АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

                        Резолютивная часть решения объявлена 18 марта  2021 года

                     Решение изготовлено в полном объеме 25 марта 2021 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению 

индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

 к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

 третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, прокуратура Ставропольского края, управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Губернатор Ставропольского края, Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае, ФИО3 (адрес регистрации: КЧР, 

<

...>),

 о признании недействительным решения Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю от 26.03.2020 № 026/10/18.1-773/2020, о признании незаконным бездействия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю по рассмотрению обращения (жалобы) ИП ФИО2, поступившей из прокуратуры Ставропольского края (от 13.04.2020 вх. № 2829, от 20.04.2020 вх. № 3738э),

 при участии в судебном заседании: от заявителя индивидуального предпринимателя ФИО2 (лично по паспорту), представителя заинтересованного лица – ФИО4 по доверенности от 11.01.2021 № СН/03-10/2021 (диплом рег. 2 номер 1185 от 28.06.2003), представителя прокуратуры Ставропольского края - Беланова В.В. по удостоверению ТО № 246297, представителя Губернатора Ставропольского края - ФИО5 по доверенности от 02.02.2021 № 01-22.1/1371 (диплом рег. номер 394 от 05.05.2001), в отсутствие представителей третьих лиц Управления Росреестра по Ставропольскому краю, ТУ Росимущества в Ставропольском крае, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае, ФИО3, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,     

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края поступило заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее - заявитель, ИП ФИО2, предприниматель) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее - территориальное управление), Управлению Федеральной антимонопольной службы по Ставропольскому краю (далее - заинтересованное лицо, антимонопольный орган, УФАС по Ставропольскому краю),  прокуратуре Ставропольского края (далее - прокуратура края),  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Ставропольскому краю, управление),  Губернатору Ставропольского края (далее - губернатор края), уполномоченному по защите прав предпринимателей в Ставропольском крае (далее - уполномоченный по защите прав предпринимателей в крае) об оспаривании действий (бездействия), решений, допущенных (принятых) при рассмотрении обращений предпринимателя на незаконные действия  организатора торгов (территориального управления) на право заключения  договора аренды земельного участка федеральной собственности, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 26:12:031812:3073, площадью 9 097 кв.м.

 Определением от 04.08.2020 в целях более эффективного осуществления правосудия, суд пришел к выводу о целесообразности выделения в отдельное производство следующих требований к антимонопольному органу:

- о признании недействительным решения УФАС по Ставропольскому краю от 26.03.2020 № 026/10/18.1-773/2020, принятого по результатам рассмотрения жалобы предпринимателя  в порядке, предусмотренном статьей  18.1 Федерального закона  от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ);

- о признании незаконным бездействия УФАС по  Ставропольскому краю по рассмотрению обращений (жалоб) ИП ФИО2, поступивших из прокуратуры края (от 13.04.2020 вх. № 2829, от 20.04.2020 вх. № 3738э).

В судебном заседании предприниматель заявила отвод судье, рассматривающему настоящий спор (отклонен судом согласно определению от 11.03.2021), требования поддерживала полностью, после перерыва явку в судебное заседание не обеспечила. 

УФАС по Ставропольскому краю в отзыве и представитель в судебном заседании требования не признали полностью. Антимонопольный орган ссылался на отсутствие нормативного ограничения размера суммы задатка  на участие в торгах, в связи с чем полагал, что нарушений порядка  организации и проведения торгов, установленных нормами статей  39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), допущено не было. Также  заинтересованное лицо утверждало, что доводы заявителя противоречат фактическим обстоятельствам, поскольку отсутствие обременений в отношении  земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:3073, площадью 9 097 кв.м подтверждается выпиской кадастрового паспорта земельного участка. Вместе с тем заявителю в установленный срок и в соответствии действующим законодательством антимонопольным органом были даны ответы на  обращения, поступившие из прокуратуры края и от уполномоченного по защите прав предпринимателей в крае.

