебного заседания через канцелярию суда  от ООО «Одесса» поступило ходатайство о приобщении к делу фотоматериалов и о проведении экспертизы для установления вопроса является ли зарегистрированный объект незавершенного строительства, поставленный на кадастровый учет 25.05.2015, объектом  недвижимости. 

Рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы по делу, судебная коллегия на основании части 2 статьи 268 АПК РФ определила отказать в его удовлетворении в силу следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 28.05.09 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» разъяснил, что при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе  или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам (пункт 26).

В соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в суде первой инстанции ответчик не заявлял ходатайство о назначении судебной экспертизы. При этом суд апелляционной инстанции не установил объективных причин невозможности заявления такого ходатайства в суде первой инстанции.

Рассмотрев заявленное ходатайство о приобщении к делу фотоматериалов, коллегия, руководствуясь статьями  184, 185, 268 АПК РФ определила в его удовлетворении отказать в виду необоснованности, установить относимость данных фотографий к рассматриваемому спору не представляется возможным, так как отсутствуют доказательства, позволяющие сделать вывод о месте и времени их изготовления, идентифицировать изображенный на них объект. 

Кроме того, указанные фотоматериалы в суд первой инстанции не представлялись и не были предметом его исследования, доказательства уважительности причин невозможности их представления в суд первой инстанции также отсутствуют.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Приморского края проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266 - 271 АПК РФ.

Из материалов дела апелляционным судом установлено следующее.

10.11.2015 зарегистрировано право собственности ООО «Одесса» на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010113:3243, расположенный по адресу: 

<

...> на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010113:341. 

03.12.2015 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Департамента градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (Арендодатель) и ООО «Одесса» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №149/15.

По условиям данного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010113:341, расположенный по адресу: 

<

...> для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В силу пункта 2.1 договор заключен однократно на три года и действует до 02.12.2018.

Письмом от 05.03.2018 №010801/1319/18 Управление предупредило общество об окончании срока действия договора аренды 02.12.2018, а также о необходимости завершения строительства до указанной даты.

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды земельного участка от 03.12.2015 №149/15 истек, а строительство спорного объекта недвижимости обществом не завершено, Управление обратилось                                        в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом №171-ФЗ, предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Федерального закона №171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ  не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. На основании статьи 35 Федерального закона №171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Повторно изложенные по тексту апелляционной жалобы доводы ответчика о том, что арендные правоотношения в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010113:341 возникли до вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ, в связи с чем данная норма не подлежит применению в рассматриваемом споре, являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции и были обоснованно отклонены в связи со следующим.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 указанной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Приведенные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Закона №137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В рамках настоящего спора в обоснование иска Управлением указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка от 03.12.2015 №149/15, заключенного с ООО «Одесса», после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.

Из преамбулы и пункта 1.1 договора аренды земельного участка                                       от 03.12.2015 №149/15 следует, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Вопреки доводам апеллянта указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано путем заключения договора аренды земельного участка от 03.12.2015 №149/15, строительство объекта недвижимости в период действия данного договора не завершено, в связи с чем к рассматриваем правоотношениям подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.

В этой связи подлежат отклонению как сделанные при неправильном понимании и толковании норм материального права доводы ООО «Одесса» о том, что в силу длящегося характера правоотношений новые правила предоставления земельных участков и изъятия незавершенных строительством объектов не распространяются на взаимоотношения по договору от 03.12.2015.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ)

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ). 

Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

Объект недвижимого имущества должен соответствовать следующим критериям: тесная связь с землей, наличие полезных свойств, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности (самостоятельное функциональное назначение объектов); невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Объекты, которые хотя и прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного хозяйственного назначения, не являются отдельными объектами гражданского оборота, не признаются недвижимым имуществом, независимо от их физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь таких сооружений с соответствующим земельным участком.

По смыслу пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление №73) неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество.

Как следует из представленной выписки из ЕГРН от 16.01.2019, степень готовности объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010113:3243 составляет 6%.

В материалы дела также был представлен акт обследования территории от 14.06.2019, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010113:341 расположены бетонные блоки с арматурой (в количестве четырех штук), присутствуют насыпи из щебня и срубленные ветки, строительная техника на земельном участке отсутствует, строительство не ведется.

С учетом изложенного, судом первой инстанции на основании оценки всех представленных доказательств, был сделан обоснованный вывод о том, что объект незавершенного строительства степенью готовности 6% на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010113:341 фактически отсутствует, строительные работы на нем не проводились. Представленные фотографии земельного участка свидетельствуют о том, что общая площадь бетонных блоков значительно меньше 610 кв. м, отраженных в выписке из ЕГРН в отношении спорного объекта незавершенного строительства, какие-либо иные строительные конструкции на земельном участке отсутствуют.

Однако, само по себе наличие на земельном участке четырех бетонных блоков не свидетельствует о возникновении объекта недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства) и создании фундамента для объекта капитального строительства (пункт 38 Постановления №25 и пункт 24  Постановления №73). Доказательства того, что расположенные на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010113:341 четыре бетонных блока могут быть использованы в качестве самостоятельной вещи, в материалах дела отсутствуют. 

В этой связи коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что спорный объект незавершенного строительства не обладает признаками недвижимой вещи, принудительная реализации которой возможна на публичных торгах в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Апелляционный суд отмечает, что в силу статей 9, 41, 65 АПК РФ участвующие в деле лица самостоятельно осуществляют свои процессуальные права и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, обязаны своевременно представлять доказательства в подтверждение своих доводов. При рассмотрении дела в суде первой инстанции общество не заявляло ходатайство о назначении судебной экспертизы. 

Кроме того, поскольку по тексту жалобы апеллянт считает необоснованными выводы суда о том, что спорный объект незавершенного строительства не является объектом недвижимости, сделанные на основании акта обследования территории от 14.06.2019, коллегия обращает внимание на то, что ответчик не был лишен возможности представить иные доказательства в подтверждение своей правовой позиции о завершении сооружения фундамента или подтверждения того, что имеющиеся на земельном участке четыре бетонных блока могут быть использованы в качестве самостоятельной вещи, что не было сделано ООО «Одесса» в нарушение статьи 65 АПК РФ.

Иных убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих изменить выводы, изложенные в мотивировочной части обжалуемого судебного акта, апелляционная жалоба ООО «Одесса» в нарушение требований, предусмотренных статьями 9, 65 АПК РФ, не содержит.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. При таких обстоятельствах, основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 18.07.2019  по делу №А24-3465/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Д.А. Глебов

Судьи

С.Б. Култышев

С.М. Синицына