АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-962/2022

г. Архангельск

04 августа 2022 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 04 августа 2022 года  

Полный текст решения изготовлен 04 августа 2022 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кашиной Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании 14.07.2022, 19.07.2022, 26.07.2022, 01.08.2022, 04.08.2022 (с объявлением перерыва) дело по иску ФИО2 

к обществу с ограниченной ответственностью "ЛАД" (ОГРН 

<

***>; адрес: 163051, 

<

...>)

третье лицо – ФИО3

о взыскании 11 908 823 руб. 63 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца в заседании 14.07.2022 – ФИО4 (доверенность от 13.09.2021), ФИО5 (доверенность от 01.03.2022), в заседании 19.07.2022 – ФИО5 (доверенность от 01.03.2022), в заседании 26.07.2022 – ФИО5 (доверенность от 01.03.2022), в заседании 01.08.2022 – ФИО5 (доверенность от 01.03.2022), в заседании 04.08.2022 – ФИО4 (доверенность от 13.09.2021), ФИО5 (доверенность от 01.03.2022), 

от ответчика в заседании 14.07.2022 – ФИО6 (доверенность от 04.03.2022), ФИО7 (доверенность от 22.06.2022), в заседании 19.07.2022 – ФИО6 (доверенность от 04.03.2022), ФИО8 (доверенность от 08.12.2021), в заседании 26.07.2022 – ФИО6 (доверенность от 04.03.2022), в заседании 01.08.2022 – ФИО6 (доверенность от 04.03.2022), в заседании 04.08.2022 – ФИО6 (доверенность от 04.03.2022), ФИО8 (доверенность от 08.12.2021),  

от третьего лица в заседании 14.07.2022 – ФИО6 (доверенность от 09.08.2021), ФИО8 (доверенность от 30.11.2020), в заседании 19.07.2022 – ФИО6 (доверенность от 09.08.2021), ФИО8 (доверенность от 30.11.2020), в заседании 26.07.2022 – ФИО6 (доверенность от 09.08.2021), в заседании 01.08.2022 – ФИО6 (доверенность от 09.08.2021), в заседании 04.08.2022 – ФИО6 (доверенность от 09.08.2021), ФИО8 (доверенность от 30.11.2020),

в заседании 14.07.2022 – эксперт ФИО9 (паспорт);

установил следующее:

ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЛАД" (далее – ответчик, Общество) о взыскании 50 000 руб. части действительной стоимости доли в уставном капитале общества в связи с выходом из общества.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 17.05.2022 производство по делу №А05-962/2022 приостановлено, назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности" ФИО9.

16 мая 2022 года в Арбитражный суд Архангельской области от общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности" поступило заключение по результатам проведения экспертного исследования.

02 июня 2022 года в Арбитражный суд Архангельской области от общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности" поступило исправленное заключение №005-ЭС-2022 в связи с обнаружением ошибки.

Определением от 06.06.2022 производство по делу возобновлено. 

Истец в соответствии с результатами судебной экспертизы увеличил размер исковых требований до 11 913 823 руб. 63 коп. В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации увеличение размера исковых требований принято судом.

Определением Арбитражного суда Архангельской области от 29.06.2022 эксперт ФИО9 вызван в  судебное заседание для дачи пояснений относительно выводов, содержащихся в экспертном заключении.

В судебном заседании 14.07.2022 истец заявленные требования поддержал; ответчик, чью позицию поддержало третье лицо, с иском не согласился. В заседании 14.07.2022 были заслушаны пояснения эксперта. 

Ответчиком заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы, которое оставлено судом без удовлетворения. 

В соответствии со статьей 163 АПК РФ, и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 № 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" в судебном заседании 14.07.2022 был объявлен перерыв до 19.07.2022, затем до 26.07.2022, затем до 01.08.2022, затем до 04.08.2022. 

Перерывы объявлялись, в том числе, в целях предоставления сторонам возможности урегулировать спор мирным путем. 

В заседании 04.08.2022 стороны пояснили, что согласовать условия мирового соглашения им не удалось, в связи с чем истец настаивал на рассмотрении дела по существу. 

