АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-32673/2021

г. Новосибирск

13 мая 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 13 мая 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленная организация «Доверие», г. Тюмень, ОГРН: 

<

***> 

к акционерному коммерческому межрегиональному «Топливно-Энергетический Банк «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество), г. Москва, ОГРН: 

<

***>

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «ВДТ Строй», г. Новосибирск, ИНН: 

<

***>, 2) акционерное общество «Сургутнефтегазбанк», г. Тюмень, ИНН: 

<

***>, 3) общество с ограниченной ответственностью «Кварсис-Риэлт» в лице конкурсного управляющего ФИО2, г. Новосибирск, ИНН: 

<

***>, 4) Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,

о признании соглашения недействительным,

при участии в  судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3, по доверенности от 09.08.2019 (срок доверенности 3 года), диплом №ВСГ3183090 от 16.06.2008, паспорт,

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 20.07.2020, диплом №106405 0690666 от 05.07.2018, паспорт,

от третьих лиц: 1. ФИО5, по доверенности от 18.03.2022, 2) не явился, извещен, 3) не явился, извещен, 4) не явился, извещен,  

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью Финансово-промышленная организация «Доверие» (ООО ФПО «Доверие») обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному коммерческому межрегиональному «Топливно-Энергетический Банк «Межтопэнергобанк» (публичное акционерное общество) (ПАО «Межтопэнергобанк» о признании недействительным соглашения от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) №

<

***>/9 от 

<

***>, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью» ВДТ Строй» (ООО «ВДТ Строй») и ПАО «Межтопэнергобанк» (регистрационный номер 54:35:061530:9-54/001/2017-1); о прекращении записи об ипотеке в пользу ПАО «Межтопэнергобанк» в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта: 56%, площадь общая 31060,9 кв.м., кадастровый номер (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171; о признании права залога (ипотеки) акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» (АО Банк «СНГБ») и ООО ФПО «Доверие» в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта 56%, площадь общая 31060,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относи тельно предмета спора, привлечены ООО «ВДТ Строй», акционерное общество «Сургутнефтегазбанк» (АО «Сургутнефтегазбанк»), общество с ограниченной ответственностью «Кварсис-Риэлт» (ООО «Кварсис-Риэлт») в лице конкурсного управляющего ФИО2, Управление государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Управление Росреестра по Новосибирской области).

В ходе рассмотрения дела 05.04.2022 от истца поступило письменное ходатайство об уточнении исковых требований, где истец просит: 

- признать недействительным соглашение от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>, заключенное между ООО «ВДТ Строй» и ПАО «Межтопэнергобанк» (регистрационный № 54:35:061530:9-54/001/2017-1) в части залога Гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящей в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее – Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отметке +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общего имущества в Комплексе, в составе технических помещений ИТП, насосной станции, помещений КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов №№ 1,2,3,4 (1000 кг) – клиентских и 7 (630 кг) серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузок общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещения систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки;

- прекратить записи об ипотеке в пользу ПАО «Межтопэнергобанк» в отношении Гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящей в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее – Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отметке +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общего имущества в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов №№ 1,2,3,4 (1000 кг) – клиентских и 7 (630 кг) серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещения систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

В судебном заседании 27.04.2022 истцом было заявлено новое ходатайство об уточнении исковых требований. В последней редакции заявленных требований истец просит:

 1. Признать недействительным соглашение от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>, заключенное между ООО «ВДТ Строй» и ПАО «Межтопэнергобанк» (рег. № 54:35:061530:9-54/001/2017-1) в части залога гостиницы в осях 2.4.-2.11/2 C-2 Т., площадью 8355,21 кв.м. входящей в состав Комплекса, в том числе помещения (далее – Гостиница) в Комплексе: наа отметке – 5.400 (подвал); наа отметке + 0.00 (первый этаж); на отметке + 5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвертый этаж); на отметке +18.00 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке + 25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке + 32.400 (девятый этаж); на отметке + 36.000 (десятый этаж); на отметке + 39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке + 44.700 (двенадцатый этаж); на отметке + 48.630 (тринадцатый этаж); на отметке + 51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке + 55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров лифтов №№ 1,2,3,4 (1000 кг) – клиентские и 7 (630 кг.), серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещений систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ – 10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, электрощитовой, кровли лестничной клетки;

2. Признать прекращенным право залога ПАО «Межтопэнергобанк» в отношении объекта недвижимого имущества, права на который возникают на основании договора № 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015.

Изменение предмета исковых требований в указанной части судом были приняты к рассмотрению на основании ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

От требования о признании права залога (ипотеки) акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» (АО Банк «СНГБ») и ООО ФПО «Доверие» в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта 56%, площадь общая 31060,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171 истец отказался.

Отказ от части исковых требований судом принят в порядке ч. 2 ст. 49 АПК РФ.

На удовлетворении предъявленных требований в части признания недействительным соглашения от 27.04.2022 к договору залога недвижимого имущества № 

<

***>/9 от 

<

***>, а также признания прекращенным право залога ответчика в отношении объекта недвижимого имущества, права на который возникают из договора № 10/ 39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015 истец настаивает, в обоснование указанных требований ссылается на следующее.

20.08.2015 между АО БАНК «СНГБ» и ООО «Кварсис-Риэлт» был заключен кредитный договор №С42071 на сумму 400 000 000 рублей с целью финансирования договора № 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015, заключённого между ООО «ВДТ Строй» (застройщик) и ООО «Кварсис-Риэлт» (участник долевого строительства).

Предметом договора участия в долевом строительстве является строительство Гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящей в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее – Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отмене +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов №№ 1,2,3,4 (1000 кг) – клиентские и 7 (630 кг) серверного, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещений систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

Договор участия в долевом строительстве содержит пункты 6.9. – 6.10.2, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитному договору: «Стороны пришли к соглашению, что Застройщик обязуется перечислить в счёт погашения задолженности по кредиту Участника долевого строительства денежные средства, подлежащие возврату Участнику долевого строительства, в размере взноса (платежа), произведённого Участником долевого строительства Застройщику за счёт средств ЗАО «СНГБ», указанных в п. 3.1.1. настоящего Договора, в случае расторжения с ним Договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Настоящий договор является поручением Участника долевого строительства Застройщику направить денежные средства, причитающиеся Участнику долевого строительства в указанном выше случае непосредственно ЗАО «СНГБ», с целью досрочного погашения кредитной задолженности, имеющейся у Заёмщика по Кредитному договору (в том числе, основного долга, процентов, неустойки, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами)».

Пунктом 3.1.3. договора участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015 предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательств ООО «Кварсис-Риэлт» перед ЗАО «СНГБ» по кредитному договору является залог имущественных прав, вытекающих из договора 10/39, который возникает у ЗАО «СНГБ» в силу закона на основании п. 5. ст. 5. и пункта 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке).

Право залога имущественных прав требований, вытекающих из настоящего договора, возникает у ЗАО «СНГБ» со дня государственной регистрации настоящего договора и ипотеки ЗАО «СНГБ» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Истец полагает, что согласно статье 77 Закона об ипотеке, гостиница находится в залоге у ЗАО «СНГБ» со дня государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве обеспечения исполнения обязательств, принятых заемщиком по кредитному договору, до момента их полного исполнения залогодержателем по данному залогу является ЗАО «СНГБ», а залогодателем — участник долевого строительства.

Следовательно, по мнению истца, Банк является единственным лицом, имеющим право на удовлетворение своих требований за счет продажи предмета залога.

08.02.2019 между АО Банк «СНГБ» (цедент) и ООО «ФПО «Доверие» (цессионарий) заключен договор цессии (уступки права требования), по условиям которого цедент передает, а цессионарий принимает часть принадлежащих цеденту прав (требований), возникших на основании кредитного договора № С42071 от 20.08.2015 и договора участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015, при этом АО Банк «СНГБ» остается первоначальным залогодержателем, в ООО ФПО «Доверие» становится последующим залогодержателем.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-10429/2019 ООО «ВДТ Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

