АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9969/22 

Екатеринбург

10 марта 2023 г.

 

Дело № А07-33673/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 марта 2023 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Купреенкова В.А., Полуяктова А.С.

при ведении протокола помощником судьи Маркарян Ж.С. рассмотрел в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан, а также с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) кассационные жалобы Федерального государственного бюджетного научного учреждения Уфимский федеральный исследовательский центр Российской академии наук (далее - учреждение), Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – территориальное управление), Министерства науки и высшего образования Российской Федерации (далее - Министерство науки) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.08.2022 по делу № А07-33673/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

По результатам судебного заседания, состоявшегося 07.02.2023, судом кассационной инстанции вынесено определение об отложении судебного заседания на 09.03.2023.

Определением от 07.03.2023 в связи с очередным отпуском произведена замена судьи Краснобаевой И.А. на судью Купреенкова В.А.

После отложения в судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «СОЖ» (далее - общество «СОЖ»)  – ФИО1 (доверенность от 25.11.2021);

учреждения – ФИО2 (доверенность от 08.02.2022 № 17/01-931.1-1831);

Министерства науки – ФИО3 (доверенность от 10.01.2023 № 4-Др).

Общество «СОЖ» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к территориальному управлению и учреждению с требованиями:

- о признании незаконным бездействия территориального управления, заключающегося в непредоставлении обществу «СОЖ» земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166, площадью 78 126 кв. м, в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в фактически занимаемой обществом «СОЖ» части земельного участка площадью 1 982 кв. м, (адрес: РБ, 

<

...>);

- об устранении допущенного нарушения прав и законных интересов общества «СОЖ» в порядке возложения на территориальное управление обязанности в течение 20 календарных дней со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу предоставить в адрес общества «СОЖ» подписанный со стороны территориального управления экземпляр договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166 площадью 78 126 кв. м, (адрес: РБ, 

<

...>) с множественностью лиц на стороне арендатора в фактически занимаемой обществом «СОЖ» части земельного участка площадью 1 982 кв. м, а именно в следующих координатах:

точка 1: X = 662410,05; Y= 1363112,64;

точка 2: X = 662418,81; Y = 1363131,64;

точка 3: X = 662416,39; Y = 1363135,14;

точка 4: X = 662399,70; Y= 1363159,55;

точка 5: X = 662391,93; Y = 1363154,66;

точка 6: X = 662390,93; Y = 1363156,09;

точка 7: X = 662379,65; Y = 1363148,57;

точка 8: X = 662371,62; Y = 1363160,34;

точка 9: X = 662358,64; Y = 1363151,78;

точка 10: X = 662376,49; Y = 1363123,97;

точка 11: X = 662375,63; Y= 1363123,40;

точка 12: X = 662380,37; Y = 1363114,59;

точка 13: X = 662389,62; Y = 1363100,28;

точка 14: X = 662390,12; Y = 1363100,57;

точка 15: X = 662409,39; Y= 1363112,56;

точка 1: X = 662410,05; Y = 1363112,64;

- об устранении допущенного нарушения прав и законных интересов общества «СОЖ» в порядке возложения на территориальное управление  обязанности в течение 15 календарных дней со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу прекратить право постоянного бессрочного пользования учреждения в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166 общей площадью 78 126 кв. м путем его переоформления на право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан, Министерство науки, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.08.2022  заявленные требования удовлетворены. Бездействие территориального управления, заключающееся в непредоставлении в адрес общества «СОЖ» земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166, площадью 78 126 кв. м, в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в фактически занимаемой обществом «СОЖ» части земельного участка площадью 1 982 кв. м (адрес: 

<

...>), признано незаконным. В порядке устранения допущенного нарушения прав и законных интересов общества «СОЖ» на территориальное управление возложена обязанность в течение 20 календарных дней со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу направить в адрес общества «СОЖ» экземпляр договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166 площадью 78 126 кв. м (адрес: 

<

...>) со множественностью лиц на стороне арендатора в фактически занимаемой обществом «СОЖ» части земельного участка площадью 1 982 кв. м, а именно в следующих координатах:

точка 1: X = 662410,05; Y= 1363112,64;

точка 2: X = 662418,81; Y = 1363131,64;

точка 3: X = 662416,39; Y = 1363135,14;

точка 4: X = 662399,70; Y= 1363159,55;

точка 5: X = 662391,93; Y = 1363154,66;

точка 6: X = 662390,93; Y = 1363156,09;

точка 7: X = 662379,65; Y = 1363148,57;

точка 8: X = 662371,62; Y = 1363160,34;

точка 9: X = 662358,64; Y = 1363151,78;

точка 10: X = 662376,49; Y = 1363123,97;

точка 11: X = 662375,63; Y= 1363123,40;

точка 12: X = 662380,37; Y = 1363114,59;

точка 13: X = 662389,62; Y = 1363100,28;

точка 14: X = 662390,12; Y = 1363100,57;

точка 15: X = 662409,39; Y= 1363112,56;

точка 1: X = 662410,05; Y = 1363112,64.

