Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000, 

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-6633/2024

24 января 2025 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 16 января 2025 года.Полный текст  постановления изготовлен 24 января 2025 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего     Брагиной Т.Г.

судей                                       Воронцова А.И., Коваленко Н.Л.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Михайленко Т.Н.

при участии  в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Концепт - 1»: ФИО1, представитель по доверенности от 06.01.2025;

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представитель по доверенности от 04.05.2023 (онлайн).

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Концепт-1»

на решение от  06.09.2024

по делу № А04-3781/2024

Арбитражного суда Амурской области

по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Концепт-1»

об исполнении обязательств,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>,  далее - истец, ИП ФИО2) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Концепт-1» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, далее - ответчик, ООО «УК Концепт-1») о возложении обязанности провести текущий ремонт кровли многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, над нежилым помещением (кафе), расположенном на первом этаже жилого дома, о взыскании судебной неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, следующего за днем истечения установленного срока на проведение текущего ремонта кровли, о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Судом приняты уточнения исковых требований, об обязании ООО «УК Концепт-1» в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу провести текущий ремонт кровли многоквартирного дома по адресу: 

<

...> над принадлежащим ИП ФИО2 нежилым помещением кафе, расположенным на первом этаже жилого дома; взыскании судебной неустойки в размере 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда, начиная со дня, следующего за днем истечения установленного срока на проведение текущего ремонта кровли; взыскании 70 000 рублей за проведение по делу судебной экспертизы, а также расходов по уплате государственной пошлины.

Решением суда от 06.09.2024 исковые требования удовлетворены, на ООО «УК Концепт-1» возложена обязанность в течение 15-ти календарных дней с даты вступления в законную силу решения провести текущий ремонт кровли над нежилым зданием кафе, площадью 502,2 кв.м. с кадастровым номером 28:02:000125:1244, принадлежащем ИП ФИО2 и пристроенным к многоквартирному дому №142 по ул. Кирова города Белогорск, взыскана с ООО «УК Концепт-1» в пользу ИП ФИО2  судебная неустойка в размере   1 000 руб. за каждый день не исполнения решения суда, расходы по проведению судебной экспертизы 70 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины 6 000 руб.

Законность, обоснованность принятого по делу судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по апелляционной жалобе ООО «УК Концепт-1», которое, ссылаясь на наличие оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, просит принятое по делу решение отменить и принять новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В доводах жалобы заявитель указал на обязанность истца, как собственника нежилого помещения,  нести бремя содержания принадлежащего ему имущества; сослался на заключение экспертизы, проведенной в рамках гражданского дела №2-4/2021, согласно которой крыша пристроенного здания кафе «Месье Оливье» к общедомовому имуществу МКД не отнесена; считает заключение эксперта ФИО4, ненадлежащим доказательством, противоречащим положениям пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 « О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», подпункту «а» пункта 2 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 года (далее - Правила № 491), статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статье 290 ГК РФ (далее - ГК РФ); суд не дал оценку какой вид работ (текущий или капитальный) должен быть выполнен истцом, объем и характер работ; судом не исследовался вопрос о надлежащем исполнение истцом обязанности по внесению взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.  

В судебном заседании представитель ООО «УК Концепт-1» поддержал доводы апелляционной жалобы.

ИП ФИО2 в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для  удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.10.2017 между собственниками помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>  и ООО «УК «Концепт-1» заключен договор управления многоквартирным домом, в соответствии с  пунктом 1.2.1. которого управляющая организация приняла на себя обязательство по надлежащему содержанию и обслуживанию общедомового имущества. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.05.2023 ИП ФИО2 является собственником нежилого помещения (кафе) площадью 502,2 кв.м., кадастровый номер 28:02:000125:1244, расположенного во встроенно-пристроенном помещении по ул. Кирова, д. 142А. 

27.04.2024 сторонами составлен совместный акт осмотра, согласно которому выявлены недостатки в виде наличия мусора на крыше, прорастания мха, множественных порывов наплавляемой кровли,  отсутствия примыкания между слоями рубероида и защитных фартуков на парапетах, отслоения рулонных материалов, воздушных мешков между рубероидом и цементной стяжкой.

