АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-42055/2015

г. Краснодар

19 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «ЧАЙНАЯ РОЗА» (ИНН 7715727615 ОГРН 5087746490300) – Вернадского К.А. (доверенность от 26.08.2017), в отсутствие ответчика – администрации города Сочи (ИНН 2320037148 ОГРН 1022302934367) и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – департамента имущественных отношений администрации города Сочи, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2017 (судья Корейво Е.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А32-42055/2015, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «ЧАЙНАЯ РОЗА» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к администрации города Сочи (далее – администрация) с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 17.08.2015 № 4900010023 аренды земельного участка площадью 6964 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125018:1061, расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, п. Дагомыс, ул. Ленинградская, 3/7. Общество просило обязать муниципальное образование город-курорт Сочи (далее – муниципальное образование) в лице департамента имущественных отношений администрации (далее – департамент) заключить договор аренды на следующих условиях: 

– исключить из договора пункт 2.3; 

– изложить пункт 3.1 в следующей редакции: «Исчисление арендной платы устанавливается с 17 августа 2015 года по 28 июля 2064 года»; 

– изложить пункт 3.2 в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы за участок составляет 515 370 рублей».

Требования обоснованы ссылками на статьи 421, 424, 425, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 39.7, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы незаконностью спорных пунктов договора от 17.08.2015 № 4900010023 в редакции, предложенной органами местного самоуправления.   

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 иск удовлетворен.

Судебные инстанции установили, что общество является собственником недвижимости (объектов производственной базы), расположенной по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, пос. Дагомыс, ул. Ленинградская, 3/7. На основании постановления администрации от 28.07.2015 № 2195 подготовлен и направлен обществу проект договора от 17.08.2015 № 4900010023 аренды земельного участка площадью 6964 кв. м с кадастровым номером 23:49:0125018:1061. Участок (из земель населенных пунктов) имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации зданий склада, производственного цеха и проходной. Общество не согласилось с его условиями, изложенными в пунктах 2.3, 3.1 (об исчислении арендной платы с момента возникновения права собственности на недвижимость) и в пункте 3.2 (об установлении размера годовой арендной платы в сумме 2 930 678 рублей на основании отчета об оценке от 05.08.2015 № 23/16-2015). В рамках подготовки протокола разногласий к договору, в целях проверки обоснованности размера годовой арендной платы, указанного в проекте договора, общество обратилось к ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы». Согласно отчету об оценке от 01.09.2015 № 15-0901/8-3, стоимость годовой арендной платы за объект оценки (земельный участок) составляет 809 568 рублей. Общество 10.09.2015 направило арендодателю протокол разногласий, в котором изложило пункты 2.3., 3.1. и 3.2 в иной редакции (с учетом содержания отчета от 01.09.2015 № 15-0901/8-3). Истец предложил исчислять арендную плату с момента заключения сторонами договора, а также установить размер годовой арендной платы за земельный участок в сумме 809 568 рублей. Письмом от 05.10.2015 № 28944/0205-16 департамент отказал истцу во внесении изменений в проект договора, в том числе в пересмотре размера арендной платы. При разрешении спора суды руководствовались статьями 425, 433, 445, 606 и 609 Гражданского кодекса, статьями 39.7, 39.20 Земельного кодекса. Судебные инстанции исходили из того, что в предложенной арендодателем редакции договора обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком возникает у общества с 20.03.2009 (дата регистрации права собственности на недвижимое имущество). Поскольку срок действия договора аренды превышает один год, он подлежит государственной регистрации, при отсутствии которой договор является незаключенным. Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее даты его заключения. Поэтому отсутствуют предусмотренные законом правовые основания для принятия пунктов 2.3 и 3.1 договора в редакции, предложенной органами местного самоуправления (о начислении платы за период, предшествующий дате заключения договора). Поскольку общество является собственником объектов недвижимости, заключение договора аренды земельного участка, необходимого для их использования, обязательно для муниципального образования, а арендная плата за участок носит регулируемый характер. В дело представлен отчет об оценке от 05.08.2015 № 23/16-2015, подготовленный ООО «АМСО», согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0125018:1061 составляет 2 930 678 рублей. Данная сумма представляет собой произведение рыночной стоимости участка (35 523 364 рубля), полученной сравнительным подходом, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Банка России, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земли в аренду (8,25 %). По ходатайству истца определением суда первой инстанции от 23.08.2016 назначалась судебная оценочная экспертиза. В соответствии с экспертным заключением ООО «Институт оценки и управления собственностью» от 22.12.2016 № 1-1191-Э/2016 отчет № 23/16-2015 не соответствует в полной мере требованиям законодательства об оценочной деятельности, выявленные несоответствия повлияли на величину стоимости годовой арендной платы, составляющей 515 370 рублей. С учетом выводов экспертизы, суды признали, что условие о размере годовой арендной платы, включенное в проект договора, не может быть признано законным, поэтому исходили из размера рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, определенных судебным экспертом. Представленное экспертное заключение подготовлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, в нем отражены все необходимые сведения. Размер годовой арендной платы определен экспертом в виде произведения рыночной стоимости земельного участка на ставку арендной платы (1,5%), что соответствует подпункту 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление от 27.01.2011 № 50). Доводы администрации о праве органов местного самоуправления определять величину арендной платы за пользование муниципальными земельными участками и отсутствии существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (статьи 421, 451 Гражданского кодекса), судами отклонены. Разрешение спора о понуждении к заключению договора и при уклонении обязанной стороны от его заключения, и при возникновении разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Учитывая наличие у сторон разногласий по отдельным условиям договора, в том числе по определению размера арендной платы, с целью установления достоверного его размера в рамках данного дела проведена судебная оценочная экспертиза. Размер арендной платы, установленной экспертом, администрацией и департаментом не оспаривался, ходатайств о назначении повторной экспертизы, либо о недостоверности выводов эксперта, не заявляли. Довод администрации и департамента о необходимости исчисления арендной платы за пользование земельным участком с момента регистрации права собственности общества на объекты недвижимости отклонен апелляционным судом как противоречащий нормам действующего гражданского и земельного законодательства.

