Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград       Дело № А12-13471/2022

«24» августа 2022 года 

Резолютивная часть решения объявлена 17.08.2022 

Полный текст решения изготовлен  24.08.2022 

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Пятернина Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием средств аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) о признании договора аренды расторгнутым, встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате

в  судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО2 по доверенности от 16.05.2022,

от ответчика – ФИО3 по доверенности № 2/2022 от 12.01.2022

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (далее –  ООО «Манхэттен Девелопмент», общество) с исковым заявлением о признании договора аренды (с отделочными работами) № А-02-1347 от 22.10.2020  расторгнутым с 01.05.2022.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 29.06.2022 принято  для совместного рассмотрения с первоначальным иском в рамках дела № А12-13471/2022 встречное исковое заявление ООО «Манхэттен Девелопмент» к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате в размере 162 466, 45 рублей, а так же судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 874, 00 рублей.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску настаивал на удовлетворении заявленных требований. Просил отказать в удовлетворении встречного иска по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Ответчик по первоначальному иску  исковые требования не признал, просил в иске отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Просил удовлетворить встречное исковое заявление.

В судебном заседании 10.08.2022, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), объявлен перерыв до 11 часов  15 минут 17.08.2022. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные  в материалы дела документы, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении, встречном исковом заявлении, и в отзывах на иск и встречный иск, суд приходит к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 22.10.2020 между ИП ФИО1 (Арендатор) и ООО «Манхэттен Девелопмент» (Арендодатель) заключен договор аренды (с отделочными работами) № А-02-1347 (далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду часть Торгового центра, предназначенную для использования в качестве магазина (помещения №№ 90-97), общей площадью 74,8 кв.м., на первом этаже торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: 

<

...>.

Договор заключен сроком до 31.10.2023. Дополнительным соглашением от 17.02.2022 срок аренды продлен до 30.04.2024 года (включительно).

В соответствии с пунктом 2.1.1. заключенного договора передача помещения арендодателем арендатору осуществляется по передаточному акту.

При подписании договора стороны в пункте 2.2.1. согласовали, что при прекращении Договора по любым основаниям в дату прекращения Договора Арендатор обязуется вернуть Помещение Арендодателю по Передаточному акту, предварительно осуществив в нем уборку. Помещение должно быть возвращено в нормальном состоянии с учетом нормального износа и изъятых Отделимых улучшений.

Односторонний отказ Арендатора предусмотрен сторонами в разделе 12.3. договора.

Договор подписан сторонами и скреплен печатями сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Заключенный сторонами договор аренды (с отделочными работами) № А-02-1347 от 22.10.2020 регулируется, как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В рассматриваемом случае, Арендодателем надлежащим образом исполнена обязанность по передаче объекта аренды во временное пользование и распоряжение арендатора, что объективно подтверждается представленным в материалы дела передаточным актом от 05.11.2020.

Судом установлено, 14.04.2022 Арендатор направил в адрес Арендодателя заявление с предложением расторгнуть договор аренды по соглашению Сторон.

На указанное письмо Арендодатель ответил отказом за исх. №1114 от 25.04.2022.

      29.04.2022 арендатор письмом за вх. №2781 уведомил о закрытии магазина и передал односторонние акты возврата помещения.

      Письмом за исх. №1118 от 04.05.2022 Арендодатель выразил несогласие с односторонним расторжением договора, указав на обязанность соблюдать условия договора аренды. 

По мнению, ИП ФИО1 были предприняты меры по досудебному урегулированию спора, однако договоренности между сторонами достигнуто не было.

В связи с чем, предприниматель считает, что договор аренды (с отделочными работами) № А-02-1347 от 22.10.2020 расторгнут между сторонами  с 01.05.2022.

Отклоняя данные доводы ИП ФИО1, суд исходит из следующего.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 620 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Исходя из основополагающего принципа свободы договора (статья 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации), стороны вправе предусмотреть в договоре аренды основания для его расторжения, не связанные с нарушением или ненадлежащем исполнением обязательств по договору. Данный позиция отражена в пункте 25 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Изучением условий раздела 12.3 договора «Односторонний отказ Арендатора», судом установлено, что односторонний отказ от исполнения настоящего договора Арендатором во внесудебном порядке не допускается, если иное не установлено настоящим договором. Договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендатора в судебном порядке в случае, если неисполнение Арендодателем своих обязательств по договору привело к тому, что Помещение становится непригодным для дальнейшего использования и применения Арендатором в течение более 30 (тридцати) календарных дней подряд. Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора только при условии направления Арендодателю письменного извещения о необходимости устранения нарушений и/или недостатков и при не устранении Арендодателем таких недостатков в разумный срок, не превышающий 1 (одного) месяца и/или в иной срок согласованный Сторонами.