В порядке устранения допущенного нарушения прав и законных интересов общества «СОЖ» на территориальное управление возложена обязанность в течение 15 календарных дней со дня вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу прекратить право постоянного бессрочного пользования учреждения в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166 (общей площадью 78 126 кв. м) путем его переоформления на право аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе территориальное управление просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неполное выяснение судами имеющих значение для дела обстоятельств, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. 

Заявитель считает, что судами не дана оценка его доводу о том, что спорный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждению, равно как и о том, что в материалах дела отсутствует его согласие на прекращение этого права.  Территориальное управление полагает, что судами не принято во внимание, что земельный участок является неделимым, а право аренды на земельный участок площадью 1 982 кв. м превышает площадь, необходимую для обслуживания находящихся на земельном участке объектов недвижимости общества «СОЖ».

В кассационной жалобе учреждение просит обжалуемые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

Заявитель считает, что обществом «СОЖ» был пропущен трехмесячный срок обжалования, установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  Заявитель указывает, что суды необоснованно определили площадь земельного участка, необходимого для использования объектов общества «СОЖ» по установленному забору. Заявитель также отмечает, что помещение с кадастровым номером 02:55:020112:285 (год ввода в эксплуатацию - 2007) площадью 1031,5 кв. м  незаконно оформлено на общество «СОЖ», тогда как оно должно было быть оформлено в долях с Российской Федерацией в соотношении 49/51. Кроме того, заявитель считает, что целью иска является незаконное обогащение за счет федеральной собственности под видом незаконных действий путем изъятия неделимого земельного участка из постоянного (бессрочного) пользования учреждения, то есть собственности Российской Федерации, в пользу частного юридического лица путем обхода запретов и процедур, предусмотренных федеральным законодательством. 

В кассационной жалобе Министерство науки просит обжалуемые судебные акты отменить,  принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Указывая на то, что учреждение не давало согласия на прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, заявитель считает, что переоформление такого права невозможно, а общество «СОЖ» не вправе получить в аренду часть спорного земельного участка. Министерство науки также полагает, что предоставление заявителю спорного земельного участка с кадастровым номером 78 126 кв. м в аренду, является необоснованным, поскольку не доказана соразмерность испрашиваемого в аренду земельного участка площади здания, принадлежащего заявителю на праве собственности и расположенному на данном земельном участке.  

В отзывах и письменных пояснениях общество «СОЖ» просит отказать в удовлетворении кассационных жалоб учреждения, территориального управления, Министерства науки.

При рассмотрении спора судами установлено, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020112:166 площадью 78 126 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под комплекс учреждения и производственную базу находится в собственности Российской Федерации и передан на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждению.  

На данном земельном участке по адресу: Республика Башкортостан г. Уфа, Октябрьский район, проспект Октября д.69-71 среди прочих объектов недвижимого имущества расположено здание автомойки, количество этажей 1, общей площадью 366,3 кв.м, литера А1, принадлежащее на праве общей долевой собственности обществу «СОЖ» (доля 49/100) и Российской Федерации (доля 51/100), доля Российской Федерации передана на праве оперативного управления  учреждению, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 06.02.2004 № 02-01/02-18/2004-122, № 02-01/02-18/2004-122.   

Кроме того, обществу «СОЖ» на праве собственности принадлежит надстрой над зданием автомойки, общей площадью 1031,5 кв.м., литера 1А1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 04 АБ 058266 от 14.09.2007. 

Из материалов дела следует, что на протяжении нескольких лет общество «СОЖ» неоднократно обращалось в территориальное управление с заявлением о предоставлении земельного участка под зданием автомойки в аренду. Территориальное управление либо отказывало в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166 в аренду, либо согласовывало заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, однако фактически договор так и не заключило. Во всех указанных случаях территориальное управление подчеркивало, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 02:55:020112:166 является неделимым.

В целях оформления прав на спорный земельный участок и в целях установления площади и характерных точек координат той части земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166 (общей площадью 78 126 кв. м), которая фактически используется заявителем для обслуживания вышеуказанное строения - автомойки («по забору»), общество «СОЖ» обратилось к кадастровому инженеру ФИО4, которая подготовила требуемую информацию в виде схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и сопроводительного письма к ней.

Согласно данным документам площадь фактически используемой обществом «СОЖ» части земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166 (общей площадью 78 126 кв. м) составила 2 001 кв. м.

