Арбитражный суд Пензенской области

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-09, факс: +78412-56-11-93, www.penza.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А49-661/2022

04 июля 2022 года

г. Пенза

 

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Лапшиной Т.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Старыгиной Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 316583500067922; ИНН 

<

***>)

к жилищно-строительному кооперативу "Маяковский" (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>; ФИО2 

<

...>, Пенза г., Пензенская область 440066),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «ПензаЖилСервис Уют» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>; ФИО3 ул., д. 4, Пенза г., Пензенская область, 440066),

о взыскании 2 600 000 руб.,

при участии:

от истца: ФИО4 - представителя,

от ответчика: ФИО5, ФИО6 - представителя,

от третьего лица: ФИО7- представителя 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к ЖСК "Маяковский" (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании убытков в сумме 2 600 000 руб. в виде  стоимости устранения строительных недостатков кровли и пандуса в нежилом помещении, расположенном  в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, а также расходов на проведение досудебной экспертизы в сумме 30 000 руб.

Исковые требования заявлены на основании пункта 3 части 2, частей 1, 5, 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 721, 723, 755 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, указав, в частности, что строительные недостатки  нежилого помещения принадлежащего истцу, а именно кровли и пандуса, были установлены в пределах гарантийного срока, поэтому на ответчике как на застройщике лежит бремя доказывания того, что недостатки (дефекты) произошли вследствие неправильной эксплуатации объекта управляющей организацией, нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного управляющей организацией или привлеченными им третьими лицами. Кроме того, на нем лежит обязанность по возмещению истцу стоимости расходов на  устранение недостатков.

Ответчик исковые требования не признал. В отзыве на иск (т.1, л.д.140-141) и в судебном заседании его представители, в частности, указали, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты. Правоотношения истца и ответчика нормами Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не регулируются. Кроме того, кровля и пандус, в соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ относятся к общему имуществу МКД, и решение о его ремонте принимается только на основании решения общего собрания собственников помещений МКД (ч. 4.1 ст. 44 ЖК РФ).

Представитель третьего лица поддержал позицию истца, письменный отзыв на иск не представил. Полагает, что ответчик обязан возместить расходы истца в рамках гарантийных обязательств.

В судебном заседании 04.07.2022 заслушан свидетель ФИО8, являющийся председателем совета МКД, который пояснил, что ему известно о том, что ФИО1 является собственником части нежилых помещений, находящихся на первом этаже МКД. После приобретения помещения ФИО1 приступил к его ремонту. Во время ремонта было установлено, что течет крыша. Летом его пригласил истец в данное помещение, где он увидел эксперта, который что-то осматривал. Потом все смотрели крышу. ФИО1 говорил, что он все сделает сам, но мы и не возражали, крыша твоя, ты и делай, что надо. А потом родился этот иск. Общего собрания по поводу ремонта крыши не проводилось. ФИО1 принадлежит нежилое помещение №1, а нежилые  помещения №№ 2-5 иным юридическим лицам.

Проверив материалы дела, заслушав представителей сторон, третьего лица и свидетеля, арбитражный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, при этом суд исходит из  следующего:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 на основании договора купли- продажи от 30.06.2020, заключенного с ФИО9 (т.1, .л.113-115), является собственником нежилого помещения площадью 1202 кв.м., кадастровый номер 58:29:2009007:3436, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>,. этаж 1. 

Деятельность по управлению указанным многоквартирным домом осуществляет управляющая организация – ООО «ПензаЖилСервис Уют», с которой истцом 30.07.2020 заключен договор управления многоквартирным домом № Б\н. (т.1, л.д.100-112).

27.04.2021 истец письмом исх.№4/юр предложил ответчику в рамках гарантийных обязательств провести следующие работы по устранению выявленных недостатков:

-провести ремонт входной группы, выполнить примыкание кровли к зданию, поменять вводную трубу на системе отопления в здание МКД, выполнить недостающее утепление по контуру помещения, выполнить водоотведение талых и дождевых вод с кровли нежилого помещения. Указанное письмо осталось без удовлетворения.

С целью установления наличия в спорном нежилом помещении дефектов строительного характера истец обратился  в ООО «Лаборатория судебной экспертизы». Эксперт ФИО10, проводивший экспертное исследование № 181/16 от 25.06.2021 пришел  к выводу о том, что:

1. покрытие площадки перед входом в нежилые помещения расположенные по адресу: 

<

...> имеют неровности плоскости связанные с просадками основания на величину до 30мм, при нормативном значении не более 4мм, из-за просадок песчаного основания стяжки;

2. занижен диаметр условного  прохода расходомеров, что приводит к нарушению расчетных параметров циркуляции теплоносителя в системе отопления и не прогреву до проектных величин радиаторов отопления нежилых помещений;

3. гидроизоляционный ковер кровли над нежилым помещением заведен на парапет и на выступающие вертикальные конструкции на величину, не превышающую 150мм, вместо предусмотренной- 450 мм и не закреплен., в связи с чем имеет отслоение от основания, через которые атмосферная влага проникает в нежилые помещения. Защитный фартук отсутствует. Качество выполненного комплекса работ по устройству кровель из наплавляемых рулонных материалов не соответствует требования строительных правил.

