Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-15003/2017

г. Хабаровск

26 декабря 2017 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 19 декабря 2017 г.

Арбитражный суд Хабаровского края

в составе судьи  Трещевой В.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев в заседании суда дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Мастер» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680031, 

<

...>) 

к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 680030, 

<

...>) 

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Отдела судебных приставов по Железнодорожному району г. Хабаровска Управления Федеральной службы судебных приставов России по Хабаровскому краю,ФИО2   

о признании недействительными торгов от 16.06.2017г. в части реализации лота № 21, торгов от 31.08.2017г. в части реализации лота № 18

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель по доверенности б/н от 02.09.2017 ФИО3,

от ответчика – представитель по доверенности № 27юр/106/8712.1-08 от 11.10.2017 ФИО4

от третьих лиц:

от ОСП по Железнодорожному району г. Хабаровска Управления Федеральной службы судебных приставов России по Хабаровскому краю – не явились

от ФИО2 -  представитель по доверенности б/н от 12.10.2013 ФИО5

У с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Мастер» (далее - истец, ООО «Мастер») обратилось с иском в Арбитражный суд Хабаровского края к Межрегиональному территориальному управлению федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области (далее – ответчик, МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области) о признании недействительными торгов от 16.06.2017г. в части реализации лота № 21, торгов от 31.08.2017г. в части реализации лота № 18.

Определением суда от 16.10.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Отдела судебных приставов по Железнодорожному району г. Хабаровска Управления Федеральной службы судебных приставов России по Хабаровскому краю и ФИО2.   

В судебном заседании представиель истца иск поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в удовлетворении иска просил отказать по доводам, изложенным в отзыве, в том числе в связи с тем, что процедура порядка проведения торгов соблюдена, признаков нарушения установленного порядка проведения торгов не установлено.

Представитель ФИО2 так же в удовлетворении иска просил отказать по доводам, изложенным в отзыве, ссылаясь на тот факт, что, истцом по сути оспариваются не результаты торгов, а действия судебного пристава-исполнителя, которые были предметом рассмотрения самостоятельных споров; обращение взыскания на земельный участок возможно без обращения в суд; доказательств нахождения на спорном земельном участке истцом не предоставлено.

ОСП по Железнодорожному району г. Хабаровска Управления Федеральной службы судебных приставов России по Хабаровскому краю, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечил, отзыва и возражений не предоставил.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Из материалов дела следует, что 23.09.2014г. в целях строительства группы жилых домов между ФИО2 (продавец) и ООО «Мастер» (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка (с отлагательным условием об оплате), в соответствии с пунктом 1.1. которого продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок с кадастровым номером: 27:17:0302202:19 площадью 21000кв.м., расположенный: Хабаровский край, Хабаровский район,  с. Ракитное, в районе пруда вдоль, дороги, в настоящий момент категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства многоквартирного жилого дома (более четырех этажей) (далее – земельный участок), а покупатель обязан принять и уплатить обусловленную за него цену.

Цена имущества по настоящему договору составляет 14 000 008 рублей. На момент подписания настоящего договора денежные средства покупателем продавцу в полном объеме не выплачены (пункт 2.1. договора).

В соответствии с пунктом 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации у продавца возникает право залога в силу закона на отчуждаемый им по настоящему договору земельный участок до полной оплаты стоимости земельного участка покупателем в соответствии с условиями пункта 2 настоящего договора (пункт 2.4. договора)

Актом приема-передачи земельного участка от 23.09.2014г. подтверждается, что продавец передал, а покупатель принял земельный участок по договору купли-продажи земельного участка (с отлагательным условием) от 23.09.2014г.

Указанный договор был зарегистрирован 26.09.2014г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26.09.2014 серия 27-АГ 053528, от 20.10.2015. При этом в свидетельствах имеется отметки о существующих ограничениях (обременении) права: ипотека в силу закона.

ООО «Мастер» частично оплатило стоимость земельного участка.

Дополнительным соглашением от 26.01.2015г. к договору от 23.09.2014г. стороны, с учетом частичной оплаты стоимости земельного участка, определили размер долга в сумме, эквивалентной 900 000 юаней КНР в рублях по курсу ЦБ РФ на дату оплаты, который в свою очередь подлежал оплате в срок до 15.05.2015г. включительно.

В связи с ненадлежащим исполнением ООО «Мастер» своих обязательств по договору, ФИО2 обратился с исковым заявлением в Железнодорожный суд г. Хабаровска о взыскании с ООО «Мастер» суммы задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 23.09.2014г., рассчитанной исходя из курса юаня КНР, установленного Сбербанком РФ на момент возникновения просрочки в оплате долга, и уплаченной истцом госпошлины, на общую сумму 9 520 328 руб. 28 коп.

