АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Ростов-на-Дону

«31» мая 2018 года                                                                          Дело № А53-33595/2017

 

Резолютивная часть решения объявлена «24» мая 2018 года

Полный текст решения изготовлен «31» мая 2018 года

 

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черноморовым А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Ростовские тепловые сети» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Лукойл-Ростовэнерго» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «МагнатИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «КС-Сервис»,

о признании недействительным договор аренды земельного участка,

 

при участии:

от истца – представитель ФИО1 (доверенность от 01.12.2016),

от ответчиков: от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области – не явился, извещен; от общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Ростовэнерго» - представитель ФИО2 (доверенность от 29.12.2017); от общества с ограниченной ответственностью «МагнатИнвест» – представитель ФИО3 (доверенность от 16.01.2018);

от третьего лица – после перерыва представитель ФИО3 (доверенность от 15.01.2018); 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ростовские тепловые сети» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, обществу с ограниченной ответственностью «Лукойл-Ростовэнерго», обществу с ограниченной ответственностью «МагнатИнвест» о признании недействительным (ничтожным) договора аренды №1162 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 07.11.2014, заключенного между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и обществом с ограниченной ответственностью «МагнатИнвест».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «КС-Сервис».

Представитель общества с ограниченной ответственностью «МагнатИнвест» в судебное заседание явился, заявил ходатайство о применении срока исковой давности.

Представитель истца в судебное заседание явился, возражал против применения срока исковой давности, указав, что договор зарегистрирован 28.11.2014.

Представитель истца исковые требования поддержал.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «МагнатИнвест»  возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Ростовэнерго» не возражал против удовлетворения иска.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области явку представителя в судебное заседание не обеспечило, извещено надлежащим образом.

Для предоставления истцом письменных возражений на заявление ответчика о применении срока исковой давности в судебном заседании 22.05.2018, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 24.05.2018 до 12 часов 20 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Спор рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010422:233 был образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 61:44:010422:0006.

Первоначально земельный участок с кадастровым номером 61:44:010422:0006, расположенный по адресу: 

<

...>, предоставлялся ОАО «Ростовэнерго» в 1992 году на праве постоянного бессрочного пользования для размещения районной котельной № 3 и строительства обслуживающих ее объектов (акт постоянного бессрочного пользования).

Разграничение государственной собственности на указанный земельный участок и отнесение его к федеральной собственности произошло в 2006 году (распоряжение Правительства РФ №1672-р, свидетельство о праве собственности РФ на участок от 14.03.2006).

После чего, в отношении указанного земельного участка между ТУ Росимущества в РО и ОАО «ЮГК ТГК-8» (правопреемником ОАО «Ростовэнерго») был заключен договор аренды данного земельного участка № 628 от 29.12.2007.

Данный договор был заключен с ОАО «ЮГК ТГК-8» без торгов как с собственником всех объектов недвижимости районной котельной № 3, которые перешли к ОАО «ЮГК ТГК-8» от ОАО «Ростовэнерго» в результате ряда последовательных реорганизаций.

В результате реорганизации 3 сентября 2009 г. ОАО «ЮГК ТГК-8» в форме преобразования в ООО «ЮГК ТГК-8», в порядке универсального правопреемства к ООО «ЮГК ТГК-8» перешло право собственности на все объекты котельной № 3 и права и обязанности по договору аренды земельного участка № 628 от 29.12.2007.

В результате реорганизаций 30 июля 2010 г. ООО «ЮГК ТГК-8» в форме выделения, на основании разделительного баланса, часть объектов котельной № 3 от ООО «ЮГК ТГК-8» перешла: к ООО «ЮГК-Ростовэнерго», впоследствии присоединенного к ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» (основные объекты котельной № 3); к ООО «ЮГК-ТТК», впоследствии присоединенного к ООО «ЛУКОЙЛ-ТТК» (4 объекта недвижимости: административно-производственный корпус, здание кирпичное 2-х этажное прямоугольной формы с встроенной мастерской и боксами. ИНВ.№110412 42, площадь 660,6 кв.м, год ввода в эксплуатацию - 1997 (кадастровый помер 61:44:0000000:29152); здание гаража базы эксплуатации, здание ж/б полуподземное с 2-мя боксами. ИНВ. №110413_42, площадь 200,1 кв.м, год ввода в эксплуатацию - 1997 (кадастровый помер 61:44:0000000:29142); помещение для сторожа, здание кирпичное 1-этажное, ИНВ.№110414_42, площадь 24,9 кв.м, год ввода в эксплуатацию -1997 (кадастровый номер - 61:44:0000000:29143); склад трубопроводной арматуры, здание кирпичное 1-этажное. ИНВ. №110415 42, год ввода в эксплуатацию - 1997, площадь 24,8 кв.м. (кадастровый номер 61:44:0000000:29144).

