﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А01-1932/2017

г. Краснодар

07 июня 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  07 июня 2019 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Андреевой Е.В., судей Денека И.М. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании Чуховой Е.П. и ее представителя Чухова Р.Ю. (доверенность от 05.06.2019),  от акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк» ? Хоконова А.А. (доверенность от 19.03.2018), в отсутствие иных участвующих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу Чуховой Е.П. на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2019 по делу № А01-1932/2017 (судьи Шимбарева Н.В., Емельянов Д.В., Сурмалян Г.А.), установил следующее. 

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Емтыль С.А. (далее ? должник) Чухова Е.П. обратилась в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением о применении в отношении должника процедуры несостоятельности (банкротства), предусмотренного положением параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127?ФЗ «О несостоятельности (банкростве)» (далее ? Закон о банкротстве), а также о включении требований Чуховой Е.П. о передаче части жилого дома, общей площадью 108 кв. м, с кадастровым номером 01:05:2900013:4203 с земельным участком 2,5 сотки, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты,                     ул. Победы, 42, кв. 2, в реестр требований о передаче жилого помещения.

Определением суда от 26.09.2018 (судья Шефруков А.З.) в отношении должника применены правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве; требование Чуховой Е.П. о передаче части жилого помещения общей площадью 108 кв. м с земельным участком включено в реестр требований о передаче жилых помещений должника. Судебный акт в части включения требований мотивирован тем, что факт заключения предварительного договора купли-продажи подтвержден материалами дела, заявителем договор исполнен, оплата произведена, однако, должник обязательств по передаче жилых помещений не исполнил.

Постановлением апелляционного суда от 22.03.2019 определение суда от 26.09.2018 в обжалуемой части отменено; требования Чуховой Е.П. в размере 2 400 тыс. рублей включены в третью очередь реестра требований кредиторов должника; в удовлетворении заявления о включении требований в реестр требований о передаче жилых помещений отказано. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что спорное имущество является залоговым и АО «Россельхозбанк» в лице Адыгейского регионального филиала (далее ? банк) воспользовался своим правом на досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства. Включение требований Чуховой Е.П. в реестр требований о передаче жилых помещений не обоснованно, поскольку отчуждение имущества, находящегося в залоге, без согласия залогодержателя противоречит нормам права и не может признаваться действительным. 

В кассационной жалобе Чухова Е.П. просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, право залога банка на данные объекты прекратилось на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации  в связи с созданием объектов недвижимости. При этом обременение по данному объекту не зарегистрировано, в связи с чем апелляционный суд необоснованно отказал в удовлетворении требований о включении требований Чуховой Е.П. в реестр требований о передаче жилого помещения должника.

В судебном заседании Чухова Е.П. и ее представитель поддержали доводы жалобы, представитель банка просил в удовлетворении жалобы отказать.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением суда от 02.11.2017 в отношении должника введена процедура, применяемая в деле о банкротстве ? реструктуризация долгов гражданина, финансовым управляющим утвержден Потоков З.М. Решением суда  от 24.05.2018 в отношении должника введена процедура реализация имущества, финансовым управляющим утвержден Потоков З.М.

Должник (продавец) и Чухова Е.П. (покупатель) заключили предварительный договор от 17.06.2016 купли-продажи части жилого дома и части земельного участка по условиям которого, продавец и покупатель обязуются заключить в будущем, в срок не позднее 31.08.2016, основной договор купли-продажи объекта недвижимости в Республике Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, 42 стоимостью 2 400 тыс. рублей. По расписке от 17.06.2016 должник получил от Чуховой Е.П. указанные денежные средства в счет предварительного договора купли-продажи.

В установленные договором сроки, часть жилого дома и земельного участка должником не переданы, в связи с чем Чуховая Е.П. обратилась в арбитражный суд с заявлением о применении в отношении должника процедуры несостоятельности (банкротства), предусмотренной положением параграфа 7 Закона о банкротстве, а также о включении ее требований о передаче части жилого дома, общей площадью 108 кв. м, этаж 1, этаж 2, кадастровый номер 01:05:2900013:4203 с земельным участком 2,5 сотки, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, 42, кв. 2, в реестр требований о передаче жилого помещения должника. 

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, исходил из того, что факт заключения предварительного договора купли-продажи подтвержден материалами дела и исполнен заявителем.

Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции, обоснованно руководствуясь следующим.