После этого заявитель направил в Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан письмо с приложением к нему вышеуказанной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (где площадь формируемого земельного участка указана как 2 001 кв. м) и с просьбой предоставить информацию о наличии или отсутствии на территории данного земельного участка (то есть не в отношении всего земельного участка, а только в той части, которая указана кадастровым инженером в размере 2001 кв. м): красных линий застройки, утвержденного проекта межевания и проекта планировки территории, зон с особыми условиями использования территории, особо охраняемых природных территорий.

В ответ на указанное обращение от Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в адрес общества «СОЖ» поступило письмо от 28.07.2021 № 7-9654/ПР, в котором было указано на то, что обозначенная часть земельного участка (площадью 2 001 кв. м) находится в границах красных линий (с указанием характерных точек координат, в которых указанная часть земельного участка накладывается на границы красных линий), а также указано на то, что в отношении квартала, в котором расположена названная часть земельного участка (площадью 2001 кв. м), разработаны и утверждены проекты планировки и межевания, и в случае формирования такого земельного участка (площадью 2 001 кв. м) это будет противоречить существующему проекту межевания квартала с кадастровым номером 02:55:020112.

В целях устранения проблемы с наложением характерных точек координат части земельного участка, фактически используемой обществом «СОЖ» (определенных кадастровым инженером), на красные линии, о которых указано в письме Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 28.07.2021 № 7-9654/ПР, общество «СОЖ» повторно обратилось к кадастровому инженеру ФИО4, после чего кадастровый инженер устранила данные обстоятельства и описала характерные точки координат той части земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166, которая фактически используется обществом «СОЖ» для обслуживания вышеназванных помещений («по забору») без наложения на красные линии улицы местного значения.

Согласно уточненной информации (без наложения на красные линии) площадь фактически используемой обществом «СОЖ» части земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166 (площадью 78 126 кв. м) составила 1 982 кв. м.

После определения площади фактически используемой обществом «СОЖ» части земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166, Заявитель вновь обратился в территориальное управление с письмом (без даты и номера, дата отправки письма посредством Почты России - 20.08.2021, что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения к ней) о предоставлении части земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166 в вышеуказанных точках в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

От территориального управления поступило два ответа:

1) от 21.09.2021 № 02-ФЛ-04/7920, в котором территориальное управление указало, что испрашиваемый земельный участок является делимым, на него существует утвержденный проект межевания территории, и что Заявителю необходимо обратиться в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о рассмотрении возможности внесения изменений в утвержденный проект межевания в целях возможности образования необходимого земельного участка;

2) от 21.09.2021 № 02-ФЛ-04/7970, в котором территориальное управление указало, что по их сведениям третье лицо не ведет хозяйственную деятельность в помещении, которое передано ему на праве оперативного управления (с кадастровым номером 02:55:010502:1835), и планирует отказаться от предоставленного ему права оперативного управления, передав помещение обратно в казну Российской Федерации. В связи с чем заявителю необходимо представить в адрес заинтересованного лица соглашение о выделе доли Российской Федерации в данном помещении (51/100) в натуре. Также в данном письме было указано на то, что территориальное управление считает возможным рассмотрение вопроса о внесении изменений в утвержденный проект межевания в целях образования необходимого земельного участка.

Таким образом, по существу заявление общества «СОЖ» рассмотрено не было. Заявитель, полагая, что поскольку спорный земельный участок является неделимым и у него есть право на приобретение его в аренду со множественностью лиц, которое он не может реализовать в течение длительного времени в связи с бездействием территориального управления, которое выразилось в нерассмотрении его неоднократных заявлений по существу, обратился в суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020112:166 является неделимым, поскольку при образовании нового земельного участка из существующего произойдет изменение вида разрешенного использования, заявленные требования общества «СОЖ» удовлетворил, так как на основании пункта 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в этом случае у заявителя есть право на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. При этом суд первой инстанции посчитал, что для здания автомойки необходима площадь по «забору» в размере 1982 кв.м, поскольку в отношении расположения забора со стороны каких-либо землепользователей претензий не выдвинуто, следовательно за давностью его существования согласование его границ можно считать полученным. Кроме того, суд первой инстанции указал, что поскольку заключение договора аренды земельного участка невозможно без переоформления права постоянного (бессрочного) пользования учреждения на данный участок, то заявленные обществом «СОЖ» требования о прекращении права постоянного бессрочного пользования являются правомерными.

Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции поддержал.

Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью  5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органами, осуществляющими публичные полномочия, оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующий орган. Заявитель, в свою очередь, должен доказать факт нарушения обжалуемым актом (действиями, бездействием) своих прав и законных интересов (часть 1 статьи 65, пункт 3 части 1 статьи 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу пункта 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. 

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок (пункт 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.  

