АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА  

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000 http://fasuo.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

  № Ф09-9383/23 

Екатеринбург 13 февраля 2024 г. Дело № А60-6749/2023 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2024 г.  Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2024 г.  

Арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Полуяктова А.С., судей Краснобаевой И.А., Столярова А.А., 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу  индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение  Арбитражного суда Свердловской области от 31.05.2023 по делу № А606749/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного  суда от 02.10.2023 по тому же делу.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения  кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе  публично, путем размещения информации о времени и месте судебного  заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.  

В судебном заседании приняли участие представители:  

индивидуального предпринимателя ФИО1 –  ФИО2 (доверенность от 20.03.2023 № 89/110-н/89-2023-2-273), ФИО3 (доверенность от 05.02.2024 № 89/32-4/89-2024-1-145).  

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в  Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к  акционерному обществу "Управляющая компания "Инвестстрой" (далее –  общество «УК "Инвестстрой") о признании недействительным  одностороннего отказа от договора аренды нежилых помещений от  06.12.2018 № ТЦ-89/18, обязании ответчика устранить и не чинить  препятствия в пользовании истцом арендованным помещением, путем  открытия (возобновления) доступа в указанное помещение, снятия  ограничительных лент, (знаков, печатей и т.п.), возобновления  бесперебойной подачи электроэнергии и прочих коммунальных услуг для  продолжения законной коммерческой деятельности истца в арендуемом  помещении.  

Решением суда от 31.05.2023 в удовлетворении исковых требований  отказано.  

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от  02.10.2023 решение суда оставить без изменения.  

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1 просит  указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение,  ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие  выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Предприниматель  

ФИО1 считает, что установленный договором порядок предоставления  документов, в том числе одностороннего отказа от договора, не соблюден, а  сам отказ не может быть признан действительным, поскольку надлежащим  образом оформленных, подписанных и направленных в адрес истца  уведомлений ответчика об отказе от исполнения договора (с подтверждением  полномочий лиц, их подписавших и направивших) истец не получал.  Заявитель отмечает, что уведомление об отказе от исполнения договора  аренды нежилого помещения от 12.01.2023 № 04/23, подписанное  представителем общества «УК "Инвестстрой" ФИО4, не содержит  ссылок ни на пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее – ГК РФ), ни статью 450.1 ГК РФ, копия доверенности,  содержащая полномочия ФИО4, в адрес арендатора не направлялась. В  связи с чем, предприниматель полагает, что недобросовестные действия  ответчика по одностороннему отказу от исполнения договора следует  квалифицировать как злоупотребление правом, а односторонний отказ от  исполнения договора следует признать ничтожной сделкой. Кроме того,  предприниматель обращает внимание на то, что впоследствии своими  действиями арендодатель подтвердил действие договора аренды путем  принятия исполнения, предложенного арендатором, а именно – 14.01.2023  (после направления уведомления об отказе от исполнения договора аренды  нежилого помещения от 12.01.2023 г. № 04/23) он выставил арендатору счет  на оплату арендного платежа за февраль 2023 года, получил арендный  платеж от арендатора за февраль 2023 года и не вернул его), тем самым  фактически отказался от права на односторонний отказ от исполнения  договора.  

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды  нежилых помещений от 06.12.2018 № ТЦ-89/18 предприниматель ФИО1 является арендатором нежилого торгового помещения № 35 общей  площадью 165,6 кв. м на 1-ом этаже в многофункциональном торгово-развлекательном центре "Солнечный", расположенном по адресу: ЯНАО,  

<

...>.  

С 18.10.2021 собственником здания торгового центра и арендодателем  помещения выступает общество "УК "Инвестстрой" ФИО5  закрытым паевым инвестиционным фондом "ГРИНЯРД", что сторонами не  оспаривается.  

Представитель ответчика ФИО6 10.01.2023 уведомила истца  посредством обращения в мессенджере о намерении расторгнуть договор  

аренды, что подтверждается скриншотом переписки (приложение к отзыву  на исковое заявление).  

По адресу арендатора, указанному в договоре аренды, 12.01.2023  направлено уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем  порядке с 31.01.2023. Данное уведомление было продублировано арендатору  по номеру телефона в мессенджере, а также дважды на электронную почту (с  электронного почтового адреса ФИО7 и электронного  почтового адреса ФИО8) с вложенным сканом (копией)  письма, оформленного на бланке ответчика за подписью В.Л. Рамм,  действующей по доверенности, а также было передано нарочно под роспись  сотруднику арендатора (продавцу-консультанту).  

Сотрудникам истца в арендуемом помещении 14.01.2023 передан счет  на оплату аренды по договору аренды от 06.12.2018 № ТЦ-89/18 за февраль  2023 года.  

