АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-17554/24

19 сентября 2024 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   16 сентября 2024 г.

Полный текст решения изготовлен            19 сентября 2024 г.

 

Арбитражный суд Ростовской области в составе: судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Птицыной А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуальных предпринимателей  ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>, ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>, ФИО3 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>

к обществу с ограниченной ответственностью "Смайл" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>,

о взыскании задолженности 3 113 314 рублей 81 копейку, пени 92 210 рублей, (уточненные требования),

и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Смайл" к индивидуальному предпринимателю  ФИО1 о взыскании 620 000 рублей задолженности, 125 000 рублей неосновательного обогащения, к ФИО2 о взыскании 620 000 рублей задолженности, к ФИО3 о взыскании 310 000 рублей задолженности (уточненные требования),

третье лицо - ООО «УК «Ростовские кварталы» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>)

при участии:

от истцов - представитель ФИО4 по доверенности от 20.05.2024,

от ответчика - представитель ФИО5 по доверенности от 14.06.2024,

от третьего лица - представитель ФИО6 по доверенности от 01.07.2024.

установил:

индивидуальные предприниматели ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением с требованием к обществу с ограниченной ответственностью "Смайл" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 580 000 рублей, задолженность по коммунальным платежам в размере 1 426 200 рублей 32 копеек, 12 180 рублей пени за период с 26.04.2024 по 16.05.2024.

Истцами первоначальные требования неоднократно уточнялись.

Протокольным определением суда от 25.06.2024 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточненные исковые требования, в соответствии с которыми истцы просили суд расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020; взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 580 000 рублей, задолженность по коммунальным платежам в размере 1 426 200 рублей 32 копеек, 12 180 рублей пени за период с 26.04.2024 по 16.05.2024.

Определением суда от 01.08.2024 принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Смайл» о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 неосновательного обогащения в размере 620 000 рублей, с индивидуального предпринимателя ФИО2 неосновательного обогащения в размере 620 000 рублей, индивидуального предпринимателя ФИО3 неосновательного обогащения в размере 310 000 рублей.

Протокольным определением суда от 06.08.2024 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточненные исковые требования, в соответствии с которыми истцы по первоначальному иску просили суд расторгнуть договор аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020; взыскать с ответчика по первоначальному иску в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по арендной плате за период: апрель, май, июль 2024 года в размере 700 000 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 задолженность по арендной плате за период: апрель, май, июль 2024 года в размере 460 000 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 задолженность по арендной плате за период: апрель, май, июль 2024 года в размере 330 000 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 задолженность по коммунальным платежам в размере 1 623 314 рублей 81 копейки, пени в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 в размере 36 884 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 в размере 36 884 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 в размере 18 442 рублей.

Этим же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «УК «Ростовские кварталы» (ОГРН: 

<

***>,  ИНН: 

<

***>).

В судебное заседание 10.09.2024 стороны, третье лицо явку представителей обеспечили.

Представитель истцов по первоначальному иску заявил ходатайство о частичном отказе от исковых требований в части требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020. Ходатайство принято к рассмотрению.

Представитель истцов по первоначальному иску требования с учетом принятых уточнений и частичного отказа от иска требования поддержал.

Представитель ответчика по первоначальному иску заявил ходатайство о приобщении к материалам дела расчета, договора подряда. Судом ходатайство удовлетворено, указанные документы приобщены к материалам дела.

Представитель ответчика по первоначальному иску поддержал доводы отзыва на первоначальные требования.

Третье лицо представило отзыв на заявленные первоначальные и встречные требования, который приобщен судом к материалам дела.

В судебном заседании вынесено определение в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об объявлении перерыва в судебном заседании до 17.09.2024 до 11 час. 30 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителя истцов.

После перерыва представитель истцов по первоначальному иску заявленное ходатайство о частичном отказе от первоначальных исковых требований поддержал.

Суд, обозрев материалы дела, нашел ходатайство истцов по первоначальному иску о частичном отказе от иска подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

На основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Отказ истцов по первоначальному иску от исковых требований в части требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 подписан уполномоченным лицом – представителем истцов по первоначальному иску ФИО4 по доверенности от 20.05.2024, имеющей полномочия на подачу ходатайства об отказе от исковых требований.

