АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

24 августа 2022 годаДело № А74-4957/2022

Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2022 года.  

Полный текст решения изготовлен  24 августа 2022 года.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной при ведении протокола судебного заседания секретарём ФИО1 рассмотрел в открытом  судебном заседании дело по исковому заявлению прокурора Республики Хакасия к администрации Боградского района Республики Хакасия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), к главе К(Ф)Х индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315190300001322) о признании недействительным в силу ничтожности  пунктов договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании прокурора РХ - ФИО3, удостоверение ТО№310472, представителя ответчика (администрация) - ФИО4, на основании доверенности от 05.11.2020 № 1623. 

Прокурор Республики Хакасия обратился в арбитражный суд с исковым заявлением в интересах муниципального образования Боградского района Республики Хакасия, неопределенного круга лиц к администрации Боградского района Республики Хакасия, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным в силу ничтожности пункта 4.1.2 договора в части,  пунктов 4.3.2, 6.4. договора аренды земельного участка от 12.04.2021 № 24

В обоснование исковых требований указано, что условия договора аренды публичного земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, предусматривающие право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору, нарушения условий договор, а также условия такого договора, предусматривающие право арендатора сдавать участок в субаренду, перенаем, залог, передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с согласия арендодателя прямо противоречат императивным требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, статей 421, 422 Гражданского кодекса РФ, посягают на публичные интересы муниципального образования Богородского района Республики Хакасия в сфере экономических отношений и гражданского оборота земель, а также на права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц.

Представитель прокурора в судебном заседании поддержал иск по основаниям, указанным в нём, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчика (администрации)  требования прокурора не признала; пояснила, что нарушения устранены, в подтверждение чего представила дополнительное соглашение от 22.06.2022.

Ответчик (ИП ФИО2), надлежащим образом извещённый о начавшемся процессе, в заседание не явился, позицию по делу не высказал. 

В силу части 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между администрацией Боградского района Республики Хакасия (арендодатель) и главой К(Ф)Х индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 12.04.2021 № 24. 

В силу пункта 4.1.2. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, при использовании земельного участка не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае не подписания с арендатором дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4. нарушений других условий договора.

Согласно пункту 4.2.3. договора арендатор имеет право с согласия арендодателя сдавать участок в субаренду, перенаем, залог. В соответствии с пунктом 6.4. договора при аренде земельного участка, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, только с согласия арендодателя.

Соглашением от 22.06.2022 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, внесены следующие изменения: - п. 4.1.2 изложен в следующей редакции  «Требовать досрочного расторжения договора, при использовании земельного участка не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за шесть месяцев, ликвидации арендатора»;  п. 4.3.2.  изложен в следующей редакции «В пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия арендодателя при условии его уведомления»;  п. 6.4. договора исключен.

Полагая, что пункты 4.1.2., 4.2.3, 6.4 контракта от 12.04.2021 № 24 противоречат действующему законодательству, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Часть 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъекта Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, недействительными, а также с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной указанными лицами.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. 

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ установлено общее правило, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом

В силу части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. 

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. 

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац второй пункта 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ). 

Факт существенного нарушения договора арендатором сам по себе не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11). 

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. 

С учетом изложенного пункт 4.1.2 договора в части, предусматривающей право арендодателя требовать досрочного его расторжения в случае не подписания с арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушений других условий противоречит требованиям закона и нарушает публичные интересы в сфере экономических отношений и гражданского оборота земель. 

Таким образом, требование прокурора о признании недействительным в силу ничтожности пункта 4.1.2 в указанной части является обоснованным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу пункта 6 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. 

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Как указано в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим. 

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. 

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 18 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. 

В этой связи арбитражный суд приходит к выводу о том, что пунктами 4.2.3, 6..4 договора на арендатора неправомерно возложена обязанность получения согласия арендодателя на право сдавать участок в субаренду, перенаем, залог, а также при передаче прав и обязанностей из договора;  данными пунктами нарушены императивные требования закона, в связи с чем арбитражный суд удовлетворяет требование прокурора о признании данных пунктов договора недействительными. 

Факт подписания от 22.06.2022 дополнительного соглашения между ответчиками об изменении пунктов 4.1.2., 4.3.2, 6.4 контракта не влияет на обязанность суда оценить оспариваемые пункты контракта на момент его заключения. Заключённое между сторонами дополнительное соглашение от 22.06.2022 об изменении оспариваемых пунктов, не влияет на правомерность заявленных истцом требований, поскольку до указанной даты контракт действовал в первоначальной редакции с учётом оспариваемых пунктов. Дополнительное соглашение вступает в силу с момента его подписания и не влияет на ранее возникшие правоотношения.

Условия пунктов 4.1.2., 4.3.2, 6.4 контракта в силу их недействительности не влекут юридических последствий и недействительны с момента заключения контракта (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем, исковое требование подлежит рассмотрению судом по существу и в случае, если данные пункты впоследствии исключены из контракта. В соответствии со статьёй 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка могла быть совершена и без включения недействительной её части.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения о том, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

В силу пункта 3 статьи 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением или вступить в дело в любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства. Применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, но может повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным в части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. Включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих законодательству, является нарушением публичных интересов.

На основании изложенного иск подлежит удовлетворению полностью.

В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 6 000 руб. подлежит отнесению на каждого из ответчиков в равных долях по 3 000 руб., однако, поскольку администрация освобождена от уплаты государственной пошлины в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлины подлежит взысканию в доход федерального бюджета только с индивидуального предпринимателя ФИО2.

 Руководствуясь статьями 169-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

1 Исковые требования удовлетворить:  признать недействительными в силу ничтожности пункт 4.1.2 заключенного между администрацией Боградского района Республики Хакасия  и главой К(Ф)Х индивидуальным предпринимателем ФИО2  договора аренды земельного участка № 24 от 12.04.2021,  в части,  предусматривающей право арендодателя  требовать досрочного  расторжения договора в случае не подписания  арендатором дополнительных соглашений к договору, нарушения  других условий  договора,  а также  пункты 4.3.2 , 6.4 договора

2. Взыскать с главы К(Ф)Х индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета  3000 (три тысячи) руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба  подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия. 

 

СудьяФедулкина А. А.