8 августа 2016 года ООО «ЛУКОЙЛ-ТТК» изменило фирменное наименование без изменения организационно-правовой формы на ООО «Ростовские тепловые сети».

Таким образом, по результатам всех реорганизаций на федеральном земельном участке с кадастровым номером 61:44:010422:0006 стали находится объекты недвижимости, принадлежащие двум собственникам:        ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» и ООО «РТС».

Как следует из иска, поскольку объекты недвижимости ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» занимали большую часть данного земельного участка, ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» оплачивало всю арендную плату по договору аренды № 628 от 29.12.2007. В свою очередь, ООО «РТС» осуществляло ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» на договорной основе компенсацию понесенных им расходов за землю под объектами недвижимости ООО «РТС», расположенными на общем земельном участке.

14.05.2012 между ТУ Росимущества в РО и ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго», как собственником основных объектов Районной котельной №3, было заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды № 628           от 29.12.2007 в соответствии, с которым наименование ООО «ЮГК ТГК-8» изменено на ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго».

В 2014 году по инициативе ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» земельный участок с кадастровым номером 61:44:0104 22:0006 был разделен следующим образом: из состава земельного участка кадастровым номером № 61:44:01 04 22:0006 были образованы два новых земельных участка с кадастровым номером 61:44:0010422:233 и с кадастровым номером 61:44:0010422:232, расположенные по адресу: 

<

...>; первоначальный земельный участок с кадастровым номером 61:44:010422:0006 остался под объектами Районной котельной № 3 в измененных границах.

После раздела на вновь образованном земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010422:233 стали находиться только объекты недвижимости ООО «РТС». Объекты недвижимости, находящиеся в собственности ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго», отсутствовали.

В отношении вновь созданного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010422:233 ТУ Росимущества по РО с ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» был заключен договор аренды № 1162 от 07.11.2014.

Впоследствии ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» передало свои права и обязанности по договору аренды №1162 от 07.11.2014 к ООО «КС-Сервис» на основании договора о передаче прав и обязанностей № 472/2014 ЛРЭ от 01.12.2014 (договор зарегистрирован 25.12.2014).

ООО «КС-Сервис», в свою очередь, передало свои права и обязанности по договору аренды №1162 от 07.11.2014 к ООО «МагнатИнвест» на основании договора о передаче прав и обязанностей от 01.08.2016 (зарегистрирован 12.09.2016).

ООО «РТС», обращаясь с настоящим иском о признании недействительным (ничтожным) договора аренды №1162 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 07.11.2014, заключенного между ТУ Росимущества в РО и ООО «МагнатИнвест», указало на следующее.

В ходе приема в 2006 году в рамках разграничения государственной собственности в федеральную собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:010422:0006 от органов местного самоуправления г. Ростова-на-Дону, ТУ Росимущества в РО не могло не узнать о фактическом нахождении на нем рассматриваемых объектов недвижимости ООО «РТС», построенных еще в 1997 году.

В 2011 году данные объекты недвижимости были поставлены на кадастровый учет, как ранее учтенные, на публичной карте объекты также нанесены.

Таким образом, при разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010422:6 в 2014 году (Распоряжение ТУ Росимущества в РО от 01.07.2014) ТУ Росимущества в РО не могло быть неизвестно об указанных объектах ООО «РТС», расположенных на земельном участке, находящимся в федеральной собственности.

Поскольку ООО «ЛУКОИЛ-Ростовэнерго» никогда не являлось собственником этих объектов недвижимости, при заключении договора аренды в отношении выделенного земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010422:233, оно не предоставляло и не могло представить в ТУ Росимущества в РО документы, подтверждающие свои права на данные объекты недвижимости.