26.11.2015г. Определением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска по делу № 2-4925/2015 утверждено мировое соглашение, достигнутое сторонами, в соответствии с пунктом 1.1. которого ответчик ООО «Мастер» признает имеющуюся за ним задолженность перед истцом ФИО2 и обязуется выплатить последнему сумму в размере 9 500 000 рублей 00 копеек. Данная сумма согласована сторонами и включает в себя задолженность по договору купли-продажи спорного земельного участка  в размере 8 442 118 рублей 33 копеек, проценты по ст. 395 ГК РФ за весь период с 16.05.2015 по 31.03.2016 в сумме 1 002 080 рублей 03 копейки и государственную пошлину, уплаченную истцом за обращение в суд в размере 55 801рублей 64 копейки. ООО «Мастер» производит оплату указанной суммы в два этапа: до 31.12.2015 года сумму в размере 4 750 000 рублей; до 31.03.2016 года сумму в размере 4 750 000 рублей. Согласно пункту 2 мирового соглашения истец ФИО2 отказывается от своих претензий (остальных исковых требований, составляющих предмет спора) к ответчику ООО «Мастер» в полном объеме, обязуется снять обременение в форме залога на земельный участок с кадастровым номером 27:17:0302202:129, площадью 21000 м(2), расположенный: Хабаровский край, Хабаровский район, с. Ракитное, в районе пруда, вдоль дороги, в ЕГРП, в течение десяти дней с даты выполнения ответчиком обязательства, указанного в п.1.1 мирового соглашения, с учетом условия об отсрочке его исполнения, указанного в п.2.1 мирового соглашения. Принят отказ представителя истца от исковых требований по указанному гражданскому делу к ООО «Мастер» в остальной части, составляющих предмет спора, в связи с заключением мирового соглашения между сторонами. Производство по гражданскому делу по иску ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Мастер» о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи земельного участка, расходов по оплате государственной пошлины, прекращено.

В дальнейшем, по заявлению взыскателя, на основании исполнительного листа серии ФС № 0075571897, выданного 18.01.2016г. Железнодорожным районным судом г. Хабаровска на основании вступившего в законную силу определения от 26.11.2015г. по делу 2-4925/2015, ОСП по Железнодорожному району г. Хабаровска 11.03.2016 возбуждено исполнительное производство № 17651/16/27003-ИП о взыскании с ООО «Мастер» в пользу ФИО2 суммы долга в размере 9 500 000 руб. 00 коп.

20.05.2016 судебным приставом исполнителем  ОСП по Железнодорожному району г. Хабаровска Управления Федеральной службы судебных приставов России по Хабаровскому краю (далее - судебный пристав-исполнитель) составлен акт о наложении ареста (описи имущества) в отношении земельного участка.

23.05.2016г. судебный пристав-исполнитель обратился в Железнодорожный районный суд г. Хабаровска с заявлением об обращении взыскания на земельный участок, при этом в своем заявлении судебный пристав-исполнитель указал, что на рассматриваемом земельном участке осуществляется строительство 8 жилых домов, на территории строительной площадки складированы строительные материалы и располагается строительная техника.

30.05.2016г. судебным приставом – исполнителем составлен повторный акт о наложении ареста.

Определением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 22.06.2016г. в удовлетворении заявлении судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на земельный участок отказано со ссылкой на статью 69 Федерального закона «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве).

При этом, отказывая в удовлетворении заявления, суд указал, что вопрос о возможности исполнения исполнительного документа иными способами в рамках исполнительного производства не исчерпан, в том числе в материалах дела не имеется сведений о наличии либо отсутствии иного имущества у должника.

Постановлением от 26.09.2016г. об оценке имущества должника  судебный пристав-исполнитель установил стоимость земельного участка в размере 9 500 000 руб. 00 коп., которая постановлением от 20.02.2017г. была изменена на 5 500 000 руб. 00 коп. и суммы в валюте РФ эквивалентной 900 000 китайских юаней по курсу ЦБ РФ на дату оплаты.

30.01.2017 в адрес МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области поступило уведомление о готовности у реализации арестованного имущества, а так же постановление о передаче арестованного имущества на торги от 31.10.2016г. и постановление от 26.09.2016г. об оценке имущества должника.

19.05.2017 МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области на сайте tu27.rosim.ru/, www.torgi.gov.ru/ и в газете «Тихоокеанская звезда» опубликована информация о проведении торгов по продаже арестованного имущества с начальной ценой 9 500 000 руб. 00 коп.