Согласно части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса Российской Федерации молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, обычая делового оборота или из прежних деловых отношений сторон.

В материалы дела не представлено подписанного сторонами соглашения о досрочном расторжении договора.

Таким образом, обоюдное согласие сторон на досрочное расторжение договора документально не подтверждено. Доказательства обратного ИП ФИО1  в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представлены.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

ИП ФИО1  не реализовало право на досрочное расторжение договора в судебном порядке, доказательств существенного нарушения истцом условий спорного договора в материалы дела не представлено.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В соответствии со статьей 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» условия договора, которые имеют целью регулирование отношений сторон в период после расторжения (например, об условиях возврата предмета аренды после расторжения договора, о порядке возврата уплаченного аванса и т.п.), сохраняют свое действие и после расторжения договора.

Как указано было выше в соответствии с пунктом 2.2.1. договора аренды возврат помещения Арендодателю производится по передаточному акту.

В соответствии с пунктом 1 статьи 408 Гражданского Кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского Кодекса Российской Федерации  передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского Кодекса Российской Федерации  при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Таким образом, наряду с предусмотренным пунктом 1 статьи 224 ГК РФ общим правилом, согласно которому передачей признается вручение вещи приобретателю и вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица, при передаче здания или сооружения требуется соблюдение особой процедуры - составление и подписание передаточного акта или иного документа о передаче.

Следовательно, доказательство, которым должен быть подтвержден факт возврата арендованного имущества арендодателю, определено законом.

В нарушении статьи 65 АПК РФ, ИП ФИО1 не представила доказательства возврата арендованного помещения.

ИП ФИО1 спорное помещение Арендодателю по передаточному акту не передавалось, а ООО «Манхэттен Девелопмент», в свою очередь, арендованное имущество не принимало.

Доводы ИП ФИО1 о чинимых ей обществом препятствий в возврате спорного помещения документально не подтверждены.

Согласно разделу 4 договора арендная плата состоит из следующих составляющих:

-основная арендная плата,

-дополнительная арендная плата,

-переменная арендная плата,

-арендная плата с оборота.

В соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

ООО «Манхэттен Девелопмент» в обоснование заявленных встречных требований указывает на то, что у Арендатора имеется задолженность по арендной плате в следующем размере:

- по основной арендной плате за май 2022 в размере 1348,94 Евро по курсу 85 руб. = 114 659, 90 рублей.

-по дополнительной арендной плате за май 2022 в размере 562,43 Евро по курсу по курсу 85 руб. = 47 806, 55 рублей.

Всего размер задолженности  по арендной плате за май 2022 составляет 162 466, 45 рублей.

Факт неисполнения ИП ФИО1 обязательства по внесению арендных платежей за май  2022 в рамках спорного договора подтвержден материалами дела.

Расчет судом проверен и признан обоснованным, при этом суд  полагает необходимым отметить, что расчет арифметически  верен  и  учитывает  соглашение  сторон  о  сроках оплаты, согласованных в договоре. 

Относительно доводов ИП ФИО1 о необходимости вычета из суммы задолженности по арендной плате суммы обеспечительного платежа, суд отмечает следующее.

В соответствии с пунктом 5.2. договора, в случае если Арендатор в нарушение условий настоящего договора отказывается в одностороннем порядке от исполнения настоящего договора, либо если настоящий договор расторгается Арендодателем вследствие нарушения Арендатором своих обязанностей по настоящему Договору, Обеспечительный платеж не возвращается и зачитывается Арендодателем в качестве штрафной неустойки за расторжение договора по причине нарушения Арендатором договора.

В рассматриваемом случае, обществом в качестве оснований, при которых обеспечительный платеж не возвращается, указано на нарушение предпринимателем условий настоящего договора об одностороннем отказе  от исполнения настоящего договора.

В связи с чем, ООО «Манхэттен Девелопмент»  вправе не возвращать обеспечительный платеж. Кроме того, сумма обеспечительного взноса имеет цель компенсации досрочного расторжения договора Арендатором, что не противоречит пункту 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных требований ООО «Манхэттен Девелопмент», и об отказе в удовлетворении иска ИП ФИО1

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ИП ФИО1

На основании изложенного и руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

Отказать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в удовлетворении первоначального искового заявления.

Встречный иск общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Манхэттен Девелопмент» (ИНН: 

<

***>; ОГРН: 

<

***>) задолженности по арендной плате в размере 162 466, 45 рублей, а так же судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 874, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина