Арбитражный суд Мурманской области

183049, г. Мурманск, ул. Книповича, д. 20

http://murmansk.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А42-7841/2018

город Мурманск

13 февраля 2019 года

Резолютивная часть решения вынесена 06.02.2019.

Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 13.02.2019. 

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Письменной Л.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Электрон» (пр.Ленина, д.21, оф.3, г.Мурманск; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Гаджиев» (ул.Кондрикова, д.22, оф.261, г.Мончегорск, Мурманская область; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 155 535 руб. 35 коп., третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Арктик-Энерго» (пр.Металлургов, д. 45, корп. 2, г.Мончегорск, Мурманская обл., 184511, ОГРН 

<

***>), акционерное общество «Мончегорскводоканал» (ул.Набережная Комсомольская,   д. 52/9, г.Мончегорск, Мурманская обл., 184511, ОГРН 

<

***>), при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО1, по доверенности, паспорт; от ответчика - (до перерыва) ФИО2, по доверенности, паспорт; от третьих лиц: ООО «Арктик-Энерго» - (до перерыва) ФИО3, по доверенности, паспорт; АО «Мончегорскводоканал» - (до перерыва) ФИО4, по доверенности, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Электрон» (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Гаджиев» (далее - ответчик) о взыскании 155 535 руб. 35 коп., из которых: 147 016 руб. 46 коп. - задолженность по арендной плате по Договору аренды нежилого помещения от 01.12.2017 за общий период с 01.01.2018 по 27.04.2018, 8 518 руб. 89 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные за период с 28.04.2018 по 06.02.2019 на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 24.12.2018 по ходатайству ответчика к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Арктик-Энерго» и акционерное общество «Мончегорскводоканал» (далее - третьи лица, ООО «Арктик-Энерго», АО «Мончегорскводоканал», соответственно).

В обоснование заявленных требований истец сослался на нарушение ответчиком обязательств по договору в части полного и своевременного внесения арендной платы.     

В представленных письменных пояснениях на отзыв ответчика истец указал, что свои обязательства по договору выполнил надлежащим образом, спорное помещение было передано ответчику в исправном состоянии, пригодном для его целевого использования, претензий по поводу состояния арендуемого объекта у арендатора не было. Сообщение об имеющихся протечках крыши поступило к арендодателю только в претензии, датированной 18.04.2018. Кроме того, обследования помещений производились арендатором без приглашения арендодателя. Все расчеты, в том числе по коммунальным услугам, произведены истцом с учетом условий договора аренды и договоров, заключенных с энергоснабжающими организациями. Для более точного определения потребленной ответчиком электрической энергии в помещениях, арендуемых ответчиком, был установлен внутренний индивидуальный прибор учета: счетчик  № 57000932. При приеме помещения в аренду и передаче его из аренды в актах приема-передачи сторонами были зафиксированы показания указанного прибора учета. В договоре аренды прописано, каким образом, и на каком основании определяется переменная часть арендной платы. В Акте приема-передачи помещения сторонами указан номер электросчетчика, никаких претензий до обращения истца в суд ответчик в отношении прибора учета либо недостоверности его показаний не заявлял. 

В представленном отзыве на исковое заявление и дополнении к нему ответчик просил суд в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку истец надлежащих доказательств передачи имущества в аренду в состоянии, позволяющем использовать его по назначению, не представил. За период аренды помещения неоднократно наблюдались протечки крыши (потолка). В связи с наличием протечек, арендатором отключалась электроэнергия на аварийном участке до устранения аварийного состояния крыши, и, соответственно, ООО «Гаджиев» приостанавливало свою деятельность в арендуемом помещении до момента прекращения протечек. Арендатор неоднократно просил истца устранить недостатки арендуемого имущества. Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате не соответствует действительности, так как ответчиком произведена уплата арендных платежей за период фактического использования имущества - до 31.03.2018. С 01.04.2018 имущество не использовалось по назначению, счета оплате не подлежат.  Направленные в адрес ответчика счета о возмещении коммунальных расходов за декабрь, январь, февраль, март, апрель, а также приложенные к ним справки по расходованию энергоресурсов в соответствии с показателями счетчиков, установленных арендатором, не содержат методики расчетов переменной части арендной платы. По фактическим данным ООО «Гаджиев» должно было возместить за электроэнергию за период аренды сумму в размере 2 358 руб. 42 коп., а оплатило -110 863 руб. 64 коп. За питьевую воду и водоотведение ООО «Гаджиев» должно было возместить за период аренды сумму в размере 2 926 руб. 94 коп., а оплатило - 4 886 руб. 99 коп. Всего по коммунальным услугам переплата ответчик составила  110 465 руб. 27 коп.

