ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-7095/2024

г. Челябинск

11 июня 2024 года

Дело № А07-25021/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2024 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Камаева А.Х.,

судей Колясниковой Ю.С., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2024 по делу № А07-25021/2022.

 

В судебном заседании принял участие:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (паспорт).

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.

С учетом мнения ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

 

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) о взыскании задолженности по договору аренды от 12.08.2019 № 13/а/2019/з за период с 10.08.2020 по 13.12.2021 в размере 39 785 руб. 34 коп., пени за период с 10.08.2020 по 28.03.2022 в размере 14 618 руб. 76 коп. 

На основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация городского поселения город Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан, Администрация муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (далее - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2024 (резолютивная часть от 29.03.2024) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Министерство (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что действующее законодательство не содержит каких-либо ограничений в части ознакомления претендентов на участие в аукционе с земельными участками до заключения договора аренды. Доказательств ограничения либо нарушения прав ответчика на ознакомление с земельным участком с кадастровым номером 02:63:011517:29, получение полной информации о нем, ФИО3 не представлено. В последующем, арендатором результаты торгов не оспорены, договор аренды земельного участка № 13/а/2019/з не признан судом недействительным. Обязательства по уплате арендных платежей арендатором не исполнялись с 10.08.2020.

Апеллянт также указывает, что в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) между Минземимуществом РБ и ФИО3 подписано соглашение от 13.12.2021 № 47 о расторжении договора аренды земельного участка № 13/а/2019/з от 12.08.2019. Согласно пункту 3 указанного соглашения, расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате. Данное соглашение арендатором не оспорено, не признано судом недействительным. Следовательно, при заключении договора аренды земельного участка № 13/а/2019/з нормы законодательства арендодателем не нарушены, обязанности по предоставлению земельного участка ответчику ФИО3 арендодателем выполнены в полном объеме, обязанности по уплате арендных платежей ответчиком не исполнены.

От Министерства поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Письменный текст ходатайства приобщен к материалам дела.

От ИП ФИО2 поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик указывает, что ссылаясь на невозможность использования объекта аренды по целевому назначению ввиду расположения на земельном участке киоска (остановочного комплекса) ответчик устно обращался в Министерство с вопросом об освобождении земельного участка, на что получал ответ, что в ближайшее время земельный участок будет освобожден от киоска, однако никаких действий со стороны Министерства не последовало, в связи с чем договор аренды земельного участка от 12.08.2019 № 13/а/2019/з соглашением от 12.08.2019 досрочно расторгнут. 

Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, согласно постановлению главы Администрации городского поселения                  г. Белебей муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан №656/1 от 26.06.2019 «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков», объявлен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:63:011517:29, с видом разрешенного использования: для размещения остановочного комплекса с торговым павильоном, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...> в 5 метрах северо-восточнее дома № 15. 

26.07.2019 от ФИО2 поступила заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:63:011517:29, с видом разрешенного использования: для размещения остановочного комплекса с торговым павильоном, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...> в 5 метрах северо- восточнее дома № 15. 

31.07.2019 Министерством получено уведомление о признании истца участником аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:63:011517:29, с видом разрешенного использования: для размещения остановочного комплекса с торговым павильоном, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...> в 5 метрах северо-восточнее дома № 15 (лот               № 1). 

Согласно итоговому протоколу заседания постоянно действующей комиссии по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 01.08.2019 № 2 победителем лота № 1 признан ФИО2.

12.08.2019 между Администрацией городского поселения муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан (Арендодатель) и ФИО2 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 13/а/2019/з (далее – договор, л.д. 16-19), в соответствии с пунктом 1.1. договора на основании итогового протокола постоянной действующей комиссии по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 01.08.2019 № 2 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:63:011517:29, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...> в 5 метрах северо-восточнее дома № 15 (далее - Участок), для размещения остановочного комплекса с торговым павильоном в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, общей площадью 47 кв.м. 

Пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 12.08.2019 по 11.07.2024. 

Согласно пункту 3.5. Арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ по соответствующим платежным реквизитам, указанным в Расчете. 

В соответствии с пунктом 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. 