При этом истцом заявлено об уменьшении размера исковых требований до 11 908 823 руб. 63 коп. в связи с поступлением частичной оплаты на сумму 5000 руб. 

Уменьшение размера исковых требований принято судом. 

Изучив письменные материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям. 

ООО "ЛАД" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) 11.11.2004 с присвоением основного государственного регистрационного номера 

<

***>.

 ФИО3 является участником Общества с долей в уставном капитале в размере 100 % номинальной стоимостью 10 000 рублей, запись об этом внесена в ЕГРЮЛ 09.04.2021.

ФИО2 до мая 2020 года являлся участником Общества с долей в уставном капитале в размере 50% номинальной стоимостью 5000 рублей.

Как следует из пояснений истца, 18 мая 2020 года он обратился в Общество с нотариально удостоверенным заявлением от 05 марта 2020 года о выходе из состава участников и выплате ему действительной части доли.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ доля в уставном капитале, ранее принадлежащая ФИО2, перешла Обществу 30.06.2020, о чем в ЕГРЮЛ внесена запись за государственным регистрационным номером 2202900114987.

До 21.07.2020 ФИО2 также являлся директором Общества и выполнял функции единоличного исполнительного органа (пункт 9.7. Устава Общества, утвержденного протоколом общего собрания участников Общества от 19.08.2009). 

10 июня 2020 года между Обществом в лице директора ФИО2 и ФИО2 как выходящим участником было подписано Соглашение о расчетах в связи с выходом участника из общества с ограниченной ответственностью "ЛАД" (далее – Соглашение от 10.06.2020), согласно которому Общество и выходящий участник пришли к соглашению о том, что Общество передает выходящему участнику в качестве выплаты действительной стоимости доли следующее недвижимое имущество:

-  нежилое помещение расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 10-Н, кадастровый номер: 29:22:050101:3020, общая площадь помещения 35,6  кв.м;

-  нежилое помещение расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 9-Н, кадастровый номер: 29:22:050101:3021, общая площадь помещения 52,6 кв.м;

- нежилое помещение расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 29:22:040733:514, общая площадь помещения 61,1 кв.м;

- нежилое помещение расположенное по адресу: 

<

...>, пом. 29-Н, кадастровый номер: 29:22:050101:2806, общая площадь помещения 93,2 кв.м..

10 июня 2020 года Общество в лице директора ФИО2   передало выходящему участнику указанное недвижимое имущество по акту приема-передачи.

 По Соглашению от 10.06.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу  23 и  25 июня 2020 года  была произведена государственная  регистрация перехода  права собственности на вышеуказанные объекты к ФИО2 (выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 22 и 23 июля 2020 года (номера регистрации 29:22:50101:2806-29/188/2020-2, 29:22:040733:514-29/188/2020-2, 29:22:50101:3021-29/188/2020-2, № 29:22:050101:3020-29/188/2020-4)).

Полагая, что Соглашение от 10.06.2020 было совершено в отсутствие надлежащего корпоративного одобрения как сделки с заинтересованностью и как крупной сделки, совершено в ущерб интересам Общества, последнее обратилось в Арбитражный суд Архангельской области в рамках дела №А05-13908/2020 с иском о признании недействительным Соглашения о расчетах в связи с выходом участника из Общества от 10.06.2020, и применении последствий недействительности сделки. 

Решением Арбитражного суда Архангельской области от 18.06.2021 по делу №А05-13908/2020, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования Общества были удовлетворены, суд признал недействительным Соглашение о расчетах в связи с выходом участника из общества с ограниченной ответственностью "ЛАД" от 10 июня 2020 года.

