АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

25 июня 2024 года

Дело №

А56-60564/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Баженовой Ю.С., Кадулина А.В.,

при участии от акционерного общества «ЖСИ» ФИО1 (доверенность от 14.12.2022), от дачного некоммерческого партнерства «Ручей» ФИО2 (доверенность от 05.09.2023),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «ЖСИ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по делу № А56-60564/2022,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Желдорипотека» (в настоящее время переименовано в акционерное общество «ЖСИ», адрес: 107174, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к дачному некоммерческому партнерству «Ручей», адрес: 188839, Ленинградская обл., Выборгский р-н, с.п. Первомайское, 

<

...> стр. 2А, пом. 8, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Партнерство), о взыскании                   351 832 987 руб. 70 коп. задолженности по договорам купли-продажи земельных участков от 20.12.2006 № 1 и от 01.06.2007 № 2.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 21.09.2023 и постановление от 25.12.2023, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы выражает несогласие с произведенной судами оценкой обстоятельств спора, полагает, что Общество подтвердило нарушение Партнерством обязательств, обеспеченных залогом, поэтому вправе было требовать досрочного исполнения соответствующих обязательств.

В отзыве на кассационную жалобу Партнерство просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Партнерства возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (продавец) и Партнерство (покупатель) заключили:

- договор купли-продажи от 20.12.2006 № 1 (далее - Договор № 1), по условиям которого продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 47:01:17-06-001:0782 общей площадью                      69 040 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для ведения дачного хозяйства, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, Первомайское сельское поселение, пос. Ленинское, ДНП «Пальмира», участок № 6,

- договор купли-продажи от 01.06.2007 № 2 (далее - Договор № 2), по условиям которого продавец передал в собственность покупателя земельный участок с кадастровым номером 47:01:17-06-001:0780, площадью 95 351 кв.м из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для ведения дачного хозяйства, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, Первомайское с.п., пос. Ленинское, ДНП «Пальмира», участок № 4.

Впоследствии земельные участки с кадастровыми номерами 47:01:17-06-001:0782 и 47:01:17-06-001:0780 разделены на 67 участков меньшей площади.

Согласно пункту 2.1 Договора № 1 в редакции дополнительного соглашения от 13.01.2020 № 7 покупная цена участков составляет 153 216 153 руб. 72 коп. и подлежит уплате покупателем продавцу в срок не позднее 01.06.2025.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора № 2 в редакции дополнительного соглашения от 13.01.2020 № 7 покупная цена участков составляет                               198 616 833 руб. 98 коп. и подлежит уплате покупателем продавцу в срок не позднее 01.06.2025.

В силу пункта 2.3 договоров до момента полной уплаты покупной цены земельный участок находится в залоге у продавца.

В обеспечение исполнения обязательств по указанным договорам между Обществом (залогодержателем) и Партнерством (залогодатель) было заключено соглашение от 08.10.2015 № 86/ЖДИ (далее - Соглашение), согласно которому в залог в пользу залогодержателя переданы 64 земельных участка, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, муниципальное образование «Первомайское сельское поселение», пос. Ленинское, ДНП «Пальмира», которые за исключением участков № 17 и 25, отчужденных третьим лицам, совместно именуются предметом залога.

В пункте 1.5 Соглашения стороны согласовали, что залогодатель не вправе отчуждать, в том числе безвозмездно, или иным образом передавать или переуступать предмет залога (права владения, пользования и(или) распоряжения предметом залога) третьим лицам без предварительного письменного согласия залогодержателя.

Общество, ссылаясь на нарушение Партнерством принятых на себя по Соглашению обязательств, указывая на отчуждение участков, являющихся предметом залога, третьим лицам без согласия залогодержателя, полагая, что названные обстоятельства являются основанием для реализации Обществом права требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу о взыскании                      351 832 987 руб. 70 коп. долга по договорам.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Общество заявило об изменении основания иска, дополнив его ссылками на передачу участков в пользование третьим лицам в отсутствие согласия залогодержателя, на неисполнение Партнерством обязанности по страхованию земельных участков, на нарушение Партнерством правил пользования заложенным имуществом, указав на ухудшение качества земельных участков с кадастровыми номерами 47:01:1706001:2500,  47:01:1706001:2527, 47:01:1706001:2498.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили совокупности оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -        ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На дату рассмотрения судами спора предусмотренный Договорами № 1 и 2 срок оплаты цены участков не наступил.

Требования Общества по настоящему делу мотивированы наличие у него права потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Статьей 35 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» предусмотрено, что при грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом (пункт 1 статьи 29), правил содержания или ремонта заложенного имущества (статья 30), обязанности принимать меры по сохранению данного имущества (статья 32), если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества (пункты 1 и 2 статьи 31) или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества (статья 34) залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Как установили суды, в отношении земельных участков, применительно к которым, по мнению Общества, Партнерством допущены нарушены условий Соглашения, регистрационные записи об ипотеке погашены по совместному заявлению Общества и Партнерства. 

Факт погашения ипотеки применительно к этим участкам, определенным истцом как объекты нарушения условий использования заложенного имущества, доводами кассационной жалобы Общества не опровергнут.

В отношении доводов истца о передаче Партнерством земельных участков в аренду обществу с ограниченной ответственностью «РВ Эвента» суды отметили, что сделка по предоставлению земельных участков в аренду была заключена Партнерством с организацией, единственным участником которой является Общество.

Суды учли, что отсутствие страхования земельных участков имело место в течение всего периода залоговых отношений сторон, и правом на предъявление требования о досрочном исполнения обеспеченного залогом обязательства Общество в разумный срок не воспользовалось.

Отклоняя доводы Общества о наличии оснований для предъявления требования о досрочном исполнении обязательства со ссылкой на неосуществление Партнерством страхования заложенного имущества, суды исходили из того, что о наличии соответствующего обстоятельства Обществу было известно, и что в разумный срок соответствующее право не было реализовано Обществом.

Аргументы подателя жалобы о грубом нарушении Партнерством правил пользования заложенным имуществом в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 47:01:1706001:2500,  47:01:1706001:2527, 47:01:1706001:2498 обоснованно не приняты судами, поскольку не подтверждены доказательствами. В чем именно заключается нарушение Партнерством именно правил использования названных участков как объектов залога Обществом не раскрыто.

При таком положении, исходя из конкретных обстоятельств дела, суды обоснованно отказали в удовлетворении иска.

Вывод судов о прекращении ипотеки в отношении всех участков, переданных Партнерством Обществу в залог, не подтвержден совокупностью доказательств, поэтому является преждевременным. Однако применительно к конкретным обстоятельствам дела и основаниям заявленных истцом требований данный вывод судов не привел к принятию неправильных судебных актов по существу спора.

С учетом изложенного предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.09.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2023 по делу № А56-60564/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества «ЖСИ» - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Ю.С. Баженова

А.В. Кадулин