Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград                                                        Дело № А21- 8107/2021

«01» октября 2021 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 сентября 2021 года. 

Решение изготовлено в полном объеме 01 октября 2021 года.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «КАЛИНИНГРАДСТРОЙ-ПРОКАТ»

к Администрации Гурьевского городского округа

третье лицо: Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области

о признании права собственности на нежилое административно-складское здание

 

при участии в заседании в судебном заседании: согласно протоколу 

 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «КАЛИНИНГРАДСТРОЙ-ПРОКАТ» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 236028, 

<

...>, литера А) (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением к Администрации Гурьевского городского округа (ОГРН 

<

***>, место нахождения:  238300, 

<

...>) (далее – Администрация) о признании права собственности Общества на нежилое административно-складское здание площадью 424,2 кв.м., количество этаже: 3 (третий этаж – мансардный), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:03:060202:130 по адресу: 

<

...>.

Третьим лицом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области  (далее – Агентство).

В судебном  заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме. Расходы по уплате государственной пошлины истец просил оставить за Обществом.

Администрация и Агентство явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Администрация обоснованных возражений по требования не заявила.

Агентство также  позиции по  иску не высказала.

Заслушав представителя Общества, исследовав представленные доказательства, суд установил.

Как следует из материалов дела, ООО «КАЛИНИНГРАДСТРОЙ-ПРОКАТ» на основании договора купли-продажи от 16.10.2018 является собственником земельного участка с кадастровым номером 39:03:060202:130, расположенным по адресу: 

<

...> с разрешенным использование – для  строительства административно-производственного здания с автостоянкой.

Также истцом 16.10.2018 приобретено право собственности на административно-складское здание с кадастровым номером 39:03:060202:355, степенью готовности – 57%, расположенным на указанном земельном участке.

Предыдущему собственнику Администрацией 19.12.2016 было выдано разрешение № RU39310000710/2016МО на строительство двухэтажного административно-складского здания общей площадь 505,64 кв.м. Срок действия разрешения установлено до 19.12.2018.

По результатам завершения строительства Истцом в Агентство было подано заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – Административно-складское здание.

Письмом от 21.07.2021 Агентством было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду того, что изменения в разрешение на строительство в связи со сменой правообладателя земельного участка не вносились.

Истец, полагая, что отсутствие возможности внесения изменения в разрешение на строительство, а  возведенное здание соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарных и строительных норм и правил, техническим условиям, не нарушает права и охраняемые интересы других лиц и не создает угрозу для жизни и здоровья граждан, ООО «КАЛИНИНГРАДСТРОЙ-ПРОКАТ» обратилось в суд с иском по настоящему делу.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 58 и 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (статья 12 ГК РФ).

Предметом иска о признании права является констатация факта принадлежности субъекту вещного права на имущество, а основанием иска являются обстоятельства, подтверждающие наличие у истца такого права.

Исходя из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В части не внесения изменений в разрешение на строительство в связи со сменой собственника земельного участка с кадастровым номером 39:03:060202:130 суд отмечает следующее.

В силу положений части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Под застройщиком, согласно пункту 16 статьи 1 ГрК РФ, понимается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии с частью 21.5 статьи 51 ГрК РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

В силу части 21.10 статьи 51 ГрК РФ лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 настоящей статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления. Уполномоченный орган местного самоуправления, получив данное уведомление, в течение 10 рабочих дней принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство (часть 21.14 статьи 51 ГрК РФ).

В нарушение вышеуказанных правовых норм обществом, в указанное разрешение на строительство не вносились изменения в части смены собственника земельного участка, на котором расположен спорный объект недвижимости.

Таким образом, фактически строительство здания осуществлялось Обществом в отсутствие разрешения на строительство.

Однако, как следует из материалов дела, истцом на данный земельный участок был получен градостроительный план земельного участка № РФ-39-2-10-0-00-2021-2083/П от 28.06.2021.

Само по себе формальное отсутствие изменений в ранее выданное разрешение на строительство при соблюдении застройщиком всех прочих требований градостроительного, земельного и иного законодательства не может являться достаточным основанием для отказа в признании права собственности на спорный объект.

В то же время признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен применяться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Отсутствие разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

В пункте 26 постановления № 10/22  разъяснено, что, рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

В ходе рассмотрения дела истцом получено техническое заключение № ТЗ-21.063, составленное Обществом с ограниченной ответственностью «Калининградский институт независимой оценки» по результатам соответствия нежилого здания, расположенное по адресу: 

<

...> нормативным документам, строительным нормам и правилам.