Проанализировав заявленный истцами по первоначальному иску отказ от требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020, суд не усматривает в отказе от требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 противоречия закону или нарушения прав других лиц, в связи с чем, в силу пункта 4 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ истцов по первоначальному иску от требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 судом принимается, производство по делу в части требования о расторжении договора аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 подлежит прекращению.

От  ответчика поступило ходатайство об уточнении встречного иска, он дополнен требованием о взыскании с предпринимателя ФИО1 125 000 рублей неосновательного обогащения, составляющего платежи за пользование земельным участком, прилегающим к зданию, где находится арендуемое помещение.

Суд протокольным определением принял требования к рассмотрению.

Представитель истцов заявил о готовности к рассмотрению иска в этой части по существу, сославшись на то, что обстоятельства использования земельного участка и разногласия по этому поводу исследовались ранее в судебном заседании с участием сторон и третьего лица.

Представитель истцов возражал против отложения судебного разбирательства в связи с уточнением встречного иска, настаивая на том, что отложение повлечет безосновательное затягивание процесса.

Суд согласился с этими доводами. Исходя из того, что ответчик реализовал право на уточнение иска, в ходе перерыва  мог и должен был представить все доказательства. Суд не обязывал стороны явкой в заседание после перерыва. Но разъяснил. Что это право сторон, разъяснил возможность завершения разбирательства и вынесения решения по имеющимся материалам дела. Таким образом, ответчик имел возможность направить представителя в заседание, а полагая необходимым предоставление ему времени – подать ходатайство об отложении слушания дела. Такого ходатайства не подано.

Суд не нашел оснований к отложению слушания, поскольку лицо, не направившее представителя в заседание, своим  процессуальные права реализовало.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон и третьего лица, суд установил следующие обстоятельства.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО7 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020, по условиям которого арендодатель предоставляют арендатору за плату во временное пользование и владение нежилое помещение и земельные участки (далее «Объект») в порядке и на условиях, определяемых настоящим Договором. Объект (Недвижимое имущество) — имущество, нежилые помещения, земельные участки, определенные п. 1.2 настоящего договора (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.2 договора объектом передачи по настоящему договору являются нежилые помещения (комнаты №№ 1-2-55-58-59а) площадью 721,7 кв. м (Недвижимое имущество), находящиеся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6 (к. №№ 1-2-55-58-59а  на 1 этаже МКД (многоквартирного дома), общей площадью 721,7 кв. м), кадастровый номер: 61:44:0051012:1064, (далее «Объект») и принадлежащее арендодателю на праве собственности, что подтверждается государственной регистрационной записью, внесенной в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 61:44:0051012:1064-61/001/2019-1 от 05.08.2019 г.

В срок до 01 декабря 2020 года арендодатель проводит межевание арендованных земельных участков для уточнения данных об их площадях (согласно Приложениям № 8, № 9 Договора) и передает арендатору за плату во временное пользование и владение следующие Объекты:

А) Земельный участок по адресу (описание местоположения границ): г. Ростов-на-Дону, Ленинский район» ул. Береговая, 6, (Приложение № 8 Схема границ объекта земельного участка (Недвижимое имущество).

Б) Земельный участок по адресу (описание местоположения границ): г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6, (Приложение № 9 Схема границ парковочных автомобильных мест) площадью 125 кв. м (Недвижимое имущество). Земельные участки принадлежат Арендодателю на праве владения и пользования по Договору аренды недвижимого имущества (земельного участка) № 2/20 от 01.05.2020 г. (Приложение № 6). После выделения согласованных площадей Стороны составляют дополнительное соглашение к настоящему Договору.

Характеристика передаваемого имущества, его описание и месторасположение указаны в Приложении № 5, № 8, № 9 к настоящему договору, являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора передаваемое по договору имущество представляет собой пространственные зоны, ограниченные контуром перегородок и/или стен, либо выделенные иным способом, согласованным с арендодателем.

В соответствии с пунктом 1.8 договора настоящий договор  вступает  в   силу  с  момента  государственной  регистрации в установленном законом, порядке. Обязательства по настоящему договору вступают в силу с момента подписания договора сторонами.

