АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело № А48-300/2022

город Калуга

23 ноября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16.11.2022

Постановление изготовлено в полном объеме  23.11.2022

 

Дело № А54-1457/2019

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи Власова Е.В.,

судей   Крыжской Л.А., Шелудяева В.Н.,

при ведении протокола в судебном заседании 

помощником судьи Фединой В.И.,

при участии в судебном заседании:

от Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области: ФИО1- представителя по доверенности от 01.07.2021;

от общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Фортуна": ФИО2 - представителя по доверенности от 01.03.2022;

от публичного акционерного общества "Сбербанк России": не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от ФИО3: не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции, кассационную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2022 по делу                         № А48-300/2022,

У С Т А Н О В И Л:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" (название изменено - общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Фортуна") и публичному акционерному обществу "Сбербанк России" (далее - ПАО Сбербанк) о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки     № 630221014/И-1 от 13.12.2021.

    Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2022, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2022, в удовлетворении иска отказано.

   В кассационной жалобе департамент просит отменить обжалуемые судебные акты, как не соответствующие требованиям закона. 

  Законность оспариваемых судебных актов проверена кассационной инстанцией по правилам статьи 286 АПК РФ.

  Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав участников процесса, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления судов. 

  При рассмотрении дела судами установлены следующие обстоятельства.

  По результатам торгов между департаментом и ООО "Фортуна"  07.05.2019 на срок с 24.04.2019 по 23.10.2023 заключен договор аренды земельного участка № 110, предусматривающий предоставление названному обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652, площадью 34 881 кв. м, относящегося к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей,  местоположением: 

<

...>.

Дополнительным соглашением от 20.10.2020 № 3, заключенным между департаментом и ООО "Фортуна", срок действия указанного договора от 07.05.2019 № 110 со ссылкой на положения статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" продлен до 23.10.2026.

Указанные договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.

Между ПАО Сбербанк и ООО "Фортуна" 07.12.2021 заключен договор № 630221014 об открытии невозобновляемой кредитной линии для финансирования затрат по строительству объекта - многоквартирный жилой дом (МКД) по адресу: 

<

...> предусматривающий в его пункте 9.1.3, что исполнение обязательств заемщиком обеспечивается, в том числе обременением залогом принадлежащего последнему права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652.

Между ПАО Сбербанк и ООО "Фортуна" 13.12.2021 заключен договор ипотеки № 630221014/И-1 (дата госрегистрации - 15.12.2021), предусматривающий  передачу в залог ПАО Сбербанк права аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652, о чем арендодатель был уведомлен письменно.

Пунктом 7.1 указанного договора ипотеки предусмотрено, что обращение взыскания на предмет залога осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством.

Оспаривая договор ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021, департамент обратился в суд с иском по настоящему делу, указывая на ничтожность этой сделки, как заключенной с нарушением пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), запрещающего  уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

 Судами двух инстанций заявленные требования оставлены без удовлетворения.

 Суд округа не усматривает оснований для отмены оспариваемых судебных актов по доводам кассационной жалобы. 

          По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

          В силу пункта  7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

         Залог имущества в силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ является способом обеспечения обязательств.

         Право аренды земельных участков, находящихся в  публичной собственности,  в силу положений пункта 1 статьи 336 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1.1 статьи 62  Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" (далее - Закон № 102-ФЗ) может быть предметом залога. При этом для передачи указанного права в залог при аренде сроком более пяти лет земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не требуется согласие собственника земельного участка.

        Вместе с тем допускаемая законом передача в залог права аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, не должна использоваться исключительно для целей обхода требований законодательства, предусмотренных пунктом 7 статьи 448 ГК РФ, об исполнении обязательства по договору аренды победителем торгов.

        Заключенный между департаментом и ООО "Фортуна"  договор аренды земельного участка от 07.05.2019 № 110 в его пункте 4.4.17, по сути, воспроизводил положения, предусмотренные в пункте 7 статьи 448 ГК РФ.

        При этом данный договор не препятствовал обществу "Фортуна" в обеспечение исполнения принятых этим обществом по договору от 07.12.2021 № 630221014 об открытии невозобновляемой кредитной линии обязательств перед ПАО Сбербанк предоставить  в залог право аренды вышеуказанного земельного участка, для строительства на котором МКД предоставлялись банком обществу денежные средства.

          Передача в залог кредитной организации права аренды земельного участка, на котором с использованием средств кредитной организации осуществляется строительство здания или сооружения, предусматривается пунктом 1 статьи 64.2 Закона № 102-ФЗ.

           При установленных по делу обстоятельствах, свидетельствующих об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки   недействительной (ничтожной), суды по праву отказали в заявленных требованиях.

   Кассационная жалоба, основанная на ошибочном толковании нормативных положений, регулирующих отношения сторон, удовлетворению не подлежит.

           Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,        

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2022 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2022 по делу  № А48-300/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

 Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Председательствующий судья                                    Е.В. Власов       

           Судьи                                                                             Л.А. Крыжская

                                                                                                   В.Н. Шелудяев