 Участвующие в судебном заседании представители прокуратуры края, губернатор края, полагали требования предпринимателя необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку доказательств нарушения оспариваемыми решением  и бездействием прав и законных интересов заявителя не имеется.

 Иные участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс, АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

 Изучив материалы дела, оценив доводы заявления, отзыва на заявление, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в судебном заседании, арбитражный суд считает, что требование о признании незаконным решения УФАС по Ставропольскому краю от 26.03.2020 № 026/10/18.1-773/2020, а также незаконным бездействия антимонопольного органа удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. 

Как видно из материалов дела, территориальным управлением 07.02.2020 издано распоряжение № 26-73р о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, согласно которому решено:

 -организовать проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, по лоту согласно Приложению №1;

 -установить время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («Шаг аукциона»);

 -разместить на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, извещение о проведении торгов.

 10 февраля 2020 года территориальным управлением на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» torgi/govбыло размещено извещение № 100220/0004559/02 о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка, а также организатором торгов обеспечено опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа по месту нахождения земельного участка в газете «Ставропольская правда» выпуск от 11.02.2020 № 14 (27494). 

Согласно извещению № 100220/0004559/02 организатором аукциона выступило территориальное управление. Дата и место проведения аукциона: 18.03.2020 в 11.00 часов по адресу: 

<

...>, актовый зал. Дата окончания приема заявок 12.03.2020, 18.00. В качестве предмета аукциона в извещении указан лот № 1- право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, расположенного по адресу: 

<

...> кадастровый номер 26:12:031812:3073, площадью 9 097 кв.м, категория земель земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - «хранение и  переработка сельскохозяйственной продукции (1.15), пищевая промышленность (6.4)». Начальная цена предмета аукциона (начальный размер ежегодной арендной платы) - 301 000 руб. Сумма задатка - 1 240 000 руб. Шаг аукциона (3% от начальной цены предмета аукциона) - 9 300 руб. Границы земельного участка определены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Вид права - аренда. Срок аренды - 9 лет.

18 марта 2020 года ИП ФИО2 обратилась в территориальное управление с заявкой на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка (для физических лиц и индивидуальных предпринимателей) перечислив согласно платежному поручению от 18.03.2020 № 872 задаток на участие в аукционе по лоту № 1, КН ЗУ 26:12:031812:3073 в размере 62 000 рублей.

Согласно протоколу от 19.03.2020 № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 100220/0004559/02 аукционная комиссия территориального управления провела процедуру рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе 19.03.2020 в 11.00. Комиссией рассмотрены следующие заявки на участие в аукционе: 

-заявка ФИО3 (рег. от 17.03.2020 № 1), задаток поступил в размере 1 240 000 руб. - допущен;

 -заявка ФИО2 (рег. от 18.03.2020 № 2), задаток поступил в размере 62 000 руб.- не допущена по причинам несоблюдения требований, установленных в извещении организатором аукциона о предоставлении документов, подтверждающих внесение задатка в размере 1 240 000 руб., не поступления задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе.

В решении комиссии аукцион по лоту № 1 признан несостоявшимся, так как при рассмотрении заявок на участие в аукционе только одна заявка признана соответствующей требованиям и условиям аукциона. Комиссией принято решение заключить с лицом, признанным единственным участником аукциона договор аренды земельного участка по начальной цене предмета аукциона, размер ежегодной арендной плат по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона. 

 В письмах от 19.03.2020 № 26-04/1780 и № 26-04/1781, подготовленных в связи с запросами предпринимателя, территориальное управление информировало заявителя о том, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости объекты недвижимости, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:3073 отсутствуют, а информация, необходимая для проведения аукциона, установленная нормами статей 39.11-39.13 Земельного кодекса размещена в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка и находится в свободном доступе на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте http://torgi/gov.ru. 

