Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-20565/2018

01 мая 2019 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  04 апреля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен  01 мая 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Воробьевой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью "Скандинавия" (адрес: Россия 199178, Санкт-Петербург, ул. Камская, д. 22, пом. 2Н; ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, литер. Б; ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>); 

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», 

2) Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о признании величины рыночной стоимости недостоверной, урегулировании разногласий 

при участии

от истца: ФИО2 – доверенность от 12.01.2018, 

от ответчика: ФИО3 – доверенность от 26.12.2018, 

от третьих лиц: 1) ФИО4 – доверенность от 09.01.2019,

ФИО5 – доверенность от 09.01.2019,

2) не явился (извещен).

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Скандинавия» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Ответчик, Комитет) о признании величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества: нежилое помещение, кадастровый номер 78:31:0001486:2320, общей площадью 162,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, лит. А, помещение 1-Н, указанную в отчете об оценке рыночной стоимости от 18.08.2017 №31-8-0276 (004К)-2017, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», в размере 58 400 000, недостоверной; установлении пункта 2.1 Договора купли-продажи в редакции ООО «Скандинавия», а именно: «2.1. Цена продажи объекта составляет 35 600 000 руб., НДС не облагается». 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Фонд имущество Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН). 

Определением суда от 24.05.2018 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 19.12.2016, которая поручена эксперту ОАО «Региональное управление оценки» ФИО6; производство по делу приостановлено.

Распоряжением заместителя председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.01.2019 дело передано в производство судье Воробьевой Ю.В.

26.02.2019 в арбитражный суд сопроводительным письмом от 22.02.2019 № 22/02/19-1 поступило экспертное заключение № 24/05/18-1 от 31.01.2019 с материалами дела.

Определением суда от 05.03.2019 производство по делу возобновлено.

В судебном заседании Истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, указав, что просит определить условия договора купли-продажи спорного нежилого помещения, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 50 000 000 руб., НДС не облагается; в остальной части исковые требования поддержал в полном объеме.

Уточнение исковых требований принято судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ.

Комитет, ГУИОН поддержали изложенные ранее доводы, пояснили, что с заключением эксперта знакомы, замечаний не имеют.

Фонд имущества, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Согласно ч. 5 ст. 156 АПК РФ спор рассмотрен по существу в отсутствие Фонда имущества. 

Исследовав материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, а также заслушав пояснения Истца, Комитета и ГУИОН, арбитражный суд установил следующее. 

16.02.2007 между Истцом и Комитетом заключен договор № 20-А062881 аренды нежилого помещения 1-Н общей площадью 162,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001486:2320, находящегося на 1 этаже, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А (далее – Помещение, Объект). 

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 02.07.2013 № 144-ФЗ (далее – Закон № 144-ФЗ), Истец 19.12.2016 обратился в Комитет с заявлением о предоставлении Обществу в собственность арендуемого объекта в порядке реализации преимущественного права приобретения.

Комитетом вынесено распоряжение от 16.11.2017 №2229-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Невский проспект, д. 164, лит. А, пом. 1-Н", которым установлена цена выкупа Помещения в размере 58 400 000 руб. в соответствии с отчетом ГУИОН об оценке рыночной стоимости от 18.08.2017 №31-8-0276(004К)-2017.

27.11.2017 Обществом от Фонда имущества получен проект Договора купли-продажи Помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге (далее - Договор купли-продажи).

Полагая, что установленная отчетом ГУИОН цена не соответствует рыночной, 13.12.2017 Истец направил в Фонд имущества и Комитет протокол разногласий с указанием цены продажи в размере 35 600 000 руб. в соответствии с отчетом ООО «КИТ Оценка» от 17.02.2018 № 022Н18.

Письмом Фонда имущества от 09.01.2018 №06/19 Обществу отказано в пересмотре цены продажи Помещения. 

Ссылаясь на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ, а протокол разногласий Общества Комитетом и Фондом имущества не принят, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости Объекта и обязании Комитета заключить договор купли-продажи названного Объекта в части, касающейся цены Объекта.

Оценивая обоснованность заявленных требований, арбитражный суд исходит из следующего. 

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктом 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно п. 2 статьи 9, п. 3 статьи 10 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, Истец обратился в Комитет с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого Объекта 19.12.2016.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с положениями названных норм Комитет издал распоряжение от 16.11.2017 №2229-рз об условиях приватизации Объекта, установив цену продажи Объекта на основании отчета независимого оценщика, поручил Фонду имущества заключить договор купли-продажи Объекта с Истцом, во исполнение которого Фонд имущества представил Истцу проект договора.

Исходя из указанных положений закона и фактических обстоятельств дела, заключение договора для Комитета является обязательным.

При этом положения Закона № 159-ФЗ не наделяют уполномоченный орган государственной власти правом изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика.

В соответствии со статьей 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, определенной независимым оценщиком» в силу статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное. При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрена обязанность лица, имеющего преимущественное право приобретения спорного объекта, заключить договор по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, т.е. предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки стоимости. 

Между тем, как следует из материалов дела, Комитетом принято распоряжение об определении условий приватизации спорного объекта, в том числе о цене продажи, в связи с чем самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта невозможно, а вопрос о достоверности этой оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

При этом, как указано в упомянутом информационном письме, отчет независимого оценщика является в этом случае одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ), оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 АПК РФ.