Соответственно, ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» приобрело и имело в последующем право на использование не всего земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010422:6, а только той его части, которая была занята принадлежащими ему объектами недвижимости районной котельной № 3.

ТУ Росимущества в РО, заключая с ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010422:233 по основаниям, предусмотренным п.п.5 п.2 ст.39.6, п.4 ст.11.8 Земельного кодекса РФ (как арендатору изменяемого земельного участка) проигнорировало вышеуказанное обстоятельство, а также тот факт, что указанный земельный участок сформирован под объектами недвижимости, принадлежащими третьему лицу (ООО «РТС»).

В связи с изложенным заключение указанного договора №1162 от 07.11.2014 нарушает нормы действующего законодательства, в частности, п.1, 3 ст.35, п. 1 ст.39.20 ЗК РФ, а также противоречит основным принципам земельного законодательства (принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости).

Более того, договор имеет признаки мнимой и притворной сделки.

Спорный договор аренды был заключен между ТУ Росимущества в РО и ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» 07.11.2014 года и зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО 26.11.2014.

Спустя всего 4 дня после регистрации договора аренды, 01.12.2014 года ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго», по согласованию с ТУ Росимущества в РО, переуступило свои права и обязанности по указанному договору аренды в ООО «КС-Сервис» на основании безвозмездного договора о передаче прав и обязанностей №473/2014 ЛРЭ от 01.12.2014 года.

Договор о передаче прав зарегистрирован в Управлении Росреестра по РО 25 декабря 2014 года.

ООО «КС-Сервис» получившее права арендатора по договору №1162 от 07.11.2014, также как и ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» не имело намерений использовать земельный участок как арендатор в соответствии с его разрешенным использованием, что подтверждается тем обстоятельством, что уже 01 января 2015 года ООО «КС-Сервис» передало земельный участок в субаренду ООО «РТС» (ООО «ЛУКОЙЛ-ТТК») по договору субаренды № б/н от 01.01.2015 года.

ООО «КС-Сервис» не только не являлось и не является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010422:233, но и вообще не имеет каких-либо иных самостоятельных оснований, предусмотренных действующим законодательством РФ, позволяющих заключить договор аренды рассматриваемого федерального земельного участка без проведения торгов.

Основные виды деятельности ООО «КС-Сервис» не включают в себя деятельность, предполагающую эксплуатацию зданий и сооружений, обеспечивающих функционирование систем инженерного обеспечения города (водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, топливоснабжение, теле- и радиовещание, связь), т.е. позволяющую использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием.

Таким образом, ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго», передавая ООО «КС-Сервис» права по договору аренды, а ТУ Росимущества в РО согласовывая указанную передачу, заведомо знали о том, что новый арендатор не будет использовать земельный участок в соответствии с его назначением.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание безвозмездность договора о передаче прав и обязанностей №473/2014 ЛРЭ от 01.12.2014 года, ООО «РТС» считает, что спорный договор аренды является мнимым и притворным, так как был заключен ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» с ТУ Росимущества в РО не с целью создать соответствующие правовые последствия в виде взаимных арендных отношений по использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, а с целью предоставления ООО «КС-Сервис» необоснованных преимуществ, выражающихся в получении ООО «КС-Сервнс» арендных прав на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010422:233 в обход требований действующего законодательства, регулирующего порядок предоставления в аренду федеральных земельных участков.

Допущенное злоупотребление правом повлекло нарушение прав ООО «РТС», выразившееся в следующем:

ООО «РТС», указывая, что являясь единственным лицом, которое может использовать федеральный земельный участок по назначению, вынуждено оформлять свои права землепользователя через посредника в лице ООО «КС-Сервис» и нести дополнительные расходы на землепользование, связанные с внесением субарендной платы, сохранение в силе указанного договора препятствует оформлению арендных прав ООО «РТС» на земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, просит суд признать недействительным (ничтожным) договор аренды №1162 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 07.11.2014, заключенный между ТУ Росимущества в РО и ООО «МагнатИнвест».

