АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-7567/17 

Екатеринбург

25 апреля 2019 г.

Дело № А07-1131/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рогожиной О.В.,

судей Шершон Н. В.,  Шавейниковой О.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России»  (далее – общество «Сбербанк России», банк) на определение  Арбитражного суда  Республики Башкортостан от  17.10.2018 по делу № А07-1131/2016 и постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представитель общества «Сбербанк России»  – Альференко А.В.  (доверенность от 25.10.2018  №3ДГ/140).

В рамках дела о несостоятельности общества с ограниченной ответственностью  «ЕТЗК», которое проводится по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) Ишбулдина Юлия Викторовна обратилась в суд с заявлением о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу Республика Башкортостан, г.Стерлитамак, ул. Николаева, д. 18, кв. 30, и о включении требования в реестр требований о передаче жилых помещений общества «ЕТЗК». 

Впоследствии, заявитель уточнила заявленные требования, отказавшись от требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества «ЕТЗК», которое судом принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). 

Определением суда от 26.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Республике Башкортостан. 

Определением суда от 17.10.2018 (судья Гаврикова Р.А.) заявление Ишбулдиной Ю.В. удовлетворено, признано право собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Стерлитамак, ул. Николаева, д.18, кв.30. 

Постановлением апелляционного суда от 30.01.2019 (судьи Забутырина Л.В., Калина И.В., Хоронеко М.Н.) определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «Сбербанк России» обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать Ишбулдиной Ю.В. в удовлетворении требований о признании права собственности на спорную квартиру. 

В обоснование доводов кассационной жалобы ее податель, ссылается на то, что при анализе предварительного договора купли-продажи квартиры судами не установлена действительная воля сторон на совершение сделки по продаже квартиры; указанный объект недвижимости находится в залоге у банка, ипотека которого в судебном порядке недействительной не признана. 

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном статей 274, 284, 286 АПК РФ, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе. 

Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом «ЕТЗК» (застройщик) и Ишбулдиной Ю.В. (дольщик) заключен предварительный договор № 30 от 28.11.2013 о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по ул. Николаева, 112А, в г.Стерлитамак (строительный адрес) со следующими характеристиками: номер квартиры – 30, количество комнат – 3, этаж – 5, проектная площадь – 75,56 кв.м. Стоимость квартиры на момент подписания основного договора – 2 644 600 руб. 

В целях обеспечения исполнения обязательств заявителем внесен гарантийный платеж в сумме 2 644 600руб.  (приходный кассовый ордер №137 от 28.11.2013).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №RU03307000-264 выдано 12.01.2015. Заявителю по акту приема-передачи квартиры №30 от 16.03.2015 передано жилое помещение. 

Впоследствии заявитель обратилась к обществу «ЕТЗК» с требованием о заключении основного договора купли-продажи. Гарантийными письмами от 16.03.2015, 01.03.2016 ООО «ЕТЗК» обязалось оформить соответствующие документы. 

Общество «ЕТЗК» обязанность по заключению основного договора купли-продажи не исполнило.

 Согласно представленным сведениям регистрирующего органа, в отношении квартиры, правообладателем которой с 07.04.2015 является общество «ЕТЗК», имеется обременение в виде ипотеки в пользу общества «Сбербанк России», зарегистрированное 07.04.2015, а также постановление Ленинского районного суда г.Уфы Республики Башкортостан о наложении ареста на указанный объект недвижимости, зарегистрированное 01.11.2016. 

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 23.05.2016 принято к производству заявление о признании общества «ЕТЗК» несостоятельным (банкротом) по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. 

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2017 общество «ЕТЗК» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ахтямов Д.А. 

Полагая, что общество «ЕТЗК» незаконно уклоняется от перехода права собственности на спорную квартиру к Ишбулдиной Ю.В., гарантированных мер по оформлению всех необходимых документов для регистрации не предпринимает, обязательства не исполняет,  Ишбулдина Ю.В. обратилась в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости. 

Закон о банкротстве содержит особый порядок учета и удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика.