4.При нормативной температуре внутреннего воздуха в помещениях 20.0°С, температура внутренней поверхности ограждающей конструкции-стены и покрытия, не должны быть ниже 15,5-16°С, при фактическом ее значении от -8,3°С до -16,5°С, что не соответствует требованиям СП. Из-за недостатков утепления ограждающих конструкций нежилых помещений происходит снижение температуры внутренней поверхности наружных стен и перекрытий ниже температуры точки росы (ниже нормируемых значений) с возможностью образования конденсата и плесневого грибка в холодный период времени. 

С целью устранения выявленных строительных недостатков, допущенных при строительстве МКД, между истцом и ООО «Ворон Строй» 15.07.2021 заключен договор подряда на производство работ №86 (в редакции дополнительного соглашения от 03.08.2021), согласно которому последний принял на себя обязательство выполнить строительно-монтажные работы по ремонту кровли  и пандуса на сумму 2600000руб. Работы истцом приняты и оплачены в полном объеме, что подтверждается актами и справками формы КС-2 и КС-3от15.09.2021 и 09.11.2021 соответственно, платежными поручениями № 328 от 19.07.2021, №370 от 04.08.2021 и № 550 от 17.11.2021 (т.1, л.д.18-29).

О начале производства работ по устранению выявленных недостатков истец письмами от 28.08.2021 уведомил АО «Тандер» (арендатора), ответчика, управляющую организацию. Фактически, согласно почтовому календарному штемпелю, указанные письма отправлены 08.08.2021.

Направленная ответчику претензия исх.№6/юр от 19.11.2021 о возмещении стоимости устранения недостатков в сумме 2600000 руб. осталась последним без ответа, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, жилищно-строительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Вместе с тем, согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, отношения, возникающие в связи с этим между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, данным Законом N 214-ФЗ не регулируются.

Они подпадают под регулирование Закона N 214-ФЗ лишь в той мере, в какой они не урегулированы специальным законом и уставом жилищно-строительного кооператива.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (далее - Закон N 215-ФЗ) жилищный накопительный кооператив - это потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

В части 5 статьи 3 Закона N 215-ФЗ определено, что отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации, нормативных актов Центрального банка Российской Федерации, устава кооператива, а также в соответствии с решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции.

Целью создания жилищного кооператива является удовлетворение потребностей граждан в жилье. Кооператив является некоммерческой организацией, созданный для выполнения своих уставных задач без цели извлечения прибыли.

Как установлено материалами дела, истец является собственником спорного помещения на основании договора купли-продажи от 30.06.2020, заключенного с гражданкой ФИО9.  В договорный отношениях с ответчиком по приобретению пая (нежилого помещения) не состоял.

Принадлежащее истцу помещение является встроенно-пристроенное, имеет почтовый адрес: 

<

...>. Аналогичные нежилые помещения № № 2-5 принадлежат иному юридическому лицу, что подтверждается Выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Из акта осмотра спорного МКД от 30.05.2022, составленного комиссией с участием  представителей сторон, председателя совета МКД и Управляющего МКД следует, что вдоль нежилых помещений установлен парапет с двумя пандусами, расположенными на противоположных сторонах дома. Кровля также расположена над всеми встроено-пристроенными нежилыми помещениям. К акту приложены фото таблицы (т.2, л.д.1-12).

Пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Согласно подпунктам «б» и «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, крыши и пандус так же включены в состав общего имущества в многоквартирном доме.

При этом собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

В пункте 2 Постановления Пленума ВС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения  споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное значение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании. Отремонтированная истцом кровля располагается не только над нежилым помещением, принадлежащим ИП ФИО1, но и над иными нежилыми помещениям, принадлежащими иным собственникам. Пандус также обеспечивает доступ и в другие помещения, расположенные в МКД. 

Таким образом, спорные объекты (пандус и кровля), по которым были выполнены ремонтные работы, относятся к общему имуществу МКД.

Решение о проведении ремонта общего имущества МКД, осуществляется только на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД (часть4.1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации), однако указанного собрания относительно проведения ремонта кровли и пандуса, в нарушение указанных правовых норм не проводилось.

Кроме того выполненные строительно-монтажные работы по ремонту кровли относятся к капитальному ремонту. Указанные в акте о приемке выполненных работ от 15.09.2021 строительно-монтажные работы содержат признаки, характеризующиеся как капитальный ремонт, а именно замена элементов (кровли) строительных конструкций объектов капитального строительства (крыши), что определено в пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. При этом общее собрание собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД не проводилось, что нарушает положения статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, арбитражный суд не находит правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу стоимости ремонтных работ общего имущества МКД. 

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

 

Судья                                                                                   Т.А. Лапшина