По акту приема-передачи от 12.08.2019 земельный участок с кадастровым номером 02:63:011517:29 передан арендатору (л.д. 20).

С 01.01.2021 до 31.12.2025 между Администрацией муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан и Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан действует соглашение, согласно которого Администрация муниципального района Белебеевский район Республики Башкортостан передает, а Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан принимает на себя права и обязанности в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, по договорам и соглашениям аренды. 

Земельный участок с кадастровым номером 02:63:011517:29 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. 

13.12.2021 между истцом и ответчиком заключено соглашение № 47 о расторжении договора аренды земельного участка от 12.08.2019 № 13/а/2019/з (л.д. 25). 

Министерство, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование участком 01.04.2022 направило ИП ФИО2 претензию № 41 об уплате задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей от 28.03.2022 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Оставление ответчиком без удовлетворения требований истца, изложенных в претензии, послужило основанием для Министерства в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не доказан факт пользования ответчиком земельным участком, то есть, он извлекал определенные полезные свойства из предмета аренды после заключения договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статей 268, 269 АПК РФ, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

Проанализировав характер спорных правоотношений, исходя из содержания прав и обязанностей сторон по договору аренды от 12.08.2019 № 13/а/2019/з, суд первой инстанции, верно, квалифицировал его как правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 ГК РФ.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из пункта 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), так как отсутствие объекта аренды (в данном случае с установленным договором целевым назначением) препятствует осуществлению прав арендатора.

Обязанность по передаче имущества на условиях, предусмотренных договором, арендодателем не выполнена. В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170).

Поскольку договор аренды предполагает наличие взаимных (встречных) прав и обязанностей сторон, в силу пункта 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что нарушение предусмотренной в пункте 1 статьи 611 ГК РФ обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Аналогичная правовая позиция была сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 статьи 6 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

В рассматриваемом случае судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается подателем жалобы то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 02:63:011517:29 передан ИП ФИО2 в аренду для размещения остановочного комплекса с торговым павильоном.

Между тем согласно п.1.2 договора аренды на участке нет объектов недвижимости.

Согласно акту приема-передачи земельного участка к договору аренды земельного участка от 12.08.2019 № 13/а/2019/з, арендодатель передает, а арендатор принимает с 12.08.2019 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:63:011517:29, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, 

<

...> в 5 метрах северо-восточнее дома № 15, разрешенное использование - для размещения остановочного комплекса с торговым павильоном, общей площадью 47 кв.м. Стороны претензий друг к другу не имеют.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 13.05.2019, выписке из ЕГРН от 01.12.2021, выписке из ЕГРН от 17.08.2022 в пределах земельного участка с кадастровым номером 02:63:011517:29 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 02:63:011515:568, являющийся газораспределительным пунктом № 33, принадлежащим на праве собственности ПАО «Газпром газораспределение Уфа». Иных объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 02:63:011517:29 не зарегистрировано.

При проведении процедуры расторжения договора аренды земельного участка от 12.08.2019№ 13/а/2019/з, специалистами отдела по Белебеевскому району и г. Белебею Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 02:63:011517:29.

Согласно акту обследования на земельном участке расположен нестационарный объект, собственник объекта не установлен.

В соответствии с пунктом 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получения арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Таким образом, указанное свидетельствует о неисполнении истцом своей обязанности по передаче ответчику земельного участка, соответствующего характеристикам, позволяющим его использовать в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Ссылки подателя жалобы на условие пункта 3 соглашения от 13.12.2021 № 47 о расторжении договора аренды, в силу которого неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для освобождения от обязанности вносить арендные платежи, в данном конкретном случае не имеют правового значения для разрешения спора ввиду объективной невозможности использовать спорный земельный участок для целей аренды по причинам, не зависящим от воли арендатора.

Доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность.

Судом первой инстанции при рассмотрении спора правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны правильные выводы по делу.

Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого решения суда у суда апелляционной инстанции не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее подателя по правилам статьи 110 АПК РФ. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.04.2024 по делу № А07-25021/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                   А.Х. Камаев

 

Судьи:                                                                         Ю.С. Колясникова

 

И.Ю. Соколова