24 марта 2020 года на электронном сайте прокуратуры края за № ВО-7952-20-20070001 зарегистрировано обращение предпринимателя от 19.03.2020, в котором заявитель сообщала о нарушениях действующего законодательства, допущенных территориальным управлением при проведении аукциона на право заключение договора аренды земельного участка согласно извещению №100220/0004559/02. В обращении предприниматель полагала, что объем задатка в размере, указанном в извещении № 100220/0004559/02, следует оценивать как ограничение на допуск к участию в аукционе. Утверждала, что являются незаконными действия организатора аукциона установившего в извещении № 100220/0004559/02 завышенный размера задатка (1 240 000 руб.) по отношению к начальной годовой цене лота (310 000 руб.), что в 4 раза превышает установленный начальный размер арендной платы за земельный участок в год. Данное условие противоречит смыслу самих торгов и целям задатка, приводит к недопущению, ограничению или устранению конкуренции. Также заявитель сообщала, что при ознакомлении с Публичной кадастровой картой и космическими снимками ею обнаружен тот факт, что на выставленном на аукцион земельном участке с кадастровым номером 26:12:031812:3073, площадью 9 097 кв.м расположены здания, строения и сооружения, которые согласно извещению № 100220/0004559/02 не были указаны в аукционной документации, что свидетельствует о недостоверной информации в извещении о существующих фактических обременений и ограничений в отношении земельного участка.

В обращении, поступившем в прокуратуру края, предприниматель просила:

           -проверить на соответствие требованиям действующего законодательства аукционную документацию по извещению № 100220/0004559/02, по лоту № 1; 

            -проверить и провести земельный контроль в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:3073; 

            -внести прокурорский протест и приостановить аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по извещению № 100220/0004559/02, по лоту № 1; 

            -аннулировать аукционную документацию по организации и проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка по извещению № 100220/0004559/02, по лоту № 1.

             Сопроводительным письмом от 31.03.2020 № 7/3р-2020 прокуратура края руководствуясь положениями пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», статьей 10 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации» и пункта 3.5 Инструкции «О порядке рассмотрения обращений и приема граждан в органах прокуратуры Российской Федерации», утвержденной приказом Генерального прокурора Российской Федерации от 30.01.2013 № 45, направила обращения ИП ФИО2 для рассмотрения по существу и.о. руководителя управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю и начальнику УФАС по Ставропольскому краю. 

Согласно сопроводительному письму прокуратуры края от 31.03.2020 № 7/3р-2020 указанная информация направлена предпринимателю для сведения; о результатах рассмотрения обращения и принятых мерах должностным лицам контролирующих органов следовало сообщить заявителю в установленный срок.

В обращении предпринимателя, поступившем на электронный сайт  уполномоченного по защите  прав  предпринимателей (зарегистрировано  20.03.2020 вх № 40-э), также сообщалось о нарушениях, допущенных территориальным управлением  при организации проведения торгов  (извещение  № 10220/0004559/02, лот № 1). Данное обращение передано уполномоченным по защите  прав  предпринимателей  в адрес  руководителя  Управления  ФАС по Ставропольскому краю сопроводительным письмом  от 17.04.2020 № 13-12/6257, для проверки  изложенных в нем фактов и доводов. 

Также 19.03.2020 предприниматель обратилась в УФАС по Ставропольскому краю с жалобой (вх. № 2204)  по извещению  о проведении торгов  № 100220/0004559/02,  по лоту № 1, в которой  сообщала о нарушениях Закона № 135-ФЗ, допущенных территориальным управлением при проведении аукциона на право заключение договора аренды земельного участка согласно извещению № 100220/0004559/02, а именно:

- установив в извещении № 100220/0004559/02 размер задатка 1 240 00 руб. и предусмотрев, что его неоплата влечет отказ в допуске к участию в аукционе, организатор  ограничил доступ на участие в аукционе потенциальных участников (субъектов малого и среднего  предпринимательства), при этом размер задатка является очень высоким (не соответствующим целям антимонопольного законодательства),  противоречит смыслу торгов и целям задатка, так как в 4 раза превышает предусмотренный в проекте договора начальный размер арендной платы за земельный участок в год;

-согласно данным Публичной  кадастровой карты и  космических снимков  на выставленном на аукцион земельном участке с кадастровым номером 26:12:031812:3073, площадью 9 097 кв.м обнаружены здания, строения и сооружения (объекты недвижимости), которые в извещении № 100220/0004559/02 и в аукционной документации не указаны, что свидетельствует о недостоверной информации в извещении о существующих фактических обременениях и ограничениях в отношении выставленного на торги  земельного участка;

-в опубликованном организатором торгов в составе проектной документации  проекте договора  аренды земельного участка содержатся условия (пункты 3.4, 5.3, 9.1, 9.2), не соответствующие  обязательным запретам  на уступку прав арендатора, установленным в части 4 статьи  448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), так как немотивированно и незаконно расширяют права арендатора (победителя торгов), предоставляя ему возможность передачи земельного участка в субаренду.

В уведомлении  от  23.03.2020 № ДС/03-3924/2020  антимонопольный орган уведомил  территориальное управление и заявителя  о поступлении  жалобы и  о приостановлении торгов, а также сообщил, что рассмотрение жалобы предпринимателя   назначено на  26.03.2020 на 10.00 по адресу: 

<

...>, УФАС по Ставропольскому краю, каб. 315.

В решении УФАС по Ставропольскому краю от 26.03.2020 № 026/10/18.1-773/2020 антимонопольный орган констатировал следующее:

-нормами  частей 14, 15 статьи 39.11 Земельного кодекса определены  ограничения о формировании начальной стоимости предмета аукциона, в то же время каких-либо ограничений в части установления организатором торгов размера задатка  не установлено;

-отсутствие обременений на земельном участке  подтверждается выпиской  кадастрового  паспорта земельного  участка № 26:12:031812:3073, приобщенной к материалам рассматриваемой жалобы, что соответствует  тексту извещения о  рассматриваемом аукционе по лоту № 1, согласно которому  обременения на спорном земельном участке отсутствуют.

Согласно решению УФАС по Ставропольскому краю от 26.03.2020 № 026/10/18.1-773/2020  проанализировав  документацию о проведении торгов, а также  материалы дела антимонопольный орган пришел к выводу об  отсутствии в действиях территориального управления (организатора торгов) нарушений процедуры организации и  проведения торгов, и руководствуясь  ст. 18.1. Закона  № 135-ФЗ  признал  жалобу ИП  ФИО2 на действия организатора торгов  необоснованной.

О результатах рассмотрения  жалобы  в порядке ст. 18.1 Закона  № 135-ФЗ  предпринимателю сообщено в письме  от  27.03.2020  № ДС/03-4355/2020.

В письмах от 21.04.2020 № ДС/03-5365/2020 и от 23.04.2020 № ДС/03-3924/2020 УФАС по Ставропольскому краю сообщило предпринимателю о результатах рассмотрения ее жалоб, поступивших от уполномоченного по защите прав предпринимателей в крае (вх. № 3715э от 20.04.2020) и  из прокуратуры края (вх. № 3738э от 20.04.2020).

Согласно письмам от 21.04.2020 № ДС/03-5365/2020 и от 23.04.2020 № ДС/03-3924/2020 предприниматель информирована, что ее аналогичная жалоба  на действия организаторов  торгов, ранее  поступившая  в адрес антимонопольного органа, признана необоснованной (дело № 026/10/18.1-773/2020).

 Предприниматель, полагая, что решение УФАС по Ставропольскому краю от 26.03.2020 № 026/10/18.1-773/2020, а также бездействие антимонопольного органа по рассмотрению ее жалоб, поступивших от уполномоченного по защите прав предпринимателей в крае  и из прокуратуры края, нарушают  права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, обратилась с заявлением в арбитражный суд.

 В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 3 статьи 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ненормативный акт, решение и действие (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц могут быть признаны недействительными или незаконными при одновременном несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Согласно пункту 1 данного постановления, если суд установит, что оспариваемый акт не соответствует закону или иным правовым актам и ограничивает гражданские права и охраняемые законом интересы 10 гражданина или юридического лица, то в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса он может признать такой акт недействительным.