Согласно пункту  5.1 договора за пользование недвижимым имуществом арендатор оплачивает арендодателю арендную плату на следующих условиях:

 а) при полном выполнении арендодателем взятых на себя обязательств по настоящему договору;

б) размер арендной платы за пользование и владение Объектом (определенным п.1.1, п. 1.2 договора) за первый и последующие годы аренды 875 000  рублей в месяц, НДС в сумме арендной штаты не предусмотрен, начиная с четвертого года аренды 1 001 000 рублей в месяц НДС в сумме арендной платы не предусмотрен.

В сумму арендной платы, в том числе, входит плата: за 10 (десять) парковочных мест, земельный участок площадью 125 кв. м возле основного входа переданного Объекта, определенного п. 1.2 настоящего договора из расчета суммы 100 000 рублей в месяц, из расчета 10 000 рублей за 1 (одно) парковочное место площадью 125 кв. м. (Приложение № 9 - Схема границ парковочных автомобильных мест); за земельный участок под торговый объект в рамках деятельности общественного питания, определенный п. 1.2:, п. 1.12 договора из расчета в сумме 300 000 рублей в месяц (Приложение № 8 - Схема границ объекта земельного участка).

Оплата арендной платы осуществляется авансом не позднее 25 числа текущего месяца, после выставления счета арендодателем.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в стоимость арендной платы не включены коммунальные платежи (водоснабжение, канализирование, теплоэнергия, электроэнергия), неотъемлемым приложением к счетам арендодателя являются: копии счетов, квитанций, обеспечивающих и снабжающих объект организаций.

В пункте 7.5 договора установлено, что в случае несвоевременного внесения арендных платежей, согласно п. 5.4 настоящего договора, а также не выполнения Арендатором иных денежных обязательств, он лишается преимущественного права перед другими лицами на  продление  настоящего договора, арендодатель вправе взыскать с Арендатора штрафные санкции в размере 0,1 % от суммы арендных платежей и/или иных денежных обязательств за каждый день просрочки. Арендатор оплачивает штрафные санкции на основании счета, предъявленного арендодателем, на следующий день после получения.

27.01.2021 между индивидуальным предпринимателем ФИО7 (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (арендатор) заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 в части пунктов 1.1, 1.2, 1.3, 1.9, 1.12, 3.1.5, 3.1.19, 3.1.25, 3.1.26, 3.3.7, 3.3.18, 3.4.6, 4.7, 5.1, 5.7, 5.10, 6.3, 7.11, 10.11.

Пункт 5.1 договора изложен в следующей редакции: за пользование недвижимым имуществом арендатор оплачивает арендодателю арендную плату на следующих условиях:

 а) при полном выполнении арендодателем взятых на себя обязательств по настоящему договору;

Размер арендной платы за пользование и владение Объектом (определенным п. 1.1, п. 1.2. настоящего Договора) за первый и последующие годы аренды 600 000  рублей в месяц, НДС в сумме арендной платы не предусмотрен, начиная с четвертого года аренды 801 000 рублей в месяц, НДС в сумме арендной платы не предусмотрен. Оплата арендной платы осуществляется авансом не позднее 25 числа текущего месяца, после выставления счета Арендодателем.

Начиная с месяца (с 1-ого числа месяца) в котором зафиксировано ограничение (невозможности фактического пользования) арендатором парковочных мест (Приложение №9) продолжительностью более чем 3 (три) часа (за исключением аварийных ситуаций, народных волнений, военных действий форс-мажорных обстоятельств, чрезвычайных событий требующих немедленного принятия необходимых мер по устранению последствий этих событий, и для этих целей незамедлительного проезда на арендуемые земельные участки специальных транспортных средств (автокраны, пожарные автомобили, автомобили оснащенные подъемниками с рабочими платформами, автоэвакуаторы и т.д.), при условии письменного уведомления арендатора Арендодателем в момент таких событий), размер ежемесячной арендной платы за пользование и владение Объектом (определенным п.1.1, п. 1.2 настоящего договора) подлежит уменьшению на 200 000 (двести тысяч) рублей в месяц, без НДС. С месяца (с 1-ого числа месяца) следующего за месяцем устранения причины невозможности использования Арендатором парковочных мест (Приложение №9) арендная плата подлежит уплате в прежнем размере.

22.10.2021 между индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021), по условиям которого в связи с изменением собственника нежилого помещения общей площадью 721,7 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051012:1064, расположенного на 1 этаже по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6, стороны пришли к соглашению о внесении изменений в преамбулу договора, пункты 5.1.1, 5.3, 5.5.1, 5.6, 5.7.1, 10.5, 10.5.1, 10.5.2 договора.

