Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Пермь        

30.11.2017 года                                                             Дело № А50-28118/17

Резолютивная часть решения объявлена 23.11.2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 30.11.2017 года.

 

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи О.А. Бояршиновой,

при ведении протокола помощником судьи М.М. Каменских

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 305591902300014, ИНН 

<

***>)

к ответчику: Органу местного самоуправления Соликамского городского округа Администрации города Соликамска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третье лицо: Комитет по архитектуре и градостроительству Администрации г. Соликамска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании права собственности 

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2 по доверенности от 05.07.2017. 

от ответчика: не явился, извещен.

от третьего лица: не явился, извещен.  

 

Истец ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к ответчику администрации г. Соликамска о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание общей площадью 377,7 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>. 

Истец на иске настаивает, пояснил, что на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, осуществил реконструкцию нежилого здания путем его расширения, замены и восстановление несущих конструкций. После завершения реконструкции общая площадь здания увеличилась с 252,1 кв.м на 377, 7 кв. Из пояснений истца следует, что реконструкция производилась в соответствии с проектной документацией (шифр 12/07), выполненной ООО «Архпроект». Строительные работы выполняло ООО «Момент», которое после завершения работ передало объект истцу по акту приемки законченного строительством объекта от 31.10.2008. У истца отсутствует разрешение на реконструкцию объекта и разрешение на ввод в эксплуатацию, однако в 2007 году истец предпринимал действия направленные на получение разрешения на реконструкцию объекта. Так, проектной организацией был подготовлен проект, который был согласован с заинтересованными лицами. На основании заявления истца администрацией г. Соликамска был подготовлен и утвержден градостроительный план земельного участка по ул. Добролюбова, 39д. Истец 25.05.2017 обратился в комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Соликамска с заявлением о вводе нежилого здания в эксплуатацию, в выдаче разрешения было отказано по причине отсутствия разрешения на строительство в целях реконструкции объекта. Истец полагает, что сохранение нежилого здания после его реконструкции не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается заключением по результатам технического обследования строительных конструкций здания. Реконструируемый объект находится в пределах границ земельного участка, принадлежащего истцу. 

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил отзыв на иск. В отзыве ответчик просит в иске отказать, указал, что истец не обращался в администрацию с заявлением о выдаче разрешение на реконструкцию объекта. Ответчик подтверждает, что истцом в 2007 году получен утвержденный администрацией градостроительный план земельного участка, осуществлено согласование проектной документации с заинтересованными лицами. Однако, ответчика указал, что истец за получением разрешения на строительство не обращался, никаких мер к заблаговременному получению не предпринимал. С заявлением на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец обратился лишь 25.05.2017, задолго после окончания строительства. Истцом не представлены: проектная документация на возведенное здание, межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ и т.д. Ответчик считает, что заключение о техническом состоянии объекта, ответов на поставленные выше вопросы не дает и обстоятельств подлежащих обязательному установлению не доказывает. 

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил:

На основании договора купли-продажи нежилого помещения от 19.04.2007 истец является собственником 1-этажного брусчатого нежилого здания, по адресу: 

<

...>, общей площадью 252,1 кв.м (т. 1 л.д. 14-15). Право собственности на здание зарегистрировано 03.05.2007 (т. 1 л.д. 18). 

25.07.2007 между управлением имущественных отношений администрации г. Соликамска (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 59:10:0104023:0002, расположенного на землях населенных пунктов по адресу: 

<

...>, в границах плана, прилагаемого к настоящему договору, общей площадью 1720 кв.м. Разрешенное использование выкупаемого земельного участка – эксплуатация и обслуживание нежилого здания кафе (т. 1 л.д. 16-17). Право собственности на земельный участок зарегистрировано 27.08.2007 (т. 1 л.д. 19).

В границах земельного участка истцом в 2008 году осуществлена реконструкция, принадлежащего ему нежилого здания площадью 252,1 кв.м, в результате реконструкции общая площадь здания составила 377, 7 кв.м. 

Однако ввиду того, что у истца отсутствует разрешительная документация на реконструкцию объекта, он не может оформить надлежащим образом право собственности на нежилое здание, общей площадью 377,7 кв. м, расположенное по адресу: 

<

...>.