В силу пункта 1 части 1 статьи 18.1 Закона № 135-ФЗ антимонопольный орган рассматривает жалобы на действия (бездействие) организатора торгов при организации и проведении торгов, заключении договоров по результатам торгов.

Действия (бездействие) организатора торгов могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов (часть 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции).

Основанием для подачи жалобы на действия (бездействие) юридического лица, организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии может быть нарушенное право.

.Нарушение прав может заключаться либо в ограничении доступа к участию в торгах ввиду неразмещения необходимой информации либо в форме необоснованного отклонения заявки участника.

Иные лица вправе обжаловать в антимонопольный орган нарушения, связанные с размещением информации о проведении торгов и порядком подачи заявок, права или законные интересы которых могут быть ущемлены или нарушены в результате несоблюдения порядка организации и проведения торгов.

По настоящему делу судом установлено, что  ИП ФИО2  подавала заявку на участие в открытом аукционе (лот № 1), и не допущена к участию в нем по причинам несоблюдения требования о предоставлении документов, установленных организатором в извещении №100220/0004559/02, подтверждающих внесение задатка в размере 1 240 000 руб. С учетом указанных обстоятельства  суд приходит к выводу о том, что предприниматель имела право обратиться в антимонопольный орган с жалобой на нарушение порядка размещения информации о проведении открытого аукциона или порядка подачи заявок, а также обжаловать условия конкурсной документации.

Порядок подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определен в статье 39.11 Земельного кодекса. Решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц. Аукцион является открытым по составу участников, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 статьи 39.11 Земельного кодекса. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе сведения о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 Земельного кодекса обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок ряд документов, в том числе документы, подтверждающие внесение задатка. Заявитель не допускается к участию в аукционе в случае непоступления задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе. Заявителям, не допущенным к участию в аукционе, организатор аукциона направляет уведомления о принятых в отношении них решениях. Результаты аукциона оформляются протоколом, который составляет организатор аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона.

В спорном случае исследовав и оценив в порядке статей 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, суд не усматривает оснований для оценки как не соответствующих закону действий территориального управления, выразившихся в установлении задатка в размере 1 240 000 руб. (равного 4 годовым размерам арендной платы) для участия в аукционе на право  заключения договора аренды, со сроком аренды – 9 лет, неоплата которого в установленном размере повлекла отказ предпринимателю в  допуске к участию в аукционе.

Согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского  кодекса участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

Таким образом, предусмотренный аукционной документацией задаток является обязательным условием участия в торгах и способом обеспечения исполнения обязательств по оплате цены договора, заключаемого по результатам этих торгов.

Установление условия о внесении задатка в размере 1 240 000 руб., равном 4 начальным  размерам ежегодной арендной платы, засчитываемого в счет оплаты цены договора, подлежавшего согласно извещению заключению на срок аренды - 9 лет,  не противоречило закону и включено по усмотрению уполномоченного органа в аукционную документацию на основании диспозитивных положений Гражданского кодекса об условиях проведения торгов и способах обеспечения исполнения обязательств, а также с целью дальнейшего обеспечения исполнения арендатором земельного участка обязанности по внесению арендной платы (аналогичная правовая позиция изложена в апелляционном определении Верховного Суда РФ от 19.05.2017 № 8-АПГ17-2).

Согласно подпункту 2 пункта 8 статьи 39.12 Земельного кодекса заявитель не допускается к участию в аукционе в случае, в том числе непоступления задатка на дату рассмотрения заявок на участие в аукционе.

Также суд считает неподтвержденными документально доводы ИП ФИО2  о наличии в отношении земельного участка, являющегося предметом аукциона (лот № 1), обременений, не отраженных в извещении, что свидетельствовало о недостоверной информации в аукционной документации.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием (подпункт 8 пункта 8 статья 39.11 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 9 части 8 статьи 39.11 Земельный кодекса земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком.

В спорном случае отсутствие обременений на земельном участке  подтверждалось выпиской из кадастрового  паспорта земельного  участка № 26:12:031812:3073, приобщенной к материалам жалобы, поступившей в антимонопольный орган, что соответствовало сведениям в извещении № 100220/0004559/02 по лоту № 1, согласно которым  обременения  отсутствуют. Также  по сведениям общедоступного информационного ресурса «Публичная кадастровая карта» в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:3073, и имеющейся выписке из ЕГРН, следует, что на территории, выставленного на торги земельного участка, какие-либо строения, сооружения, объекты недвижимости отсутствуют.

 Относительно неправомерности установления организатором торгов в отдельных пунктах проекта договора аренды земельного участка, прав арендатора передавать в субаренду  арендуемый земельный участок, суд принял во внимание  следующее.

Условия  пунктов 3.4, 5.3, 9.1, 9.2 проекта договора указывают на право арендатора  передать  в субаренду земельный участок, а арендные прав в залог с  письменного согласия арендодателя, для получения которого арендатору  следует предоставить  арендодателю,  соответствующие документы  для их  экспертизы.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса  арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, вправе, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу вышеприведенных нормативных положений, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащаяся в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса).

Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, является недопустимой, поскольку фактически позволяет по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Вместе с тем  суд считает, что пункты 3.4, 5.3, 9.1, 9.2 проекта договора, не противоречат пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса, а напротив имеются положения, направленные на ограничение прав арендатора  передавать земельный участок в субаренду, а арендные прав в залог, устанавливая возможность такой передачи  исключительно с  письменного согласия арендодателя и при наличии соответствующей экспертизы документов.   

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса к договорам субаренды (поднаем) применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Следовательно, к договорам субаренды применяются положения статьи 617 Гражданского кодекса о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.   

Из содержания указанных выше норм Гражданского кодекса, следует, что передача имущества третьему лицу названным способом (субаренда) не влечет утрату прав владения и (или) пользования в отношении передаваемого земельного участка, так как замена арендатора в обязательстве по аренде, вытекающих из заключенного на торгах договора аренды  не происходит.

Также согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса при передаче арендных прав в залог арендатор остается ответственным лицом по обязательствам, вытекающим из заключенного на торгах договора  аренды.

Принимая во внимание изложенное  суд приходит к выводу, что в нарушение статей 9 и 65 Кодекса предприниматель  не представила  доказательств, подтверждающих доводы о недопущении, ограничении или устранении конкуренции  при проведении  аукциона, вместе с тем  приводимые доводы не могут быть квалифицированы как установление требований аукционной  документации, ограничивающей  круг  потенциальных участников  торгов, а так же как нарушение  порядка  организации  и проведения торгов.

Доказательств подтверждающих, что действия территориального управления  при проведении аукциона препятствовали допуску предпринимателя к участию в аукционе, не имеется и  заявителем  не представлено.

Соответствующие доводы предпринимателя также не нашли своего подтверждения при рассмотрении  жалоб ИП ФИО2 в антимонопольном органе.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. 

Из смысла названной нормы следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

 ИП ФИО2 обращаясь с требованием о признании незаконным решения и бездействия антимонопольного органа, не учла, что, поскольку между территориальным управлением и ФИО3 имеются договорные отношения, восстановление нарушенного права применительно к рассматриваемому спору возможно путем подачи иска о признании торгов недействительными по основаниям и в порядке, предусмотренным в статье 449 Гражданского кодекса. 

 Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов   (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

По данному делу    предпринимателем в установленном порядке требований о признании торгов недействительными заявлено не было, между тем выбор ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований ИП ФИО2, заявленных в порядке главы 24 Кодекса. 

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (часть 3 статьи 201 АПК РФ). 

С учетом изложенных выше положений гражданского и публичного законодательства, а также фактических обстоятельств дела суд приходит к выводу об отсутствии, предусмотренных статьей 201 АПК РФ, оснований для удовлетворение требований предпринимателя  по настоящему делу. 

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                          РЕШИЛ

.

в удовлетворении требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                  В.Л. Карпель