20.01.2022 между индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (арендатор) заключено дополнительное соглашение № 3 к договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021), в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 5.7 договора.

05.06.2023 между индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (первоначальный арендатор), обществом с ограниченной ответственностью «Спутник» (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение № 4 к договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021), в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 6.3 договора.

05.12.2023 между индивидуальными предпринимателями ФИО1, ФИО2, ФИО3 (арендодатели) и обществом с ограниченной ответственностью «Парисс» (первоначальный арендатор), обществом с ограниченной ответственностью «Смайл» (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021), в соответствии с которым стороны на основании пункта 6.3 договора пришли к соглашению о замене первоначального арендатора по договору аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021) на другого арендатора – общество с ограниченной ответственностью «Смайл», по условиям которого первоначальный арендатор передает свои права и обязанности новому арендатору по договору аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 с 26.01.2024.

Как указано истцами, ответчик обязанности по оплате аренды исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, на стороне ответчика по первоначальному иску образовалась задолженность в размере 1 490 000 рублей, по коммунальным платежам в размере 1 623 314 рублей 81 копейки (уточненные требования).

Истцами в качестве досудебного урегулирования спора с ответчиком направлена претензия от 27.02.2024 с требованием о погашении задолженности по арендной плате, коммунальным платежам и неустойки, в которой также указано, что в случае неисполнения претензии истцы по первоначальному иску будут вынуждены обратиться в суд с защитой нарушенных прав с отнесением всех судебных расходов, начислением процентов за пользование чужими денежными средствами на всю сумму задолженности.

Неисполнение требований претензии послужило основанием для обращения истцов по первоначальному иску обратились в суд с настоящими требованиями (с учетом уточнений).

В обоснование встречных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Действительно, между истцом по встречному иску и ответчикам по встречному иску заключен договор аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 года (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 27.01.2021г., № 2 от 22.10.2021г., № 3 от 20.01.2022г., № 4 от 05.06.2023г. и №5 от 05.12.2023г.) по передаче во временное пользование нежилых помещений (комнаты №№ 1-2-55-58-59а) общей площадью 721,7 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, для размещения там объекта общественного питания.

Объект был передан в аренду в состоянии «строительного варианта», то есть без проведенных каких-либо строительно-отделочных работ. Кроме того, объект находится на первом этаже многоквартирного жилого дома, расположенного между улицей Береговой и рекой Дон. Проезд и проход к объекту возможен только через земельный участок (двор) жилого дома. Свободного доступа к объекту, с проходом со стороны улицы Береговой или со стороны реки Дон (на данном участке отсутствует городская набережная), не имеется, то есть, попасть внутрь объекта, можно только пройдя/проехав через двор жилого дома минуя ворота.

После заключения договора аренды на объекте был спроектирован и введен в эксплуатацию объект общественного питания - «Белая Чайка». Арендаторами осуществлены финансовые вложения в открытие данного объекта на 721 кв. м (проектирование, дизайн, строительно-отделочные работы, закупка оборудования и мебели и т.п.) и в его рекламирование для привлечения посетителей.

Согласно пункту 7.1 договора арендодатель взял на себя обязательства не допускать на территорию первого этажа здания, где расположен объект, конкурентов арендатора, без согласия последнего, который в силу затруднительного доступа посетителей к его объекту общественного питания может понести убытки вплоть до закрытия. А в случае если такое согласие не получено, то арендодатель обязался снизить ежемесячную арендную плату арендатора на 15% за каждый такой несогласованный объект.

Арендодатели  без согласования с арендатором сдали в аренду площади на первом этаже многоквартирного дома для размещения объектов общественного питания. На первом этаже многоквартирного дома открыты 5 объектов общепита (кафе, кулинария). В свою очередь, прежние арендаторы передали обществу с ограниченной ответственностью «Смайл» право требования неосновательного обогащения с арендодателей.

Руководствуясь пунктом 10.7 договора арендатор обращался к арендодателям с требованием о произведении перерасчета арендной платы путем уменьшения арендной платы на 15% за каждый открытый объект общественного питания, а всего на 75 % от стоимости арендной платы предусмотренной пунктом 5.1 Договора. Таким образом, арендная плата, по мнению ответчика,  подлежит уменьшению с 01.01.2024 до 25 % от постоянной арендной платы, а именно до 150 000 рублей.

