Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-33341/21

01 декабря 2021 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2021 года

Полный текст решения изготовлен 01 декабря 2021 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.В. Гриневой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление АО "ДЕНИЗ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" (141421, Московская область, Химки город, Сходня микрорайон, Горная улица, 23-А, 18, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Администрации городского округа Химки Московской Области (141402, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании Договора аренды земельного участка № ЮА-169 от 30.11.2011 года прекращенным,

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

АО "ДЕНИЗ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Химки Московской области с требованиями:

- признать прекратившим действие Договор аренды земельного участка № ЮА-169 от 30.11.2011 г., заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060221:76 с 07.03.2013 г. (дата регистрации права собственности на квартиру 3, расположенную в доме по адресу: 

<

...> дивизии, дом 4, корпус 1) даты, когда земельный участок перешел в собственность собственников помещений в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...> дивизии, дом 4, корпус 1;

- обязать Администрацию г.о. Химки Московской области дополнить Соглашение № 622 от 13.10.2020 г. о расторжении Договора аренды № ЮА-169 от 30.11.2011 г. пунктом, в соответствии с которым данный договор считается расторгнутым с 07.03.2013 г.;

-обязать Администрацию г.о. Химки Московской области прекратить начисление арендной платы, произвести перерасчет арендных платежей по Договору аренды земельного участка № ЮА-169 от 30.11.2011 г., заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060221:76 с 07.03.2013 г.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель ответчика изложил позицию по делу, согласно письменному отзыву.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Химки Московской области и АО "ДЕНИЗ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" заключен договор аренды земельного участка от 30.11.2011 № ЮА-169, в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060221:76, общей площадью 1 838 м2, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресному ориентиру: 

<

...> предоставленного для строительства и эксплуатации многоэтажного жилого дома, сроком до 30.12.2016. 

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке: дата регистрации 27.12.2011 номер записи № 50-50-10/094/2011-300.

Материалами дела, в том числе выпиской из ЕГРН, подтверждается, что в границах земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060221:76 возведен и введен в эксплуатацию жилой многоквартирный дом. 

Как указывает истец, 07.03.2013 зарегистрировано право собственности на квартиру 3, расположенную в вышеуказанном жилом доме (регистрационная запись № 50-50-10/019/2013-125).

АО "ДЕНИЗ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" обратилось в Администрацию городского округа Химки Московской области с просьбой признать данный факт имеющий юридическое значение ‒ прекращение действия Договора аренды с 07.03.2013 г., подготовить соглашение об его расторжении с указанной даты и произвести перерасчет арендных платежей по Договору аренды с 07.03.2013:

- исх.: № 02/717/20 от 26.06.2020 ‒ по результатам рассмотрения данного обращения в адрес АО «ДЕНИЗ-Девелопмент» направлен окончательный ответ рассмотрения обращения по существу (исх. № 132исх-13784 от 16.10.2020), которым направлено Соглашение № 622 от 13.10.2020 о расторжении договора аренды (далее ‒ Соглашение № 622), которым предлагается расторгнуть Договор аренды не с 07.03.2013, а с момента государственной регистрации направляемого соглашения, то есть текущим числом.

- исх.: № 02/776/20 от 03.11.2020  ‒ по результатам рассмотрения данного обращения в адрес АО «ДЕНИЗ-Девелопмент» направлен ответ (исх. № 132исх-16556 от 03.12.2020), которым Администрации городского округа Химки Московской области повторно предлагает подписать Соглашение № 622, направленное предыдущим письмом, то есть расторгнуть Договор аренды текущим числом, а не с 07.03.2013.

Вышеизложенное послужило основанием обращения АО "ДЕНИЗ-ДЕВЕЛОПМЕНТ" в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (статья 413 ГК РФ). 

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с совместным постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно п. 26 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Истец представил в материалы дела выписку из ЕГРН и разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома от 29.12.2012 № RU50301000-171, которыми подтверждается, что завершено полное освоение земельного участка в связи со строительством жилых многоквартирных домов, а также свидетельство о государственной регистрации права от 07.03.2013 № 50-AEN 019428 на квартиру с кадастровым номером 50:10:0060221:89, расположенную в вышеуказанном жилом доме.