От третьего лица - АО «Мончегорскводоканал» поступили письменные пояснения, в которых указано, что каких-либо документов, вопросов со стороны ответчика в адрес третьего лица не поступало.  01.02.2015 между ООО «Электрон» и АО «Мончегорскводоканал» заключен договор № 154, предметом которого является предоставление ресурсов (водоснабжение и водоотведение) в здание Торгового центра по адресу пр. Ленина, д.6. Задолженность перед Организацией ВКХ по настоящему договору у истца отсутствует. Расчеты между Организацией ВКХ и абонентом производятся на основании прибора учета, установленного в подвальном помещении Торгового центра. На данный прибор попадает весь объем воды, потребленный всеми арендаторами, находящимися в здании. Информацией о наличии каких-либо иных приборов учета, расположенных на 2-ом этаже Торгового центра, Общество не обладает. Расчет водоснабжения и водоотведения произведен по данным прибора учета.

В судебном заседании 30.01.2019 по ходатайству представителя ответчика в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 06.02.2019 для предоставления дополнительного времени для подготовки ходатайств и представления дополнительных доказательств.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении уточненных исковых требований настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях на отзыв ответчика.

В судебном заседании 30.01.2019 представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему. Указала, что по предъявленной задолженности за воду, после полученных объяснений, вопросов не имеет, ответчик указанную задолженность и расчеты не оспаривает. 

После объявленного судом перерыва представитель ответчика в судебное заседание не явился. 

В судебном заседании 30.01.2019 представители третьих лиц дали свои пояснения, ответили на вопросы представителей сторон и суда. 

После объявленного судом перерыва представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителя истца, на основании частей 1, 4 статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц. 

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 20.08.2013 серии 51-АВ № 384800 истцу на праве собственности принадлежит торговый центр, назначение: нежилое, 2 - этажный (подземных этажей - 1), общей площадью 1 677,7 кв.м, инв. № 302, лит.А, расположенное по адресу: 

<

...>.

01.12.2017 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилого помещения (далее - Договор), согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения: III-1, III-2, III-3 назначение: нежилое, общей площадью 561,4 кв.м, являющиеся частью здания торгового центра, кадастровый номер 51:10:0020701:54, расположенные на втором этаже здания по адресу: 

<

...>. Объект передается Арендатору по следующему функциональному назначению согласно используемой площади: 561,4 кв.м - деятельность ресторанов и кафе (пункты 1.1. и 1.2. Договора).

Договор действует до 30 ноября 2022 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области. Положения настоящего договора распространяют свое действие на отношения сторон,сложившиеся до государственной регистрации настоящего договора, с даты подписания акта приема-передачи объекта в аренду (пункты 1.4. и 1.5. Договора).

В соответствии с пунктами 3.1., 3.2., 3.3 Договора, Арендатор обязуется уплачивать Арендодателю в течение установленного в Договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей арендной платы. 

Постоянная часть арендной платы в месяц с 01.12.2017 по 31.12.2017 составляет 161 000 руб., НДС не облагается, т.к. Арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения. Ставка арендной платы в месяц с 01.01.2018 составляет 211 000 руб., НДС не облагается, т.к. Арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения. Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж.