Досудебные требования арендатора были проигнорированы арендодателями.

По расчету ответчика с учетом положений, пункта 5.1.1 договора аренды (пропорциональность распределения арендной платы между Арендодателями) неосновательное обогащение индивидуального предпринимателя ФИО1 (2/5 доли от 1 550 000) составляет 620 000 рублей, индивидуального предпринимателя ФИО2 (2/5 доли от 1 550 000) составляет 620 000 рублей, индивидуального предпринимателя ФИО3 (1/5 доли от 1 550 000) составляет 310 000 рублей.

Рассмотрев, первоначальные исковые требования, суд находит их подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из письменных материалов дела, между истцами (арендодатели) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021) в отношении нежилых помещений (комнаты №№ 1-2-55-58-59а, дополнительного соглашения № 4 к договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021)) площадью 721,7 кв. м, находящиеся по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Береговая, 6, (к. №№ 1-2-55-58-59а на 1 этаже многоквартирного дома, общей площадью 721,7 кв. м), кадастровый номер: 61:44:0051012:1064.

Стороны согласовали существенные условия указанного договора (предмет договора и размер арендной платы), приступили к исполнению его условий.

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суд пришел к выводу о возникновении между истцом и ответчиком по первоначальному иску обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 5.1 договора за пользование недвижимым имуществом арендатор оплачивает арендодателю арендную плату. Оплата арендной платы осуществляется авансом не позднее 25 числа текущего месяца, после выставления счета арендодателем.

В обоснование первоначальных уточненных требований предприниматели сослались на наличие на стороне ответчика по первоначальному иску задолженности по арендной плате по договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021) за период апрель, май, июль 2024 года в размере 1 490 000 рублей, задолженности по коммунальным платежам за спорный период в размере 1 623 314 рублей 81 копейки, согласно представленному в дело расчету (т. 1 л.д. 36-37).

Суд, проверив уточненный расчет задолженности, признал его арифметически верным.

Арифметическая правильность указанного расчета обществом с ограниченной ответственностью «Смайл» опровергнута не была, иной размер задолженности по арендной плате, коммунальным платежам обществом с ограниченной ответственностью «Смайл»  не доказало.

Факт пользования обществом с ограниченной ответственностью «Смайл» спорным имуществом в обозначенный период ответчик по первоначальному иску не отрицал.

В силу изложенного, в отсутствие доказательств изменения условий исполнения спорного договора, суд пришел к выводу о наличии у общества с ограниченной ответственностью «Смайл» обязанности по оплате арендных и коммунальных платежей в спорный период.

Поскольку бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе, однако таких доказательств ответчиком по первоначальному иску представлено не было, суд признает требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды помещения № 02-20 от 05.07.2020 (в редакции № 61:44:0051012:1064-61/183/2021-6 от 08.02.2021) за период апрель, май, июль 2024 года в размере 1 490 000 рублей, задолженности по коммунальным платежам за спорный период в размере 1 623 314 рублей 81 копейки обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Истцом по первоначальному иску также заявлено требование о взыскании в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 пени в размере 36 884 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 в размере 36 884 рублей, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 в размере 18 442 рублей, всего в сумме 92 210 рублей (уточненные требования).

В пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендных платежей, согласно п. 5.4 настоящего договора, а также не выполнения Арендатором иных денежных обязательств, он лишается преимущественного права перед другими лицами на  продление  настоящего договора, арендодатель вправе взыскать с Арендатора штрафные санкции в размере 0,1 % от суммы арендных платежей и/или иных денежных обязательств за каждый день просрочки. Арендатор оплачивает штрафные санкции на основании счета, предъявленного арендодателем, на следующий день после получения.

Ввиду отсутствия в деле доказательств полного и своевременного внесения арендных платежей, требование о взыскании неустойки предъявлено правомерно.

Исходя из произведенного уточненного расчета, неустойка за период с 26.04.2024 по 06.08.2024 составляет 92 210 рублей.

Ответчиком расчет неустойки не оспорен, контррасчет не представлен.