По правилам пункта 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику.

При этом кредитором может быть предъявлено как денежное требование, так и требование о передаче жилых помещений.

В соответствии с частью 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Согласно пункту 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть представлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Таким образом, условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства являются: установление факта того, что это лицо заключило сделку, по которой обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя, а также установление факта того, что заявитель передал денежные средства и (или) иное имущество для строительства многоквартирного дома.

Из материалов дела видно, что должник (продавец) и Чухова Е.П. (покупатель) заключили предварительный договор от 17.06.2016 купли-продажи части жилого дома и части земельного участка, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи объекта недвижимости в Республике Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, 42 стоимостью 2 400 тыс. рублей.

Вместе с тем апелляционный суд установил, что банк и должник заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 18.09.2014 № 141203/0008-7.2 (далее ? договор ипотеки), согласно которому предметом ипотеки являются: многоквартирный дом, общей площадью 612,9 кв. м, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, б/н, кадастровый (или условный) номер 01:05:2900013:4198; земельный участок, общей площадью 1614 кв. м, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, дом 42, кадастровый (или условный) номер 01:05:2900013:2986; многоквартирный дом, общей площадью 607,5 кв. м, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, б/н, кадастровый (или условный) номер 01:05:2900013:4205; земельный участок, общей площадью 1640 кв. м, находящийся по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, дом 44, кадастровый (или условный) номер 01:05:2900013:2985. 

Договор об ипотеке зарегистрирован 19.09.2014 и обременение в виде залога на указанные объекты недвижимости отражено в выписке из ЕГРН.

При этом апелляционный суд исследовал и отклонил довод о неподписании договора ипотеки, указав, что банк 14.08.2017 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом), и в обоснование задолженности указал на договор ипотеки. Определением суда от 02.11.2017 требования банка включены в реестр требований кредиторов должника по задолженности в размере 13 712 844 рублей 91 копейки для удовлетворения в третью очередь, как требования обеспеченные залогом. Следовательно, наличие договора подтверждено вступившим в законную силу судебным актом. При этом должник не заявлял о фальсификации договора об ипотеки и не оспаривал его.

Суд апелляционной инстанции также оценил и отклонил довод о том, что право залога банка на данные объекты прекратилось. 

Апелляционный суд установил, что должник произвел разделение объекта недвижимости ? многоквартирного дома по адресу Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы на жилые помещения, каждому из которых присвоен кадастровый номер. По предварительному договору от 17.06.2016 должник обязался передать часть жилого дома и земельного участка по адресу Республика Адыгея, Тахтамукайский район, х. Хомуты, ул. Победы, 42. Указанному объекту присвоен кадастровый номер 01:05:2900013:4203, выдано свидетельство о государственной регистрации права от 09.12.2015. Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд указал, что разделение предмета залога на части не означает его гибель, поскольку в залоге находился земельный участок и многоквартирный дом в целом, то выделение отдельной квартиры подразумевает трансформацию залога на выделенные части. Поскольку право залога на выделенные помещения сохранилось за банком, обременение подлежало регистрации.

В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Апелляционный суд указал, что согласие банка на отчуждение имущества отсутствует, а обжалование банком определения от 26.09.2018 свидетельствует о несогласии его с заключенным предварительным договором.

Согласно абзацу второму пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

В соответствии с положениями статьи 39 Федерального закона от 16.07.1998                      № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и подпункта 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применении последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Исходя из этого, апелляционный суд, учитывая, что банк подал заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) и его требование включено в реестр как обеспеченное залогом, пришел к выводу о том, что банк воспользовался своим правом на досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства, поскольку обращение взыскания на предмет залога в отношении залогодателя, находящегося в процедуре банкротства, возможно только путем предъявления требований о включении в реестр.

Следовательно, является правильным вывод апелляционного суда о том, что включение требований Чуховой Е.П. в реестр требований о передаче жилых помещений не обоснованно, в связи с чем правомерным является включение требования Чуховой Е.П. в сумме 2 400 тыс. рублей в реестр требований кредиторов должника, поскольку материалами дела подтверждается факт получения должником  от Чуховой Е.П.  денежных средств в указанном размере в счет предварительного договора купли-продажи части жилого дома и части земельного участка.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 274, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2019 по делу              № А01-1932/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                         Е.В. Андреева

Судьи                                                                                                                        И.М. Денека

                                                                                                                                   Ю.В. Мацко