АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А84-6854/2021

25 августа  2022 г.

город Севастополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 18.08.2022

Решение изготовлено в полном объеме 25.08.2022.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Смолякова А.Ю., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый» "(ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, г. Севастополь) 

к городу федерального значения Севастополю в лице  Департамента финансов города Севастополя, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, г. Севастополь 

к Департаменту архитектуры и градостроительства города Севастополя ОГРН: 

<

***>

 о возмещении убытков, 

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Общества с ограниченной ответственностью "Альфагруппинвест", Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца – ФИО2, по доверенности от 01.02.2022;

от ответчиков:

от Города федерального значения Севастополю в лице Департамента финансов города Севастополя – ФИО3 по доверенности от 11.01.2022, № 15/01-14;

от Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя – ФИО4 по доверенности от 10.01.2022, № 01-33/2217-Д.

установил следующее:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый» "обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Городу федерального значения Севастополю в лице  Департамента финансов города Севастополя о взыскании убытков в размере 3 092436,48 рублей в качестве возмещения убытков, причиненных незаконными действиями Департаменту архитектуры и градостроительства города Севастополя. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ)

Определением от 17.11.2021 суд принял исковое заявление к производству и привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

18.02.2022 от Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый» "поступило заявление об уточнении исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, которые были приняты судом.

04.04.2022 от Департамента финансов города Севастополя поступило ходатайство об изменении процессуального статуса Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя и привлечении его в качестве соответчика по делу.

Определением от 12.04.2022 суд привлек в качестве соответчика Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя.

ООО «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый» является субарендатором земельного участка площадью 31643 +/- 62 кв.м, с кадастровым номером 91:04:000000:105, расположенным по адресу: гор. Севастополь, в районе ул. Горпищенко.

04 марта 2021 г. ООО «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый» (далее - Истец), обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя (далее - Ответчик) с заявлением № 391/01-03/21 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Комплекс многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания жилой застройки  по ул. Горпищенко в городе Севастополе II этап строительства» (далее - Заявление о выдаче разрешения на строительство)

10 марта 2021 г. Ответчиком было вынесено решение за №314/03-03/21 об отказе в выдаче разрешения на строительство (копия прилагается).

Решением Арбитражного суда города Севастополя по делу № А84-1581/2021 от 08 июня 2021 года признано недействительным решение Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 10.03.2021 № 314/03-03/21 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Комплекс многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания жилой застройки по ул. Горпищенко в г. Севастополе II этап строительства».

На Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя возложена обязанность выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства: «Комплекс многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания жилой застройки по ул. Горпищенко в г. Севастополе II этап строительства».

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2021 года решение Арбитражного суда города Севастополя от 08 июня 2021 года по делу № А84-1581/2021 оставлено без изменения. Решение вступило в законную силу.

23 июня 2021 года Истцом получен исполнительный лист ФС №0254251298.

25 июня 2021 года исполнительный лист передан в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя.

30 июня 2021 года Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя во исполнение решения суда выдано Разрешение на строительство № RU91- 94104000-936-2021 (копия прилагается).

Фактически, с 10 марта 2021 года по 30 июня 2021 года, Истец в результате незаконных действий Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, не мог использовать часть арендуемого земельного участка с кадастровым номером 91:04:000000:105 по целевому назначению по независящим от Истца причинам.

Департаменту архитектуры и градостроительства города Севастополя направило в суд свои возражения, в которых просило суд в удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый» "отказать в полном объёме.

Отзыв мотивирован тем, что истец не доказал наличие и размер убытков причиненных незаконными действиями (или бездействиями) государственных органов.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы искового заявления.

 Ответчики возражали по доводам заявленных требований, просили в иске отказать. Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения лиц, явившихся в заседание, суд установил следующее. 

04.03.2021 ООО «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый» обратилось с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства в отношении объекта - «Комплекс многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания жилой застройки по ул. Горпищенко в г. Севастополе II этап строительства» на земельном участке 91:04:000000:105, расположенном по адресу: г. Севастополь, Нахимовский район, шоссе Лабораторное, 33 сроком на 25 месяцев. К заявлению был приложен пакет документов, установленный ст. 51 ГрК РФ.

Рассмотрев указанное заявление от 04.03.2021 № 391/01-03/21, Департамент письмом от 10.03.2021 № 314/03-03/21 отказал заявителю в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на прекращение действия особенностей регулирования градостроительных отношений, установленных ч. 1.2 ст. 12.1 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ и Постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 N 339-ПП «Об утверждении Положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города федерального значения Севастополя». При прекращении особенностей регулирования градостроительных отношений на территории города Севастополя не могут быть выданы разрешения на строительство (реконструкцию)  объектов капитального строительства, за исключением объектов федерального и регионального значения, а также объектов разрешительные документы на проектирование и/или строительство которых были выданы до 18.03.2014 в соответствии с законодательством Украины.  