 12.10.2021 Арбитражным судом Новосибирской области вынесено определение об удовлетворении заявления АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» о включении их требований в реестр требований кредиторов ООО «ВДТ Строй» как обеспеченных залогом имущества – правами по договору долевого участия в строительстве № 10/39 от 20.08.2015, предметом которого является строительство следующего имущества: Гостиница в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т., площадью 8355,21 кв.м., входящая в состав строящегося Комплекса, в том числе помещения (далее – Гостиница) в Комплексе: на отметке -5.400 (подвал); на отметке +0.000 (первый этаж); на отметке +5.400 (второй этаж), в том числе зал ресторана; на отметке 10.800 (третий этаж); на отметке 14.400 (четвёртый этаж); на отмене +18.000 (пятый этаж); на отметке +21.600 (шестой этаж); на отметке +25.200 (седьмой этаж); на отметке + 28.800 (восьмой этаж); на отметке +32.400 (девятый этаж); на отметке +36.000 (десятый этаж); на отметке +39.600 (одиннадцатый этаж); на отметке +44.700 (двенадцатый этаж); на отметке +48.630 (тринадцатый этаж); на отметке +51.950 (четырнадцатый этаж); на отметке +55.650 (пятнадцатый этаж); на отметке 57.950 (шестнадцатый этаж), а также общее имущество в Комплексе, в составе: технических помещений ИТП, насосной станции, помещения КНС, эвакуационных коридоров и коридоров, лифтов №№ 1,2,3,4 (1000 кг) – клиентские и 7 (630 кг) серверный, лестничных клеток, общей входной группы, фойе комплекса, холлов и лифтовых холлов, тамбуров, лестниц бетонных наружных, крылец, пандусов, переходов, загрузки общепита, мусоросборочной камеры и мусорокамеры, технических помещений РУ-10 кВт с коммуникациями, технических помещения систем ОВ с коммуникациями, холодоцентра с оборудованием, приёмника холодоцентра, технических помещений с коммуникациями, дебаркадера, помещений трансформаторной, помещений РУ-10кВт, трансформаторных подстанций, кроссовой, техподполья, лазовой котельной электрощитовой, антресоли котельной, кровли котельной, кровли лестничной клетки.

 Выводы суда о наличии права залога в пользу АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» основаны на выписках из ЕГРН в отношении земельных участков 54:35:000000:19685, 54:35:061525:20, 54:35:061525:5, 54:35:061530:9, 54:35:061535:13, 54:35:061535:1, 54:35:061525:3, из которых следует, что имеются зарегистрированные права залога, основанные на договоре 10/39 от 20.08.2015.

В судебных заседаниях по рассмотрению заявлений АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» принимал участие ПАО «Межтопэнергобанк» в лице конкурсного управляющего – государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» возражая против удовлетворения требований, поскольку незавершенный строительством объект, назначение: нежилое, общая площадь 31060,09 кв.м. адрес объекта: 

<

...> кадастровый номер: 54:35:000000:28171 в состав которого входит недостроенное здание гостиницы является предметом залога ПАО «Межтопэнергобанк».

Из Управления Росреестра по Новосибирской области в материалы обособленного спора судом было истребовано регистрационное дело в отношении земельных участков на которых ведется строительство по договору долевого участия в строительстве № 10/39 от 20.08.2015.

Среди документов, имеющихся в регистрационном деле, было представлено соглашение от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 22.08 2013, заключенное между ООО «ВДТ Строй» и ПАО «Межтопэнергобанк», предметом которого является залог объекта незавершенного строительства, степень готовности объекта: 56% ,площадь: общая 31060,9 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171, адрес (место нахождения): Новосибирская область, г. Новосибирск, р-н Ленинский, ул. Яринская.

Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Новосибирской области.

Из указанного соглашения следует, что сторонам известно, что в отношении объекта незавершенного строительства со степенью готовности 56% площадью 31060,9 кв.м. 27.08.2015 за номером 54-54/001-54/001/251/2015-86/1 Управлением Росреестра по Новосибирской области зарегистрирован договор участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015, объектом долевого строительства которого является Гостиница в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т. площадью 8355,21 кв.м.: стороны договорились, что в случае регистрации участником долевого строительства –ООО  «Кварсис-Риэлт» либо его правопреемниками права собственности в отношении объекта долевого строительства Гостиницы в осях 2.4-2.11/2.С-2.Т. площадью 8355.21 кв.м, ипотека на основании настоящего договора в отношении данного объекта долевого строительства не подлежит государственной регистрации, зарегистрированная запись об ипотеке на основании настоящего договора подлежит погашению в разумный срок на основании соответствующих заявлений залогодателя и залогодержателя.

Истец считает, что заключенное соглашение является недействительным, поскольку его условия нарушают права и законные интересы АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» на получение удовлетворения своих требований за счет стоимости предмета залога.

Согласно п.1 ст.1 ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Соответственно, правоотношения, возникшие на основании договора участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015 регулируются указанным Федеральным законом.

Статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики), согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Истец полагает, что по смыслу Закона об участии в долевом строительстве залоговые права дольщиков, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения строительства и в залоге у участников долевого строительства в настоящее время должен находиться незавершенный строительством объект назначение: нежилое, общая площадь 31060,09 кв.м. адрес объекта: 

<

...> кадастровый номер: 54:35:000000:28171, в состав которого входит недостроенное здание гостиницы.

Пунктом 3.1.3. договора участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015 предусмотрено также, что в течение срока действия настоящего договора участник долевого строительства не имеет права совершать каких-либо юридических действий, связанных с передачей указанных в данном договоре прав требований третьим лицам без получения предварительного письменного согласия ЗАО «СНГБ».