Переменная составляющая арендной платы включает в себя возмещение Арендатором фактически понесенных Арендодателем затрат по обеспечению объекта услугами электроэнергии, водоснабжением, водоотводом (в результате эксплуатации Арендатором объекта и находящегося в нем оборудования) в соответствии с выставляемыми соответствующими службами счетами в размере действующих тарифов: услуги электроэнергии, водоснабжения возмещаются с учетом показателей индивидуальных приборов учета, установленных Арендодателем для учета потребления услуг Арендатором. Оплата переменной составляющей арендной платы осуществляется Арендатором на основании выставленных Арендодателем счетов в течение 10 дней с момента их получения. Указанные счета должны быть выставлены Арендодателем, являющимся стороной по договору поставки соответствующих услуг, по мере их получения от соответствующих поставщиков услуг и коммунальных служб.

Пунктом 4.1. Договора предусмотрено, что  в течение 2 (двух) лет с момента подписания Договора Арендатор перечисляет на расчетный счет Арендодателя платеж в размере 211 000 руб., из расчета 8 792 руб. в месяц, НДС не облагается, в обеспечение обязанностей Арендатора по Договору (обеспечительный платеж).

На основании Акта приема-передачи недвижимого имущества от 01.12.2017, подписанного сторонами, объект аренды передан истцом ответчику.

14.12.2017 произведена государственная регистрация договора аренды.

В нарушение условий Договора ответчик в период с 01.01.2018 по 27.04.2018 арендную плату на основании выставленных счетов № 24 от 01.03.2018, № 22 от 01.04.2018, № 30 от 01.04.2018, № 31 от 30.04.2018 вносил не в полном объеме, в результате чего образовалась задолженность в размере 147 016 руб. 46 коп., из которой:

-постоянная часть арендной платы - 104 732 руб. (счет № 22 от 01.04.2018 на сумму 189 900 руб., оплачено 50 000 руб. и обеспечительный платеж в размере 35 168 руб.);

- переменная часть арендной платы - 42 284 руб. 46 коп. (счет № 24 от 01.03.2018 на сумму 26 758 руб. 80 коп. (электроэнергия, водопотребление за февраль 2018 года), счет № 30 от 01.04.2018 на сумму 9 566 руб. 14 коп. (электроэнергия, водопотребление за март 2018 года), счет № 31 от 30.04.2018 на сумму 5 959 руб. 52 коп. (электроэнергия, водопотребление за апрель 2018 года.)).

Истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 05.03.2018, от 23.03.2013, от 18.04.2018, в которых ответчику предлагалось добровольно погасить образовавшуюся задолженность, которые остались без удовлетворения.

В адрес ответчика также было направлено уведомление от 24.04.2018 об отказе от исполнения договора аренды, в котором ответчику сообщалось, что с 01.05.2018 договор аренды на основании пункта 6.4. Договора расторгается Арендодателем; ответчику было также предложено в срок до 01.05.2018 освободить занимаемое помещение.

На основании Акта приема-передачи недвижимого имущества из аренды от 27.04.2018, подписанного сторонами, объект аренды был возращен Арендатором Арендодателю.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, на основании статьи 395 ГК РФ истец начислил проценты за пользование чужими денежными средствами и обратился в суд с настоящим иском. 

Исследовав представленные доказательства, суд считает исковые требования, с учетом их уточнения, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Свои обязательства по передаче недвижимого имущества ответчику во временное владение и пользование, установленные законом и договором аренды, истец исполнил надлежащим образом, что подтверждается подписанным и заверенным сторонами актом приема-передачи недвижимого имущества от 01.12.2017.

Акт подписан сторонами без каких-либо замечаний и возражений. Отметок о неудовлетворительном состоянии помещений либо имеющихся коммуникаций акт не содержит. 

Статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. 

В материалах дела имеется акт приема-передачи нежилых помещений от ответчика - истцу, датированный 27.04.2018. Иных документов, подтверждающих сдачу ответчиком недвижимого имущества истцу ранее указанного срока (27.04.2018), в материалы дела не представлено. 