Администрация и департамент обжаловали решение от 03.03.2017 и апелляционное постановление от 14.06.2017 в кассационном порядке. В жалобе заявители просят указанные акты отменить, в удовлетворении требований общества отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. На основании постановления от 28.07.2015 № 2195  обществу направлен проект договора аренды от 17.08.2015 № 4900010023 в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125018:1061. Участок (из земель населенных пунктов) имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации зданий склада, производственного цеха и проходной. Общество (собственник недвижимости) ознакомившись с содержанием проекта договора, направило протокол разногласий в отношении пунктов 2.3, 3.1 (о дате начала исчисления арендной платы) и 3.2 (о размере годовой арендной платы в сумме 2 930 678 рублей). Департаментом протокол разногласий, направленный обществом 10.09.2015, отклонен (письмо от 05.10.2015 № 28944/0205-16). Общество как собственник объектов недвижимости, расположенных в границах муниципального земельного участка обязано вносить плату за пользование землей с момента регистрации права собственности на принадлежащую ему недвижимость (статья 57 Конституции Российской Федерации, статья 65 Земельного кодекса, статья 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю»). Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции также не учли, что лицо, требующее внесения изменений в договор, должно подтвердить существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и (или) существенного нарушения договора другой стороной (статьи 421, 450, 451 Гражданского кодекса).

От общества отзыв на кассационную жалобу не поступил.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

Администрация и департамент, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации от 28.07.2015 № 2195 «О предоставлении ООО “Чайная Роза” в аренду земельного участка по улице Ленинградская 3/7 в поселке Дагомыс Лазаревского района города Сочи» обществу направлен проект договора от 17.08.2015 № 4900010023 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125018:1061. Участок (из земель населенных пунктов) имеет площадь 6964 кв. м и вид разрешенного использования – для эксплуатации зданий склада, производственного цеха и проходной.