Применены последствия недействительности Соглашения о расчетах  в связи с выходом участника из общества с ограниченной ответственностью "ЛАД" от 10 июня 2020 года, а именно: 

ФИО2 предписано возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЛАД" следующее имущество: 

- нежилое помещение общей площадью 35,6 кв.м, расположенное по адресу:                 

<

...>, помещение 10-Н, кадастровый номер 29:22:050101:3020,

- нежилое помещение общей площадью 52,6 кв.м., расположенное по адресу:               

<

...>, помещение 9-Н, кадастровый номер 29:22:050101:3021,

- нежилое помещение общей площадью 61,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 29:22:040733:514,

- нежилое помещение общей площадью 93,2 кв.м, расположенное по адресу:              

<

...>, помещение 29-Н, кадастровый номер 29:22:050101:2806.

У общества с ограниченной ответственностью "ЛАД" восстановлена обязанность выплатить ФИО2 действительную стоимость его доли в уставном капитале Общества в связи с выходом его из Общества. 

Общество выплатило ФИО2 действительную стоимость его доли в размере 6 036 500 руб. Помимо этого Обществом 16.02.2022 в счет выплаты действительной стоимости доли в пользу истца перечислено 5000 руб. 

Истец, не согласившись с произведенным Обществом расчетом стоимости его доли, и полагая, что в нарушение пункта 6.1 статьи 23 Федерального закона от 08.02.1998 №14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее – Закон №14-ФЗ), ему выплачена не вся действительная стоимость доли в связи с выходом из Общества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 94 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) участник общества с ограниченной ответственностью вправе выйти из общества независимо от согласия других его участников или общества путем подачи заявления о выходе из общества, если такая возможность предусмотрена уставом общества.

При подаче участником общества с ограниченной ответственностью заявления о выходе из общества или предъявлении им требования о приобретении обществом принадлежащей ему доли в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, доля переходит к обществу с момента получения обществом соответствующего заявления (требования).

Этому участнику должна быть выплачена действительная стоимость его доли в уставном капитале или с его согласия должно быть выдано в натуре имущество такой же стоимости в порядке, способом и в сроки, которые предусмотрены законом об обществах с ограниченной ответственностью и уставом общества (пункт 2 статьи 94 ГК РФ).

Право истца на выход из Общества путем отчуждения ему своей доли, предусмотренное пунктом 1 статьи 8 и пунктом 1 статьи 26 Закона №14-ФЗ, а также то обстоятельство, что этот выход состоялся в мае 2020 года, участвующими в настоящем деле лицами не оспариваются.

   Согласно пункту 6.1 статьи 23 Закона № 14-ФЗ (в редакции, действующей на момент спорных правоотношений) в случае выхода участника общества из общества в соответствии со статьей 26 названного Закона его доля переходит к обществу. Общество обязано выплатить участнику общества, подавшему заявление о выходе из общества, действительную стоимость его доли в уставном капитале общества, определяемую на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период, предшествующий дню подачи заявления о выходе из общества, или с согласия этого участника общества выдать ему в натуре имущество такой же стоимости либо в случае неполной оплаты им доли в уставном капитале общества действительную стоимость оплаченной части доли.

Общество обязано выплатить участнику действительную стоимость его доли или части доли в уставном капитале общества либо выдать ему в натуре имущество такой же стоимости в течение трех месяцев со дня возникновения соответствующей обязанности, если иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли не предусмотрен уставом общества.

Положения, устанавливающие иной срок или порядок выплаты действительной стоимости доли или части доли, могут быть предусмотрены уставом общества при его учреждении, при внесении изменений в устав общества по решению общего собрания участников общества, принятому всеми участниками общества единогласно.

Пунктом 8 статьи 23 Закона № 14-ФЗ установлено, что общество обязано выплатить действительную стоимость доли или части доли в уставном капитале общества либо выдать в натуре имущество такой же стоимости в течение одного года со дня перехода к обществу доли или части доли, если меньший срок не предусмотрен названным Законом или уставом общества.

Уставом Общества предусмотрено право участника Общества выйти из Общества независимо от согласия Общества или остальных его участников (пункт 8.1 устава).

Как следует из анализа статьи 23 Закона №14-ФЗ, пункт 8 статьи 23 данного закона устанавливает максимальный годичный срок, исчисляемый с момента перехода доли к обществу с ограниченной ответственностью, в течение которого это общество обязано выплатить участнику действительную стоимость доли. Согласно данной норме меньший срок может быть предусмотрен Законом или уставом общества с ограниченной ответственностью.