На электронный почтовый адрес истца 16.01.2023 поступил акт сверки  взаимных расчетов за 2022 год, согласно которому долг истца перед  ответчиком на 31.12.2022 составлял (по данным ответчика) 59 руб. 83 коп.  

Представителю истца 26.01.2023 озвучили сумму коммунальных  платежей за помещение к оплате в размере 32 862,52 руб.  

На эту же сумму сотруднику истца 31.01.2023 передан  соответствующий счет от ответчика.  

Истец произвел оплату арендных платежей за февраль 2023 года, а  также оплатил авансом коммунальные платежи за I квартал 2023 года.  

Непосредственно в арендуемом помещении представитель ответчика  по доверенности ФИО9 01.02.2023 передал истцу письмо на бланке  ответчика, согласно которому ответчик требует от истца в добровольном  порядке освободить занимаемое нежилое помещение, осуществить демонтаж  торгового оборудования и вывоз всего принадлежащего имущества в срок до  10 часов 02.02.2023.  

Истец 01.02.2023 передал ФИО9 письменные возражения,  адресованные ответчику, КЗПИФ "ГРИНЯРД" и ООО "УК "А2"  (уполномоченный представитель ответчика как арендодателя в Торговом  центре, согласно уведомлению от 22.03.2022 № 43/22).  

Представитель ответчика по доверенности ФИО9 02.02.2023  передала истцу письмо на бланке ответчика, согласно которому проводить  дополнительных встреч с истцом ответчик не планирует.  

Представителями ООО "УК "А2" и ООО ЧОО "Восток" истцу и его  персоналу 02.02.2023 был запрещен (закрыт) вход в арендуемое помещение,  отключена электроэнергия, передан истцу оформленный ответчиком без  участия истца акт ограничения доступа в помещение, опечатан вход в  помещение.  

На электронный почтовый адрес истца 03.02.2023 поступило очередное  сообщение со сканом (копией) повторного письма на бланке ответчика,  содержащего все ранее перечисленные намерения ответчика о демонтаже  

торгового оборудования и вывозе всего принадлежащего истцу имущества в  срок до 10 часов уже 06.02.2023.  

Истец 05.02.2023 направил ответчику требование об устранении  препятствий в пользовании арендованным помещением.  

Как указывает истец, несмотря на вышеприведенные факты, ответчик  своими действиями с 02.02.2023 неправомерно препятствует доступу истца в  арендуемое помещение, тем самым препятствует пользованию истцом  арендуемым помещением (имуществом), торговым оборудованием и  товарами истца, находящимися в помещении, и осуществлению истцом  законной предпринимательской деятельности.  

По мнению истца, условия исполнения договора истцом не нарушены,  договор аренды является действующим, а односторонний отказ от  исполнения обязательств не допустим.  

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения  истца в суд с настоящим иском.  

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суды пришли к выводу  о наличии у ответчика правовых оснований для отказа от исполнения  договора в одностороннем порядке и надлежащем уведомлении арендатора  об отказе арендодателя от договора аренды.  

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды  (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить  арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и  пользование или во временное пользование.  

По правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок,  определенный договором (п. 1). Если срок аренды в договоре не определен,  договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом  случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,  предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде  недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть  установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды,  заключенного на неопределенный срок (п. 2).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и  расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не  предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из  сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при  существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях,  предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.  

Существенным признается нарушение договора одной из сторон,  которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной  степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении  договора.  

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение  договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  настоящим Кодексом, другими законами или договором.  

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом,  другими законами, иными правовыми актами или договором право на  односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может  быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой  стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается  с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено  настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или  договором.  

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора)  полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается  расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).  

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды  может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том  числе: пользуется имуществом с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;  существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении  установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.  Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного  расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом  2 статьи 450 названного Кодекса.  

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие  признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В  каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен  решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом  доказательства существенных нарушений договора должна представить  сторона, обратившаяся в суд.  

Договор аренды нежилых помещений от 06.12.2018 № ТЦ-89/18  заключен на неопределенный срок (пункт 6.1 договора).  

Пунктом 17.4 договора предусмотрено право арендодателя расторгнуть  договор в одностороннем порядке, в том числе в случае систематического  нарушения арендатором сроков уплаты любых сумм, подлежащих уплате по  договору (пункт. 17.4.4.).  

Односторонний отказ арендодателя от договора обоснован  ненадлежащим исполнением истцом своих обязательств по внесению  платежей по договору аренды.  

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что  12.01.2023-13.01.2023 арендодателем в адрес арендатора различными  средствами и способами было направлено уведомление об одностороннем  отказе от исполнения договора аренды, которое получено истцом, в том  числе 12.01.2023 по электронной почте.  