Принимая во внимание изложенное, проверив расчет неустойки и признав его верным, суд полагает требование о взыскании неустойки подлежащим удовлетворению в заявленном размере.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд полагает не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Основанием для уменьшения арендной платы, по утверждению ответчика, является предоставление в аренду иных помещений для целей организации объектов общественного питания.

В этой связи ответчиком подано ходатайство об истребовании доказательств у Инспекции Федеральной налоговой службы России по Ленинскому району г. Ростова-на-Дону, Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителя и благополучия человека о сроках начала коммерческой деятельности индивидуального предпринимателя ФИО8 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО9 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО10  (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО11  (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), акционерного общества Торговый Дом «Перекресток» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) и размещении объектов общественного питания на первом этаже, расположенных по адресу: 

<

...>.

Суд, рассмотрев данное ходатайство, находит его не подлежащим удовлетворению на основании следующего.

Согласно части 4 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения.

В силу ч. 1 ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Изучив заявленное ходатайство об истребовании доказательств, суд в соответствии со статьями 66, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определил в его удовлетворении отказать, поскольку документами, об истребовании которых заявлено обществом, не могут быть установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения заявленных требований, имеющиеся в деле доказательства являются достаточными для установления фактических обстоятельств по настоящему делу, на что указано ниже.

Возражая против встречного иска, истцы сослались на противоречие указанного пункта договора норме статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве собственника распоряжаться своим имуществом, поскольку пресекает возможность использовать его для получения дохода от сдачи в аренду.

Суд соглашается с аргументацией истца и находит встречные  требования в этой части подлежащими отклонению на основании нормы статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушающие запрет на злоупотребление правом.

Согласно названной норме не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

В случае несоблюдения этих требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В данном случае спорное условие договора направлено на ограничение конкуренции в пределах одного объекта недвижимости, на создание условий, при которых ответчик явится единственным субъектом, предоставляющим услуги общественного питания. Это не только противоречит приведенной выше норме и нарушает права  истца на распоряжение имуществом, но и посягает на интересы субъектов хозяйствования и  потенциальных потребителей услуг.

При этом суд отмечает, что фактически такой мерой избежать конкуренции в данных условиях невозможно – объект расположен в городе Ростове-на-Дону на улице Береговой - на территории  традиционного массового отдыха горожан и в месте нахождения множества объектов общественного уровня разнообразной направленности, формы обслуживания  и режима работы.

Следовательно, ответчик с очевидностью вынужден конкурировать с аналогичными объектами, привлекая посетителей, а потому требование о снижении арендной платы является в чистом виде злоупотреблением правом.

При этом суд принял во внимание, что согласно представленным истцами документам один из указанных ответчиком объектов передан в субаренду АО «Торговый дом «Перекресток» из арендуемых площадей, которое  получило их по договору от 7.12.2018, то есть до заключения первого договора аренды спорных помещений правопредшественником ответчика. Более того, согласно письму названного арендатора от 12.09.2024, деятельность этого объекта - кафе «Горбушка» (ИП ФИО10) представляла собой не открытое кафе, а сервис для посетителей магазина и в настоящеее время эта деятельность не ведется. Деятельность кафе-бара предпринимателя ФИО12 прекращена 29.02.2024.

Совокупность этих доводов и доказательств бесспорно опровергает правомерную направленность доводов встречного иска и их фактическое обоснование.

В иске в этой части следует отказать.

В отношении требований о взыскании с предпринимателя ФИО1 125 000 рублей неосновательного обогащения, составляющего платежи за пользование земельным участком, прилегающим к зданию, где находится арендуемое помещение, суд пришел к следующим выводам.

Согласно отзыву третьего лица между ООО «УК Ростовские кварталы» и ИП ФИО1 заключен договор аренды недвижимого имущества (земельного участка) № 1/21 от 01.11.2021 в соответствии с которым до 10 числа месяца, следующего за расчетным, арендатор обязуется вносить платежи, предусмотренные п. 3.1. указанного договора аренды.

С мая 2024 г. арендатор не вносит ежемесячные платежи по договору аренды, в связи с чем ООО «УК Ростовские кварталы» вынуждено было ограничить доступ к парковочным местам, которые в соответствии с договором аренды недвижимого имущества (земельного участка) № 1/21 от 01. 11. 2021 г. арендовал ИИ ФИО1

При этом, доступ к парковочным местам через ворота МКД по адресу 

<

...> предоставляется, они открыты, шлагбаум открыт, но эксплуатироваться не может, так как ООО «Смайл» не заключило договор аренды части общего имущества для размещения шлагбаума и помещения охраны (КПП).