Между тем данная норма предполагает защиту прав реального пользователя публичного земельного участка от посягательств третьих лиц на получение такого участка в собственность или в аренду. Положения указанной статьи подлежат применению в том случае, когда одно лицо намеревается получить без проведения торгов земельный участок, который фактически на законных основаниях используется другим лицом.

  В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 № 15524/04, от 06.09.2011 № 4275/11, № 3771/11 сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в силу ранее действовавшего пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, аналогичного положениям статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена, в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, вывод судов о том, что наличие права постоянного бессрочного пользования учреждения на спорный земельный участок не является препятствием для решения вопроса о заключении договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, является правомерным. 

Вместе с тем, делая вывод о наличии у общества «СОЖ» права на заключение договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166, площадью 78 126 кв. м, поскольку он является неделимым, суд не учли следующее.  

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При кадастровом учете и регистрации права собственности на указанный земельный участок в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о виде разрешенного использования отражается фактический вид использования. 

Согласно пункту 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия. 

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 3 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Таким образом, вывод судов о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020112:166, площадью 78 126 кв. м является неделимым, поскольку при его разделе произойдет изменение вида разрешенного использования и он не будет соответствовать существующему проекту планировки и межевания, противоречит вышеуказанным нормам права и разъяснениям, согласно которым собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до внесения изменений в градостроительный регламент. При этом при разделе земельного участка вид разрешенного использования сохраняется.

Поскольку иные основания для признания земельного участка с кадастровым номером 02:55:020112:166, площадью 78 126 кв. м неделимым судами не установлены и не проверены, то их вывод о наличии у общества «СОЖ» права на заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора на основании пункта 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации является преждевременным. 

Вопрос о делимости (неделимости) земельного участка необходимо решать с учетом требований статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.  Из смысла пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки и части земельных участков являются объектами гражданских отношений. Неделимый земельный участок - это такой земельный участок, в отношении которого невозможно установить право собственности на его часть, он выступает объектом земельных и гражданских прав в целом. Делимый земельный участок может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно статьям 71, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по делу в их совокупности и взаимосвязи, а для решения вопросов, требующих специальных знаний, назначает экспертизу. 

Учитывая, что вопрос о делимости (неделимости) земельного участка является определяющим при решении вопроса о заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора на основании пункта 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а суд не обладает специальными познаниями для его разрешения, то при новом рассмотрении дела целесообразно рассмотреть вопрос о назначении соответствующей экспертизы. 

Также необходимо обратить внимание на следующие обстоятельства. 

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. 

Таким образом, при решении вопроса о заключении договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора определяется не фактически занимаемая объектом недвижимого имущества часть земельного участка определенной площади, а размер обязательства по договору аренды земельного участка с учетом всех объектов недвижимого имущества расположенных на нем.  В судебном заседании стороны подтвердили,  что на спорном земельном участке находятся иные объекты недвижимого имущества, однако, суды вопрос об их фактическом нахождении, их правообладателях и площадях не установили. Вместе с тем  решение вопроса о заключении договора аренды в отношении земельного участка повлияет на права и обязанности иных собственников объектов недвижимого имущества расположенных на нем, в связи с чем необходимо рассмотреть вопрос об их привлечении к участию в деле. 

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества.

Собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования. При этом площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимости подлежит определению исходя из функционального использования, исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394).

Аналогичные правила применяются при заключении договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, определение площади земельного участка необходимой для использования здания автомойки по существующему забору противоречит вышеуказанным разъяснениям.  

Довод учреждения о пропуске обществом «СОЖ» срока давности на обращение в суд с настоящим заявлением судом кассационной инстанции отклоняется, как основанный на неверном толковании части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В данном случае, как верно указали суды, бездействие со стороны уполномоченного органа является длящимся нарушением законных прав и интересов общества, в связи с чем оснований полагать, что оно пропустило срок для обращения в суд не имеется.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка представленных в материалы дела доказательств, установление всех имеющих значение для дела обстоятельств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле, с учетом положений, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разрешить спор в соответствии требованиями действующего законодательства, распределить судебные расходы, в том числе по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2022 удовлетворено ходатайство учреждения о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.08.2022 по делу № А07-33673/2021 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 по тому же делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет принятое приостановление исполнения судебных актов. 

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.08.2022 по делу № А07-33673/2021 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 по тому же делу отменить.

      Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

      Отменить приостановление исполнения решения  Арбитражного суда Республики Башкортостан от 31.08.2022 по делу № А07-33673/2021 и постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2022 по тому же делу принятое определение Арбитражного суда Уральского округа от 20.12.2022. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.Э. Рябова 

 

Судьи                                                                          В.А. Купреенков 

 

                                                                                      А.С. Полуяктов