Согласно п.3 ст.43 Закона об ипотеке  последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

Учитывая, что АО Банк «СНГБ» и ООО ФПО «Доверие» являются залогодержателями с 20.08.2015 и согласия на передачу в залог ПАО «Межтопэнергобанк» гостиницы не давали, истец считает, что соглашение к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от  

<

***>., заключенное 27.02.2017 между ООО «ВДТ Строй» и ПАО «Межтопэнергобанк» является недействительным в силу п.1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), следовательно, права залога ПАО «Межтопэнергобанк» в отношении объекта недвижимости, права на которые возникают на основании договора долевого участиям в долевом строительстве от 20.08.2015, подлежат признанию прекращенными. 

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон и третьего лица в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предъявленные истцом требования являются необоснованными и подлежат отклонению.  

Истец в своем заявлении указывает на то, что АО «Сургутнефтегазбанк», является единственным лицом, имеющим право на удовлетворение своих требований за счет продажи предмета залога, при этом основной довод истца относительно нарушения его прав и интересов заключенным между ООО «ВДТ Строй» и ПАО «Межтопэнергобанк» дополнительным соглашением от 27.02.2017 к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>, сводится к тому, что данное соглашение было заключено без согласия АО «Сургутнефтегазбанк», что нарушило запрет, содержащийся в договоре участия в долевом строительстве №10/39 от 20.08.2015 на возникновение последующего залога. 

Между тем, запрет, содержащийся в. п 3.1.3 договора участия в долевом строительстве № 10/39 от 20.08.2015 в отношении передачи в залог прав участника долевого строительства без письменного согласия АО «Сургутнефтегазбанк», не может быть применен к правоотношениям, возникшим между ООО «ВДТ Строй» и ПАО «Межтопэнергобанк» на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>.

Поскольку ПАО «Межтопэнергобанк» не является участником правоотношений, возникших между ООО «Кварсис-Риэлт», ООО «ВДТ Строй» и АО «Сургутнефтегазбанк», а также правопреемником ООО ФПО «Доверие». Залог Банка возник из иных правоотношений гораздо раньше и залогодателем выступил застройщик – ООО «ВДТ Строй», а не участник долевого строительства – ООО «Кварсис-Риэлет».

Согласно п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как следует из положений ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

       При рассмотрении настоящего дела суд учитывает следующие фактические обстоятельства дела, подтверждающие наличие ипотеки (залога недвижимости) в пользу ПАО «Межтопэнергобанк» в отношении объекта незавершенного строительства степень готовности объекта 56 %, площадь: общая 31060,9 кв.м, кадастровый (или условный) номер объекта: 54:35:000000:28171.

<

***> между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» был заключен кредитный договор № 

<

***>, согласно которому ООО «ВДТ Строй» были предоставлены денежные средства в форме кредитной линии «под лимит выдачи» в размере 1 800 000 000,00 рублей на срок до 29.12.2023, которые ООО «ВДТ Строй» обязалось возвратить, уплатить проценты за пользование кредитом, а также комиссии в порядке и на условиях, предусмотренных кредитным договором (п. 1.1. кредитного договора, п. 1.1.2 в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2016).

Кредитный договор был заключен с условием использования ООО «ВДТ Строй» полученных кредитных денежных средств на цели финансирования затрат, связанных со строительством оздоровительного комплекса с аквапарком и гостиницей, газовой котельной по ул. Яринской в Ленинском районе г. Новосибирска.

В целях обеспечения исполнения обязательств по указанному кредитному договору 

<

***> между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» был заключен договор залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 (далее – договор залога).

Договор залога был зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 13.09.2013, о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись № 5401/355/2013-629 .

Как следует из п.2.1 договора залога предметом залога является право аренды ООО «ВДТ Строй» земельного участка, назначение объекта: земли населенных пунктов – спортивно-оздоровительные комплексы; аквапарки, плавательные бассейны; гостиницы; котельные, площадь объекта: 44461 кв.м., адрес (местоположение): 

<

...> кадастровый (или условный) номер: 54:35:061530:9.

16.07.2015 между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» было заключено дополнительное соглашение к договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>, в отношении которого также была произведена государственная регистрации 23.07.2015, о чем имеется отметка на самом дополнительном соглашении.

Как следует из условий договора залога, в редакции дополнительного соглашения от 16.07.2015, в целях обеспечения исполнения ООО «ВДТ Строй» своих обязательств перед ПАО «Межтопэнергобанк» по кредитному договору, в залог было предано следующее имущество, принадлежащее ООО «ВДТ Строй»: (пп.2.1.1.) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541.