В ООО УК «Ростовские кварталы» регулярно обращаются представители Совета МКД по адресу 

<

...> по вопросу систематических нарушений сотрудниками ресторана «Чайка» и гостями ресторана правил размещения автомобилей, на земельном участке, предоставленном в аренду. Представленными в материалы дела  актами зафиксированы следующие  нарушения: что сотрудники и гости ресторана «Чайка» размещают автомобили в нарушение норм пожарной безопасности техники безопасности, норм эксплуатации проездов, затрудняют проход собственников к входным группам МКД.

Земельный участок под МКД и вокруг его, но в пределах границ, включая элементы озеленения и благоустройства, находящееся на таком ЗУ, является общим имуществом и принадлежит собственникам в МКД. Такое общее правило установлено в ст. 36 ЖК РФ и ст. 16ФЗ О введении в действие ЖК РФ. Собственники вправе распоряжаться общим имуществом, в том числе принимать решения об установлении порядка пользования и распоряжения, с введение ограничений его использования.

Устные просьбы и переговоры с сотрудниками ресторана «Чайка» не привели к результатам, противоправные действия допускаются по настоящее время.

ООО «СМАЙЛ» договор аренды земельного участка для размещения пункта КПП, рекламных конструкций, шлагбаума, до настоящего времени не заключило. ООО «Смайл» систематически нарушались и нарушаются условия заключенного Договора аренды недвижимого имущества № 02-2020 от 05.07.2020 в части оплаты, что подтверждается актами сверки, из которых видно, что Арендатором производилась неполная оплата по арендным платежам.

Так, Арендатор, злоупотребляя правом, исключительно с намерением причинить вред Арендодателю, не вносит плату за пользование и владение указанным земельным участком. При этом до мая 2024 г. истец, действуя в интересах ответчика. регулярно производил оплату по договору аренды, добросовестно и своевременно.

На текущую дату задолженность по Договору аренды земельного участка составляет 200 000, 00 (двести тысяч) рублей.

В настоящее время, не получая арендную плату за пользование и владение земельным участком от ООО «Смайл», ФИО1 не имеет возможности вносить плату за аренду того же участка ООО «УК «Ростовские кварталы». По указанному вопросу ИП ФИО13 обратился в ООО «УК Ростовские кварталы» с просьбой предоставить отсрочку исполнения обязательств, и такая отсрочка была предоставлена, ввиду объективно сложившихся обстоятельств. В связи с образовавшейся задолженностью перед ООО «УК Ростовские кварталы», было принято решение об ограничении доступа к парковочным местам. Таким образом, доступ к парковочным местам ограничил не ФИО1, а ООО «УК «Ростовские кварталы», что подтверждается письмом общества от 18.06.2024 № 155.

Однако в процессе судебного разбирательства в судебном заседании 10.09.2024 истцы и третье лицо заявили о том, что в целях устранения конфликта приняли решение об открытия доступа к парковке.

Таким образом, конфликт в этой части устранен, но поскольку причиной его возникновения явилось поведение ответчика,  оснований взыскания ранее внесенного платежа суд не находит.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению судебные расходы. На ответчика относятся расходы по уплате государственной пошлине по первоначальному и встречному иску с учетом их уточнения, в том числе – путем взыскания в доход федерального бюджета недоплаченных сумм.

Руководствуясь статьями 49, 150, 167 – 170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Принять отказ от иска о расторжении договора.

Производство по делу прекратить.

В остальной части исковые требования  удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Смайл" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО1 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***> задолженности 700 000 рублей, пени 36 884 рубля, судебных расходов 54 488 рублей, всего 791 372 рубля.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Смайл" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя  ФИО2 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***> задолженности 2 083 314 рублей 81 копейку, пени 36 884 рубля, всего  2 120 198  рублей 81 копейку.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Смайл" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в пользу индивидуального предпринимателя   ФИО3 ИНН 

<

***> ОГРНИП: 

<

***> задолженности 330 000 рублей, пени 18 442 рубля, всего 348 442 рубля.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Смайл" ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***> в доход федерального бюджета 29 750 рублей государственной пошлины по иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                               Пипник Т. Д.