﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                       Дело № А75-112/2019

 

Резолютивная часть постановления объявлена  02 июня 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  09 июня 2020 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Демидовой Е.Ю.

судей                                                    Зиновьевой Т.А.

                                                                    Щанкиной А.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) помощником судьи Мухаровой С.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элекс» на решение от 31.07.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (судья Федоров А.Е.) и постановление от 13.11.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Еникеева Л.И., Сидоренко О.А.) по делу № А75-112/2019 по иску администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249) к обществу с ограниченной ответственностью «Элекс» (628600, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, г. Нижневартовск, ул. Индустриальная, Западный промышленный узел, 44А, строение 7, панель 15, ОГРН 1068603066289, ИНН 8603136126) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

        В судебном заседании участвовали представители: администрации города Сургута – Кривошеева Т.А. по доверенности от 11.12.2019; общества с ограниченной ответственностью «Элекс» - Кривобок Д.В. по доверенности от 20.05.2020.

Суд установил:

администрация города Сургута (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Элекс» (далее - ООО «Элекс», общество, ответчик) о взыскании 383 095,77 руб. задолженности за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 и 3 425,51 руб. пени, начисленной за период с 10.04.2018 по 16.05.2018 в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 26.05.2011 № 320.

Решением от 31.07.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, оставленным без изменения постановлением от 13.11.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. 

ООО «Элекс» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на неполное установление судами обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствие выводов, изложенных в решении и постановлении, обстоятельствам дела, просит обжалуемые судебные акты отменить, и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований либо направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд.

Определением от 30.01.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа кассационная жалоба принята к производству арбитражного суда кассационной инстанции, судебное заседание назначено на 20.02.2020 в 14 часов 30 минут по тюменскому времени.

Определением от 20.02.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы общества отложено на 19.03.2020.

Определением от 13.03.2020 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в порядке пункта 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Севастьяновой М.А. в составе суда по рассмотрению кассационной жалобы на судей судью Щанкину А.В. сформированном на основании распоряжения от 14.02.2020.

В связи с угрозой распространения на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV), руководствуясь Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации, Президиума Совета Судей Российской Федерации от 08.04.2020 № 821, определениями суда округа от 19.03.2020 и от 12.05.2020 судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы общества было отложено до 14.04.2020 в 16 часов 00 минут по тюменскому времени, а затем перенесено на 02.06.2020 в 16 часов 00 минут по тюменскому времени.

В соответствии с частью 5 статьи 18 АПК РФ рассмотрение кассационной жалобы после отложения судебного заседания производится с самого начала.

В обоснование кассационной жалобы общество указывает, что установление кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 13 708 000 руб. подтверждено, в том числе вступившим в законную силу решением суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 14.04.2017 по делу № 3а-61/2017; судами не установлена дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости об изменении кадастровой стоимости земельного участка послужившая основанием для перерасчета арендной платы; отсутствуют документы, подтверждающие факт установления кадастровой стоимости земельного участка в размере 82 289 991, 28 руб.; расчеты, представленные администрацией, являются необоснованными и противоречат друг другу; судами, не учтено несогласие общества на перерасчет арендной платы, в том числе за истекший период.

Администрация и общество представили письменные пояснения по расчету задолженности.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе и дополнительных пояснениях, представитель администрации против удовлетворения кассационной жалобы возражала. 

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что 26.05.2011 между администрацией (арендодатель), Кожаевой Н.Л. и Журба С.И. (арендаторы) заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне П.1 - 12, общей площадью 10 871 кв. м, кадастровый номер 86:10:0101042:32, расположенный: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, Северный промрайон, Нефтеюганское шоссе, 64/2, под объекты производственного назначения: административно-бытовой корпус и производственное здание (незавершенное строительство).

Срок действия договора с 11.11.2010 по 10.11.2020, по истечении которого действие договора прекращается (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата за земельный участок вносится арендатором ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом,а за четвертый квартал - до 10 декабря.

За нарушение сроков внесения арендной платы начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).

На основании договора от 30.12.2016, заключенного между Журба С.И., Кожаевой Н.Л. (продавцы) и ООО «Элекс» (покупатель) объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, проданы обществу. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.01.2017.

В связи со сменой собственника всех объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке администрация подготовила и направила в адрес общества дополнительное соглашение к договору, которое обществом не было подписано и не возвращено.

Указав, что все права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к обществу в силу закона, администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности и неустойки.

Суды первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов руководствовались статьями 307, 309, 310, 329, 330, 552, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 1, 3, 22, 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 11), постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73),и исходили из доказанности наличия задолженности ответчика по арендной плате, наличия оснований для взыскания неустойки в заявленном размере.

Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и действующему законодательству.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1, статьи 65 ЗК РФ, любое использование земли осуществляется за плату за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 Постановления № 11).

В соответствии с пунктом 25 Постановления № 73 по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Суды, принимая во внимание, что переход права собственности на объекты недвижимости к ответчику зарегистрирован 20.01.2017, верно указали, что с указанной даты к обществу перешли права и обязанности арендатора земельного участка, на условиях спорного договора аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

В пункте 16 Постановления № 73 разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Согласно пункту 19 указанного Постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С учетом взаимосвязанных требований статей 422, 424 и 614 ГК РФ, а также правовой позиции, изложенной в пунктах 16, 19 Постановления № 73 ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Судами установлено, что размер арендной платы за земельный участок за спорный период определен истцом на основании Порядка определения размера арендной платы за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, и земельные участки земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства ХМАО - Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов» (далее - Порядок).

В соответствии с пунктом 4 Порядка, арендная плата рассчитывается по формуле: 

А = (КС x С / 100) x Кп x Ксп, где: А - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.; КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, определяемая в соответствии с разделом IV Порядка; Кп - коэффициент переходного периода; Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства, устанавливается равным 0,5, в случае подачи арендатором соответствующего заявления (пункт 10 Порядка).

Коэффициент переходного периода установлен постановлением администрации от 16.01.2012 № 65 «О коэффициентах переходного периода в отношении земельных участков земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа город Сургут, государственная собственность на которые не разграничена» в отношении каждого подвида в рамках определенного вида разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа город Сургут.

Ставки арендной платы за земельные участки, расположенные на землях населенных пунктов городских округов город Сургут приведены в таблице 8 Порядка.

Согласно пункту 28 Порядка арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. Уровень инфляции применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за тем, в котором земельный участок передан в аренду.

Кадастровая стоимость земельного участка установлена вступившим в законную силу решением от 14.04.2017 суда Ханты-Мансийского автономного округа по административному делу № 3а-61/2017 в размере 13 708 000 руб., равному рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.09.2014.

Распоряжением администрации от 23.03.2017 № 432 на основании письма общества вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен на «Объекты придорожного сервиса», в связи с чем, его кадастровая стоимость составила 82 289 991,28 руб., что следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости от 03.12.2018 № 99/2018/226237981.

Размер новой кадастровой стоимости рассчитан в соответствии с постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.08.2015 № 249-п, исходя из удельного показателя в размере 7 569,68 руб. за 1 кв. м при использовании земельного участка под объекты придорожного сервиса. 

Отклоняя соответствующие доводы общества, судом апелляционной инстанции верно отмечено, что решение суда Ханты-Мансийского автономного округа от 14.04.2017 не устанавливает период применения кадастровой стоимости, а ее изменение проведено уполномоченным органом в порядке, установленном законом и при наличии к тому оснований, при этом сведений, опровергающих установление кадастровой стоимости спорного участка с 23.03.2017 в размере 82 289 991, 82 руб. подателем жалобы не приведено.

Кроме того, общество 05.04.2017 обратилось в комитет земельных отношений с письмом, указав на необходимость применения коэффициента Ксп = 0,5 в связи с включением общества в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, как верно отмечено судами и следует из обстоятельств дела, порядок исчисления арендной платы за время аренды с 20.01.2017 по 31.12.2017 делится на 3 периода:

- с 20.01.2017 (регистрация перехода права собственности на объекты недвижимости на земельном участке к истцу) по 22.03.2017;

- с 23.03.2017 (изменение кадастровой стоимости в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка) по 04.04.2017;

- с 05.04.2017 (подача заявления о применении понижающего коэффициента) по 31.12.2017. 

Согласно расчету истца размер арендной платы за период с 20.01.2017 по 31.12.2017 составил 629 749, 63 руб., с учетом частичной оплаты задолженность ответчика за период 2-4 квартал 2017 года составила 383 095, 77 руб. Неустойка начислена за период с 10.04.2018 по 16.05.2018 в размере 3 425, 51 руб.

Указанные расчеты проверены судами и признаны правильными, не оспорены и документально не опровергнуты ответчиком.

Поскольку доказательств оплаты задолженности общество не представило, суды правомерно удовлетворили требования истцао взыскании задолженности по арендной плате и пени, признав их расчет арифметически верным и соответствующим положениям гражданского законодательства и условиям договора.

Приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы не содержат обстоятельств, которые не были проверены и учтены судами при рассмотрении дела и влияли бы на обоснованность и законность судебных актов, поэтому не могут служить поводом для их отмены.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

Нарушений при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующимив деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением кассационной  жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 31.07.2019 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и постановление от 13.11.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А75-112/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     Е.Ю. Демидова

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                                    А.В. Щанкина