Таким образом, в отношении указанного объекта с 13.09.2013 установлено обременение в виде залога в пользу ПАО «Межтопэнергобанк» на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>.

Как следует из п. 2.1.2, указанный в п.п.2.1.1 объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:061525:20, 54:35:061525:5, 54:35:061535:13, 54:35:061535:1, 54:35:061525:3, принадлежащих ООО «ВДТ Строй» на праве собственности, а также на земельных участках с кадастровыми номерами: 54:35:00000:19685, 54:35:061530:9, находящихся у ООО «ВДТ Строй» на праве аренды.

В силу требований статьи 69 Закона об ипотеке земельные участки и права аренды указанных земельных участков были переданы в ипотеку ПАО «Межтопэнергобанк», о чем имеются записи в ЕГРН о государственной регистрации ипотеки в пользу Банка.

Объект незавершенного строительства площадью объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> стр., кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:23541 был снят с кадастрового учета и 13.12.2016 преобразован в два самостоятельных объекта кадастрового учета, а именно:

- нежилое здание (Корпус 1 (помещения аквапарка на отметках – 5,400;0,000; 5,400 и 10,800), корпус 2 (помещения трансформаторной и распределительной подстанций на отметках -5,400 и 0,000) – II этап строительства оздоровительного комплекса с аквапарком, гостиницей, многоуровневой автостоянкой и газовой котельной), общая площадь 34987,5 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...>, кадастровый (условный) номер: 54:35:00000:28170,количество этажей, в том числе подземных этажей: 4, в том числе подземных 1 (далее – «Объект № 1»);

- объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 31060,9 кв.м адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> кадастровый (условный) номер: 54:35:000000:28171 степень готовности 56 % (далее – «Объект № 2).

Согласно п.2.3 договора залога право залога распространяется на все неотделимые улучшения заложенного имущества.

В соответствии с п.2.4. договора залога, если заложенное имущество будет изменено в результате каких-либо действий или событий, в том числе, если в результате таких изменений произойдет изменение площади, назначения или иных параметров, либо заложенное имущество будет зарегистрировано за новым номером в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо произойдет разделение, слияние, выделение заложенного имущества, а равно иные его изменения, реконструкция, перепланировка, переустройство, то право залога будет распространяться на измененное или вновь зарегистрированное имущество.

Объекты № 1 и № 2 принадлежат ООО «ВДТ Строй» на праве собственности, о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации № 54-54/001-54/001/299/2016-547/1 и № 54-54/001-54/001/299/2016-549/1 от 20.12.2016.

Согласно п. 2 ст. 345 ГК РФ, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

С учетом того обстоятельства, что в отношении ранее существовавшего объекта имелась ипотека в пользу ПАО «Межтопэнергобанк», то в силу приведенной выше нормы права, а также условий договора на преобразованные из данного объекта, объекты №№1,2 также распространился залог ПАО «Межтопэнергобанк» на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>, о чем в ЕГРН имеются следующие записи:

- в отношении Объекта № 1 запись о государственной регистрации ипотеки в пользу Банка № 54-54-01/355/2013-629-/1 от 20.12.2016;

- в отношении Объекта № 2 запись о государственной регистрации ипотеки в пользу Банка № 54-54-01/355/2013-629/1 от 20.12.2016.

Дополнительным соглашением от 27.02.2017 к договору залога в п.2, стороны договора - ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» привели в соответствие описание объекта залога, с учетом преобразования ранее существующего объекта залога в Объект № 1, Объект № 2.

Согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Обстоятельства, которые подтверждают существование ипотеки ПАО «Межтопэнергобанк», в том числе и в отношении Объекта № 2 (в отношении которого истец просит прекратить залог Банка) установлены вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.09.2019 по делу № А45-10429/2019, на основании которого требования Банка в размере 2 184 952 657, 42 рублей в том числе, 1 1661 000 000 рублей - основной долг, 523 778 481,90 рублей - проценты по кредиту, 174 175, 52 рублей - неустойка были включены в реестр требований кредиторов ООО «ВДТ Строй» с отнесением в третью очередь удовлетворения как требование по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>.

Обстоятельства, установленные указанным судебным актом, имеют преюдициальное значение по настоящему делу, так как, в данном споре участвовали истец и ответчик, судом при рассмотрении требований Банка, в том числе в части обоснованности наличия залога, исследовались те же обстоятельства, которые входят в предмет рассмотрения по настоящему делу.