Поскольку положениями пункта 6.1 статьи 23 Закона № 14-ФЗ предусмотрен трехмесячный срок выплаты обществом действительной стоимости доли вышедшему участнику с момента подачи заявления о выходе из общества, а иной срок уставом Общества не установлен, то срок исполнения обязанности по выплате истцу действительной стоимости его доли уже наступил. 

Действительная стоимость доли участника общества соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли (пункт 2 статьи 14 Закона №14-ФЗ).

Согласно положениям статьи 23 Закона №14-ФЗ действительная стоимость доли в обществе определяется на основании данных бухгалтерской отчетности общества за последний отчетный период с учетом реальной (рыночной) стоимости имущества, отраженного на балансе общества.

Абзацем 2 пункта 8 статьи 23 Закона № 14-ФЗ предусмотрено, что действительная стоимость доли или части доли в уставном капитале общества выплачивается за счет разницы между стоимостью чистых активов общества и размером его уставного капитала.

Согласно пункту 4 Порядка определения стоимости чистых активов, утвержденного Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 28.08.2014 №84н (далее – Порядок № 84н), стоимость чистых активов определяется как разность между величиной принимаемых к расчету активов организации и величиной принимаемых к расчету обязательств организации. Объекты бухгалтерского учета, учитываемые организацией на забалансовых счетах, при определении стоимости чистых активов к расчету не принимаются.

Поскольку подача истцом в мае 2020 года заявления о выходе из состава участников Общества подтверждена материалами дела и не оспаривается участвующими в деле лицами, у Общества возникла обязанность по выплате участнику действительной стоимости его доли в уставном капитале.

Общество на основании бухгалтерской отчетности по состоянию на 31.12.2019 определило стоимость доли истца в размере 6 036 500 руб., исходя из следующего расчета: Баланс 12 644 000 (стр. 1600(4)) – кредиторская задолженность 561 000 руб. (стр. 1520 (4)) = 12 083 000 руб. х 50% - 5000 руб. (взнос в уставный капитал).

Истец с таким порядком расчета не согласился, указывая на то, что действительная стоимость его доли определена без учета стоимости чистых активов предприятия на отчетную дату 31.12.2019.  

В связи с наличием между сторонами спора относительно размера действительной стоимости доли, подлежащей выплате истцу, для проверки обоснованности доводов сторон суд определением от 07.04.2022 назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза собственности" ФИО9.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: какова стоимость чистых активов ООО "ЛАД" (ОГРН 

<

***>) по состоянию на 31.12.2019 с учетом рыночной стоимости объектов недвижимости и активов ООО "ЛАД"?

По результатам проведенного исследования эксперт пришел к выводу, что стоимость чистых активов Общества по состоянию на 31.12.2019 составляет 36 077 649,06 руб. (заключение эксперта от 13.05.2022 №б/н).

В дальнейшем эксперт, ссылаясь на обнаружение в экспертном исследовании от 13.05.2022 ошибки в формуле расчета рыночной стоимости объектов, представил уточненное экспертное заключение от 02.06.2022, в котором указано, что рыночная стоимость чистых активов Общества по состоянию на 31.12.2019 составляет 35 900 647, 26 руб.

Заключение экспертизы, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 АПК РФ доказательств, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу. Заключение эксперта согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами.

После ознакомления с экспертным заключением ответчик заявил ряд замечаний к выводам эксперта и заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Истцом заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание для дачи пояснений по произведенному исследованию. 

По вызову суда эксперт ФИО9 явился в судебное заседание и дал пояснения в отношении представленного экспертного заключения. Также экспертом представлены письменные ответы на замечания ответчика.  

С учетом выводов эксперта ФИО9 истец уточнил размер исковых требований и просил взыскать 11 908 823, 63 руб. невыплаченной стоимости доли.

Заслушав в судебном заседании 14.07.2022 пояснения эксперта ФИО9 по проведенной экспертизе, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении по делу повторной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 АПК РФ повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту, может быть назначена в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. 

В данном случае у суда отсутствуют объективные основания не доверять выводам, содержащимся в экспертном заключении, поскольку они получены по результатам назначенной судом экспертизы, заключение мотивировано, дано специалистом, обладающим специальными познаниями, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за отказ от дачи заключения либо за дачу ложного заключения. 

Экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83 и 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения. При проведении экспертизы по настоящему делу эксперт руководствовался соответствующими нормативными документами (в том числе, Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральными стандартами оценки), справочной литературой, его профессиональная подготовка и квалификация не может вызывать сомнений, поскольку подтверждается приложенными к заключению документами об образовании. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности, о чем имеется его подпись в экспертном заключении. 

Сомнения лиц, участвующих в деле, в компетенции эксперта при отсутствии доказательств недостоверности содержащихся в судебном заключении выводов, не исключают возможность исследования этого заключения в качестве доказательства по делу. 

В данном случае несогласие ответчика с выводами эксперта не свидетельствует о какой-либо порочности (недостаточной полноте или ясности) экспертизы. Выбор способов и методов исследования входит в компетенцию эксперта. Теоретические доводы о существовании иных методик исследования и иные субъективные оценки, изложенные в пояснениях ответчика, не подтверждают факт недостоверности выводов эксперта в рамках проведенной судебной экспертизы.

Ответчик полагает, что в рамках сравнительного подхода эксперт необоснованно не учел состояние исследуемого объекта и объектов аналогов в зависимости от года их постройки и не применил понижающие корректировки в размере 0,769 – 0,88 по Справочнику оценщика недвижимости. 

Вместе с тем год постройки здания не является определяющим критерием оценки технического состояния объектов и не оказывает решающего влияния на их рыночную стоимость. Критерием оценки технического состояния здания является физический износ, факторами, влияющими на него, являются: качество применяемых строительных материалов, периодичность и качество проводимых ремонтных работ, качество технической эксплуатации, качество конструктивных решений при капитальном ремонте, период использования здания и пр. В результате визуального осмотра, исходя из внешнего вида, архитектурного облика, износа конструкций, эксперт обоснованно признал физическое состояние исследуемых объектов удовлетворительными. Экспертом не было установлено дефектов, повреждений и прочих признаков потери первоначальных и эксплуатационных качеств конструктивных элементов зданий, в которых расположены объекты оценки. Также экспертом установлено, что цены объектов-аналогов разных годов постройки сопоставимы между собой, в связи с чем для определения рыночной стоимости корректировки, по мнению эксперта, не требуется. 

Относительно замечаний ответчика о введении повышающей поправки 17% на этажность в отношении объекта по Воскресенской 112, эксперт выразил согласие, в связи с чем устранил данную расчетную ошибку в обновленном экспертном заключении.     

Ответчик не согласен с примененной экспертом поправкой на площадь, ссылаясь на то, что недопустимо определять зависимость стоимости недвижимости по формуле, использованной экспертом, ввиду ограничений по площади, поскольку такая поправка может применяться к помещениям площадью свыше 50 кв.м, в то время как аналог по ул.Тимме, д. 17 имеет площадь 42 кв.м, а объекты оценки по ул.Тимме, д. 12 имеют площадь 25,6 кв.м и 36,2 кв.м. 

Согласно пояснениям эксперта, при определении корректировки на площадь он применил методику определения корректировки с применением коэффициента торможения (коэффициент Чилтона), учитывающую влияние указанных факторов. Согласно информации, приведенной в Справочнике оценщика, использование коэффициента торможения допустимо, при этом приведенное в справочнике разделение корректирующих коэффициентов по диапазонам площадей достаточно условно. Корректировка на фактор масштаба не производится только в случае, если значение площади объекта оценки и объекта аналога относятся к разным диапазонам, но при этом различаются по площади между собой незначительно. 

Ответчик выразил замечания к расчету, произведенному доходным подходом, которые по его мнению влияют на рыночную стоимость. 