Возражения ответчика против предъявленного ему иска, мотивированные невозможностью нормальной эксплуатации переданных по договору аренды помещений для организации ночного клуба, в том числе вследствие скрытых недостатков объекта аренды, отклоняются судом, как не подтвержденные относимыми и допустимыми доказательствами (статьи 64, 67, 68 АПК РФ).

Из содержания статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под недостатками сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующими пользованию им, понимается ненадлежащее качество вещи, не позволяющее использовать ее по целевому назначению в течение всего срока аренды.

Имеющиеся в деле материалы свидетельствуют, что после получения от Арендодателя имущества Арендатор о выявленных в нем недостатках (отсутствии возможности использовать нежилые помещения по назначению) не заявил, права, предоставленные ему частью 2 статьи 611 и частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не реализовал.

В частности, в отзыве ответчик указывает на невозможность использования арендованных помещений (ночного клуба «Пати Хаус») по назначению с апреля 2018 года вследствие протечки крыши. 

В качестве доказательств невозможности использования помещений в целях аренды ответчиком в материалы дела представлены акты обследования нежилого помещения от 01.04.2018, от 03.04.2018, от 16.04.2018, от 20.04.2018, от 27.04.2018, составленные ООО «Гаджиев» в одностороннем порядке (в актах сделаны пометки, что представитель ООО «Электрон» подписывать акты отказался), а также фотоматериалы. 

Вместе с тем, суду не представлены доказательства уведомления/приглашения Арендодателя для осмотра спорных нежилых помещений и составления соответствующих актов. 

Доказательств обращения ответчика к истцу с требованием устранить выявленные скрытые дефекты нежилых помещений ранее 18.04.2018 (претензия от 18.04.2018, т.2, л.д. 36), ООО «Гаджиев» в материалы дела не представлено. 

Фотоматериалы, представленные ответчиком, не содержащие никаких отметок, подписей, в том числе дат их изготовления, не являются допустимыми доказательствами по делу.

Ссылка ответчика на детализацию телефонных переговоров как на доказательство уведомления истца о невозможности использования помещений в целях аренды не может быть принята судом во внимание. 

Указанное ответчиком доказательство не соответствует требованиям статьи 68 АПК РФ. Детализация телефонных разговоров не может подтверждать ведение переговоров между ответчиком и истцом именно не предмет невозможности использования арендованных помещений, их недостатков, о готовности сдачи помещений истцу и т.п.

Представленные ответчиком в материалы дела акты выполненных работ по демонтажу/монтажу потолков, также не могут подтверждать невозможность использования арендованных помещений полностью или в части. 

Кроме того, само по себе неиспользование помещения не освобождает арендатора (ответчика) от исполнения обязанности по уплате арендной платы в рамках действующего договора аренды. 

С учетом изложенного, суд считает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате постоянной части аренды за период с 01.04.2018 по 27.04.2018 (дату составления акта приема-передачи нежилых помещений) в размере 104 732 руб. 

Суд также полагает обоснованным требование истца о взыскании с ответчика переменной части арендной платы, включающей в себя оплату электроэнергии и водоснабжения за период февраль-апрель 2018 года в размере 42 284 руб. 46 коп., по следующим основаниям. 

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом либо отдельно по каждой из его составных частей в виде, в том числе и определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (часть 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендатор обязан нести расходы на содержание арендованного имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (часть 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу разъяснений, данных в пункте 22 Информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002                 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленный коммунальный ресурс, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения и является частью договора аренды.

Как указано выше, согласно пунктам 3.1., 3.2., 3.3. Договора Арендатор принял на себя обязательство уплачивать Арендодателю в течение установленного в Договоре срока арендную плату, которая состоит из постоянной и переменной частей арендной платы. 