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Оценивая в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, принимая во внимание, что давностное владение ООО «РТС» всеми 4 объектами недвижимости, единственно расположенными на спорном земельном участке, с 1997 года установлено судом в рамках дела №А53-9195/2017, а также учитывая тот факт, что на кадастровый учет эти объекты поставлены в 2011 году, суд приходит к выводу, что ТУ Росимущества в РО в ходе приема в 2006 году в рамках разграничения государственной собственности в федеральную собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:010422:0006, при разделе этого земельного участка в 2014 году (Распоряжение ТУ Росимущества в РО от 01.07.2014), а также при заключении с ООО «ЛУКОЙЛ-Ростовэнерго» 07.11.2014 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010422:233,  не могло не знать о фактическом нахождении на нем рассматриваемых объектов недвижимости ООО «РТС», построенных еще в 1997 году.

На земельном участке с кадастровым номером 61:44:0010422:233 с разрешенным видом использования «здания и сооружения, обеспечивающие функционирование систем инженерного обеспечения города (водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение, газоснабжение, теплоснабжение, топливоснабжение, теле- и радиовещание, связь)» расположены только 4 объекта недвижимости ООО «РТС», которые, в свою очередь, являются зданиями/сооружениями, обеспечивающими функционирование системы теплоснабжения города.

Указанные объекты недвижимости относятся к категории инженерной инфраструктуры города и непосредственно задействованы в обеспечении теплоснабжения г. Ростова-па-Дону следующим образом.

Административное здание предназначено для размещения ремонтно-производственного подразделения общества - Тепловой район «Северный», которое осуществляет техническое обслуживание и ремонт тепловых сетей, обеспечивая бесперебойное и качественное теплоснабжению жителей района «Северный» г. Ростова-на-Дону. Склад и бытовое помещение используются для хранения расходных материалов и оборудования для осуществления ремонтных работ. Гараж используется для размещения спецтехники - аварийных машин для оперативного реагирования.

Какие-либо иные объекты недвижимости, находящиеся в собственности (или во владении) других лиц, на рассматриваемом земельном участке отсутствуют.

Указанное обстоятельство подтверждается заключением кадастрового инженера исх. №4- 3/357 от 24.10.2017.

При этом ни сторонами, ни судом не ставится под сомнение, что для эксплуатации указанных объектов необходим весь земельный участок с кадастровым номером 61:44:0010422:233.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В отношении государственных и муниципальных земельных участков п.1 ст.39.20 ЗК РФ установлено, что юридические лица, являющиеся собственниками зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в аренду.

Факт отсутствия на момент заключении спорного договора аренды зарегистрированного права собственности ООО «РТС» на принадлежащие ему объекты недвижимости, расположенные на этом земельном участке, и построенные правопредшественником в 1997 году, когда государственная регистрация права не требовалась, не исключает соблюдения вышеуказанных требований закона.

Поскольку заключением указанной сделки нарушены нормы п.1, 3 ст.35, п. 1 ст.39.20 ЗК РФ, а также основные принципе земельного законодательства, договор №1162 от 07.11.2014 заключен в обход требований законодательства, регулирующего порядок предоставления в аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Сохранение в силе указанного договора не допустимо, поскольку препятствует оформлению преимущественных арендных прав ООО «РТС» на земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости.

Указанные обстоятельства являются самостоятельным и достаточным основанием для вывода о недействительности оспариваемой сделки как ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возражения ООО «МагнатИнвест», заключающиеся в пропуске истцом срока давности по настоящему требованию с учетом обращения ООО «РТС» в суд с иском 07.11.2017, судом не принимаются, поскольку течение трехлетнего срока давности по настоящему требованию, в данном случае, лица, не являющегося стороной сделки, началось со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения, то есть в любом случае не ранее 26.11.2014 – даты регистрации договора, и на момент обращения с иском не истек.

Истцом при обращении с настоящим иском уплачено 6 000 рублей государственной пошлины.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить исковые требования.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды №1162 находящегося в федеральной собственности земельного участка от 07.11.2014, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) и обществом с ограниченной ответственностью «МагнатИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовские тепловые сети» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Ростовэнерго» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовские тепловые сети» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МагнатИнвест» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ростовские тепловые сети» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 2 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему  делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Судья                                                                                                С.П. Прокопчук