В ответ на претензии истца от 09.04.2024 и 16.04.2024 о необходимости устранения недостатков в кровле, ответчик указал, что крыша нежилого помещения (кафе), расположенного по адресу 

<

...>, не относится к общедомовому имуществу, обязанность по содержанию крыши над нежилым помещением, принадлежащим истцу, на ООО «УК «Концепт-1» не возложена, что послужило основанием для обращения ИП ФИО2 с иском в арбитражный суд.

   При рассмотрении  настоящего спора  судом установлено, что  крыша встроенно-пристроенного помещения находится в неудовлетворительном состоянии, устройство мягкой кровли  над встроенно-пристроенным помещением  площадью 502, 2 кв.м. и факт необходимости проведения неотложных ремонтных работ подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе  заключением  строительно-технической экспертизы  №92/24-ТЭ от 09.08.2024. 

   Вступившими в законную силу судебными актами по арбитражным делам №А04-9819/2020, №А04-3497/2023 установлено, что встроенно-пристроенное помещение, собственником которого является  ИП ФИО2 входит в состав  общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>.

  Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного жилого дома как здания являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

          В силу части 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг.

Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Пунктом 2 раздела I «Определение состава общего имущества» Правил    № 491 определено, что в состав общего имущества включаются,  в том числе чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

В силу подпунктов «а, б» пункта 10 Правил № 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. 

В пункте 42 Правил № 491  установлено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170), согласно пункту 2 которых техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013      № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 7 Минимального перечня к работам, выполняемым для надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, отнесены, в том числе, проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

С учетом установленных технических характеристик встроенно- пристроенного помещения и спорной крыши, которая расположена над встроенно-пристроенным помещением, и отсутствием в подпункте 3 пункта 1 статьи 36  ЖК РФ и подпункте «б» пункта 2 Правил № 491   изъятий в отношении видов крыш, включаемых в состав общего имущества многоквартирного дома, суд обоснованно исходил из того, что рассматриваемая крыша, относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Из договора управления МКД от 01.10.2017 следует, что вступая в отношения по управлению общим имуществом дома, ответчик как управляющая организация принял на себя обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, включая конструкции крыши этого дома.        

 Следовательно, приступив к исполнению обязанностей по договору,  ответчик принял в управление общее имущество МКД, и  даже если в договоре управления не была упомянута  мягкая кровля над встроенно-пристроенным помещением площадью 502,2 кв.м., ответчик несёт  ответственность за её надлежащее содержание, как за  неотъемлемой конструктивной частью МКД.

В связи с чем ссылка  ответчика на заключение эксперта ФИО4, как на ненадлежащее доказательство, правового значения не имеет, в связи с чем подлежит отклонению.

Далее, согласно части 1 статьи 396 ГК РФ при ненадлежащем исполнении обязательства должником кредитор может потребовать исполнения обязательства в натуре, то есть потребовать совершения тех действий, которые составляют содержание обязательства

В рассматриваемом случае судом установлено ненадлежащее исполнение управляющей компанией принятых по договору обязательств, в связи с чем  обоснованно  удовлетворены требования истца.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии в судебном акте  указания на объем и  виды работ (текущий или капитальный ремонт), судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку в силу 21 Правил № 491 капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества.

Вместе с тем содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя не только капитальный, но и текущий ремонт.

При этом действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в надлежащем состоянии в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в многоквартирном доме решения о проведении тех или иных ремонтных работ, поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома, которые должны быть исполнены организацией по обслуживанию жилищного фонда независимо от решения общего собрания.

Таким образом, решение суда первой инстанции, проверенное в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, принято судом с соблюдением требований процессуального и материального права, не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеуказанных выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, и не влияют на правильность принятого судом решения, которое подлежит оставлению без изменения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, не допущено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от  06.09.2024 по делу № А04-3781/2024 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий 

Т.Г. Брагина

Судьи

А.И. Воронцов

Н.Л. Коваленко