Доводы истца, о том, что залог АО «Сургутнефтегазбанк» возник раньше, чем залог ПАО «Межтопэнергобанк» и ипотека в пользу ответчика является последующей, противоречат фактическим обстоятельствам дела и нормам действующего права.

Как следует из положений ст. 342 ГК РФ в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

Пунктом 1 ст. 43 Закона об ипотеке также установлено, что имущество заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

При этом, очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемой в соответствии с правилами статьи 20 Закона об ипотеки.

Как указано ранее, залог ПАО «Межтопэнергобанк» в отношении Объекта № 2, возник на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>, зарегистрированного в ЕГРН 13.09.2013.

С учетом продолжающегося строительства, в соответствии со статьями 64, 69 Закона об ипотеке, залог возник на создаваемые ООО «ВДТ Строй» объекты, а также на земельные участки, на которых осуществлялось строительство объектов.

Как следует из условий договора залога в редакции дополнительного соглашения от 16.07.2015 (зарегистрировано в ЕГРН 23.07.2015, что на 23 дня раньше, чем был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве № 10/39 от 20.08.2015, дата регистрации которого - 27.08.2015) в целях обеспечения исполнения ООО «ВДТ Строй» своих обязательств перед Банком по кредитному договору, в залог было предано следующее имущество, указанное в п. 2.1., принадлежащее ООО «ВДТ Строй»: - (пп.2.1.1.) объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, общая площадь 65 271 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: 

<

...> стр., кадастровый (условный) номер:54:35:000000:23541.

Следовательно, на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***> в отношении указанного объекта с 13.09.2013 установлено обременение в виде залога в пользу ПАО «Межтопэнергобанк».

В последующем указанный объект был преобразован в Объект № 1 и Объект № 2, и в силу условий договора залога, а также положений закона (п.2.3, 2.4. договора залога, ст. 345 ГК РФ) ранее существовавшая ипотека распространила своей действие на возникшие объекты.

Как следует из сведений, содержащихся в ЕГРН, ипотека Банка была зарегистрирован в отношении Объекта № 1, Объекта № 2 одновременно с датой регистрации права собственности ООО «ВДТ Строй» на Объекты № 1 и № 2  -20.12.2016.

Дополнительным соглашением от 27.02.2017 к договору залога недвижимости (ипотеки) № 

<

***>/9 от 

<

***>, стороны договора в отношении Объектов № 1, № 2 привели условия договора в соответствие к  фактически возникшим обстоятельствам.

Истец в уточненном исковом заявлении не приводит какого-либо обоснования, по которому следует признать недействительным дополнительное соглашение к договору залога в части передачи в залог Гостиницы.

Как подтверждается материалами дела, Гостиница не является самостоятельным объектом, а входит в состав Объекта № 2. Дополнительное соглашение не содержит условий о передаче отдельно Гостиницы в залог Банку. Кроме того, в случае удовлетворения требования т прекратить право залога Банка в отношении Гостиницы, решение не будет исполнимо, так как, как объект Гостиница юридически не существует, не стоит на кадастровом учете, следовательно, в отношении данного объекта отдельно отсутствует какая-либо запись в ЕГРН об обременении в пользу Банка, либо запись о зарегистрированном праве собственности в пользу ООО «ВДТ Строй».

Как следует из уточненного искового заявления, истец основывает свою позицию на том, что залог Банка в отношении Гостиницы, по его мнению, должен быть прекращен, так как Банком 2015 году было дано указанное выше согласие на прекращение залога в случае ввода Гостиницы в эксплуатацию и передачи её в собственность участнику долевого строительства.

Таким образом, истец признает, что ипотека в пользу Банка в отношении Объекта № 2, в состав которого входит Гостиница, возникла раньше заключения между ПАО «Межтопэнергобанк» и ООО «ВДТ Строй» в 2017 году дополнительного соглашения и, что данное соглашение не является основанием для возникновения у Банка права залога в отношении Объекта № 2, а лишь констатирует существование ипотеки (залога недвижимости) в пользу ответчика.

С учетом доводов, изложенных в ходатайстве об уточнении исковых требований, истец не приводит, какие именно права нарушены дополнительным соглашением и какая взаимная связь между оспариваемым дополнительным соглашение и доводами, изложенными в ходатайстве.

Следуя логике истца, право на оспаривание залога Банка в отношении Гостиницы у него должно было возникнуть с момент регистрации (27.08.2015) Управлением Росреестра по Новосибирской области договора участия в долевом строительстве № 10/39. 