Обществом получены экземпляры договора от 17.08.2015 № 4900010023 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125018:1061. В связи с несогласием с пунктами 2.3, 3.1 (об исчислении арендной платы с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости) и 3.2 (об установлении размера годовой арендной платы в сумме 2 930 678 рублей в соответствии с отчетом об оценке от 05.08.2015 № 23/16-2015) договора, общество подготовило и направило в адрес департамента протокол разногласий. Протокол разногласий основан на отчете об оценке от 01.09.2015 № 15-0901/8-3, подготовленном ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы», согласно которому размер годовой арендной платы за объект оценки (земельный участок) составляет 809 568 рублей.

Отказ департамента от подписания протокола разногласий (письмо от 05.10.2015 № 28944/0205-16) послужил основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями.

На основании части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, если иной порядок не предусмотрен данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено настоящей статей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса).

При определении условий договора аренды, изложенных в пунктах 2.3 и 3.1 предложенного арендодателем проекта, судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора превышает один год, поэтому подлежит государственной регистрации, при отсутствии которой договор является незаключенным. Право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора. Непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникает не ранее даты его заключения. Поэтому отсутствуют предусмотренные законом основания для принятия пунктов 2.3 и 3.1 договора в редакции, предложенной органами местного самоуправления (об исчислении арендной платы за период, предшествующий дате заключения договора). Поэтому суды приняли указанные пункты договора в редакции, предложенной арендатором (обществом). 

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельным участком, относящимся к публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что у сторон возникли разногласия относительно отдельных условий договора, в том числе по условию о размере годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0125018:1061. С учетом предмета и оснований исковых требований общества, суд первой инстанции назначил по делу оценочную экспертизу, в заключении которой отражено, что рыночная стоимость земельного участка на дату оценки (05.08.2015) составляет 34 358 тыс. рублей.

При определении размера арендной платы за пользование земельным участком судебные инстанции учли выводы экспертного заключения от 22.12.2016 № 1-1191-Э/2016, подготовленного ООО «Институт оценки и управления собственностью», и согласно которому годовая арендная плата за пользование спорным участком составляет 515 370 рублей. Размер арендной платы определен как произведение рыночной стоимости данного участка на ставку арендной платы (1,5%). Эксперт (и суды) при определении размера годовой арендной платы за участок с кадастровым номером 23:49:0125018:1061 руководствовались подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 № 50 (действовавшего в период возникновения спора).

Кассационный суд полагает необходимым отметить, что в период рассмотрения дела (в период принятия обжалуемых судебных актов) действовало постановление администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление от 18.07.2016 № 1699). В подпункте «б» пункта 7 указанного (актуального) нормативного правового акта, установившего размер арендной платы для муниципальных земель на территории города-курорта Сочи, для спорного случая предусмотрено следующее правило. При предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. Следовательно, в подпункте «б» пункта 7 названного постановления при предоставлении земельного участка в аренду (без проведения торгов) собственнику объекта недвижимости предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Довод кассационной жалобы о необходимости отказа в удовлетворении исковых требований, обоснованный ссылками на положения статьи 451 Гражданского кодекса, регулирующей вопросы изменения и расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, несостоятелен. Данная статья к спорным отношениям не применима, поскольку судами разрешен спор об урегулировании разногласий по проекту договора аренды земельного участка.

Довод жалобы о нарушении судами при разрешении спора принципа платности землепользования, окружным судом отклоняется. Независимо от наличия (либо отсутствия) договорных отношений сторон и при нарушении обществом предусмотренной законом обязанности по внесению платы за землю, уполномоченный муниципальный орган вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о взыскании такой платы на основании норм главы 60 Гражданского кодекса.  

Иных доводов кассационная жалоба муниципального образования (в лице департамента и администрации) не содержит. Несогласие органов местного самоуправления с судебными выводами не может служить основанием, достаточным для отмены состоявшихся по делу судебных актов. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы на основании положений пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2017 по делу № А32-42055/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                  			                               В.Е. Епифанов

Судьи				                                                                              Я.Е. Волков

                                                                                                                             А.И. Мещерин