Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

 

город Калининград                                                             Дело № А21-16403/2023

« 03 » апреля 2024 года

 

Резолютивная часть решения оглашена « 26 » марта 2024 года. 

Решение изготовлено в полном объеме « 03 » апреля 2024 года.

 

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа «Город Калининград»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Дизайн-Сити»

о взыскании 1 734 727 руб.  задолженности по договору и пени

 

при участии в заседании в судебном заседании: согласно протоколу 

 

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, адрес:  236006, г. Калининград, площадь Победы, 1) (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Дизайн-Сити» (ОГРН 

<

***>, адрес: 236022, 

<

...>) (далее – ООО «Дизайн-Сити», общество, ответчик)  задолженности  по арендной плате по договору на передачу в аренду городских земель от 26.10.2021 № 154/2021-А за период с 06.10.2022 по 30.06.2023 в размере 1 616 860,68 руб. и пени по состоянию на 04.09.2023 в размере 117 866,32 руб.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. 

Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на невозможность использовать спорный земельный участок и осуществлять на нем строительство по вине администрации.

В судебном заседании выслушав пояснения представителя ответчика, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд установил.

Как следует из материалов дела, ОООО «Дизайн-Сити» являлось арендатором земельного участка  с кадастровым номером 39:15:140506:23, площадь 2,2170 га по ул. Набережная Генерала ФИО2 в Московском районе г. Калининграда  по договору № 009954 на передачу в аренду городских земель от 16.06.2009 (далее – договор № 009954).  Земельный участок был предоставлен под строительство водно-моторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причалом для маломерных судов (земельные участки для строительства объектов нежилого назначения).  Срок аренды земельного участка установлен был до 01.09.2013.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 05.09.2023 на указанном участке ООО «Дизайн-Сити», на основании разрешения на строительство № 39315000-325/2010 сроком действия до 01.08.2014, были построены и зарегистрированы на праве собственности  следующие объекты незавершенного строительства:

 - «Водно-моторная база отдыха, берегоукрепление, набережная общего пользования и причал маломерных судов», Блок-секция № 6 с кадастровым номером 39:15:140506:77 степенью готовности 10%, площадью 206,7 кв.м. 

-    «Водно-моторная база отдыха, берегоукрепление, набережная общего пользования и причал маломерных судов», Блок-секция № 4 с кадастровым номером 39:15:140506:78 степенью готовности 54%, площадью 514,5 кв.м.;

-    «Водно-моторная база отдыха, берегоукрепление, набережная общего пользования и причал маломерных судов», Блок-секция № 3 с кадастровым номером 39:15:140506:79 степенью готовности 54%, площадью 258,7 кв.м.

По истечении срока действия договора № 009954, во исполнение решения Арбитражного суда Калининградской области от 17.06.2021 по делу № А21-2246/2021 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 26.10.2021 заключен договор № 154/2021-А (в редакции соглашения от 10.01.2023, далее – договор № 154/2021-А) аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:140506:23 с видом разрешенного использования – под строительство водно-моторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причала для маломерных судов, для объектов общественно-делового значения. Земельный участок предоставлен для завершения строительства водно-моторной базы отдыха, берегоукрепления, набережной общего пользования и причала маломерных судов.

Срок действия договора установлен до 06.10.2028.

Арендатор, подписав договор, взял на себя обязательство выполнять все условия договора.

В разделе 4 договора № 154/2021-А определена арендная плата, порядок платежей и ответственность арендатора при нарушении срока внесения арендной платы.  

Истец, указывая на то, что Общество  ненадлежащим образом исполняло обязательства по  договору № 154/2021-А начислил арендатору с 06.10.2022 по 30.06.2023 арендную плату в размере 1 616 860,68 руб. и пени по состоянию на 04.09.2023 в размере 117 866,32 руб.

Наличие задолженности, оставление уведомления от 25.04.2023 об оплате задолженности без удовлетворения, послужило основанием для направления настоящего иска в суд.

Суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе и арендная плата.

Согласно  статье 606  ГК РФ по договору  аренды  (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель)  обязуется  предоставить арендатору (нанимателю)  имущество  за  плату во временное владение и пользование  или  во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 309 и 310 ГК РФ).

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условия договора в установленном порядке сторонами оспорены не были.

Расчет арендной платы произведен Администрацией на основании Порядка  определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного Постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 и Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков её внесения в городе Калининграде», утверждённого решением окружного Совета депутатов города Калининграда № 376 от 28.11.2007, исходя из кадастровой  стоимости земельного участка и коэффициентов, определяемых по виду разрешенного использования земельного участка, - ставки арендной платы, установленными в спорные периоды.  

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 66 от 11.01.2002 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу статьей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Учитывая вышеизложенное, истец должен доказать обстоятельство передачи Администрацией ответчику спорного земельного участка в состоянии, пригодном для использования этого земельного участка в целях договора от № 154/2021-А.

Возражая против исковых требований общество указало, что Постановлением администрации от 04.03.2013 № 270 принят проект планировки с проектом межевания в его составе территории в границах наб. Ген. ФИО2 - наб. Ветеранов - реки Преголи в Московском районе г. Калининграда, согласно которому спорный земельный участок располагался в проектной зоне делового, общественного и коммерческого назначения.

16.07.2013 Правительством Калининградской области принято постановление № 477 «О резервировании земель для государственных нужд Калининградской области», согласно которому земельный участок зарезервирован для государственных нужд Калининградской области в целях размещения инженерной и транспортной инфраструктуры для эксплуатации объекта «Стадион чемпионата мира ФИФА в городе Калининграде» сроком на 5 лет.

Письмом от 14.10.2013 комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации отказал в продлении договора аренды земельного участка.

27.05.2014 письмом комитета архитектуре и строительства администрации обществу было отказано в выдаче разрешения на строительство.

В соответствии с проектом планировки территории Московского и Ленинградского районов г. Калининграда, предназначенной для размещения стадиона на 45000 зрительских мест, финансирование строительства которого предусмотрено из федерального бюджета, утвержденным распоряжением Правительства Российской Федерации от 05.09.2014 № 1735-р, земельный участок расположен в нескольких зонах: в зоне планируемой застройки среднеэтажными жилыми домами до 7 этажей; в зоне планируемой застройки малоэтажными жилыми домами до 5 этажей; в зоне водных объектов; в зоне объектов пешеходной и транспортной инфраструктуры.

10.09.2014 общество обращалось с заявлением о приостановлении строительства в ГАСН по Калининградской области, Губернатору Калининградской области, в связи с резервированием земельного участка.

В ноябре 2014 года разработан проект межевания территории Московского и Ленинградского районов г. Калининграда, предназначенной для размещения стадиона на 45000 зрительских мест, финансирование строительства которого предусмотрено из федерального бюджета. 

Согласно Генеральному плану, утвержденному решением городского Совета депутатов Калининграда от 06.07.2016 № 225, земельный участок расположен в следующих функциональных зонах: жилая зона; зона застройки среднеэтажными жилыми домами.

Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», утвержденным решением городского Совета депутатов Калининграда № 339 от 25.12.2017, спорный земельный участок расположен в следующих территориальных зонах: ж/2-А - зона застройки среднеэтажными жилыми домами; ЖЗ- зона застройки малоэтажными жилыми домами; территория общего пользования.

19.01.2021 уведомлением № 028-68/у-10-73 комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации отказал обществу в предоставлении земельного участка без проведения торгов для завершения строительства и обратился в суд с иском об изъятии у общества построенных объектов путем продажи с публичных торгов.

В свою очередь общество оспорило отказ администрации о предоставлении земельного участка для завершения строительства.

Решением 17.06.2021 по делу № А21-2246/2021 суд признал незаконным уведомление Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации об отказе в предоставлении обществу земельного участка и обязал администрацию предоставить указанный земельный участок обществу для завершения строительства объектов сроком на три года.

В связи с этим в рамках дела № А21-2817/2021 суд отказал администрации в изъятии незавершенных строительством объектов недвижимости общества.

На основании решений Арбитражного суда Калининградской области от 17.06.2021 и от 03.06.2022 по делу А21-2215/2022 между сторонами заключен новый договор аренды в редакции соглашения от 10.01.2023.

В 2022 году разработана документация по планировке территории, утвержденная Приказом Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию от 25.02.2022 № 104, согласно которой спорный земельный участок расположен в следующих зонах: в зоне планируемого размещения объектов капитального строительства зданий общественно-деловой застройки; в зоне планируемого размещения объектов капитального строительства зданий многоэтажной жилой смешанной застройки; в зоне планируемого размещения объектов капитального строительства зданий специализированной общественной застройки объектов среднего общего образования и объектов дошкольного образования.

Из Градостроительного плана земельного участка от 16.01.2023 следует, что земельный участок расположен: 

- согласно Генеральному плану городского округа «Город Калининград» в нескольких функциональных зонах: «зона смешанной и общественно-деловой застройки»; «зона транспортной инфраструктуры»; «зона специализированной общественной застройки»,

- согласно Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград» земельный участок имеет неполное вхождение в территориальную зону «О-5/8-o Общественно-деловая и коммерческо-торговая зона»; «Границы территориальной зоны не установлены и градостроительный регламент не распространяется»; «Ж-1/18-о Зона застройки многоэтажными жилыми домами» «0-2 Зона объектов социального назначения».

Согласно письму Министерства градостроительной политики Калининградской области от 07.07.2023 № 4572-МГП обществу отказано в выдаче разрешения на строительство, по причине того, что отсутствует градостроительный план на земельный участок, а в представленном градостроительном плане не отображается место допустимого размещения объекта.

Таким образом, из материалов дела усматривается невозможность использования обществом предоставленного ему земельного участка в целях, предусмотренных в указанном договоре № 154/2021-А, поскольку разрешенный вид использования земельного участка не соответствует Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки.

В соответствии со статьей 612 ГК РФ за недостатки сданного в аренду имущества установлена ответственность арендодателя. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Администрация, передав имущество (земельный участок) в аренду, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, не исполнила обязанность, установленную пункте 1 статьи 611 ГК РФ.

В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.11.2021, разъяснено, что риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Поскольку общество не может продолжать строительство по причине изменения функциональной и территориальной зоны, то обязанность вносить арендную плату отсутствует (названный правовой подход подтверждается судебной практикой в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного круга от 22.07.2022 № Ф07-1023 8/2022 по делу № А56-41050/2021).

Ссылка администрации на то, что общество, зная о невозможности использования земельного участка по назначению, вновь заключило договор аренды на новый срок, отклоняется судом.

На территории земельного участка находятся объекты недвижимости общества, которые могут быть повреждены или утрачены при условии отсутствия правообладателя земельного участка, поэтому ответчик заключил новый договор от 26.10.2021. При этом вопрос об изъятии объектов, в установленном законодательством порядке, до настоящего времени не решен.

Таким образом, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                 С.Ю. Любимова