Ссылаясь на положения п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В силу п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

Согласно ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из материалов дела следует, что постановлением главы г. Соликамска № 2037 от 10.12.2007 на основании заявления ФИО1 утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по ул. Добролюбова, 39д в г. Соликамске с целью реконструкции здания под магазин промтоваров (т. 1 л.д. 20). 

Проектная документация «Реконструкция здания по адресу: ул. Добролюбова,39д» (шифр проекта 12/07) согласована с комитетом по архитектуре и градостроительству, а также с ресурсоснабжающими организациями (т. 1 л.д. 24). 

Согласно справке общества «Момент» от 31.10.2008 осуществляющего работы по реконструкции объекта истца параметры здания соответствуют проектной документации шифр 12/07 (т. 1 л.д. 112).  

Из письма ООО «Момент» от 31.10.2008 следует, что обществом выполнены работы по реконструкции здания истца по проекту, разработанному ООО «Архпроект», объект соответствует параметрам проектной документации и требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других нормативных требований (т. 1 л.д. 113). 

Из пояснений истца следует, что в настоящее время проектная документация (шифр 12/07) у него отсутствует (причина ориентировочно пожар) Указал, что в 2007 году предпринимал меры для получения разрешения на реконструкцию здания, в 2017 году пытался легализовать реконструированный объект. 

Вместе с тем причины не обращения в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию с 2007 года (момент утверждения градостроительного плана) и по дату завершения строительства 2008 года в материалах дела отсутствуют. 

Соответствие здания градостроительному плану земельного участка с кадастровым номером 59:10:0104023:0002, при несоблюдении административного порядка легализации объекта не может являться основанием для признания права собственности в порядке ст. 222 ГК РФ.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В настоящем случае истец произвел в отношении принадлежащего ему здания комплекс работ повлекших увеличение габаритов и площади объекта, замену и восстановление несущих строительных конструкций объекта, что подтверждается техническими паспортами в отношении объекта до реконструкции и после нее (т. 1 л.д. 42-48, 74, 85).

Согласно ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

По общему правилу, предусмотренному названной статьей, выдача разрешения на строительство является компетенцией органа местного самоуправления.

Пунктом 2 ст. 51 ГрК РФ в случаях осуществления реконструкции, затрагивающей конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов, предусмотрено получение разрешения на строительство.

Совокупность имеющихся в материалах дела доказательств и приведенные выше правовые нормы свидетельствуют о том, что при реконструкции приобретенного истцом здания требовалось получение разрешения на строительство.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Поскольку спорный объект недвижимости реконструирован истцом на земельном участке, принадлежащим ему на праве собственности, но без получения разрешения на строительство, этот объект является самовольной постройкой.

Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях, в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Добросовестный застройщик, получающий необходимые для строительства документы в установленном порядке, не должен быть поставлен в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Как была указано ранее, истец в администрацию г. Соликамска за выдачей разрешения на строительство не обращался, только лишь в 2007 году по заявлению истца постановлением администрации утвержден градостроительный план земельного участка с целью реконструкции здания. 

Работы по реконструкции объекта произведены в 2008 году, техническая инвентаризация объекта выполнена 26.06.2017 (т. 1 л.д. 74). Характеристики вновь образованного объекта приведены в техническом паспорте составленном МП БТИ Чердынского района, из которого следует, что площадь объекта увеличилась с 252,1 кв.м до 377,7 кв.м. 

После выполнения работ по реконструкции в 2008 году, истец только 25.05.2017 обратился в комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Соликамска с заявлением о введении здания в эксплуатацию (т. 1л.д. 25). 

Письмом от 29.05.2017 комитет по архитектуре и градостроительству администрации г. Соликамска в выдаче разрешения на ввод объекта недвижимости отказал со ссылкой на отсутствие необходимых документов, указанных в п. 3 ст. 55 ГрК РФ, в том числе в связи с неполучением разрешения на реконструкцию указанного объекта (т. 1 л.д. 26).