В исследовательской части заключения установлено, что на момент обследования в здании выполнены все основные конструктивные элементы – фундаменты, стены, перегородки, перекрытия, междуэтажная лестница, крыша с кровельным покрытием, система водоотвода с кровли, полы, заполнения оконных и дверных проемов, внутренняя отделка первого, второго и третьего  этажей, наружная отделка, устройство инженерных коммуникаций. На дату осмотра строение представляет собой трехэтажное (третий этаж мансардный) нежилое здание, без подвала, прямоугольной формы в плане. Площадь здания составляет 424,2 кв. Конструктивная схема обследуемого здания – с продольным расположением несущих стен. Пространственная жесткость здания обеспечивается железобетонными межэтажными перекрытиями.

Общее состояние несущих и ограждающих конструкций нежилого здания, согласно своду правил СП 13-1102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» - работоспособное. 

В результате проведенного обследования нежилого здания на соответствие минимально необходимым общим требованиям специалистом установлено:

- по требованиям механической безопасности – строительные конструкции в процессе эксплуатации исключают угрозу причинения вреда жизни или здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц и окружающей среде,

- по требованиям пожарной безопасности – соответствует требования пожарной безопасности, установленным Федеральным Законом РФ от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»,

- по требованиям безопасности при опасных  природных процессах и явлениях и (или) техногенных воздействиях – обеспечивается сохранение устойчивости здания, а также  прочность несущих строительных конструкций в течение времени, необходимого для эвакуации людей и выполнения других действий, направленных на сокращение ущерба;

- по требования безопасных для здоровья человека условий пребывания – обеспечиваются требования безопасных для здоровья человека условий пребывания в здании. При эксплуатации здания обеспечиваются безопасные для человека условия труда в соответствии с санитарно-эпидемиологическими и санитарно-гигиеническими требованиями, установленными Федеральным Законом РФ от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами;

- по требованиям безопасности для пользователей – не возникает угрозы наступления несчастных случае и нанесения травм людям в процессе их жизнедеятельности и пребывания в здании;

- по требованиям энергетической эффективности – обеспечивается рациональное использование энергетических ресурсов путем выбора соответствующего уровня теплозащиты здания с учетом эффективности систем теплоснабжения и обеспечения микроклимата согласно ТСН 23-314-2000 «Нормативы (нормы) по энергосберегающей теплозащите жилых и общественных зданий. Калининградская область»,

- по требованиям безопасного уровня воздействия на окружающую среду – в процессе эксплуатации не возникает угрозы оказания негативного воздействия на окружающую среду.

Согласно выводу специалиста, сделанного в заключении – спорное нежилое здание по своим конструктивным и объемно-планировочным решениям соответствует требованиям Федерального Закона РФ № 384-ФЗ от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.

В ходе судебного разбирательства истцом были получены дополнения к техническому заключению от 13.09.2021 и от 24.09.2021, в которых специалистом разъяснено, что третий этаж фактически является мансардой, устроенной за счет освоения чердачного пространства нежилого здания. Общая высота построенного здания по отношению к проектной высоте не изменилась. Возведенное нежилое здание не нарушает градостроительные регламенты, утвержденные Генеральным планом, соответствует Положению о территориальном планировании и Правилам землепользования и застройки муниципального образования «Гурьевский городской округ».

Также  специалистом указано, что категория технического состояния конструкций и здания в целом определена как работоспособное и исправное – категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующая отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности (классификация согласно СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих конструкций зданий и сооружений»).

Квалификация специалиста ООО «Калининградский институт независимой оценки», являющегося членом саморегулируемой организацией,  подтверждена соответствующими документами.

В ходе всего судебного процесса, Администрацией обоснованных возражений на исковое заявление заявлено не было.

Проанализировав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования в части признания права собственности на нежилое административно-складское здание площадью 424,2 кв.м., количество этаже: 3 (третий этаж – мансардный), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:03:060202:130 по адресу: 

<

...>.

 

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р   Е   Ш   И   Л:

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «КАЛИНИНГРАДСТРОЙ-ПРОКАТ» право собственности на нежилое административно-складское здание площадью 424,2 кв.м., количество этаже: 3 (третий этаж – мансардный), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 39:03:060202:130 по адресу: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                 С.Ю. Любимова