Таким образом, при обращении в суд с иском  к Банку (дата подачи иска 29.11.2021) истцом был пропущен как специальный срок исковой давности (1 год, п.2, ст. 181 ГК РФ) так и общий (3 года п.1, ст. 196 ГК РФ).

Помимо этого, арбитражный суд учитывает следующее.

Как следует из руководящих разъяснений, изложенных в абзаце втором пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки  (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя. Так, последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении, в случае если залогодержатель по предшествующему договору о залоге докажет, что оспариваемый им последующий договор об ипотеке нарушает его права и законные интересы.

Рассмотрев аналогичный спор, Высшей Арбитражный суд Российской Федерации в своем постановлении от 08.12.2009 № 10683/09 (дело № А08-6864/2008-14) указал на то, что исходя из статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если законом не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Применительно к названой статье Гражданского кодекса оспариваемые в настоящем деле договоры залога не могут быть признаны недействительными, так как подпунктом 1 пункта 2 статьи 351 Кодекса предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок.

В силу данной правовой нормы в случае нарушения залогодателем правил о последующем залоге залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, - обратить взыскание на предмет залога.

Как следует из фактических обстоятельств дела залогодатель – ООО «ВДТ Строй» находится в процедуре банкротства. Таким образом, истец, предполагая, что дополнительным соглашением в пользу Банка установлен последующий залог на Объект № 2 в состав, которого входит Гостиница не имеет возможности реализовать право предусмотренное ст. 351 ГК РФ, следовательно, его право на получения удовлетворения о реализации предмета залога может быть осуществлено на основании специальных норм Закона о банкротстве, в соответствующем деле о банкротстве ООО «ВДТ Строй».

Как установлено материалами дела, 12.10.2021 определением Арбитражного суда Новосибирской области по делу о банкротстве ООО «ВДТ Строй» № А45-10429/2019 требования истца, а также АО «Сургутнефтегазбанк» были включены в реестр требований кредиторов как обеспеченные имущества должника, а именно зданием Гостиницы входящий в состав Объекта №2.

Таким образом, по сути, истец и АО «Сургутнефтегазбанк» реализовали свое право залога в отношении Гостиницы входящей в состав Объекта № 2.

Избрание залогодержателем такого способа защиты как признание последующего договора залога недействительным должно быть обусловлено таким нарушением прав и законных интересов предшествующего залогодержателя, которое не может быть защищено иным способом.

Таким образом, применительно к статье 168 ГК РФ, последующие договоры залога не могут быть признаны недействительными, так как кодексом предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок.

Исходя из содержания искового заявления, а также позиции истца изложенной в судебном заседании 25.01.2022, 10.03.2022 требования заключаются в том, что истец, по сути, просит, исключить Банк из числа залоговых кредиторов ООО «ВДТ Строй» в отношении Объекта № 2 (залоговый статус Банка установлен определением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.09.2019 по делу №А45-10429/2019) с целью разрешить вопрос о старшинстве залогов при получении удовлетворения включенных в реестр требований кредиторов ООО «ВДТ Строй» требований от реализации предмета залога.

Как следует из уточненного искового заявления, истец указывает, что вместо приведенных в исковом заявлении норм, его права подлежит судебной защите на основании ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве, истец заявляет, что наличие действующего залога Банка в отношении входящей в состав Объекта № 2 Гостиницы препятствует получению истцом, а также АО «Сургутнефтегазбанк» удовлетворения включенных в реестр требований кредиторов ООО «ВДТ Строй» своих требований за счет реализации данного объекта.

Данный довод истца также свидетельствует о том, что истцом выбран неверный способ защиты своего права, поскольку, по сути, спор связан с установлением старшинства залогов с целью определения порядка удовлетворения залоговых требований истца и ответчика, а также АО «Сургутнефтегазбанк», включенных в реестр требований кредиторов ООО «ВДТ Строй», что исключает исковой порядок рассмотрения спора и подлежи рассмотрению в порядке ст. 60 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 № 127-ФЗ путем разрешения возникших разногласий в деле о банкротстве ООО «ВДТ Строй» А45-10429/2019.

В ходатайстве об уточнении исковых требований ООО «ФПО «Доверие» указывает на то обстоятельство, что перед заключением между ООО «ВДТ Строй» и ООО «Кварсис-Риэлт» договора 10/39 участия в долевом строительстве от 20.08.2015, со стороны ПАО «Межтопэнергобанк» было дано согласие на заключение данного договора.

Как указывает истец, в данном согласии Банк указал, что не возражает против заключения между названными лицами договора участия в долевом строительстве в отношении Гостиницы.

