ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-25386/2017

27 октября 2017 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     27 сентября 2017 года

Постановление изготовлено в полном объеме  27 октября 2017 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Горбик В.М.

судей  Кашиной Т.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Ткаченко Я.А.

при участии:  

от истца: представитель Клычева У.М. (доверенность от 04.09.2017),

от ответчика: представитель Мельникова Т.В. (доверенность от 29.05.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-21340/2017)  Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2017 по делу № А56-25386/2017 (судья         Изотова С.В.), принятое

по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 

к ООО «Центр «Детский хор Теле-Радио СПб» 

о взыскании штрафа, расторжении договора аренды и выселении,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр «Детский хор Теле-Радио СПб» (далее - общество, ответчик) о взыскании 53 334 руб. 48 коп. штрафа на основании пункта 5.4 договора от 28.06.2011 №01/ЗК-05580 аренды земельного участка; расторжении договора аренды от 28.06.2011 №01/ЗК-05580; выселении общества с занимаемого земельного участка.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.06.2017 в иске отказано.

Комитет подал апелляционную жалобу, в которой, сославшись на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просил решение изменить, расторгнуть договор аренды от 28.06.2011 №01/ЗК-05580, выселить общество с занимаемых земельных участков, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Наличная улица, участки 129, 130 (восточнее дома 44, корп. 2, литер А). Комитет указал, что в соответствии с пунктом 6.3.5 договора неисполнение обязанностей, предусмотренных пунктом 4.3.13 договора, является основанием для досрочного расторжения договора; факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспорен ответчиком; требования о досудебном урегулировании спора истцом соблюдены; таким образом, требование истца о расторжении договора аренды является обоснованным, соответствует балансу интересов сторон и является соразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства.

Общество представило отзыв на апелляционную жалобу. Ответчик полагал, что постановление Государственной административно-технической инспекции от 23.12.2016 №40465 (далее - Постановление) не является подтверждением нарушения обществом пункта 4.3.13 договора от 28.0б.2011 №01/ЗК-05580; согласно Постановлению общество совершило административное правонарушение, предусмотренное пунктом 2.2. Правил уборки, обеспечения частоты и порядка на территории Санкт-Петербурга (постановление правительства Санкт-Петербурга от 16.10.2007 №1334), следовательно, ответчик нарушил пункт 4.3.14 договора, в соответствии с которым арендатор обязан при осуществлении прав владения и пользования участком выполнять требования в сфере благоустройства, установленные Правилами уборки, обеспечения частоты и порядка на территории Санкт-Петербурга, утвержденные правительством Санкт-Петербурга. Общество полагало, что претензия Комитета от 08.02.2017 №273-пр./17, отправленная ответчику в связи с нарушением последним пункта 4.3.13 договора, не может считаться надлежащим требованием о расторжении договора по основаниям, предусмотренным пунктом 4.3.14 договора; кроме того, по мнению ответчика, нарушение пункта 4.3.14 договора не может быть квалифицировано как существенное, поскольку в деле отсутствуют какие-либо доказательства, подтверждающие, что вследствие нарушения обществом пункта 4.3.14 Комитет лишится того, на что вправе был рассчитывать: многофункционального комплекса с подземным паркингом. 

В судебном заседании апелляционного суда представитель Комитета доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда изменить, представитель общества против удовлетворения апелляционной жалобы возразил, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

	Как установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению городским имуществом правительства Санкт-Петербурга, правопредшественником Комитета, (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 28.06.2011 №01/ЗК-05580 аренды земельного участка зона 8 площадью 660 кв.м с кадастровым номером 78:6:2202:1135, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Наличная, уч. 129 (восточнее дома 44, корп. 2, литер А), также земельного участка зона 8 площадью 2 436 кв.м с кадастровым номером 78:6:2202:1136, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Наличная, уч. 130 (восточнее    дома 44, корп. 2, литер А), сроком по 17.12.2011, для размещения строительной площадки без права возведения объектов недвижимости на период строительства многофункционального комплекса (код функционального использования - 10.1). Объект передан обществу по акту приема-передачи от 28.06.2011 (л.д. 7-16).

Между сторонами заключено дополнительное соглашение от 29.12.2011, согласно пункту 1 которого срок действия договора установлен до 18.03.2013                 (л.д. 25-27). Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы 28.03.2012 Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Согласно пункту 4.3.13 договора на арендатора возложена обязанность при использовании участка соблюдать требования, установленные законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга, в том числе требования водоохранного, природоохранного законодательства, законодательства в сфере охраны объектов культурного наследия, соблюдать ограничения (обременения), указанные в кадастровом паспорте участка, а также выполнять предписания уполномоченных контрольных и надзорных органов об устранении нарушений, допущенных при использовании участка.

Пунктом 4.3.14 договора установлена обязанность арендатора при осуществлении прав владения и пользования участком выполнять требования в сфере благоустройства, установленные Правилами уборки, обеспечения чистоты и порядка на территории Санкт-Петербурга, утвержденными правительством Санкт-Петербурга. 

Главным специалистом отдела строительства и землепользования администрации Василеостровского района Казицыным Н.М. составлен протокол      от 02.11.2016 №2335 об административном правонарушении, согласно которому 28.10.2016 в 09 час. 40 мин. обществом по адресу: Санкт-Петербург, ул. Наличная, уч. 129 (восточнее дома 44, корп. 2, литер А), совершено административное правонарушение, предусмотренное статьей 21 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 №273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге». Обществом допущено содержание объекта благоустройства или элемента благоустройства в неисправном или загрязненном состоянии, зафиксирован процесс разрушения асфальтового покрытия по всей длине внутриквартального проезда в границах земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,             ул. Наличная, уч. 129 (восточнее дома 44, корп. 2, литер А); расположены глубокие ямы и выбоины (л.д. 35).