Суд отмечает, что такое формальное обращение не может служить основанием для вывода о принятии предпринимателем достаточных мер для получения разрешения на строительство, так как доказательств предоставления администрации необходимых для рассмотрения заявления документов, предусмотренных ст. 51 ГрК РФ (в том числе проектной документации), предпринимателем не представлено. 

Таким образом, действия администрации по отказу в выдаче разрешения на реконструкцию здания не противоречат действующему законодательству.

Отказ в выдаче разрешения на строительство оформленный письмом от 29.05.2017 не может свидетельствовать о принятии предпринимателем надлежащих мер к легализации постройки.

Иных доказательств того, что истцу было необоснованно отказано в рассмотрении его заявления или в выдаче необходимого разрешения, в деле не имеется. Действия по получению градостроительного плана земельного участка не позволяют квалифицировать действия истца, как принявшего достаточные меры к получению разрешения на строительство.

Исходя из изложенной правовой позиции, содержащейся в п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения судами ст. 222 ГК РФ, рекомендованного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143, неприложение лицом документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство, указывает на недобросовестное поведение этого лица.

Отсутствие доказательств принятия предпринимателем надлежащих мер к легализации названного объекта недвижимого имущества, в частности, к получению разрешения на строительство до предъявления соответствующего иска, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования о признании права собственности на самовольную постройку.

Системное толкование положений ст. 49, 51, 52 ГрК РФ, дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к реконструкции объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.06.2015 № 309-КГ15-209). Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства. Кроме того, поскольку при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.

В соответствии со ст. 3 Закона РФ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 № 169-ФЗ для строительства или реконструкции архитектурных объектов требуется разрешение на строительство (реконструкцию) уполномоченного на это органа; разрешение собственника земельного участка, а также наличие архитектурного проекта, выполненного в соответствии с архитектурно-планировочным заданием архитектора, имеющего лицензию на архитектурную деятельность. 

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Доказательств того, что у истца существовали объективные причины невозможности получения такого разрешения при условии соблюдениям им требований, установленных ст. 51 ГрК РФ суду не представлено.

Действия истца, совершенные до обращения в суд не могут быть признаны достаточными для легализации объекта и являются недобросовестными. Само по себе желание осуществить реконструкцию объекта недвижимости не может освободить истца от выполнения лежащих на нем обязанностей по соблюдению установленного градостроительным законодательством порядка осуществления строительства.

В соответствии с толкованием, приведенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ.

Правовым последствием осуществления самовольной постройки должен быть ее снос. Признание права собственности в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ  представляет собой исключение из общего правила и не может толковаться расширительно. Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц, суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку.

Кроме этого, истцом не представлено доказательств соответствия спорных объектов недвижимого имущества требованиям безопасности и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, в частности, отсутствуют сведения о соответствии построек градостроительным, пожарным и экологическим нормам.

Из представленного истцом технического заключения, выполненного ООО «ГрафикСити» следует, что здание отвечает признакам капитального строения, соответствует требованиям по обеспечению безопасной эксплуатации объекта и прилагающих к нему помещений, соответствует требованиям технических регламентов, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (т. 1 л.д. 33). 

Между тем, в данном заключении отсутствуют сведения о том, что при обследовании несущих строительных конструкций здания истцом специалисту была передана проектная и техническая документация на спорный объект недвижимости для оценки соответствия реконструируемого здания нормативным требованиям в области строительства. Специалистом произведен визуальный осмотр объекта, изучен градостроительный план земельного участка и технический паспорт здания по состоянию на 06.09.2006. 

Более того представленное истцом техническое заключение не может заменить весь пакет необходимой и предусмотренной указанными выше законами документов, подтверждающих безопасность спорной постройки.

С учетом изложенного исковые требования не подлежат удовлетворению. 

Судебные расходы в силу ст. 110 АПК РФ по оплате госпошлины относятся на истца. Излишне уплаченная госпошлина подлежит возврату на основании ст. 333.40 НК РФ. 

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176,177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать. 

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 305591902300014, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 31 284 (тридцать одна тысяча двести восемьдесят четыре) руб., уплаченную по чек-ордеру № 36 от 18.08.2017. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края. 

 

Судья                                                                           О.А. Бояршинова