В частности, ответчик указал, что эксперт не полностью исследовал рынок и завысил нижний диапазон арендных ставок. По мнению Общества, арендные ставки на помещения-аналоги находятся в интервале от 414 руб. до 1500 руб. 

С данными доводами ответчика нельзя согласиться. Как пояснил эксперт, и это нашло отражение в экспертном заключении, рынок офисно-торговой недвижимости в г.Архангельске является достаточно развитым. Эксперт при проведении исследования руководствовался теми аналогами, которые по своим характеристикам наиболее близки к оцениваемым объектам. При этом экспертом были исключены значения как наиболее низкие, так и наиболее высокие по рынку, в результате  чего получен средний диапазон арендных ставок для аналогичных коммерческих объектов в размере от 900 до 1500 руб. (средняя ставка 1200 руб.).

Эксперт произвел расчет исходя из фактических данных о величине арендной платы из реально заключенных Обществом договоров аренды, и лишь по тем объектам, где фактическая величина арендных платежей выбивалась из среднерыночной стоимости, произвел корректировку до величины среднерыночного диапазона. При этом такая корректировка по объекту Гайдара 10 привела к увеличению платы с 763, 50 руб./кв.м до 1200 руб./кв.м, а по объекту Воскресенская 114 – к уменьшению с 1620 руб./кв.м до 1200 руб./кв.м и с 1800 руб./кв.м до 1200 руб./кв.м. В связи с этим произведенные экспертом корректировки соответствуют методике исследования и при этом не повлекли завышения арендной платы. Величина ставок за 2018 и 2020 год не принята во внимание, поскольку дата оценки установлена по состоянию на 2019 год. 

Суд соглашается с выводами эксперта относительно отсутствия необходимости применения коэффициента недозагрузки. Данный коэффициент выражает долю потенциального валового дохода, теряемого в результате неполной занятости объекта, невозможности сдать в аренду 100% площади конкретного объекта. Процент недозагрузки представляет собой соотношение площади несданных в аренду помещений с общей площадью объекта. В оцениваемых объектах площади небольшие по величине, сдавались в аренду полностью, в связи с чем недозагрузки по ним не имеется. 

В обоснование того, что экспертом не исключены коммунальные платежи из операционных расходов, он пояснил, что расчет стоимости произведен посредством валового рентного мультипликатора, который выражает отношение цены инвестиций в недвижимость  к ее годовому доходу от аренды до учета таких расходов как налоги, страхование и коммунальные услуги, в связи с чем оснований для исключения коммунальных платежей не имеется.

Также ответчик указал, что оценка финансовых вложений должна приниматься не по номиналу, а с учетом анализа возможности возврата таких вложений, чего экспертом произведено не было. При этом Общество акцентирует внимание на наличие задолженности в размере 1 470 000 руб. у ООО "Дом-К", которое находится в процессе ликвидации. Однако само по себе нахождение предприятия в стадии ликвидации не означает необходимости списания дебиторской задолженности, либо невозможности ее получения. При этом задолженность ООО "Дом-К" перед Обществом в настоящий момент полностью погашена. 

Иные изложенные ответчиком возражения по поводу заключения судебной экспертизы не влияют на достоверность и обоснованность заключения, а также не свидетельствуют о неполноте проведенного исследования.  

Убедительных доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объектах оценки, так и принятых объектах-аналогах, ответчиком не представлено.

В представленном в суд экспертном заключении сделан вывод о том, что стоимость чистых активов Общества по состоянию на 31.12.2019 составляет 35 900 647, 26 руб. За вычетом сумм, которые уже были выплачены истцу, размер действительной стоимости доли к получению составляет 11 908 823 руб. 63 коп. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на ответчика. Недостающая часть госпошлины взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета. 

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛАД" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу ФИО2 (ИНН 

<

***>) 11 908 823 руб. 63 коп. долга и 2000 руб. расходов по государственной пошлине. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЛАД" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 80 544 руб. государственной пошлины. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

 

Судья

Е.Ю. Кашина