АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, 

<

...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-3005/2025

10 октября 2025 года

г. Хабаровск

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе

судьи Дроздовой В.Г.

рассмотрев в соответствии с частью 2 статьи 288.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без вызова сторон кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Департамент недвижимости» 

на решение от 14.04.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2025 

по делу № А73-1995/2025 Арбитражного суда Хабаровского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дальневосточная строительно-ремонтная компания Хаб-2» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 680032, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Департамент недвижимости» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; адрес: 680032, 

<

...>)

о взыскании денежных средств 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Дальневосточная строительно-ремонтная компания Хаб-2» (далее - истец, ООО «УК «ДВСРК Хаб-2») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с уточненным впоследствии иском к обществу с ограниченной ответственностью «Департамент недвижимости» (далее - ответчик, ООО «Департамент недвижимости», общество) о взыскании 297 176,18 руб. задолженности за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> (далее – МКД № 100), за период с 01.01.2022 по 31.05.2024, а также неустойки (пени) за период с 04.10.2022 по 31.03.2025 в сумме 132 432,89 руб.

Дело рассмотрено судом в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 08.04.2025, принятым в виде резолютивной части, иск удовлетворен. 14.04.2025 на основании части 2 статьи 229 АПК РФ арбитражным судом составлено мотивированное решение.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2025 решение от 14.04.2025 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и апелляционным постановлением, ответчик обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о том, что удовлетворение заявленных истцом требований приведет к его неосновательному обогащению за счет собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку взыскиваемые средства, в силу действующего законодательства, принадлежат собственникам МКД № 100 и могут быть использованы исключительно на содержание и ремонт общего имущества, которые проводятся только организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, кем истец не является. Поскольку истец прекратил управление МКД № 100, то полученные им денежные средства, в рассматриваемом случае, поступят непосредственно в его собственность и распоряжение, а не в распоряжение собственников помещений. Ответчик полагает, что право требовать задолженность у истца возникло бы при условии, если он понес расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества МКД из собственных средств. Отчетность, связанная с управлением МКД № 100, истцом не опубликована, в связи с чем заявленные требования нельзя считать обоснованными и подлежащими удовлетворению. Со ссылкой на правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 27.03.2018 № 53-КГ17-37, кассатор указывает, что если при планировании расходов и доходов по смете поступление оплаты от собственника нежилых помещений не учитывалось, она не подлежит взысканию.

ООО «УК «ДВСРК Хаб-2» в письменном отзыве на кассационную жалобу против ее удовлетворения возражает, просит оставить судебные акты без изменения.

В соответствии с частью 2 статьи 288.2 АПК РФ кассационные жалобы на решения арбитражного суда первой инстанции и постановления арбитражного суда апелляционной инстанции, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства, рассматриваются в суде кассационной инстанции судьей единолично без вызова сторон.

Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам. 

Как установлено судами, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.07.2024 обществу «Департамент недвижимости» с 07.11.2005 принадлежит на праве собственности нежилое помещение I (1-6), расположенное в МКД № 100, общей площадью 232,8 кв.м.

10.04.2015 в соответствии с решением внеочередного общего собрания собственников помещений МКД № 100, оформленным протоколом от 10.04.2015 № 2, между ООО «УК «ДВСРК» (управляющая организация, переименовано 05.06.2018 в ООО «УК «ДВСРК Хаб-2») и собственниками жилых/нежилых помещений заключен договор управления многоквартирным домом № Пр-100 от 10.04.2015, предметом которого является возмездное оказание услуг по управлению общим имуществом, выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД управляющей организацией собственникам помещений в МКД в объемах фактического поступления денежных средств от собственников в качестве платы за содержание и ремонт общего имущества МКД (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.2 ежемесячная плата за услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД в рамках договора определяется исходя из расчета тарифа, умноженного на количество кв.м, принадлежащих собственнику помещения в МКД.

Размер платы за услуги по содержанию и ремонту МКД может быть изменен не иначе как в порядке, установленным действующим законодательством либо условиями договора, в том числе с индексирования размера платы по утверждаемому ежегодно индексу инфляции в порядке, установленном законом. Если собственниками по окончании календарного года не принято решение об установлении размера платы за жилье на следующий календарный год, то управляющая компания индексирует размер платы на установленный индекс инфляции.

С 01.07.2015 г. тариф за 1 кв.м составляет 37,80 руб., в том числе: стоимость услуг и работ по управлению многоквартирным домом – 5,01 руб./кв.м; стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества – 25,57 руб./кв.м; стоимость работ по текущему ремонту – 7,22 руб./кв.м.

Срок внесения платежей - до 25 числа месяца, следующего за отчетным (пункт 4.5 договора).

Договор уступает в силу с 01.07.2015 и действует в течение 5 лет (пункт 10.1 договора).