Не согласившись с принятым решением, оформленным письмом от 10.03.2021 № 314/03-03/21, и посчитав свои права и законные интересы нарушенными принятием спорного решения, ООО «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением в соответствии с положениями главы 24 АПК РФ.

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 08 июня 2021 года и Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17 сентября 2021 года признано недействительным решение Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 10.03.2021 № 314/03-03/21 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства «Комплекс многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания жилой застройки по ул. Горпищенко в г. Севастополе II этап строительства».

Обязано Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя выдать разрешение на строительство объекта капитального строительства: «Комплекс многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания жилой застройки по ул. Горпищенко в г. Севастополе II этап строительства».

В свою очередь между Обществом с ограниченной ответственностью "Альфагруппинвест" (Субарендодатель) и ООО «Специализированный застройщик Жилого комплекса «Новый» ( Субарендатор)  заключен договор субаренды от 11 декабря 2020 года, где Субарендодатель предоставляет, а  Субарендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок , с кадастровым номером 91:04:000000:105, площадью 31643 кв. м. расположенный по адресу: Российская Федерация,  г. Севастополь, Нахимовский район, в районе ул. Горпищенко.

 Согласно п.2.1 договора величина годовой субарендной платы составляет 84 544 400,00 (восемьдесят четыре миллиона пятьсот сорок четыре тысячи четыреста рублей 00 копеек) рублей.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ), а также согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Из пункта 3 статьи 405 ГК РФ следует, что должник не считается просрочившим пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. 

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ). 

В силу статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (пункт 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (пункт 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3); правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (пункт 4).

 Общее регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952. 

 Кроме того, в соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. 

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно, когда: 

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1);

 - переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (пункт 3); 

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4). 

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса. 

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 № 305-ЭС15-15053 сформулирована следующая правовая позиция. 

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

 В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

 В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании пункта 2 статьи 620 ГК РФ обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. 

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

 Согласно разделу 2 Проектной документации «Схема планировочной организации строительства земельного участка» 02920/20-ПЗУ площадь участка II этапа строительства с учетом работ по благоустройству территории в границах землеотвода составляет 3 772 м2 

Согласно договору субаренды земельного участка от 11 декабря 2020 года величина годовой субарендной платы составляет 84 544 400 рублей.

Общая площадь земельного участка - 31 643 кв.м.

Площадь земельного участка II этапа - 3 772 кв.м.

Сумма годовой арендной платы за весь земельный участок - 84 544 400,00 руб.

Сумма месячной арендной платы за весь земельный участок - 7 045 366,67 руб.

Период невозможности использовать земельный участок - 112 календарный дней (с_ 10 марта 2021 г. по 30 июня 2021 г.)

Стоимость субаренды за 1 кв.м, в сутки - 7,32 руб. исходя из расчета: (84 544 400 руб./31 643 кв.м.)/365 дней = 7,32 руб.

Размер убытков в виде излишне уплаченной арендной платы - 3 092 436,48 руб.

исходя из расчет: 3 772 кв.м.*7,32 руб.*112 дней - 3 092 436,48 руб.

Таким образом, в результате незаконных действий государственного органа - Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, выраженных в незаконном отказе в выдаче разрешения на строительство, что доказано вступившими в силу решениями суда, Истцу причинен убыток в размере 3 092 436,48 руб в виде арендной платы, выплаченной Истцом в период когда он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Суд отклоняет доводы ответчика о необходимости исчисления площади заблокированного к использованию участка исключительно по границам возводимого здания.

Главное целью освоения соответствующей части земельного участка является возведение здания. Препятствование в достижении этой цели в течение определенного периода времени означает препятствование в обеспечении рентабельности арендной платы за всю часть земельного участка, а не только под проекцией здания.

Как указано в пункте  14 Постановления  Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2019 г. № 13 «О некоторых вопросах применения судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации, связанных с исполнением судебных актов по обращению взыскания на средства бюджетов бюджетной системы Российской Федерации», субъектом, обязанным возместить вред по правилам статьи 1069 ГК РФ, и, соответственно, ответчиком по указанным искам является Российская Федерация, от имени которой в суде выступает главный распорядитель бюджетных средств по ведомственной принадлежности тех государственных органов (должностных лиц), в результате незаконных действий (бездействия) которых физическому или юридическому лицу причинен вред (пункт 3 статьи 125 ГК РФ, статья 6, подпункт 1 пункта 3 статьи 158 БК РФ).

На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

РЕШИЛ:

взыскать с города федерального значения Севастополя в лице Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, ОГРН 

<

***>, за счет казны города федерального значения Севастополя 3 105 110,40 рублей возмещения убытков, причиненных действиями Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, и 38 526 рублей расходов на уплату государственной пошлины.

Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.      

Судья                                                                       А.Ю. Смоляков