Постановлением Государственной административно-технической инспекции (далее – ГАТИ, инспекция) от 23.12.2016 №4046 общество признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 21 Закона Санкт-Петербурга от 31.05.2010 №273-70 «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге», назначен административный штраф в размере 40 000 руб. (л.д. 47-49). 

Как следует из названного постановления, обществом допущены нарушения пункта 2.2 Правил уборки, обеспечения чистоты и порядка на территории Санкт-Петербурга, утвержденных постановлением  правительства Санкт-Петербурга от 16.10.2007 №1334, согласно которым содержание объекта благоустройства определено как выполнение в отношении объекта благоустройства комплекса работ, обеспечивающих его  чистоту, надлежащее физическое или техническое состояние и безопасность, пункта 3.13 названных Правил, согласно которому владельцы объектов недвижимости и объектов благоустройства обязаны производить своевременный ремонт указанных объектов, устранение недостатков и  неисправностей, модернизацию и реставрацию в соответствии с архитектурно-планировочными заданиями, производить замену непригодных к дальнейшей эксплуатации элементов или объектов благоустройства в целом. Предписание Государственной административно-технической инспекцией не выносилось, что подтверждено представленными в материалы дела на запрос суда ответами инспекции от 16.06.2017 №01-03-5467/17-0-1, 21.06.2017 №03-06-5872/17-0-1.

В случае нарушения иных условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере восьмидесяти процентов от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения (пункт 5.4 договора).

Порядок  уплаты арендной платы регулируется разделом 3 договора аренды.

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата за пользование участком устанавливается в рублях; величина годовой арендной платы Агод за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 126 320 руб. 04 коп.; плата за аренду участка в квартал Акварт при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, устанавливаемый правительством Санкт-Петербурга, равен 1.00, составляет 31 580 руб. 01 коп.;                     в 2011 году величина Кд составляет 1.05.

В силу пункта 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек=Акварт*Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный правительством Санкт-Петербурга.

Пунктом 5 постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» установлено, что  коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), применяемый при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, по отношению к ставке арендной платы, установленной Положением о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (приложение N1), составляет: в 2010 году - 1,01; в 2011 году - 1,05; в 2012 году - 1,10; в 2013 году - 1,15; в 2014 году - 1,20; в 2015 году - 1,25 (с 01.01.2015 по 31.03.2015), 1,2 - с 01.04.2015 по 31.12.2015; в 2016 году - 1,2; в 2017 году - 1,2.

В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Комитет направил обществу уведомление от 30.11.2015 №13508-ув./15, согласно которому размер арендной платы по договору с 01.12.2015 составляет      66 668 руб. 10 коп.

С требованием устранить выявленное нарушение Комитет направил 16.02.2017 обществу претензию от 08.02.2017 №273-пр./17, указав на необходимость в течение 30 дней со дня получения претензии оплатить штраф в размере 53 334 руб. 48 коп., явиться для заключения соглашения о расторжении договора (л.д. 39), впоследствии обратился в суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства Комитет подтвердил, что платежным поручением от 17.04.2017 №24 штраф обществом оплачен (л.д. 61).

Рассмотрев данный спор с применением относящихся к предмету требований положений гражданского законодательства, процессуальных норм, суд первой инстанции счел исковые требования не подлежащими удовлетворению.

 Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.

Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Арендатор обязан согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации пользоваться арендованным имуществом согласно условиям договора; если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

Разрешая спор, арбитражный суд первой инстанции исходил из обстоятельств, изложенных сторонами, представленных ими доказательств. Как оговорили стороны в пунктах 6.3, 6.3.5 договора,  расторжение договора возможно по требованию арендодателя по решению суда при существенном нарушении договора, при несоблюдении обязанностей, предусмотренных пунктами 4.3.8, 4.3.13, 4.3.14 договора.

Из пунктов 6.4, 6.4.5 договора следует, что при нарушении арендатором пунктов 4.3.13, 4.5 договора арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что влечет расторжение договора.

Комитет направил 16.02.2017 обществу претензию от 08.02.2017 №273-пр./17 о взыскании штрафа за нарушение условий договора (пункта 4.3.13 договора), расторжении и выселении (л.д. 39).

Установив, что Комитет требование о расторжении договора по иным основаниям, в частности в связи с нарушением пункта 4.3.14 договора, ответчику             не направлял; заявленные требования основаны на прекращении арендных отношений по инициативе арендодателя в связи с нарушениями, установленными пунктом 4.3.13 договора, в отсутствие доказательств совершения таких нарушений, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что оснований для расторжения действующего договора и выселения ответчика в настоящее время                     не имеется.

Кроме того, расторжение договора по заявленному Комитетом основанию является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон. В данном случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором условий договора, в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором штрафных санкций.

Суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие таких фактов указывается при предупреждении арендатора о расторжении договора аренды. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны; на момент рассмотрения спора судом общество в полном объеме уплатило штраф, следует признать правомерным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды от 28.06.2011 №01/ЗК-05580 и выселении общества с занимаемого земельного участка. 

Доводы жалобы подлежат отклонению, поскольку выводы суда первой инстанции не противоречат положениям гражданского законодательства.

Апелляционный суд не усматривает оснований для изменения решения, полагает выводы суда первой инстанции обоснованными.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 30 июня 2017 года по делу №  А56-25386/2017  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.М. Горбик

 

Судьи

 

Т.А. Кашина

 Н.С. Полубехина