МКД № 100 внесен в реестр лицензий ООО «УК «ДВСРК Хаб-2» 17.07.2015. 

31.05.2024 МКД № 100 исключен из реестра лицензий истца (сведения общедоступного информационного ресурса «Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства», далее – ГИС ЖКХ (официальный сайт: https://dom.gosuslugi.ru)). 

Согласно информации, размещенной в ГИС ЖКХ, с 01.06.2024 управление МКД № 100 осуществляется обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сервисный комплекс-Дальневосточный». 

Как указал истец, осуществляя управление названным МКД в период с 01.01.2022 по 31.05.2024, им понесены расходы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД № 100. Поскольку ответчик не вносил плату за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, долг за период с 01.06.2021 по 31.05.2024 составил 370 459,30 руб., сумма начисленной за период с 04.10.2022 по 31.03.2025 неустойки - 132 432,89 руб., о чем ответчик уведомлен претензией от 07.08.2024 № 110-ИП.

В ответе на претензию ответчик не согласился с требованиями истца, сославшись на то, что ООО «УК «ДВСРК Хаб-2» утратило статус управляющей организации. 

Поскольку в претензионном порядке спор не урегулирован, истец обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя иск, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 210, 249, 290, 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 36, 39, 153, 155, 158,Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491), и исходили из доказанности ООО «УК «ДВСРК Хаб-2» факта оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД № 100, обязанности ООО «Департамент недвижимости», как собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, вносить управляющей организации плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД, наличия оснований для взыскания основного долга и начисленной в соответствии с пунктом 14 статьи 155 ЖК РФ неустойки в связи с просрочкой оплаты задолженности. 

Рассмотрев кассационную жалобу, суд округа пришел к выводу, что при рассмотрении спора судами не учтено следующее.

Предмет исковых требований, заявленных лицом, утратившим статус управляющей организации МКД № 100, составляет задолженность собственника за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.  

Статьей 290 ГК РФ, а также статьей 36 ЖК РФ установлено, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Действующим законодательством не установлено различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения, тем самым на собственников возлагаются равные права и обязанности.

Согласно статье 210 ГК РФ, пункту 1 статьи 39 ЖК РФ собственники несут бремя содержания, принадлежащего им имущества.

В силу части 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (статья 154 ЖК РФ). 

Частью 1 статьи 158 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. 

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя в частности плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы (с 01.01.2017), потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных статьей 171 настоящего Кодекса (часть 7 статьи 155 ЖК РФ). 

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Содержание и текущий ремонт общего имущества МКД не являются тождественными понятиями.

Текущий ремонт - это выполнение конкретных работ, которые проводятся в случае возникновении необходимости, выявленной в процессе эксплуатации дома. 

При исполнении обязательств управляющая организация обязана руководствоваться Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170), в частности, в приложении № 7 к Правилам № 170 приведен перечень работ, относящихся к текущему ремонту.

По смыслу части 2 статьи 162 ЖК РФ и пункта 3 Правил № 416, средства, получаемые управляющей компанией от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей на текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей организации, накопленные средства по статье текущий ремонт управляющая организация вправе использовать только на оплату фактически выполненных ремонтных работ, подтвержденную актами, и только по решению общего собрания собственников (пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). 

Денежные средства на текущий ремонт вносятся собственниками не за фактически оказанную услугу, а с целью оказания такой услуги в будущем.

После прекращения полномочий управления домом прежняя управляющая организация обязана перечислить неизрасходованные денежные средства, полученные от собственников помещений данного дома, новой управляющей организации в качестве неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ).

Целью внесения платы на содержание общего имущества является не накопление средств для последующего использования, а оплата ежемесячно оказанных управляющей компанией услуг и выполненных работ. В каждом месяце размер начисляемой платы за содержание общего имущества не соответствует стоимости фактически проведенных мероприятий, обусловлен сезонностью деятельности по содержанию общего имущества и особым «абонентским» порядком расчета платы для потребителей.

Для указанной статьи расходов применяется иной принцип расчетов. 

Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Управляющая компания оказывает услуги за согласованную плату, а не перевыставляет свои фактические затраты для возмещения, при этом не обязана раскрывать собственникам помещений свои расходы, понесенные в связи с осуществлением мероприятий по содержанию общего имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10).

При выполнении работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома управляющая организация обязана руководствоваться Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (далее - Минимальный перечень № 290), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Управляющая компания, оказывая услуги по содержанию общего имущества МКД, несет ежедневные расходы, включающие в себя относительно постоянные составляющие (ежедневная санитарная уборка придомовой территории, сбор мусора, аварийно-диспетчерское обслуживание, осмотры общего имущества и т.п.). По общему правилу внесенная собственниками МКД плата на содержание общего имущества в период оказания услуг управляющей компании возмещает все расходы последней на указанные цели, 

Таким образом задолженность собственника по статье «содержание общего имущества», образовавшаяся за период управления прежней управляющей компанией, может быть взыскана последней после прекращения договора управления. 