Также истец ссылается на то, что Банк был согласен на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 Закона об участии в долевом строительстве, а также на прекращение права залога в отношении Гостиницы в случае, предусмотренном пунктом 8 статьи 13 названого Федерального закона.

Приведенный довод истца, дополнительно доказывает то обстоятельство, что залог Банка в пользу Объекта № 2 в состав, которого входит Гостиница, возник раньше, чем был заключен договор участия в долевом строительстве № 10/39, на котором истец основывает свои требования.

При этом, истец неверно трактует названные нормы Федерального закона об участии в долевом строительстве.

Согласно ч.2, ст. 15 Закона об участии в долевом строительстве при недостатке денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяются между участниками долевого строительства и залогодержателями указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона, пропорционально размерам их требований к момент удовлетворения этих требований.

Как следует из п. 6 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в редакции действующий на момент предоставления Банком согласия (05.08.2015) если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1-3 настоящий статьи, было передано в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается при одновременном соблюдении следующих условий:

1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1-3 настоящей статьи, является банк;

2) от указанного в пункте первом настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящий статьи.

Как следует из п.8, ст. 13 Закона об участии в долевом строительства (в редакции действующий на дату предоставления Банком согласия) с момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Из анализа приведенных норм следует, что согласие Банка на заключение договора участия в долевом строительстве не прекращает правого залога Банка, возникшего до заключения договора участия в долевом строительстве, данным документом Банком дано свое согласие на удовлетворение своих требований от реализации предмета залога совместно с участниками долевого строительства пропорционально размерам имеющихся требований к моменту их удовлетворения.

По смыслу закона, объект долевого строительства (Гостиница) будет является свободным от обременений Банка только в том случае, если будет достроен, введен в эксплуатацию и передан участнику долевого строительства по акту приема-передачи (ст. 8 Федерального закона об участии в долевом строительстве).

До момента ввода объекта в эксплуатацию, он находится в залоге у Банка, как у лица, предоставившего застройщику денежные средства на его строительство.

Доводы истца о том, что Гостиница не может быть достроена и введена в эксплуатацию, так как застройщик объекта – ООО «ВДТ Строй» находится в процедуре банкротства и поэтому залога Банка следует прекратить, является не относимыми к указанной правовой ситуации по следующим основаниям:

- Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает прекращение права залога Банка ввиду ненадлежащего исполнения застройщиком взятых на себя обязательств перед участником долевого строительства, в том числе не завершение строительства. Названная норма однозначно указывает на основание прекращение залога - ввод объекта в эксплуатацию и передача его участнику долевого строительства в собственность;

- до момента передачи объекта участнику долевого строительства, объект (Гостиница) находится в собственности застройщика (ООО «ВДТ Строй»), а не участника долевого строительства, таким образом, должник за счет своего имущества обеспечивает исполнение взятых на себя обязательств перед Банком.

При этом арбитражный суд учитывает выводы, сделанные Арбитражным судом Новосибирской области в решении от 04.02.2020 по делу № А45-28646/2019, где на странице 13 указано, что с учетом незавершенности строительством объекта (Объект № 2 в состав которого входит Гостиница) удовлетворение заявленного иска повлечет нарушение прав залогодержателя, поскольку, обременение в вида залога за ПАО «Межтопэнергобанк» сохраняется до момента исполнения обязательств по договору.

Также суд обращает внимание на то обстоятельство, что истец, а также АО «Сургутнефтегазбанк» не являются участниками долевого строительства. Данным участником является ООО «Кварсис-Риэлт».

Следовательно, истец и АО «Сургутнефтегазбанк» не могут быть наделены правом на получение от застройщика объекта долевого строительства. Их права ограничиваются правами залогодержателя, как лица предоставившего денежные средства для оплаты участником долевого строительства (ООО «Кварсис-Риэлт») своим прав застройщику (ООО «ВДТ Строй»).

При таких обстоятельствах, в удовлетворении предъявленного ООО «ФПО «Доверие» иска следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 110, 150, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В части требования о признании права залога (ипотеки) акционерного общества «Сургутнефтегазбанк» и общества с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленная организация «Доверие» в отношении объекта незавершенного строительства, степень готовности: 56%,  площадь общая: 31060,9 кв. м., кадастровый (или условный) номер: 54:35:000000:28171 производство по делу прекратить.

В остальной части требований в иске отказать.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью «Финансово-промышленная организация «Доверие» справку на возврат государственной пошлины по иску в сумме 4 200 рублей 00 копеек.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный  суд Западно-Сибирского округа при условии, что  оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал  в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья                                                      И.В. Лузарева