Переменная составляющая арендной платы включает в себя возмещение Арендатором фактически понесенных Арендодателем затрат по обеспечению объекта услугами электроэнергии, водоснабжением, водоотводом (в результате эксплуатации Арендатором объекта и находящегося в нем оборудования) в соответствии с выставляемыми соответствующими службами счетами в размере действующих тарифов: услуги электроэнергии, водоснабжения возмещаются с учетом показателей индивидуальных приборов учета, установленных Арендодателем для учета потребления услуг Арендатором. Оплата переменной составляющей арендной платы осуществляется Арендатором на основании выставленных Арендодателем счетов в течение 10 дней с момента их получения. Указанные счета должны быть выставлены Арендодателем, являющимся стороной по договору поставки соответствующих услуг, по мере их получения от соответствующих поставщиков услуг и коммунальных служб.

Данное условие договора определено сторонами на основании положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, не противоречит действующему законодательству и не признано недействительным в установленном законом порядке.

Судом установлено и подтверждено сведениями, полученными от ресурсоснабжающих организаций, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, что в спорный период истец оплачивал стоимость поставленных коммунальных услуг, в том числе по электроснабжению и водоснабжению арендуемых ответчиком нежилых помещений в полном объеме. 

Расчет предъявленных ко взысканию ответчику коммунальных услуг произведен истцом в соответствии с условиями заключенного сторонами договора аренды (на основании выставленных соответствующими ресурсоснабжающими организациями счетов, соразмерно площади арендуемых помещений, на основании действующих тарифов и показаний индивидуальных приборов учета, установленных для учета потребления коммунальных услуг непосредственно в арендуемых ответчиком помещениях). 

Доказательств того, что Арендодатель понес иные (меньшие) расходы на содержание нежилых помещений, арендуемых ответчиком в спорный период, материалы дела не содержат.

В ходе судебного разбирательства ответчик не доказал, что представленный им в материалы дела контррасчет соответствует условиям договора аренды и требованиям действующего законодательства. 

Доказательств недостоверности показаний индивидуального прибора учета, установленного в арендованных нежилых помещениях, в материалы дела не представлено. 

Доказательств отключения арендуемых помещений от энергоснабжения, о наличии аварийных ситуаций, исключающих возможность поставки электроэнергии, водоснабжения в предъявленный ко взысканию период в материалы дела не представлено. 

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы доказательства, в том числе договор аренды, акт приема-передачи помещений, выставленные счета, показания индивидуального прибора учета, переписку сторон, сведения, предоставленные ресурсоснабжающими организациями, иные доказательства, суд пришел к выводу, что ответчик не доказал отсутствие задолженности по оплате переменной части арендной платы в спорном периоде, в том числе не представил доказательств, опровергающих расчет потребленных коммунальных услуг, представленный истцом. 

Доказательств оплаты долга в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, суд считает требование истца о взыскании задолженности по оплате постоянной и переменной части аренды в размере                    147 016 руб. 46 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Помимо основного долга истцом заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса российской Федерации в сумме 8 518 руб. 89 коп., начисленных за период с 28.04.2018 по 06.02.2019.

Требование истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами вытекает из факта нарушения денежного обязательства, вследствие чего является правомерным. Проценты начислены на сумму основного долга. Расчет процентов проверен судом и признан обоснованным. 

Оснований для освобождения ответчика от уплаты процентов, либо уменьшения их размера в ходе рассмотрения дела судом не установлено, ответчиком такие основания не заявлены. 

Учитывая вышеизложенное, подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика 155 535 руб. 35 коп.

При обращении в суд с настоящим исковым заявлением истец по платежному поручению от 30.08.2018 № 142 произвел оплату государственной пошлины в размере  5 568 руб. 

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 5 568 руб. подлежат отнесению на ответчика.

В соответствии со статьями 110 АПК РФ и 33322 НК РФ государственная пошлина в сумме 98 руб. подлежит довзысканию с ответчика в доход федерального бюджета, с учетом принятого судом уточнения иска.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

исковое заявление удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гаджиев» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Электрон» основной долг в размере                       147 016 руб. 46 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8 518 руб. 89 коп., всего: 155 535 руб. 35 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины  в размере 5 568 руб. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гаджиев» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 98 руб. 

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок.

Судья                             О. В. Никитина