Действующее земельное и жилищное законодательство связывает прекращение прав застройщика на земельный участок именно с государственной регистрацией прав на помещения в жилом многоквартирном доме, а не с моментом ввода такого объекта в эксплуатацию.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443, определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526.

Таким образом, исходя из установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что договор аренды от 30.11.2011 № ЮА-169 прекратился в силу закона с 07.03.2013, в связи с чем, указанное требования подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование обязать Администрацию городского округа Химки Московской области дополнить Соглашение № 622 от 13.10.2020 о расторжении Договора аренды № ЮА-169 от 30.11.2011 пунктом, в соответствии с которым данный договор считается расторгнутым с 07.03.2013.

Между тем, данное требование является по своей сути требованием об урегулировании разногласий. Поскольку арбитражным судом установлен факт прекращения договора аренды с 07.03.2013, заключение отдельного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.11.2011 № ЮА-169 не требуется. 

Истец также просит обязать Администрацию городского округа. Химки Московской области прекратить начисление арендной платы, произвести перерасчет арендных платежей по Договору аренды земельного участка от 30.11.2011 № ЮА-169 заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060221:76 с 07.03.2013.

При рассмотрении указанного требования, судом установлено, что все начисления по арендной плате должны быть прекращены с момента прекращения договора аренды.

Материально-правовой интерес АО «Дениз-Девелопмент» в настоящем споре по существу заключается в возврате суммы переплаты арендных платежей, внесенных обществом по договору земельного участка от 30.11.2011 № ЮА-169.

Исходя из их материально-правового содержания, указанные требования обществом могут выдвигаться либо в качестве возражений против иска арендодателя о взыскании задолженности по арендной плате, либо в качестве оснований по иску о взыскании неосновательного обогащения, составляющего переплату по договору аренды.

Кроме того, само по себе производство Администрацией перерасчета арендной платы как арифметического действия, результатом которого будет установление суммы переплаты арендной платы со стороны арендатора по прекращенному договору аренды, не восстановит каких-либо прав АО «Дениз-Девелопмент», поскольку такое действие не предусмотрено законом в качестве основания для возврата денежных средств по договору, прекратившему свое действие. Произвести зачет переплаченных по договору аренды денежных средств в счет обязательств заявителя по другому договору, нормами действующего законодательства либо условиями заключенных сторонами договоров аренды так же не предусмотрен. 

При этом истец, предъявляя указанные требования в настоящем споре не просит возвратить уплаченную арендную плату по спорному соглашению, соответственно обстоятельства фактической оплаты истцом аренды по соглашению, судом не устанавливаются и не рассматриваются.

Между тем, требование истца об обязании ответчика снять все начисления по арендной плате не согласуются с установленными ст. 12 ГК РФ способами защиты нарушенного права, поскольку письма и претензии ответчика к истцу о необходимости оплаты аренды носят информационный характер и не выражены в каких-либо действиях ответчика по фактическому завладению денежными средствами истца.

Необходимо отметить, что провести переквалификацию заявленных истцом требований не представляется возможным, поскольку требование о производстве перерасчета не является определенным. В иске истце не указал, какие платежи и на какую конкретно сумму, по его мнению, подлежат перерасчету или возврату ему в качестве переплаты. Данное обстоятельство препятствует рассмотрению судом заявленных требований в качестве требований о взыскании неосновательного обогащения.

По смыслу статей 4, 40, 41, 44, 49, 125 АПК РФ исключительное право определения предмета исковых (заявленных) требований принадлежит истцу (заявителю). Однако способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

В связи с чем, суд не находит оснований для удовлетворения требований об обязании дополнить соглашение о расторжении договора аренды от 30.11.2011 № ЮА-169; об обязании прекратить начисление арендной платы, произвести перерасчет арендных платежей по Договору аренды земельного участка от 30.11.2011 № ЮА-169.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично. 

Признать договор от 30.11.2011 № ЮА-169 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060221:76 прекратившим свое действие с 07.03.2013. 

В удовлетворении остальной части иска отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

 

Судья                                                          А.В. Гринева