Вместе с тем, утрата статуса управляющей организации лишает истца правовых оснований для получения от собственника платы по статье «текущий ремонт», поскольку эти средства являются целевыми и предназначены для выполнения текущего ремонта общего имущества новой управляющей компанией МКД № 100 с 01.06.2024.  

При рассмотрении спора судом первой инстанции истец не ссылался и не представлял доказательства того, что им выполнялся текущий ремонт общего имущества МКД № 100 по решениям общих собраний собственников и расходы управляющей компании превысили сумму фактически внесенных собственниками средств по статье «текущий ремонт». 

Как разъяснено в Постановлении № 4910/10, тариф за содержание и ремонт имущества многоквартирного дома устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, поэтому расчет платы представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующее число месяцев. 

Как следует из материалов дела, решением внеочередного общего собрания собственников помещений МКД № 100, оформленным протоколом от 10.04.2015 № 2 (далее – протокол № 2), утвержден тариф в размере 37,8 руб./кв.м, в структуру которого входят следующие составляющие: 5,01 руб./кв.м за услуги управления, 7,22 руб./кв.м за текущий ремонт, 25,57 руб./кв.м за содержание.  

Как следует из пояснений истца, с 01.07.2022 из размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД исключена жилищная услуга по вывозу ТКО, тариф с 01.07.2022 составил 35,84 руб. за 1 кв.м.

ООО «УК «ДВСРК Хаб-2» в суд первой инстанции представлен уточненный расчет исковых требований, из которого усматривается, что суммы задолженностей по каждому месяцу вычислены путем сложения графы 2 (общий тариф за содержание, управление, текущий ремонт за 1 кв.м.) и графы 3 (тариф за 1 кв.м. СОИ) с последующим умножением полученной суммы на значение из графы 4 (кв.м). 

Так, расчет задолженности за январь 2022 года осуществлен следующим образом: (37,8 + 7,11) * 232,8 = 10 455,05.

Расчеты задолженностей за каждый последующий месяц произведены по аналогичной методике.

Принимая во внимание изложенное выше правовое регулирование, расчет истца, включающий тариф на текущий ремонт, а также произведенный с необоснованным сложением двух тарифов, один из которых дублирует уже учтенный тариф, суды необоснованно признали правильным, поскольку он противоречит жилищному законодательству, Постановлению № 4910/10, и приводит к существенному завышению задолженности ответчика за содержание общего имущества МКД. 

В связи с изложенным и расчет неустойки, основанный на ошибочных расчетах суммы задолженности, не может быть признан правомерным.

Настоящее дело носит расчетный характер, в связи с этим необходимость проверки расчета иска, по смыслу статей 64, 71 АПК РФ входит в стандарт всестороннего и полного исследования судами первой и апелляционной инстанций имеющихся в деле доказательств (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.10.2016 № 305-ЭС16-8324, от 27.12.2016 № 310-ЭС16-12554, от 29.06.2016 № 305-ЭС16-2863).

Проверка расчетов по делу должна отвечать целям судебной защиты и задачам судопроизводства в арбитражных судах, установленных в статье 2 АПК РФ.

Поскольку судебными инстанциями не выяснялся вопрос о тарифах по статьям «управление», «содержание общего имущества» в спорном периоде, на стадии кассационного рассмотрения дела не представляется возможным выделить размер задолженности ответчика за управление и содержание общего имущества без дополнительного выяснения обстоятельств дела.

Выводы судов о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований в полном объеме сделаны без учета вышеизложенных норм и являются ошибочными. 

Судами должным образом не проверен и не проанализирован выполненный истцом расчет задолженности. 

Поскольку выяснение названных обстоятельств является значимым для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела, что не отвечает требованиям части 3 статьи 15 АПК РФ.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Дальневосточного округа, учитывая, что судами не установлены с достаточной полнотой обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, приходит к выводу о том, что решение, апелляционное постановление приняты с нарушением норм материального права, что привело к принятию неправильных судебных актов, в связи с чем они подлежат отмене на основании части 2 статьи 288 АПК РФ с передачей на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, предложить истцу уточнить требования, представить подробный расчет требований о взыскании задолженности за управление и содержание с применением утвержденных собственниками тарифов, а также неустойки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным сторонами, с учетом положений, установленных статьей 71 АПК РФ, разрешить спор в соответствии с требованиями действующего жилищного законодательства.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы судом кассационной инстанции не рассматривается. В силу абзаца 2 части 3 статьи 289 АПК РФ при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, суду при принятии решения следует распределить судебные расходы, в том числе по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.04.2025, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2025 по делу № А73-1995/2025 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья В.Г. Дроздова