16.06.2017г. аукцион по продаже арестованного имущества, назначенный на 16.06.2017г., в том  числе по лоту  № 21 признан несостоявшимся, что подтверждается протоколом № 1 от 16.06.2017г. заседания постоянно действующей комиссии при Межрегиональном территориальном управлении Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области по организации и проведению торгов по продаже арестованного имущества, назначенного на 16 июня 2017 года, в виду отсутствия заявок на участие в торгах.

21.07.2017г. в адрес МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области поступило уведомление о готовности к реализации арестованного имущества, а так же постановление о передаче арестованного имущества на повторные торги от 08.07.2017г. и постановление о снижении цены имущества, переданного на торги на 15% от 08.07.2017, в соответствии с которым цена имущества, переданного на реализацию составила 11 467 435 руб. 00 коп.

Постановлением от 04.08.2017 судебный пристав исполнитель  передал земельный участок на повторные торги со снижением на 15%, итого на сумму 11 590 600 руб. 00 коп. 

04.08.2017 МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области на сайте tu27.rosim.ru/, www.torgi.gov.ru/ в газете «Тихоокеанская звезда»  опубликована информация о проведении торгов по продаже арестованного имущества с начальной ценой 11 590 600 руб. 00 коп.

28.08.2017г. аукцион по продаже арестованного имущества, назначенный на 31.08.2017г., в том числе по лоту № 18, признан несостоявшимся, что подтверждается протоколом № 1 от 28.08.2017г.  заседания постоянно действующей комиссии при Межрегиональном территориальном управлении Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области по организации и проведению торгов по продаже арестованного имущества, назначенного на 31 августа  2017 года,  в виду отсутствия заявок на момент на участие в торгах. 

Постановлением от 05.09.2017г. земельный участок был передан взыскателю по цене 10 308 987 руб. 00 коп. в связи с тем, что повторные торги признаны несостоявшимися и взыскатель изъявил согласие оставить за собой нереализованное имущество в счет погашения долга.

Истец, ссылаясь на нарушение ответчиком 30-дневного срока размещения информации о проведении торгов, а так же на допущенные судебным приставом – исполнителем нарушения в части обращения взыскания на залоговое имущество, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы присутствовавших в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, суд признал иск подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 449.1 гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

Исходя из положений частей 6 и 7 статьи 87 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

Между тем, в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ от 06.07.2016 разъяснено, что если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения (в частности, по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта, во исполнение которого он выдан, и предъявленному к исполнению взыскателем после принятия противоположного решения) или на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок находился в залоге у ФИО2 в силу закона.

Согласно статье 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное.

В случае возникновения залога на основании закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения. К такому соглашению применяются правила настоящего Кодекса о форме договора залога.

Пунктом 4 статьи 334 ГК РФ  определено, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Положения пункта 1 статьи 334, статьи 350 ГК РФ предусматривают, что  в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя), которое с этой целью подлежит реализации путем продажи с публичных торгов. 

Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ   взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1 статьи 349 ГК РФ).

 Согласно статье 51 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») (далее – Закон об ипотеке) взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу пункта 2 статьи 1 закона об ипотеке, к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора, если федеральным законом не установлено иное.

Таким образом, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки в силу закона, так же по решению суда.

Из предоставленных в материалы дела доказательств следует, что исполнительное производство № 17651/16/2703-ИП от 11.03.2016 возбуждено судебным приставом-исполнителем на основании исполнительного документа исполнительного листа № ФС007571897 от 18.01.2016г., выданного Железнодорожным районным судом г. Хабаровска по делу № 2-4925/2015, вступившему в законную силу 12.12.12.2015, предмет исполнения: задолженность в размере 9 500 000 руб. 00 коп. по договору купли продажи земельного участка. Во исполнение требований, указанных указанного исполнительного документа земельный участок передан на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, что подтверждается постановлениями судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от 31.10.2016, от 08.07.2017г. и от 04.08.2017. 

Определением Железнодорожного районного суда г. Хабаровска от 22.06.2016г. в удовлетворении заявлении судебного пристава-исполнителя об обращении взыскания на земельный участок отказано в связи с тем, что вопрос о возможности исполнения исполнительного документа иными способами в рамках исполнительного производства не исчерпан, в том числе в материалах дела не имеется сведений о наличии либо отсутствии иного имущества у должника.

Кроме того, согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» следует, что соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может быть заключено в любое время - как одновременно с заключением договора о залоге, так и после его заключения.

Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество может содержаться в отдельном документе или в договоре о залоге в качестве одного из его условий (пункт 2 статьи 349 ГК РФ).

Соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, содержащееся в отдельном документе, совершается в той же форме, что и договор о залоге. Если договор о залоге подлежит государственной регистрации, то и соглашение залогодателя с залогодержателем о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество также подлежит государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора о залоге и изменяет содержание и условия обременения имущества, возникающего на основании договора о залоге (пункт 2 статьи 23 Закона об ипотеке).

При возникновении залога на основании закона залогодатель и залогодержатель также вправе заключить соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога. В этом случае соглашение о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество заключается в форме, установленной законом для договора о залоге соответствующего имущества. При возникновении ипотеки в силу закона соглашение о внесудебном обращении взыскания на предмет залога подлежит государственной регистрации применительно к пункту 3 статьи 11 Закона об ипотеке.

Судом не установлено достигнутого между продавцом и покупателем по договору купли-продажи земельного участка  с отлагательным условием об оплате) от 23.09.2014г.  соглашения о внесудебном обращении взыскания на заложенное имущество, зарегистрированного в установленном законом порядке.

Учитывая вышеизложенное,  довод представителя ФИО2 о том, что судебный пристав-исполнитель вправе был произвести обращение взыскания на земельный участок без принятия судебного акта, судом отклоняется.

При этом, ссылка представителя третьего лица на пункт 2 статьи 78 закона «Об исполнительном производстве» судом отклоняется, поскольку согласно пункту 3 указанной статьи следует, что заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", настоящим Федеральным законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Поскольку Закон об ипотеке устанавливает специальные правила в отношении процедуры исполнительного производства по обращению взыскания на предмет залога по сравнению с Законом об исполнительном производстве, и именно специальными нормами и следует руководствоваться в данной ситуации.

  На основании изложенного, суд пришел к выводу, что обращение взыскания на земельный участок,  а так же его реализация, произведены судебным приставом-исполнителем  в отсутствие судебного акта об обращении взыскания, а, следовательно, в отсутствие законных оснований, что является основанием для признания торгов недействительными.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению части этого земельного участка не может быть совершена без отчуждения части находящихся на этом участке объектов недвижимости.

Из Публичной кадастровой карты Хабаровского края (общедоступных сведений в сети Интернет) видно, что на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0302202:129 действительно расположены 6-ть объектов недвижимости, хотя они и не были поставлены на кадастровый учет.

Не мог не знать о том, что на земельном участке расположены 6-ть незавершенных строительством многоквартирных домов и судебный пристав-исполнитель ОСП по Железнодорожному району г. Хабаровска, поскольку в рамках осуществления исполнительских действий последний проводил или обязан был произвести осмотр земельного участка.

Таким образом, факт того, что земельный участок и расположенные на нем объекты незавершенного строительства по состоянию на дату 20.05.2016 (составление акта ареста (описи имущества) и 04.04.2017 (дата заключения кадастрового инженера) находились в собственности одного лица - ООО «Мастер», является очевидным.

Согласно статьям 130, 219 ГК РФ незавершенное строительство является недвижимым имуществом и право собственности на него подлежит государственной регистрации, возникает с момента этой государственной регистрации. 

В соответствии с пунктом 17 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Право судебного пристава-исполнителя обращаться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника на указанное имущество предусмотрено нормами статьи 66 Закона об исполнительном производстве.

 Из предоставленных в материалы дела доказательств следует, что судебный пристав-исполнитель с соответствующим заявлением в регистрирующий орган не обращался.

Земельный участок передан на торги без находящихся на нем объектов незавершенного строительства.

Кроме того, в силу статьи 64 ГК РФ при ипотеке земельного участка право залога распространяется так же на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения залогодателя.

Следовательно, с учетом вышеизложенного обращение взыскания и предметом торгов должен  быть земельный участок и находящиеся на нем объекты незавершенного строительства.

Поскольку земельный участок реализован без находящихся на нем объектов незавершенного строительства, что повлияло на формирование стоимости реализованного имущества и привело к ущемлению прав и законных интересов истца,  данное нарушение  в силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ так же является основанием для признания торгов по реализации земельного участка недействительными.

С учетом изложенного, требование ООО «Мастер» о признании торгов от 16 июня 2017 года  от 31 августа 2017 года в части реализации лотов № 21 и № 18 подлежит удовлетворению.

Понесенные истцом судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в сумме 12 00 руб. 00 коп. относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительными торги от 16 июня 2017 года в части реализации лота № 21, торги от 31 августа 2017 года в части реализации лота № 18, проведенные  Межрегиональным территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области, недействительными.

Взыскать с Межрегионального территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Мастер» судебные расходы в виде уплаченной госпошлины в сумме 12 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.  

Судья                                                                               В.Н.Трещева