Учитывая изложенное, производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости, определенной на основании отчета ГУИОН, подлежит прекращению на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

Оценивая обоснованность требования об определении условий договора купли-продажи Объекта по цене 50 000 000 руб. 00 коп, арбитражный суд исходит из следующего.

Закон № 159-ФЗ не предусматривает специальной процедуры, связанной с заключением договора, поэтому в данной ситуации подлежат применению положения главы 28 части 1 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Направление протокола разногласий в установленный срок продавцу свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества в льготном порядке.

В силу ст. 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между Комитетом и Обществом возник спор относительно цены помещения и условий ее уплаты.

Абзацем 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае обязательности величины оценки оспаривание ее достоверности возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Согласно частям 1, 2 статьи 4 Закона № 159-ФЗ одним из этапов передачи государственного и муниципального имущества в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства является принятие уполномоченным на то публичным органом решения об условиях приватизации такого имущества. Копия решения направляется субъектам малого и среднего предпринимательства, обладающим преимущественным правом на приобретение государственного и муниципального имущества, с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектом договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требованием о погашении такой задолженности.

Решение об условиях приватизации муниципального и государственного имущества по смыслу названных положений законодательства принимается на основании результатов независимой оценки, которые являются обязательными для уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления на стадии принятия такого решения.

Учитывая обязательный характер оценки для определения условий приватизации государственного и муниципального имущества, достоверность ее результатов может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в самостоятельном порядке с привлечением в качестве ответчика независимого оценщика до момента принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации.

После принятия таким органом решения об условиях приватизации достоверность величины проведенной оценки может быть поставлена под сомнение при рассмотрении преддоговорных споров, а также споров, связанных с уклонением публичных органов об исполнения обязанности по передаче государственного и муниципального имущества в собственность субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно абзацу четвертому п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. 

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. 

При этом с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. 

Определением суда от 24.05.2018 назначено проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению эксперта ОАО «Региональное управление оценки» ФИО6 от 31.01.2019 № 24/05/18-1 рыночная стоимость спорного помещения по состоянию на 19.12.2016 составляет 50 000 000 руб. 00 коп. 

Учитывая то, что судебной экспертизой установлена рыночная стоимость помещения по состоянию на дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему Помещения, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного Помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 50 000 000 руб. без учета НДС. 

Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение эксперта от 31.01.2019 № 24/05/18-1, арбитражный суд приходит к выводу, что данное заключение отвечает критерию достоверности доказательства, не содержит неясности.

Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Заключение эксперта является достаточно ясным и полным, не вызывает сомнений в обоснованности, не содержит неясностей или противоречий, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется. Оснований сомневаться в беспристрастности эксперта у арбитражного суда также не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям статьи 12 Закона № 135-ФЗ и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества, не содержит необоснованные выводы и ошибки, которые могли бы повлиять на размер рыночной стоимости предмета оценки.

Следует также указать, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Замечаний относительно заключения эксперта суду не представлено.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела заключение эксперта отвечает требованиям ст.ст. 67, 68 АПК РФ и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

Исходя из изложенного, а также принимая во внимание, что заключение эксперта ОАО «Региональное управление оценки» ФИО6 от 31.01.2019 № 24/05/18-1 позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда, суд считает исковые требования Истца об урегулировании разногласий сторон при заключении договора купли-продажи в части, касающейся цены Объекта обоснованными, данное условие договора устанавливается судом, исходя из заключения эксперта по результатам судебной экспертизы. 

При этом довод Комитета о несоблюдении досудебного порядка отклоняется судом, поскольку заявление с приложением протокола разногласий было направлено Истцом Фонду имущества, являющемуся представителем собственника имущества - Санкт-Петербурга в лице Комитета на основании договора от 20.04.2010 №Фао-238/2010 и доверенности от 22.12.2016.

При решении вопроса о распределении судебных расходов по оплате государственной пошлины и по оплате экспертизы, суд исходит из положений статьи 110 АПК РФ и разъяснений, данных в пункте в пункте 5 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.01.2016 №1, о необходимости учета особенностей спорного материального правоотношения, фактического процессуального поведения лиц, участвующих в деле.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Статьей 110 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с решением суда договор купли-продажи государственного имущества подлежит заключению сторонами с определением спорных условий в части размера выкупной цены спорного нежилого помещения в размере, установленном судебной экспертизой; при этом установление в договоре купли-продажи выкупной цены приобретаемого имущества было невозможно без ее определения независимым оценщиком в ходе судебной экспертизы.

Учитывая, что целью обращения Истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не влияет на порядок распределения понесенных Истцом расходов по оплате стоимости экспертизы, установленный ст. 110 АПК РФ.

При этом правовая природа преддоговорного спора предполагает установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Данный факт подтверждается положениями ст. 173 АПК РФ, согласно которой по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора. Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

С учетом изложенного, судебные расходы по делу подлежат отнесению на Истца. 

В соответствии с п.п. 3 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ при прекращении производства по делу уплаченная государственная пошлина подлежит возврату.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 150, ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

Прекратить производство по делу в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определить условия договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью "Скандинавия" нежилого помещения 1-Н общей площадью 162,1 кв.м., кадастровый номер 78:31:0001486:2320, находящегося на 1 этаже, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А, изложив п. 2.1 договора в следующей редакции: "2.1 Цена продажи объекта составляет 50 000 000 руб., НДС не облагается".

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Скандинавия" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Воробьева Ю.В.