В статье 201.1 Закона о банкротстве установлено, что требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве, действующей в спорный период, арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее – привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В силу пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение в порядке, установленном статьей 201.8 названного Закона.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

Исследовав материалы дела, принимая во внимание, что предварительный договор  заключен между сторонами в отношении спорной квартиры 28.11.2013, оценив условия заключенного предварительного договора купли-продажи от 28.11.2013 № 30, предусматривающего обязанность общества «ЕТЗК» передать в собственность покупателю Ишбулдиной Ю.В.  квартиру, установив, что по акту приема-передачи от 16.03.2015 квартира фактически передана гражданину, которым в дальнейшем заключены договоры на оказание технических, коммунально-бытовых и иных услуг по обслуживанию дома, суды квалифицировали правоотношения застройщика и гражданина, оформленные предварительным договором, как отношения, характеризующиеся для договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Из совокупной оценки представленных доказательств, суды констатировали, что с учетом сложившихся отношений, сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, фактически направлена на приобретение квартиры посредством долевого участия в строительстве объекта, создаваемого обществом «ЕТЗК», в связи с чем, данный договор порождает права и обязанности сторон, предусмотренные основным договором купли-продажи недвижимого имущества; заключенный между Ишбулдиной Ю.В. и должником предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве; деньги, полученные от кредитора, использовались должником на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен.

Учитывая изложенное, установив, что материалами дела подтвержден факт оплаты стоимости квартиры в полном объеме, квартира передана Ишбулдиной Ю.В. и находится в ее пользовании, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Таким образом, удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из совокупности установленных по делу обстоятельств и доказанности материалами дела заявленных требований, а также из отсутствия доказательств, свидетельствующих об ином (статьи 9, 65, 71 АПК РФ).

Доводы общества «Сбербанк России», изложенные в кассационной жалобе, о том, что судами не исследован и не получил надлежащей правовой оценки факт нахождения земельного участка, объекта незавершенного строительства и спорной квартиры в залоге у банка, не принимаются. Судами обоснованно указано, что в рамках настоящего обособленного спора рассматривалось требование участника строительства о признания права собственности на квартиру, вопрос о снятии обременения с рассматриваемой квартиры не входил в предмет заявленных требований.

Ссылка  заявителя кассационной жалобы на то, что предварительный договор между должником и гражданином не содержит всех условий, обязательных для договора долевого участия в строительстве, и не прошел государственную регистрацию, поэтому не может являться законным основанием приобретения гражданином спорной квартиры, не принимаются как направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств. Судами условия предварительного договора купли-продажи исследованы в совокупности с иными доказательствами по делу и получили надлежащую правовую оценку, у суда округа оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов не имеется в силу статьи 286 АПК РФ. 

Процедура банкротства застройщика согласно нормам § 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона. 

Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей. Граждане - участники строительства являются экономически слабой стороной и лишены реальной возможности настаивать на изменении формы договора, его условий и порядка уплаты денежных средств. 

Таким образом, то обстоятельство, что должником не исполнены обязательства по направлению денежных средств по оплате приобретаемого объекта недвижимого имущества в погашение обязательств кредитных обязательств, а также не совершены действия по регистрации предварительного договора купли-продажи не является достаточным аргументом против требований заявителя, поскольку само по себе неправомерное поведение должника не может быть поставлено в вину гражданину, негативные последствия ненадлежащего исполнения принятых на себя обязательств должником не могут быть возложены на граждан - участников строительства в ситуации, когда гражданин (экономически слабая сторона) передает денежные средства должнику (профессионалу в сфере строительства) в оплату строящегося жилого помещения.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для изменения судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется, определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

П О С Т А Н О В И Л:

определение  Арбитражного суда  Республики Башкортостан от  17.10.2018 по делу № А07-1131/2016 и постановление Восемнадцатого  арбитражного апелляционного суда от 30.01.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества «Сбербанк России»   – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей  291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий						О.В. Рогожина 

Судьи						Н.В. Шершон 

                                             					 О.Э. Шавейникова