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства  по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, установив, что факт просрочки арендатором внесения арендной  платы более 2х раз подряд подтверждается материалами дела, принимая во  внимание реализацию арендодателем в порядке, предусмотренном  

договором, права на односторонний отказ от договора, суды обоснованно  признали исковые требования необоснованными и неподлежащими  удовлетворению.  

Доводы предпринимателя ФИО1 о том, что никаких  уведомлений от арендодателя она не получала, судом апелляционной  инстанции были исследованы и отклонены.  

В пункте 17.5. договора стороны указали, что в случае, если  арендодатель воспользуется правом, предоставленным ему в соответствии с  пунктами 17.4.1 - 17.4.12. (основания одностороннего отказа арендодателя от  исполнения договора), то договор будет считаться прекращенным с даты  расторжения договора, указанной в уведомлении, которая не может быть  ранее, чем через 10 рабочих дней после даты вручения уведомления.  

Уведомление о расторжении (об отказе от исполнения) договора  производится путем направления по адресу, указанному в договоре, или на  почтовый (фактический) адрес арендатора заказного письма с уведомлением  о вручении и /или вручения извещения под роспись арендатору лично (и/или  сотруднику или представителю арендатора), по факсу или на адрес  электронной почты, указанные в разделе 22 договора.  

В случае возникновения спора между сторонами о факте передачи  вышеуказанной документации распечатка электронного письма с указанием  вложения является подтверждением надлежащей передачи документации  арендатору. В случае отсутствия арендатора по адресам, указанным в  договоре, доставка корреспонденции считается исполненной надлежащим  образом.  

Проанализировав представленные ответчиком, в том числе скриншоты  переписки сторон в мессенджере по номеру телефона арендатора,  доказательства направления уведомления на электронную почту арендатора,  а также посредством почтового отправления по адресу арендатора,  указанному в договоре аренды, суд апелляционной инстанции пришел к  выводам о том, что арендодатель предпринял все возможные средства для  соблюдения установленного в пункте 17.5 договора порядка уведомления  арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды,  получение истцом уведомления помимо почтового отправления  подтверждено материалами дела.  

 Довод предпринимателя ФИО1 об отсутствии полномочий 

у ФИО4 на подписание уведомления об одностороннем отказе от  исполнения договора судом апелляционной инстанции обоснованно признан  несостоятельным в силу положений пункта 2 статьи 183 ГК РФ, а также с  учетом отсутствия со стороны арендатора возражений относительно  полномочий ФИО4 по ранее направленным в адрес истца документам за  ее подписью (досудебная претензия от 08.02.2022, уведомление об  ограничении доступа в арендуемое помещение от 30.08.2022).  

Отклоняя доводы истца о внесении арендной платы за январь - февраль  2023 года и авансовый платеж за коммунальные платежи за 1 квартал 2023  года со ссылкой на положения статьи 450.1 ГК РФ, суд апелляционной  

инстанции верно исходил из того, что в силу статей 611, 622 ГК РФ  обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возврата  предмета аренды арендодателю, а фактическое пользование объектом аренды  подлежит оплате вне зависимости от наличия или отсутствия действующего  договора аренды.  

Оснований для выводов о злоупотреблении правом со стороны  арендодателя судом апелляционной инстанции также не установлено.  

Как предусмотрено пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ, сторона, которой  настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или  договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора),  должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и  разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими  законами, иными правовыми актами или договором.  

Поскольку факт просрочки внесения арендной платы подтвержден  материалами дела, то не имеется оснований полагать действия ответчика  недобросовестными, при этом, судом апелляционной инстанции правомерно  отмечено, что внесение арендных платежей за период фактического  пользования, в том числе после направления арендодателем уведомления об  отказе от договора, не свидетельствует о недобросовестности либо  противоречивом поведении арендодателя, который в силу положений статей  421, 450.1, 619 ГК РФ правомерно реализовал свое право на отказ от  исполнения договора аренды.  

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные  в материалы дела доказательства и устанавливать иные обстоятельства дела,  чем те, что установлены судами первой и апелляционной инстанций,  поскольку указанные действия выходят за пределы его полномочий в силу  норм действующего процессуального законодательства (ст. 286, 287  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на  переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и  принятых доказательств, что недопустимо в силу требований,  предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст.  288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной  инстанции не выявлено.  

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат  оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.  

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, суд  

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.05.2023 по  делу № А60-6749/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного  апелляционного суда от 02.10.2023 по тому же делу оставить без изменения,  кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию  Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух  месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий А.С. Полуяктов  

Судьи И.А. Краснобаева  

 А.А. Столяров